关于物业管理权生意的疑问整理

影月流

近期在看物业管理权生意（以下简称MR），但因为没有做过，看了很多信息后还是产生了很多疑问。现将我发现的问题提出，也希望能集中这些问题的答案，为后来人提供一些指引和帮助，让新入行的人少走弯路，同时避坑。希望各位高手和小区经理不吝赐教，万分感谢。

以下为问题总结：
1. Covid-19下，MR的现状和受到的影响？
2. 为什么会有MR集中出售？
3. 为何经营2-4年后，大多MR会转手卖出？ 一般是什么原因导致卖出？
4. MR申请Top Up的影响因素？Top Up会不会被拒绝？
5. MR生意的风险？
6. Covid-19下，租客不负房租或拖延对MR生意的影响？
7. 如何考察小区？区分优劣？（新旧、工作量等因素）
8. MR生意评估时，如何筛查P&L的水分？哪些项目会出现数据造假？
9. 如何衡量倍数高低？影响因素？
10. MR生意出价都是以EBITDA的倍数出价吗？利息、税务是否考虑其中？
11. MR合约剩余年限与估值报价的关系？
12. Manager Property/Unit可以出租吗？Manager不需要Onsite吗？还是需要看合约规定？

再次感谢。

bbqbbq

这就不是正经生意。

604

bbqbbq 发表于 2020-10-2 13:14
这就不是正经生意。

请详细说说。

leon3758

物业公司 现在越来越容易被换， 业主维权越来越厉害；

影月流

leon3758 发表于 2020-10-2 14:01
物业公司 现在越来越容易被换， 业主维权越来越厉害；

为什么呢？有没有具体案例？

bbqbbq

你家请了管家。然后管家把自己的工作卖给别人，你什么滋味呢？

xxxnnn

第三条是关键，如果是好生意为什么要卖掉。大部分是想各种办法把营业额做高，然后卖掉。
这个生意之前考察过，分两部分，房产和生意。 房产部分一般是不增值的Qld，风险最大是第二部分。说白了，第二部分买的是个合同，合同又分两份部分，物业费和租赁管理费，物业费这部分实际上买了一个part time清洁工的工作。管理费就更扯了，因为有off site agent,所以管理费不是独占的，业主可以交给别人出租。
20年合同没有什么意义，风险太大，因为世界变化快，过几年说不定出现一个新行业模式，想uber一样把taxi灭了。
当然，如果投入大，买大盘，收入30万以上的，那也还勉强，否则，出人，出钱买个10万收入的工作，打个工买个房收租不好吗？

影月流

xxxnnn 发表于 2020-10-2 19:04
第三条是关键，如果是好生意为什么要卖掉。大部分是想各种办法把营业额做高，然后卖掉。
这个生意之前考察 ...

也有道理

CookAct

xxxnnn 发表于 2020-10-2 19:04
第三条是关键，如果是好生意为什么要卖掉。大部分是想各种办法把营业额做高，然后卖掉。
这个生意之前考察 ...

你在这方面有具体经验吗？

CookAct

bbqbbq 发表于 2020-10-2 17:48
你家请了管家。然后管家把自己的工作卖给别人，你什么滋味呢？

这里的管家是指的谁?

风口上的猪

寻找和确保接盘侠源源不断，是这门生意的诀窍之一。
打掉牙也得往肚子里咽。

风口上的猪

20年，25年合同不能换物业管理权，这到底谁是物业的owner？
物业还可以给owner穿小鞋？ 太本末倒置了。
全澳洲只有昆州有这样奇葩的法律，这样的法律必须，也肯定会改。

风口上的猪

改变这种奇葩，畸形的现状，一点不困难。

疫情期间政府立法，不交房租，不搬走，合法。那么，只要一个立法，立刻20年，25年合同立刻无效。

这个政策性风险，必须要仔细评估。
我认为这个立法不需要等20年，未来3年就要解决。
现在有越来越多的案例法判决，在支持业主推翻这个20年，25年的不合理合同。
NSW,VIC早已完成了对物业合同的立法改革，昆州只是在立法上落后了。

yanjy017

这个生意在昆士兰有法律保护的原因就是黄金海岸太多holiday apartments了。太多的投资房需要有人管理和短期出租。外面的中介和外地的房东都很难管理好。
这就为物业管理权提供了基础。这也是昆士兰有物业管理权的土壤和悉尼墨尔本的区别。
还有一点物业管理权有些个办公室或者前台的产权是管理经理买下来的，法律上规定整栋大楼只有经理房是可以从事商业活动的。
这也是保证了物业管理权不太容易轻易被业主委员会夺去。
其实现在发生的情况是caretaking权被业主委员会夺去。但是这个是很难很难的，对业主委员会来说会花费很大一笔律师费。
至于有人卖出去的原因，很多卖家只不过是大的换小的，或者小的换大的。或者就是赚够钱退休了。毕竟一个中等规模的生意，一年赚20到30万，还包住，做个5年是差不多可以退休了。

yanjy017

这个生意好不好问银行就知道了。
哪个生意银行可以贷款给你至少60%以上的?

yanjy017

风口上的猪 发表于 2020-10-5 07:17
改变这种奇葩，畸形的现状，一点不困难。

疫情期间政府立法，不交房租，不搬走，合法。那么，只要一个立法 ...

