悉尼物业管理问题讨论----- 物业管理经纪在线答疑

澳洲老胖

前段时候工作比较忙 加上 人累感冒了 好久没上足迹了 最近发现不少TZ对自己个投资物业都有些多多少少的问题， 比如房东的保险，房东的义务，维修费用等等 自己做物业管理也做了一段时间 不敢说有问必答 但是希望能在这里解决一部分TZ的疑问 和 大家分享下经验 互相学习  

所以开个帖子 和 广大房东一起讨论下

公司没有中文输入法 所以有可能有时候会用英语回复 或者晚点回家才能回复 先和TZ们打声招呼

为了避免广告嫌疑 不留公司EMAIL了 如果有问题可以发EMAIL到 veryproject@hotmail.com (也是我的个人MSN)

[ 本帖最后由 澳洲老胖 于 2010-8-8 12:23 编辑 ]

Gelen

老胖管民宅还是商务物业？悉尼的？

cn214

高层漏水， report 1年了， 物业主管说从来没听说过， 怎么办？

澳洲老胖

谢谢LS这么快的加分啊

COMMERICAL 和 RESIDENTIAL 都有

对悉尼的物业比较熟悉 其他地区的不好说

Gelen

为什么norshore的物业管理费比南区高这么多？

澳洲老胖

原帖由 cn214 于 2010-3-11 21:35 发表
高层漏水， report 1年了， 物业主管说从来没听说过， 怎么办？

希望不是REGIS TOWER 呵呵

漏水的话 首先你的管理中介应该知道 他们1年中有采取什么行动吗？

漏水是最复杂的问题 也搞不懂了 为什么这里的PLUMBER这么赚 哈哈

圆规正传 可以先叫大楼的BUILDING MANAGER去看下 确认问题先 一般漏水是大楼的责任 所以他们应该负责维修（以上应该都是免费的） 至于漏水造成的其他损失 比如地毯弄脏了 墙上起泡了 这些都可以CLAIM INSURANCE 如果LZ的是投资房而且有买LANDLORD INSURANCE

但如果大楼一直有这样的问题 以后可以会出现SEPCIAL LEVY的

澳洲老胖

原帖由 Gelen 于 2010-3-11 21:38 发表
为什么norshore的物业管理费比南区高这么多？

要看中介的吧 华人的一般都是5% 鬼佬的一般是7%  但是这个也都是可以谈的

Cramzhang

悉尼物业管理收letting fee吗？知道维省大概收两周的租金。

peach_peach

支持老胖

cgz

谢谢老胖。

我最近真是快被我的租客折磨s了  很多小事，比如，她说厨房的柜台里没有cutlery tray，我去商店买了两个给她，她说跟drawer不一样大。她又说厨房的水槽和卫生间的水槽没有plugs，我又去买了两个不同大小的给她，她又说大小都不一样。我老公很生气，说不理她了。我想问一下，这些东西是不是应该房东提供的。

还有很多其他小事，大的我都问过fair trading了，总不能总给fair trading打电话吧。我的房子是给agent打理的，房客有什么要求，我的中介都直接推过来，包括很多fair trading说不用做的。我觉得不胜其烦。

哦，还有，房客说车房和大的shed有很多杂物，要清空。于是，我叫了收垃圾的花了几百块钱把垃圾都拿走了。之后，她说还有几块板在另外一个小的shed里，没有拿走。我说，她之前没有说那个shed的垃圾也要拿走，而且，就是几块很小的板，放到垃圾桶就可以了。她说那是石棉板，我老公说不可能，而且，就算是石棉板，不碰它，是没有事的，她根本不需要用这个小的shed。现在，中介说，要请人来鉴定是不是石棉板，当然，费用要我们出。我想知道，房东有这个责任吗？

我们不是不讲理的人，该做的都会做。像她要求的换晾衣架上的线，我就花钱换了。她说晾衣架上的树挡着阳光，衣服干不了，我又叫人把晾衣架上的树给砍了。她说有蟑螂老鼠（我是一个都没见过），我又给她做了pest control,因为她要求做的项目多，所以花了好几百块。等等要求，我们觉得合理的，都做了。但她的要求真是每周都有，越来越多。。。做这些事情，那样不要几百块，我现在每周收到的租金，都给她花出去了

