2008年左右投资房产到现在能赚多少钱

chinahare

有没有人愿意分享一下自己的实际案例，极端好和极端差的例子不要进来，要比较大众的例子，相信08年左右持房到去年或者今年都有一定涨幅，了解一下当年买投资房总投资多少（包括首付，税费以及其他成本），持房过程中每年现金多少（正或者负？），房子已经卖掉的卖了多少钱或者还没卖的预计现在值多少钱，扣掉卖房成本（税，中介费以及其他），客观算一下卖房后净剩多少钱。
这十年左右时间房市总体上算比较好的，这样客观数字拿来算一下看看这十年投资房子的话平均年回报率多少。
空军多军不要文字吵架，希望大家用具体的，合理的数字说话

vous22

好像升值部分都算到卖出去那一年的收入里面，所以一半都要交税啊

chinahare

就想知道准确数字，平均每年可以赚几个百分点

datou1981

这个东西没有任何意义..你把一个波段的最高和最低值计算最大利润.....但是没有人能买在最低值卖在最高值.

如果你投资一样的金额.进标普500...2008年6月6日是1420.现在价格2752....单位是美元...不含指数基金分红.....

逆风而上

一般来讲 带地的unit起码可以翻一倍到1.2倍。 house可以翻两倍左右。
就是， unit 10 万 变20到22万
house 10万 变30万上下

任何开销和税都没有算入

天涯浪客

数据我发个完整的，方便大家计算。穷人的投资方法，富人请无视。

第一套房子:

2009年银行城两房公寓,入手价28万，当年首次置业，免印花税，政府奖励一万澳元。首付8万，20万贷款。五年前租金430一周，现在440一周。

康叟费1000一年，物业费520一个季度，水费170一个季度。八年不用换租客。。。

楼不大，三层12户，3户三房，9户两房。同楼相同户型去年也就是2018年卖出价54万，仅供参考。

第二套房:

2012年买入银行城四房townhouse，42万，贷款45万，康叟费1000一年，水费170,物业费570一个季度，租金620一个星期。市场不好，房价现在估计65万到70万。

大头爸爸

我刚好当时入了一个普通区的House，当时是465000，现在大概市值95万吧，租金是630一周，基本上没有任何压力，我想08年买进的话，现在差不多都是这个情况吧

louis161

chinahare 发表于 2019-6-2 15:08
就想知道准确数字，平均每年可以赚几个百分点

这个过去60多年平均6%左右。10年很难说，买在高点，可能10年收益为0，买在低点，可能10年翻倍都不止。

汪汪汪

逆风而上 发表于 2019-6-2 15:48
一般来讲 带地的unit起码可以翻一倍到1.2倍。 house可以翻两倍左右。
就是， unit 10 万 变20到22万
house ...

正解

yolix2111

墨尔本和悉尼都不分开讨，根本就不用讨论了。

icac

第一套房08年買，30多萬兩房。目前附近成交價70萬左右。租金600/周。

天涯浪客

datou1981 发表于 2019-6-2 15:36
这个东西没有任何意义..你把一个波段的最高和最低值计算最大利润.....但是没有人能买在最低值卖在最高值.

...

房产还有很大的随机性，没有固定的时间段。即使是同一小区的房子，运气好，持有一年就能翻倍，运气不好，持有几年，也是呵呵。

逆风而上

上面house翻了一倍这样的应该都不在Mel和悉尼的吧

fademark

肯定翻了不只一倍了

chinahare

天涯浪客 发表于 2019-6-2 16:12
2009年银行城两房公寓,入手价28万，当年首次置业，免印花税，政府奖励一万澳元。五年前租金430一周，现在44 ...

以这个案例我们来算一下
如果全款的话，28万的房子当年印花税大约1.3万，律师费及其他费用0.3万，总成本29.6万，今天的银行城两房中位价47.6万，减掉1万卖房成本剩46.6。毛利17，假设房东没有其他收入，税5.04，净利11.96，房子增值部分年化收益3.4%。
按现在租金和房价算，零空置（八年没换房客），正现金流13000，年化2.73%，这个投资方年收益率6.13%。

结论，如果你十年前有投资项目，年收益大于6.13%，那么把钱拿来投资房子就是亏的，如果没有，那投资房子值得。

说明一，首置免印花税和政府补贴每个人都只有一次机会，这个机会没有用在这个投资房的话就可以用在自住房或者其他投资方，所以这两个数字在这里没有计算。

说明二，实际上大多数买房都有贷款，由于十年前的一块钱跟现在的一块钱价值不一样，而且贷款利率前高后低，计算起来很麻烦，为了偷懒所以本案例假设全款买房。大致算一下这十年平均贷款利率跟6.13%差别也不是太大，甚至只高不低（如果贷款利率完全等于投资年回报率，贷款投资跟全额投资的收益完全相同）

说明三，以上多个数字并非完全准确，比如47.6万就不一定是个正确的数字，还有一些小因素也没有考虑在内，比如房子修修补补成本，所以算出来最终年化收益肯定会有些偏差。
如有不同算法和看法，欢迎进一步交流

waterfish

大头爸爸 发表于 2019-6-2 16:16
我刚好当时入了一个普通区的House，当时是465000，现在大概市值95万吧，租金是630一周，基本上没有任何压力 ...