你可能没搞清楚，这个行业最得益的是政府和开发商。
开发商开发一个100户的小区，除了售房收入，还可以多净赚200万不到的卖掉管理权的收入。
政府可以多收取印花税。
其实悉尼也有很多管理权，只不过term比较短。
所以我得看法是政府将来只会大力发展这个行业。

风口上的猪

yanjy017 发表于 2020-10-5 08:15
这个生意在昆士兰有法律保护的原因就是黄金海岸太多holiday apartments了。太多的投资房需要有人管理和短期 ...

物业的管理权，不能够轻易被业主夺去。

这话多么讽刺。人家是owner，居然拿不回自己房子的管理权。

风口上的猪

yanjy017 发表于 2020-10-5 08:51
你可能没搞清楚，这个行业最得益的是政府和开发商。
开发商开发一个100户的小区，除了售房收入，还可以多 ...

我当然知道了。

yanjy017

风口上的猪 发表于 2020-10-7 08:15
物业的管理权，不能够轻易被业主夺去。

这话多么讽刺。人家是owner，居然拿不回自己房子的管理权。 ...

你对这个行业不了解。
房东当然可以拿去出租权。
但是整个小区的caretaking，是有合同保障的。业主委员会要拿回管理权是要有合理理由，同时全体房东投票决定的。作为onsite manager，你自己也是其中之一。

CookAct

yanjy017 发表于 2020-10-5 08:51
你可能没搞清楚，这个行业最得益的是政府和开发商。
开发商开发一个100户的小区，除了售房收入，还可以多 ...

难怪现在物业管理权生意扩展到昆州之外的地方了

小白猪猪

yanjy017 发表于 2020-10-5 08:51
你可能没搞清楚，这个行业最得益的是政府和开发商。
开发商开发一个100户的小区，除了售房收入，还可以多 ...

开发商是最赚钱的，开发一个新小区，还没盖好，就开始一两百万的价格卖掉经理房和物业管理权，物业管理权的卖生意的收入理论上应该归小区（业委会或者body corporate）所有，但是被开发商拿走了。

zhangwq1977

本人物业经理，同一个小区已经干了5年半了，从我的角度谈谈。
1. 一个具有规模的小区是非常需要经理的，这个我与owner的日常沟通中可以得到非常的肯定。如果小区有一个经理无论经理住/不住现场，有任何事情业主都可以联系经理，经理一般都会尽心帮业主解决，包括与业委会沟通和与Strata沟通。如果没有经理的话，不是业委会的业主有事情找谁？Strata经理都是推三推四的，业务会成员铁打的营盘流水的兵，不拿钱没人原因操这份心，没有一个经理帮忙协调很多事情业主自己都搞不定。平时跟业主关系好一些，用这个理由很容易说服业主帮忙投票top up。
2. 这个生意有它的好处，就是经理的时间很自由，可以自己安排时间。一般收入15万左右的物业生意（这个收入不是净利润，要扣除贷款利息和其它一些成本，税前利润11-12万左右吧），平均每天5-6个人工时的工作量，其他的时间可以陪孩子，干什么都行。夫妻两个人基本可以干半天，玩半天。别的什么工作能有如此的自由度？我有朋友俩人没孩子又都很能干，一个做办公室一个做户外，做30万收入的小区，基本每天下午2点以后都是出去各种玩了，干了3年之后卖了换了个收入20万以内的。
3. 林子大了什么鸟都有，一般小区到规模一定会有部分业主不好伺候。这个基本上是10%，80%，10%分布。有10%的业主特别好，80%的业主无所谓，10%的业主很差，很挑剔。挑剔也就无非是想让经理多干点活，免费做的小的活。干时间长了，想开了其实也就无所谓了。别太较真，把业主哄开心了比什么都好。
4. 个别经理会遇到top up的问题，有一些是因为经理干的确实不够好。另外有一些是因为业主想降低物业费不给经理top up了。但是在你买生意时候的合同期里，他们什么都做不了。另外用我之前理由1，外加劝说业主没有经理，Strata经理和业委会容易胡乱花钱吃回扣，三权分立才是最理想状态，基本能说服大部分业主同意top up。
5. COVID-19对长租小区基本没什么影响，无非几个租客搬走。我小区30多个租户只遇到一个没钱交租自己找地方搬走的，欠了4周房租claim保险，其他都正常，个别申请房东降点租金也都很开心的继续住。关键在于审查资料时别偷懒，做足功课不收烂租客岁月就很静好。
6. 收入的水分，不说没有，但真的很少。两大块收入基本决定了没办法作假。两大块收入分别是物业经理工资，这个每年跟CPI上涨一点。管理出租房的收入的letting fee, commission也很透明。如果有大额维修收入和清洁收入，需要考虑。一般具有规模的小区经理自己是不做维修和清洁。
7. 合同年限肯定跟估值有关。如果有20年合同跟10年的，肯定买20年的，所以合同一定要及时的top up。

