CPA&TAX AGENT - 投资房，自住房转投资房，贷款减税咨询贴(不接受短消息咨询，谢谢合作）

LENNY_DONG

华人对麦投资房热情都很高，新开一贴用来投资房等一系列咨询。加快冲皮鞋目标。

认可答案请赏分。谢谢

另外咨询可以参考老贴。里面有不少投资房疑惑的答案，或许你不用问可以找到你要的答案。

http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... &extra=page%3D1&&

[ 本帖最后由 STS-TAX 于 2011-8-2 09:28 编辑 ]

contactus

顶楼主

问两个问题：
1. 房屋折旧到底怎么计算呢？我听到两种算法，一种说是40年每年折旧2.5%。另一个说法是新房前7年折旧最多，这两个说法哪个对？
2. 自住房如果没有offset账户，转为投资房时如何得到最大化的退税？

谢谢！

LENNY_DONG

1. 40年指的是造毛坯房的折旧。7年折旧最多指的是装修用的地毯，空调阿。厨房设备阿等等，这些东西7年内折旧最多。

2。 一方面我只能说那样BAD LUCK，或者另一个方面就是再买一个投资房，用你之前首付当EQUITY去放大第二套投资房最大利益。当然风险你要考虑进去

LENNY_DONG

contactus

谢谢解答。
对于2，也就是说，如果不买投资房或是其他投资，将来换新的自住房的话，就必须要把第一套房卖掉了，否则第一套房如果出租，是要白白交税，无法进行退税的，对吧？

wavesye

同问。
和楼上一样，如果自住房贷款还清，已没有OFFSET账户；再买第二套房子，是否最好把第一套卖掉？
因为已经没有negative gearing的税务优势了？

contactus

再追加一个问题：

听说：投资房，每年负扣税，在出售的时候，要一并算总收入的。比如，投资房买入30万，卖出40万，在持有投资房的时间内，享受了负扣税退回5万的税来。因此，在出售投资房的时候，是按15万而不是10万的盈利计算的。

请楼主confirm一下这个说法对不对，谢谢。

contactus

另外还想请LZ普及一下投资房的税收知识，比如地税？

LENNY_DONG

原帖由 wavesye 于 2010-7-23 09:31 发表
同问。
和楼上一样，如果自住房贷款还清，已没有OFFSET账户；再买第二套房子，是否最好把第一套卖掉？
因为已经没有negative gearing的税务优势了？

你可以这样。比较TRICKY的地方
如果房子完全在你名下，你太太工资很稳定也比较高。或者其中一房。你可以把房子99%转给他，不用交STAMP DUTY。 然后她去贷款作为投资房。 你卖掉又要给中介费，买个新又要交STAMP DUTY。
所以我的方案很实用，但就看你能不能用上。

用不上，你又想投资，那最好以 第二套为投资房。

LENNY_DONG

原帖由 contactus 于 2010-7-23 09:38 发表
再追加一个问题：

听说：投资房，每年负扣税，在出售的时候，要一并算总收入的。比如，投资房买入30万，卖出40万，在持有投资房的时间内，享受了负扣税退回5万的税来。因此，在出售投资房的时候，是按15万而不是10万的盈利计算的。

请楼 ...

你的说法我估计是折旧这块。如果你CLAIM 折旧5万块。那么你的房子成本在你出售时变成25万。获利变15万。但减半。还是划算的。别的费用不用ADD BACK

petercome

Capital gain: 100K (sold property within 1 year)
Capital gain:  50K  (50% discount applies when holding more than 1 year)

Capital gain Tax is related to your other taxable income

LENNY_DONG

原帖由 contactus 于 2010-7-23 09:41 发表
另外还想请LZ普及一下投资房的税收知识，比如地税？

STAMP DUTY？
这个是死计算的，没有好说的。

唯一要避免的话，请看我回答另外同学地问题。

contactus

原帖由 STS-TAX 于 2010-7-23 09:45 发表

你可以这样。比较TRICKY的地方
如果房子完全在你名下，你太太工资很稳定也比较高。或者其中一房。你可以把房子99%转给他，不用交STAMP DUTY。 然后她去贷款作为投资房。 你卖掉又要给中介费，买个新又要交STAMP DUTY。
所 ...

