1993年买的房子，现在如何证明自住豁免CGT？

凯瑟琳琳

我有一套1993年购买的自住房，最初自住了半年，之后将其转为投资房出租了5年，随后又恢复自住（适用于6年法则）。然而，由于时间久远，当年的材料并不齐全，目前只剩下零散的几张账单和银行对账单，能够证明在购房后的前半年我的名字确实登记在该地址。此外，我还有一位孩子在那套房子边上幼儿园就读几个月的记录，但也不完整。另一个孩子因为担心不适应新环境，仍留在原居住地的幼儿园。

这些年我没有卖过其他房产，因此也从未申请过任何CGT豁免。今天咨询会计师时，他提到，如果将来出售这套房，申请豁免CGT，ATO可能会对我仅自住半年就搬走的情况产生怀疑，还可能认为我的材料不够充分。他建议我看看是否有保存当年在房子周围生活的证据，例如超市购物发票或加油记录。

回想起来，30多年前我还是个新人，没意识到需要保留这么多文件，而且当时也没有扫描保存的习惯，估计即便有记录，字迹也早已模糊。

虽然我目前暂时没有打算卖掉这套房子，计划未来一直自住养老，但还是想向大家请教，有没有类似经验的朋友可以分享建议？

人在悉尼已中年

无所谓的，不用担心，同一时期没有两套自住房豁免增值税就行。ato不会这么闲的。

人在悉尼已中年

会计的意思，应该是让你准备好适用六年法则的原因（理由）。比如你那五年去了外地工作。

人在悉尼已中年

但也不完整。另一个孩子因为担心不适应新环境，仍留在原居住地的幼儿园。

但看你写的这个内容，怎么也不符合六年法则的要求啊？或者是你对六年法则有什么误解？

人在悉尼已中年

就算只有一套房，但在同一城市，是很难让ato接受六年法则豁免增值税的。

六年法则的前提是，只有一套房，因不可抗拒不是盈利为目的原因，搬离，出租，六年年再搬回来自住。这六年时间不产生增值税。

如果是同城，因为上班近或方便孩子上学，这些理由。ato肯定是不会接受的。

人在悉尼已中年

或者说，为了减少家庭负担，搬去和父母住。这类的原因，也是要按投资房的待遇，产生增值税的。

只有唯一一套住房，出租了，也是投资房。需要计算增值税。

凯瑟琳琳

人在悉尼已中年 发表于 2024-10-16 12:10
会计的意思，应该是让你准备好适用六年法则的原因（理由）。比如你那五年去了外地工作。 ...

不用去外地工作，我知道足迹上有说6年法则需要人去外地，甚至还有说需要出国的，那都是错误的。只要房子原本是自住房，无论什么原因改成出租房，在六年内都试用六年法则，这个我反反复复问过三个会计师了。

我的会计师的意思是，我如何证明settle后的半年我真的住在那套房。

凯瑟琳琳

人在悉尼已中年 发表于 2024-10-16 12:18
就算只有一套房，但在同一城市，是很难让ato接受六年法则豁免增值税的。

六年法则的前提是，只有一套房， ...

这是错误的（according to 我咨询的会计师）。我咨询了三个会计师了。

人在悉尼已中年

凯瑟琳琳 发表于 2024-10-16 12:24
不用去外地工作，我知道足迹上有说6年法则需要人去外地，甚至还有说需要出国的，那都是错误的。只要房子 ...

你让会计师白纸黑字的写写来，你看他敢不敢？对这个，我是不会接受任何反驳意见。

人在悉尼已中年

凯瑟琳琳 发表于 2024-10-16 12:25
这是错误的，我咨询了三个会计师了。

我不接受反驳

MAX_SUSAN

让你会计师根据你的实际情况给ATO写一封信，如果ATO可以接受你的这些理由，包括你无法保留足够证据的原因，那么ATO会单独针对你的情况，发一封确认信，免除你将来的CGT的。

人在悉尼已中年

凯瑟琳琳 发表于 2024-10-16 12:24
不用去外地工作，我知道足迹上有说6年法则需要人去外地，甚至还有说需要出国的，那都是错误的。只要房子 ...

前几年出了新法规，出国已经是不行的了，只能当投资房。现在是只能去外地（澳洲境内）

mmllyy

买房时交STAMP DUTY 是按自住房交的吗？

mmllyy

人在悉尼已中年 发表于 2024-10-16 12:36
前几年出了新法规，出国已经是不行的了，只能当投资房。现在是只能去外地（澳洲境内） ...

有出处吗？

凯瑟琳琳

人在悉尼已中年 发表于 2024-10-16 12:28
你让会计师白纸黑字的写写来，你看他敢不敢？对这个，我是不会接受任何反驳意见。 ...

这个就靠个人自行判断了，我是看了论坛各种意见都有，所以花钱去咨询会计师的。而且为了防止一个会计师不稳，我还问了三个。

凯瑟琳琳

mmllyy 发表于 2024-10-16 12:40
买房时交STAMP DUTY 是按自住房交的吗？

我记不清那时候stamp duty怎么叫的了。但当时一切都是按照自住买的。

凯瑟琳琳

MAX_SUSAN 发表于 2024-10-16 12:35
让你会计师根据你的实际情况给ATO写一封信，如果ATO可以接受你的这些理由，包括你无法保留足够证据的原因， ...