生意的缺点当然也有
1. 投入高
2. 住经理房没有住大house舒服。经理不想住现场也是可以的，但是需要跟业务会沟通好，雇人住经理房或者雇一个住在小区的处理应急事件。我现在也是住外面，经理房出租，每天来小区干活，在小区里找了一个好的租客帮忙处理应急事件，事先都是跟业委会沟通好或者在业主大会投票通过。
3. 想度个长假有点麻烦。每个月月底需要做月结给业主付租金，这个一般都只有自己做才放心，这就决定了度假不能超过一个月而且必须避开月末。
4. 个别挑事的人在业委会捣乱很心烦，个别人做事无下限，虽然不能把经理怎么样，但是跟恶心的人长期一起共事确实恶心，心情压抑夫妻关系不睦也是有的，没办法耗走对方的话只能自己卖生意走人，我也认识不少朋友属于这种情况。
5. 现在卖房基本都是自住买家，卖房丢letting会影响生意价值，大部分经理会卖自己小区里的房子，算是部分补偿丢letting的损失吧。

小白猪猪

"如果有大额维修收入和清洁收入，需要考虑。一般具有规模的小区经理自己是不做维修和清洁。"

很多MR生意卖的时候把这部分算到收入里面，然后乘以4或者5卖给买家。这其实就是一个清洁生意，市面上清洁生意的价格3到6个月回本，所以这部分清洁生意比市面上的清洁生意高了10倍，很夸张吧。

xxxnnn

zhangwq1977 发表于 2020-10-7 13:37
本人物业经理，同一个小区已经干了5年半了，从我的角度谈谈。
1. 一个具有规模的小区是非常需要经理的，这 ...

15万收入的生意一般要卖5倍，就是75万，
投入75万，扣掉费用后收入11万，还要投入一个人每天5到6个小时工作。
不如拿这75万买两个房收租，再开开uber,或者清洁生意。明显后者更灵活，也不操心，最主要是本金安全。

影月流

zhangwq1977 发表于 2020-10-7 13:37
本人物业经理，同一个小区已经干了5年半了，从我的角度谈谈。
1. 一个具有规模的小区是非常需要经理的，这 ...

感谢业内资深人士倾情解惑，跪谢

影月流

xxxnnn 发表于 2020-10-7 19:10
15万收入的生意一般要卖5倍，就是75万，
投入75万，扣掉费用后收入11万，还要投入一个人每天5到6个小时工 ...

房产投资的目的在于两个方面：租金和增值。如果无法实现正现金流，单纯为了负扣税，那就舍本逐末了。其余主要靠增值，这个需要拉长时间才能实现。当然，作为一项投资类别，是可以操作的，只是需要结合自身情况找的合适的房产类型。

另外，$75万买两个房在首府城市似乎有点困难，除非偏远地区。

物业管理权作为一项生意，我觉得存在既有道理，那么多人在做说明有其可取之处。我觉得是不是也可以看做一项资产，除了产生不错的现金流，卖出时还能保值或增值，当然也可能贬值。只是作为门外汉的我们，毕竟没有操作过，不了解其中的细节和门道。所以要感谢各路专家和高手的分享与解答，使得有兴趣者能三思而后行，少行弯路。

影月流

小白猪猪 发表于 2020-10-7 15:22
"如果有大额维修收入和清洁收入，需要考虑。一般具有规模的小区经理自己是不做维修和清洁。"

很多MR生意卖 ...

这就是水分所在

影月流

风口上的猪 发表于 2020-10-5 07:17
改变这种奇葩，畸形的现状，一点不困难。

疫情期间政府立法，不交房租，不搬走，合法。那么，只要一个立法 ...

难道有这方面的法律风险？

影月流

sysx 发表于 2020-10-18 21:09
今年已经有好几个合同不续，目前合同干完了算的了，还有续约要先谈降工资的，最短的一个剩4年就全结束的 ...

非常感谢能将这个行业的负面信息道出，让新进入这个行业的人有个综合认知和判断，这个比任何尽职调查有用得多。

风口上的猪

CookAct 发表于 2020-10-7 12:10
难怪现在物业管理权生意扩展到昆州之外的地方了

应该说萎缩到，只剩下昆州了。
因为昆州的法律还没改，而nsw，vic早就把法律改了，更加合理。