正现金流的投资房，是重新做贷款还是放super？

catherine_wen

两套正现金流的投资房（当时为了满足贷款条件做的P+I，所以贷款还了一多半了，已经知道自己很傻了勿再嘲讽），连续交了几年的税了。最傻的是居然就这么傻傻缴税没想到要往super放。这眼看着又要降息了，那我不是还要交更多税了嘛？请问我可以为了避税一把头补上前5年没交的super吗？还是重新做贷款变成IO然后多余的钱再买个投资房？但现在人到中年就变保守了，一把年纪再背上大额贷款浑身不得劲儿。给我再年轻5-10岁我也不犹豫了，肯定买房了。
请大家指教。重新做贷款变成IO，多余的钱多存super可以不？

yourock

Super

shuaiwhy022

重做贷款并不能降低你的税，除非你再买一套

catherine_wen

shuaiwhy022 发表于 2024-10-1 08:05
重做贷款并不能降低你的税，除非你再买一套

请问重做贷款，把贷出来的钱部分放super可以吗？

maxinfang

要么假装 无视发生 要么 资产重组

cr4p

shuaiwhy022 发表于 2024-10-1 07:05
重做贷款并不能降低你的税，除非你再买一套

请教为什么重新做贷款不能扣税？如果先pay off再做呢？

hellochina

重做贷款并不能降低你的税，除非你再买一套+1

shuaiwhy022

catherine_wen 发表于 2024-10-1 07:21
请问重做贷款，把贷出来的钱部分放super可以吗？

可以啊，但是没啥好处

shuaiwhy022

cr4p 发表于 2024-10-1 07:50
请教为什么重新做贷款不能扣税？如果先pay off再做呢？

看你refinance的目的，如果是拿来自己用，那么新带出来的钱的利息将不能作为投资抵扣税。
别听我的胡说八道，去咨询会计最好。

catherine_wen

shuaiwhy022 发表于 2024-10-1 10:09
可以啊，但是没啥好处

为啥呢？Super放进去只有15%的税，以后拿出来不交税，不然我现在交给ato按38%打税，差好多呢

yourock

不大懂，能不能用数字也描述你想干什么？比如你原有贷款50万，难道你想refinancing成80万，拿出30万放super？

shuaiwhy022

catherine_wen 发表于 2024-10-1 09:22
为啥呢？Super放进去只有15%的税，以后拿出来不交税，不然我现在交给ato按38%打税，差好多呢 ...

因为你投资房还是按照之前的贷款数抵扣税，你的房子还是正现金流，你还要支付38%的税，同时你还付了15%养老金税

wxm611

有一个原则是 你一旦还进投资房里的本金，如果refinance 拿出来自己用在super里，那多产生的贷款利息也不能抵税。举个极端的例子，如果你现在投资房还了决大部分本金，还剩贷款1万元，明天又从投资房里refinance 贷出来20万，拿去放进super 账户，那这个财年你的投资房贷款利息虽然是21万*利率、但是能合法抵消你收入的利息只是 1万*利率 那部分。因为20万 你拿去自己用了，不是去投资。

yourock

wxm611 发表于 2024-10-1 09:36
有一个原则是 你一旦还进投资房里的本金，如果refinance 拿出来自己用在super里，那多产生的贷款利息也不能 ...

请教 哪里可以看出只能1万部分的利息才能抵税？我是说银行的利息对账单上有没有什么地方可以看出他原来还款很多还有一万贷款？

大头爸爸

人家是拿税前的收入放进Super，交15%的税达到少交税的目的，你拿Top Up出来的钱放进Super没有任何好处，本来Top Up出来的钱也不需要交税，你那个叫non concessional contributions

catherine_wen

我已经明白了，就是我放进去交的税已经是没办法了，及时止损的方法就是赶紧改成IO，不能再继续还本了，然后把套出来的钱做别的投资

cr4p

catherine_wen 发表于 2024-10-1 11:21
我已经明白了，就是我放进去交的税已经是没办法了，及时止损的方法就是赶紧改成IO，不能再继续还本了，然后 ...