[ 本帖最后由 cgz 于 2010-3-12 08:30 编辑 ]

澳洲老胖

原帖由 Cramzhang 于 2010-3-11 22:38 发表
悉尼物业管理收letting fee吗？知道维省大概收两周的租金。

一般没家具的是1周 RE-LEETING是半周
有家具是的是2周 RE-LETTING是1周

澳洲老胖

原帖由 cgz 于 2010-3-12 07:31 发表
谢谢老胖。

我最近真是快被我的租客折磨s了  很多小事，比如，她说厨房的柜台里没有cutlery tray，我去商店买了两个给她，她说跟drawer不一样大。她又说厨房的水槽和卫生间的水槽没有plugs，我又去买了两个不同 ...

没有冒犯你管理中介的意思 但是你完全可以要求他们做更多的事情 很多事情其实不用传到房东那里的 他们就应该过滤掉的

比如一些很小的东西 想LS说的厨房或阳台的东西 你完全可以不提供 中介也应该直接给他们答复 说WHAT YOU SEE IS WHAT YOU RENT， 这个是最起码的。 所以你可以和你的物业管理经理说的 不要什么事都来烦你 呵呵 偶尔有大的维修或者过节给你打个电话问候下就行了 哈哈

PEST CONTROL一般是租客刚搬进去后1周 可以要求 如果真的有需要 一般是154刀， 应该由上次的租客承担的 应该在SPECIAL CONDITION 里写的， 如果搬进去之后做好了PEST CONTROL， 等他们搬走了 如果发现有蟑螂什么的 他们应该付这部分费用的

关于车库里的石板棉 只要车还能停 我觉得完全可以不拿走的 有时候对比较DEMANDING的租客 态度要强硬 不能对他们太好 这个也应该是你的管理经理改做的

有什么其他问题 还可以在此给我留言~

Gelen

老胖，我再跑来水一水

物业的增值潜力，和物业管理的关系大吗？

为什么同样是老房子，有的卖的价钱就比别的房子高

比方说我前几周在artarmon看的几个房子。那边普遍strata都很高。

但是有个broughton rd的高层，就特别便宜。当时住户征收了special levy，来维护大楼。我以为是大家为了逃special levy才卖房，其实不是，levy已经交过了。

澳洲老胖

原帖由 Gelen 于 2010-3-12 22:26 发表
老胖，我再跑来水一水

物业的增值潜力，和物业管理的关系大吗？

为什么同样是老房子，有的卖的价钱就比别的房子高

比方说我前几周在artarmon看的几个房子。那边普遍strata都很高。

但是有个broughton rd ...

如果单单说2手房价格的问题 其实会牵涉到很多问题 不单单是物业管理的问题

其实个人认为物业管理对房子的增值其实没有很大的直接关系

但是对房子的保养是非常重要的 都是2手房 有些只有10年新的房 可能里面的CONDITION已经和20多年的UNIT差不多了 当然房东要卖的话 无非也就是换地毯 刷油漆 然后再放到市场上来卖 所以对RE-SALE的价格应该不会有太大影响

但是如果有些小的维修一直不去弄， 或者租客住很多年 都没换过 其实对投资物业都不是太好 大家可以想像下一个投资房一直没有被专业清洁过 然后4 5年后的样子 而且到那个时候租客搬走了 也很难CLAIM他的BOND 因为很多哪怕是DAMAGE 都可以算进FEAR WEAR AND TEAR.

所以以后的EXPENSE会很多 而且很多都是没有必要的 或者都是可以避免的

还有就LS说的 其实买2手房 多留心下STRATA REPORT一般能看出一些东西的

Gelen

原帖由 澳洲老胖 于 2010-3-12 22:46 发表

如果单单说2手房价格的问题 其实会牵涉到很多问题 不单单是物业管理的问题

其实个人认为物业管理对房子的增值其实没有很大的直接关系

但是对房子的保养是非常重要的 都是2手房 有些只有10年新的房 可能里面的 ...

