投资房折旧最大化之我见

diva

自己拉摊子做投资房折旧有一段时间了，也给不少华人朋友做过，感觉最深的就是有投资房的华人是越来越多了，而且有的人不止一套两套，了解折旧这回事的朋友也不在少数。我想这不仅仅是因为我们华人腰包鼓了，更多地是知道如何spendmoney wisely，还有对澳洲社会经济更多地了解和参与。话题扯远了，转入正轨….然而根据个人的资金情况和长期打算，购买什么样的投资房也得好好琢磨琢磨，这里我从折旧抵税这个角度说说自己的想法，欢迎拍砖。

首先，要看买投资房的目的，如果主要是为了减税，那就没有必要买太贵太大的房子，3bedroomor 2 bedroom都可以考虑，不一定非要house，至于地段最好是在预算范围内尽量选择交通便利，容易租掉的房子。然后就是房子本身的情况了，房子的状况既影响租金的多少，也决定着折旧的程度。一般来说，新房子的折旧最多，旧房子折旧要少一些，老房子带新装修的也还可以，最少的就是老房子没装修。

房屋的折旧主要取决于其施工造价和室内外的设备和装饰。40年以上的房子在结构上已经不能再折旧了，只有装修过的部分还可以做做，80年代盖的房子如果是85-87年之间到现在也快不能折旧结构了，因为这期间的房子是按4%@25年算的，不过装修还是可以折的。我做过折旧最少的是一个60年代的房子，里面的东西也很旧了，只是窗帘地毯等稍微新一点，算下来第二年最多能折1000元（一般都是第二年折旧最多，因第一年往往不是full year）。

码累了，歇会儿，待续……

gaogangkkk

写的不错，来个联系方式

usyd

谢谢分享，学习ing，如果想咨询的话怎么联系LZ啊？

ivy-liao

学习ing，一个没有投资方的人留！

diva

多谢各位加分！学习谈不上，只是分享一下心得，欢迎指正。

继续......

新房毋庸置疑折旧最多了，然而由于价格问题，至少在东南老区买新房做投资的人还是不多的。所以大部分投资房都是6-15年的旧房。这类房屋不论结构上设备上都有不少‘油水’。一个6年新的普通house，4bed 2bath, 普通花园，第二年能有8000-9000的折旧，这些deduction再加上租金的negative gearing，差不多小两万，big cut on income tax!!

还有一点请大家注意，投资房折旧时间可以从settlement算起，而不是等到租出去才算。

有些人是自住房转成投资房，这样的房子通常既能折旧抵税，也有增值潜力，因为自己住过的房子地段相对比较好，内部总是做过一些东西的，也会比较爱惜。在房主自住期间如果做过任何装修，安装过空调，暖气，卫星天线，等等，都可以放到折旧清单里，最好是记下所花的费用和时间，如果没有记录，也可以评估出来。如果给房子做的维修就要另当别论，一般只是在成为投资房以后的维修可以全部折回来，自住期间的repair不算折旧。做过的例子有四房三卫带 swimming pool的小洋楼，8年新，自住转投资，最多的一年折20k。



要去接孩子了，回来再续......

frankshi

好文章，继续！

diva

再续......

如果是以长期投资为目的，等待增值的投资人，则主要看房子的地点和土地的大小，对房子的新旧要求不是太大。最好是土地形状规则的house。Town house 和unit升值慢一些，但投入也小一些。至于房子的位置，足迹上不乏牛人指路 。尽管如此，房屋的状况也不要太差太旧，一个是租金上不去，而且折旧也很少，折旧跟location可是一点关系也没有。案例是一个4房2卫的砖房，18年新，inner east location, 最多的一年可折10k+

总结一下主题，要使房屋折旧最大化，对普通投资者(资金充足者另议)建议注意以下几点：

• 如买新房，可包括off plan in new areas, or townhouse, unit, apartment in establised areas
• 如买旧房, 最好选择5-18年左右的房龄
• 如买老房，最好选择在92年以后装修过的
• 买房时尽量拿到关于房屋施工及装修的资料，至少是时间。

才疏学浅，希望与筒子们互相探讨，欢迎指正赐教。大家如果有什么要咨询的，可以给我发站内短信，我当天一定能看到。



[ 本帖最后由 diva 于 2010-3-23 12:09 编辑 ]

bigwood

房屋结构的 depreciation schedule 在哪里能获得？
内部装修的 depreciation schedule 在哪里能获得？
有了depreciation Schedule，计算应该比较容易吧。
怎么感觉半天没说到点子上呢？ 没有任何具体的操作，举个详细的例子好不？

疑似广告贴

diva

不明白你说的‘点子’是什么，如果想给投资房算折旧可以去找专业人士或者自己在ato上download相关资料，请看清楚我的帖子是关于什么样投资房能有相对比较可观的折旧，而不是房屋折旧DIY。

depreciation schedule是每个专业公司根据ato的要求自己制定的，是要有专业知识和实际经验才能进行具体操作的。

这位筒子好像有点心急呀，广告贴我还真是发过，在‘免费信息’栏目。

cygrace

原帖由 diva 于 2010-3-23 12:07 发表
再续......

如果是以长期投资为目的，等待增值的投资人，则主要看房子的地点和土地的大小，对房子的新旧要求不是太大。最好是土地形状规则的house。Town house 和unit升值慢一些，但投入也小一些。至于房子的位置 ...

楼主总结得真好。

我很同意，如果资金不多的话，买新的地段好的APARTMENT，UNIT。退税又多，而且容易出租.

diva

谢谢cygrace!

太有才了

感谢楼主的分享

很有用

diva

谢谢'太有才了'加分回帖！

黄老邪

:) :) :)

niba

谢谢

diva

给你发信了，谢谢。

Hot

学习了！谢谢

克赛前来拜访

请人做房屋折旧是去找退税会计事务所吗？

海妞

买投资房就是为了退税吗？

暖暖

学习了，正在考虑买房中。。。

Lynette

真是及时雨, 我们得好好读读,谢谢分享!

jonesman

学习中

redtea

如果投资房是40年的unit, 买了以后花了2万装修维护，这2 万能否退税呢？谢谢！

jeanleung

原帖由 diva 于 2010-3-23 12:19 发表
不明白你说的‘点子’是什么，如果想给投资房算折旧可以去找专业人士或者自己在ato上download相关资料，请看清楚我的帖子是关于什么样投资房能有相对比较可观的折旧，而不是房屋折旧DIY。

depreciation schedule是 ...

lz能不能顺便扫一下盲，如果depreciation是专业公司做的，折旧是会计根据depreciation计算的，那不同的专业公司和不同的会计算出来的结果是一样的吗？哪些是不变的，哪些是可变的？

[ 本帖最后由 jeanleung 于 2010-5-24 12:26 编辑 ]

jasonliu234

收藏学习

icebear

一般都是半年后改称投资房或者开始折旧保税，这好像是国家得Positive stimulate policy,有很大的保税空间!

ysz67

learning!

lloyd

想问一下，有人研究过负扣税的临界点么？就是说什么样的薪水适合做负扣税，低于这个薪水就不值得这么做了。有人研究过么？？

ToughBubble

good point

小茉莉

原帖由 cygrace 于 2010-3-23 15:27 发表


楼主总结得真好。

我很同意，如果资金不多的话，买新的地段好的APARTMENT，UNIT。退税又多，而且容易出租.

把我心里想的都说出来了


LZ做不做sydney的折旧啊