要是联名的，就没这tricky了吧？

contactus

原帖由 STS-TAX 于 2010-7-23 09:47 发表


你的说法我估计是折旧这块。如果你CLAIM 折旧5万块。那么你的房子成本在你出售时变成25万。获利变15万。但减半。还是划算的。别的费用不用ADD BACK

谢谢。就是说因为租金和利息差退回来的税，不会累计到盈利里了。

LENNY_DONG

原帖由 contactus 于 2010-7-23 10:49 发表


要是联名的，就没这tricky了吧？

转49%给你老婆。你留1%
当然划不划算你要自已算下了

LENNY_DONG

原帖由 contactus 于 2010-7-23 10:50 发表


谢谢。就是说因为租金和利息差退回来的税，不会累计到盈利里了。

不会。只有折旧这部分

wavesye

LZ 似乎不来了

LENNY_DONG

什么意思？我回答你的问题了。

steven_sa

夫妻之间如何转让房屋的部分所有权呢，要通过什么部门？除无印花税外会有哪些其他的费用发生？

LENNY_DONG

VIC 是STATE REVENUE OFFICE
其他州不清楚，别的费用我不清楚。毕竟印花税是大头

vicky0105

LZ 真是太好了，正想着这个问题呢，自住房转投资房时，需要办哪些手续？要做房屋重估价吗？

sunrise

自住房如果没有offset账户，转为投资房时如何得到最大化的退税？
can we refinance the 自住房 for investment purpose?and buy another property for 自住?

LENNY_DONG

原帖由 vicky0105 于 2010-7-25 00:59 发表
LZ 真是太好了，正想着这个问题呢，自住房转投资房时，需要办哪些手续？要做房屋重估价吗？

如过你打算视你第2套房为自住房，第一套变永久投资，再你开始租出去时需要重新估价

LENNY_DONG

原帖由 sunrise 于 2010-7-25 10:45 发表
自住房如果没有offset账户，转为投资房时如何得到最大化的退税？
can we refinance the 自住房 for investment purpose?and buy another property for 自住?

最大化退税

最好就是用第一套的·EQUITY去百分百贷款买第2套作为投资房。

REFINANCE LOAN，是不认可的，永远以初始LOAN为准

2010

谢谢LZ的热心解答.

我上个年度买了一个投资房, 请LZ看我的税做的对不对, 还有什么可以CLAIM的?

需要通过5年才能推回来的有:

Bank Cheque Issue Fee         10.00
Loan Establishment Fee         600.00
Mortgage Registration Fee         95.00
Stamp Duty on Mortgage         1,333.00
Transfer Registration Fee         190.00
Strata Report         265.00
S99 Certificate         99.00
       
Total         2,592.00
       
       
Days in this Financial Year         149 DAYS
Number of days in 5 years         1,826 DAYS
Total amount to be dedected this year:         $211.50

今年一年就可以CLAIM的有:

Bank Fee
Council Rate
Depreciation This Year
Depreciation Report Fee
Interest
Agent Management Fee
Pest Control
Strata Levies
Water Rate

谢谢了!

另外我投资房的DEPOSIT是用在自住房中多还的钱的付的, 不是REFINANCE出来的, 可以把INTEREST退回来吗?

LENNY_DONG

你的算法没有问题

DEPOSIT的额度除以你自住房贷款额度百分比，来CLAIM这个百分比利息在投资房里

sunrise

原帖由 steven_sa 于 2010-7-24 21:39 发表
夫妻之间如何转让房屋的部分所有权呢，要通过什么部门？除无印花税外会有哪些其他的费用发生？

need solicitors or not?

[ 本帖最后由 sunrise 于 2010-7-26 21:14 编辑 ]

LENNY_DONG

这个我真不知道。我不是买卖房子过户的。你可以咨询一下律师或

moonfestival201

怎么看自己的房子贷款是不是OFFSET帐号,需要去问贷款的银行吗?

charmaine

请问楼主，我有一个自住房贷款A, 自住房re-evaluate后又贷款了 B 来买投资房。买了投资房，花了各种手续费C, 有了投资房的贷款D.
买了投资房后，我花了几个月作装修，然后我打算自己搬进去住，把原有的自主房转投资房。
那末， 手续费C, 贷款利息B,以及搬进新家之前这几个月的贷款 D 的利息可以退税吗？