我看过的最可怕的房子是悉尼chippendale regent st（mercure hotel）大门对面的那个房子，楼梯里到处污秽，有homeless常驻那里。管道长期漏水。

那里的住户真是可怜啊

cgz

谢谢老胖。我们没有经验，挑的中介不好。实在没办法的话，只好换中介了。

上一次，中介又在哪里搞事，我老公很气愤，对他说：We pay you to manage our property, we don't pay you to negotiate with us on the behalf of the tentants. 这么训过他以后，好像现在好了一些。

休

不是我介绍的中介吧

cgz

原帖由 休 于 2010-3-13 09:31 发表
不是我介绍的中介吧

不是。当时正在找中介，这个中介自己找上门来，说得天花乱坠，结果，我们上当了。
真后悔没有用你介绍的 。

Gelen

不可以开除中介另找吗？

cgz

可以，按合同，给他6个星期的通知就可以了。
没有开除过，不知道会不会很麻烦

Martin_2F

问下楼主，一般租客入住后，需要确定他们是否有开通自己的electricity 和gas帐户吗？有时候上个租客停掉账户后电/煤气公司也不会把service停掉，要是接下来这个租客一直拖着不开自己的账户，极端的例子租客整个租期都故意不开通，他们搬走以后电/煤气公司会要求房东支付吗？

澳洲老胖

原帖由 Gelen 于 2010-3-13 07:35 发表


我看过的最可怕的房子是悉尼chippendale regent st（mercure hotel）大门对面的那个房子，楼梯里到处污秽，有homeless常驻那里。管道长期漏水。

那里的住户真是可怜啊

哈哈 其实49 Regent St, Chippendale（REGENT HALL APT） 还是不错的 其他的附近的确有几个会有些小问题 呵呵

澳洲老胖

原帖由 cgz 于 2010-3-13 12:51 发表
可以，按合同，给他6个星期的通知就可以了。
没有开除过，不知道会不会很麻烦

一般你签的AGREEMENT上面会有多少天的 比如给30天通知 其实手续很简单的 新接手的中介都会帮你做的 你可以用 休版 给你介绍的中介啊 手续很方便  也可以和新中介的物业经理聊聊

很多业主都是知道自己的管理中介有些问题 可是都迟迟不换 怕麻烦 其实要换还是早换好 这事没必要拖~

澳洲老胖

原帖由 Martin_2F 于 2010-3-13 16:54 发表
问下楼主，一般租客入住后，需要确定他们是否有开通自己的electricity 和gas帐户吗？有时候上个租客停掉账户后电/煤气公司也不会把service停掉，要是接下来这个租客一直拖着不开自己的账户，极端的例子租客整个租期都 ...

一般水电账单都是跟着租客走的，中介很少能控制

但是有个公司叫DIRECT CONNECT 他们是提供免费的 ELECTRICITY, GAS, WATER, PHONE, INTERNET的安装的，我们中介在租客允许的情况下 会帮他们联系DIRECT CONNECT的 然后DIRECT CONNECT会和租客打电话确认身份 然后做相应的开通服务 这样是一个控制LS说的问题的方法