会计师问我是不是现在要卖，我说不是，可能几十年后卖，甚至遗产留给孩子。

会计师开玩笑说，反正现在资料也不全了，等几十年后再去担心吧。

人在悉尼已中年

凯瑟琳琳 发表于 2024-10-16 12:47
这个就靠个人自行判断了，我是看了论坛各种意见都有，所以花钱去咨询会计师的。而且为了防止一个会计师不 ...

对这个，我太熟了，毕竟我当年也是帮ato发信的。

很多人，是把自住房六年法则和主要自住房认定法则搞混了。我估计你也有可能。

主要自住房认定法则，原来在a自住，半年后，购买了b，搬到b自住，这时候a出租。六年内，还可以把a当成自住房，豁免这期间的增值税。但是实际自住的b，这段时间就要计算增值税。虽然这期间b是自住房

人在悉尼已中年

mmllyy 发表于 2024-10-16 12:40
买房时交STAMP DUTY 是按自住房交的吗？

nsw没这个区别

人在悉尼已中年

mmllyy 发表于 2024-10-16 12:45
有出处吗？

ato上有，目的就是为了让出国养老的人卖房。

快乐每一天

税务小白以为： 卖了就卖了， 这么多年税务局也不知道你卖了这个曾经的投资房吧。 自己不申报应该就没事了吧。

philongyao

private ruling

人在悉尼已中年

快乐每一天 发表于 2024-10-16 13:04
税务小白以为： 卖了就卖了， 这么多年税务局也不知道你卖了这个曾经的投资房吧。 自己不申报应该就没事了 ...

ato会发信让你说明理由（补资料），因为当年出租的时候，ato也是有记录。每年都会发很多这样的信。

pessy

人在悉尼已中年 发表于 2024-10-16 13:08
ato会发信让你说明理由（补资料），因为当年出租的时候，ato也是有记录。每年都会发很多这样的信。 ...

终于碰到大拿了！借这个帖子请教下，如果一个人买了一个自住房，但是是非税居民，期间孩子一直住在这个房子，房主本人也只有这一个自住房，但是因为在海外工作，不符合税务居民的条件，如果若干年后，房主回来澳洲几年后变成税务居民再卖房，可以豁免cgt吗？所有账单都是房主名字，也没有做过任何出租。谢谢！

人在悉尼已中年

mmllyy 发表于 2024-10-16 12:45
有出处吗？

出国后，成为非税务居民，不但原来的自住房出租的时候不适用于六年法则，并且之前的自住时期，也要按投资房待遇，计算增值税。亏大了。

等于是政府逼出国养老的人卖房。

人在悉尼已中年

pessy 发表于 2024-10-16 13:21
终于碰到大拿了！借这个帖子请教下，如果一个人买了一个自住房，但是是非税居民，期间孩子一直住在这个房 ...

我不是大拿，只是去ato打杂过一段时间。这种情况，如果没出租，我个人意见，是，还算自住房。因为ato没有你出租房子的资料（个人私租，收现金不保税也一样）

凯瑟琳琳

人在悉尼已中年 发表于 2024-10-16 12:58
对这个，我太熟了，毕竟我当年也是帮ato发信的。

很多人，是把自住房六年法则和主要自住房认定法则搞混 ...

我的情况是：原来a自住，买了b后搬去住了半年后，又搬回a。b之后出租5年多，我又从a搬到b。

a和b在一个城市。几个会计师都说只要能证明我确实买了b后住过半年，那就可以豁免b整个阶段的cgt。

凯瑟琳琳

人在悉尼已中年 发表于 2024-10-16 13:08
ato会发信让你说明理由（补资料），因为当年出租的时候，ato也是有记录。每年都会发很多这样的信。 ...

其实我很好奇，如果真的是遗产留给孩子，一百年后，ato怎么处理。

人在悉尼已中年

凯瑟琳琳 发表于 2024-10-16 14:35
我的情况是：原来a自住，买了b后搬去住了半年后，又搬回a。b之后出租5年多，我又从a搬到b。

a和b在一个 ...

是啊，我都说了，你把上面那两个法则搞混了/或者是你根本就不知道。

b肯定是可以豁免增值税的，但同一时期，你实际自住的a就要交增值税，虽然你实际在a自住。

这不叫自住房六年法则，这叫主要自住房认定法则。唯一的相同点，就是期限都是六年。区别是一个是唯一一套房，一个善良可以有n套房。一个最后要搬回去自住再卖，一个不用搬。一个的六年可以无限循环，一个是唯一的六年。

人在悉尼已中年

凯瑟琳琳 发表于 2024-10-16 14:42
其实我很好奇，如果真的是遗产留给孩子，一百年后，ato怎么处理。

看ato的记录，没记录就利益归于群众（也就是看你怎么报都行）