我觉得先PAY OFF再重新做贷款，之后产生的利息支出是可以扣税的。有了解的朋友可以给个建议？

catherine_wen

cr4p 发表于 2024-10-1 12:49
我觉得先PAY OFF再重新做贷款，之后产生的利息支出是可以扣税的。有了解的朋友可以给个建议？ ...

离payoff还有一段距离，现在交税交怕了，一点也不想往里pay了怎么办？还不如自己花花了

人在悉尼已中年

都没用

最好的做法就是卖掉再买投资房。

人在悉尼已中年

cr4p 发表于 2024-10-1 11:49
我觉得先PAY OFF再重新做贷款，之后产生的利息支出是可以扣税的。有了解的朋友可以给个建议？ ...

不行

catherine_wen

人在悉尼已中年 发表于 2024-10-1 13:28
都没用

最好的做法就是卖掉再买投资房。

贷款盖个奶奶房算投资吗？

人在悉尼已中年

catherine_wen 发表于 2024-10-1 12:54
贷款盖个奶奶房算投资吗？

没用，你能用于负扣税的贷款额度已经定死了。不如卖掉再买一个新的投资房。新的投资房可以做成房产的104%利息负扣税。

这样才划算。任何没做成104%利息负扣税的投资房都是不划算，不值得长期持有。

catherine_wen

人在悉尼已中年 发表于 2024-10-1 14:34
没用，你能用于负扣税的贷款额度已经定死了。不如卖掉再买一个新的投资房。新的投资房可以做成房产的104% ...

好的，谢谢，我研究一下，你的说法一看就特专业

bluetoliu

refinance, 继续买投资房或投资股票，这和和年龄没啥关系，能借钱就行了，我也一把年纪了，只要自主房填满不动了，买投资房就是个投资项目，和买个小生意没啥区别。

Forbne

人在悉尼已中年 发表于 2024-10-1 13:34
没用，你能用于负扣税的贷款额度已经定死了。不如卖掉再买一个新的投资房。新的投资房可以做成房产的104% ...

104%? 这么熟悉的字眼，难道你是城主/山主的马甲

人在悉尼已中年

Forbne 发表于 2024-10-1 13:42
104%? 这么熟悉的字眼，难道你是城主/山主的马甲

城主懂在104%吗？你问问他的投资房有多少是合法104%负扣税的？

人在悉尼已中年

bluetoliu 发表于 2024-10-1 13:39
refinance, 继续买投资房或投资股票，这和和年龄没啥关系，能借钱就行了，我也一把年纪了，只要自主房填满 ...

refinance继续买投资房，对解决现有投资房负扣税（增加）没用半点作用。

bluetoliu

人在悉尼已中年 发表于 2024-10-1 15:36
refinance继续买投资房，对解决现有投资房负扣税（增加）没用半点作用。

负扣税是现金流亏损+房子折旧，对吧？
在现有投资房上refinance出来的部分产生的利息都是负扣税，加上新买投资房的折旧，为什么没有作用？

很简单的例子，一个fully paid 1M的投资房，和两个50%paid 2M的投资房，那个负扣税比较多？

人在悉尼已中年

bluetoliu 发表于 2024-10-1 16:14
负扣税是现金流亏损+房子折旧，对吧？
在现有投资房上refinance出来的部分产生的利息都是负扣税，加上新 ...

一个很简单的问题，如果之前的投资房贷款一百万，还进去50万，再refinance到1百万，那么这个投资房可以有多少贷款额度产生的利息进行负扣税？

我上面说的很清楚，对    解决现有   投资房没半点作用。

对解决现有投资房负扣税（增加）没用半点作用。

onlyoung

cr4p 发表于 2024-10-1 11:49
我觉得先PAY OFF再重新做贷款，之后产生的利息支出是可以扣税的。有了解的朋友可以给个建议？ ...

这样做就变成所有的利息都不能抵扣了，投资房只要payoff,不管以后做多少贷款，原来的这个房子一分钱利息都不能抵扣，因为在ATO 那里等于你投资房贷款已经还完了没有利息支出。