但是一般租客一直不付账单的话（比如忘记取消），水电公司都会联系他们的 催款之类的

usyd

LZ可以pm个联系电话吗？想咨询关于业主委员会投票更换物业管理公司的信息。

MU

更换物业管理公司其实很容易，难的是楼里人的齐心协力。。很多人根本都不管，所以也换不了。

最主要的是天下乌鸦其实一般黑，你怎么知道换了新的就比之前的好呢？

澳洲老胖

原帖由 usyd 于 2010-3-13 21:20 发表
LZ可以pm个联系电话吗？想咨询关于业主委员会投票更换物业管理公司的信息。

请查收

澳洲老胖

原帖由 manunited 于 2010-3-13 22:30 发表
更换物业管理公司其实很容易，难的是楼里人的齐心协力。。很多人根本都不管，所以也换不了。

最主要的是天下乌鸦其实一般黑，你怎么知道换了新的就比之前的好呢？

比如中介一有问题就会来问业主（而不是给业主一些解决方案），一直都有重复的维修，没有定期的去检查业主的房屋等等

其实业主心理也都明白自己的管理中介做的好 还是 不好，当发现有问题的时候可以和你的中介说出你的想法 其实也是对自己的物业负责 而且一定程度的改善了中介的服务

怎么确定新的中介肯定比以前的好， 还是要和管理经纪坐下来聊聊的 一般可以问以下几个问题 我也附上个人的一些建议。

1. 管理费----------------5%+GST 其实如果这的服务好， 7%也没差多少的
2. Letting Fee----------1-week rent for 1st letting, half-week rent for re-letting (Unfurnished)
                        2-week rent for 1st letting, 1-week rent for re-letting (Fully furnished)
3. General inspection---lease agreement规定是1年不能超过4次， 其实GI是十分重要的一个查看租客住的情况的手段， 一般可是3个月做一次，但是如果看了1，2次后发现租客住的不错 可以4-6个月看一次。 在做GI的时候如果发现租客有超租 或者 住的很差的情况下 可以给他发TERMINATION NOTICE 因为他BREAK LEASE 原因可以有很多 要看他具体哪里做的你不顺眼了 呵呵 而且一般都会有一个GI REPORT， 中介可以每个月发STATEMENT的时候附上这个GI REPORT，让业主知道下里面的情况
4. 维修-----------------一般对中介了解后 可以说凡是200刀以下的维修 中介可以直接去做 但是中介还是要和业主通下气 起码让业主知道什么东西要维修， 超过200的维修 可以叫中介那2-3个QUOTE， 刚刚开始的时候 如果不相信中介或者说是不了解中介，可以和他说 凡是有任何维修都先打个电话过来。 其实维修的东西也就这几个 新些的APT 主要是DISHWASHER,DRYER,COOKTOP 老的一般是小的LEAKING可能要换WASHER之类的 也有很多的维修其实应该是租客付钱 这个有问题可以再发帖 CASE BY CASE
5. LEASE TERM----------最好第一次的租客先签6个月 看看住的怎么样再说 有碰到过租之前和你客客气气 而且也有很多REFERENCE，一住进去整个人像变了个人似地 对什么都不满意的 呵呵。 住的好的话 可以再续1年 （也可以省下业主的LETTING FEE） 哈哈 作为中介也希望好的租客不要搬的 但是最好不要超过4年 因为一个租客住了4年 以后很多的DAMAGES都很难说是他做的还是FEAR WEAR AND TEAR,而且对物业来说 最好也做下专业的清洁。 还有是我个人觉得非常重要的 希望和业主共勉， 一个合同到期了 不要让租约变成 CONTINUING BASIS！！！！ 这样对房东，中介，租客都没有保证， 租客可以给你21天的通知就搬走 其实时间的确是不断 可是你很你难保证21天就能找到租客 而且万一中介那个时候已经很多物业要出租， 时间也很难控制，对中介也不好， 中介应该有自己个安排 能控制一些可以控制的东西。 还有就是合约到期 一定要签个FIX TERM 再是6个月或是1年，这样还能有新的租金. 发现很多业主的租金回报还是低于MARKET PRICE， 买投资房 就是要回报的 如果租金低了 岂不是很亏~ 如果要涨租金 幅度比较大的 可以给租客60天的通知 如果10刀 20刀的 中介和租客MUTUALLY AGREE就可以了

所以重申下 请广大业主现在拿起您的手机 拨打 02 **** ****，查询下您的物业是否在CONTINUING BASIS下，然后知道怎么做了~

ozsmallbizowner

谢谢楼主。我有问题：
我们去年与中介签订了一份租约，打算租用一个他们代理的发展商开发的factory, 去年12月交付了定金，厂房目前还在建设中，原来预计今年6月1日交付使用。
最近我们引入其他投资者，公司股权发生了变化，董事会成员也有相应变化，经过讨论，决定不再租用这一新厂房。我于月初通知了代理。
但由于当时我们要求厂房必须有gas，所以，发展商已经为此多投入了一些资金，我的问题是
1）我们应该为此赔偿发展商吗？赔偿多少呢？
2）我们应该赔偿代理公司吗？多少？
谢谢！

bage

请教楼主，卫星天线（直径约2.3米）可不可以安装在TOWNHOUSE的屋顶上？如果向STRATA申请安装，一般情况下能不能够得到批准？先谢谢了！