没错，我有一间house也是差不多这个价格买，现在也是差不多一百万。

waterfish

逆风而上 发表于 2019-6-2 16:44
上面house翻了一倍这样的应该都不在Mel和悉尼的吧

我的是在悉尼

steps113

CGT、空置损失、租房中介费用、卖房中介费用，这些都是大头，lz你算完后多半决定不要投资买房了。

Pippa

chinahare 发表于 2019-6-2 17:29
以这个案例我们来算一下
如果全款的话，28万的房子当年印花税大约1.3万，律师费及其他费用0.3万，总成本2 ...

为了偷懒所以本案例假设全款买房


这条假设恰好和大部分投资客现实不符，而且全款买房失去了杠杆效应，导致计算出来的收益/亏损都比实际的要低。

datou1981

天涯浪客 发表于 2019-6-2 16:29
房产还有很大的随机性，没有固定的时间段。即使是同一小区的房子，运气好，持有一年就能翻倍，运气不好， ...

这个你买A股专心点就更容易翻倍....尤其16年的....那波..我同事赚了200%...
但是长期看就会被拉平..很正常的..
而且这种ETF基金分红可以再投资....租金不能再投资吧...这种叠加的复利效益..很恐怖的

而且交易成本也很低...税率第二年貌似是50%...

地产投资也有必要....比较周期长..但是贷款额度一定要算好....这边浮动比国内恐怖多了...
和我10年前一样....不够投资地产的时候我钱都丢股市增值的...等房市到一个偏低的估值,再出手.....

Pippa

我有一个假想：除非专职炒楼团，大部分个人投资客如果在2018年买进，能力允许的前提下都不会实际抛售升值后的物业。反过来说，如果是打算一买一卖的，不会等到2019年，而是在2015年高位已经抛掉了。

yolix2111

Pippa 发表于 2019-6-2 17:50
我有一个假想：除非专职炒楼团，大部分个人投资客如果在2018年买进，能力允许的前提下都不会实际抛售升值后 ...

我猜你是想说 大部分个人投资客如果在2008年买进，能力允许。。。吧?

甜芒果

大头爸爸 发表于 2019-6-2 16:16
我刚好当时入了一个普通区的House，当时是465000，现在大概市值95万吧，租金是630一周，基本上没有任何压力 ...

墨尔本 95万房子能租630？ 请教哪个地区？
Greensborough,bandoora ? burwood east?

melmonash

Pippa

yolix2111 发表于 2019-6-2 17:53
我猜你是想说 大部分个人投资客如果在2008年买进，能力允许。。。吧?

我意思是真正在2008年买进的投资客应该不会傻到现在去抛售物业。以08年的价位，能力还不允许的，那就是投机客不是投资客。我也很想贡献几个实例，但我没卖，拿出来说就不真实了。

chinahare

Pippa 发表于 2019-6-2 17:47
为了偷懒所以本案例假设全款买房

如果全款投资年收益6%，贷款利率也是6%，你就会发现这个杠杠加不加没有任何区别

假设你全额花100万买一块石头，明年石头涨价106万，赚了6万
你还是100万贷款400万买了五块石头，明年石头涨到了530万，赚了30万，减掉400万一年利息24万还是净赚6万
结论就是全款投资收益率如果和贷款利率一致的话，加杠杠就不会增加收益率

chinahare

Pippa 发表于 2019-6-2 17:58
我意思是真正在2008年买进的投资客应该不会傻到现在去抛售物业。以08年的价位，能力还不允许的，那就是投 ...

现在我们回头看08年房价属于低位的了，然而现在的房价算不算低位要若干年后回头看才知道，所以以08年买入现在卖出来算，高估投资收益率的可能性大过低估可能性

Pippa

chinahare 发表于 2019-6-2 18:01
如果全款投资年收益6%，贷款利率也是6%，你就会发现这个杠杠加不加没有任何区别

假设你全额花100万买一 ...

通过贷款八成，一个只有20万的人得到了本来一百万才有的投资机会。前几年房产投资可以做100%贷款，也就是说有人在不影响自己现金流的情况下得到了本来只有百万富翁才能玩的游戏。其实真正的投资收益分析远比这几项复杂，比如负扣税，比如资金的时间成本等等。真的要算，要把这些因素都放进去算。最后会发现没有一个个案是完全一样的。房产投资到头来和股票投资一样，牛市也有人跳楼，熊市也有人吃龙虾。都看眼光

Pippa

chinahare 发表于 2019-6-2 18:04
现在我们回头看08年房价属于低位的了，然而现在的房价算不算低位要若干年后回头看才知道，所以以08年买入 ...

08年是低位，但19年并不是最高位。15年的时候我就劝身边要换房的朋友先卖再等两年了。虽然未来永远不会重复历史，房地产的大致周期还是很明显的。

hairbei

一大堆税，怎么都没澳洲政府精