（把标题人为加长吸引眼球哈）又到一年退税时——出租房报税Rental Properties 冒牌指南贴

roy99883630

先占个地方，计划来写个详细点的出租房报税指南——绝对属于cheap advice的说

具体解释请看《和房地产中介捣浆糊》http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... &extra=page%3D1 如果可能的话，还请斑竹帮我弄个超级链接，这个我不会弄。

又到一年报税时，各种税务问题的咨询层出不穷；个人税务涵盖的面挺大的，东一榔头西一棒子的很难说个齐全，咱们就试图抛砖引玉的来一下，先从出租房说起。兄弟我曾混迹于某CA事务所数年，考过CA，申请过Tax Agent License，被ATO复查过经手的rental income，如今正在为即将到来的报税年度准备自己的rental income statment，所以借机上来瞎扯一番。言之有物，咱不满嘴跑火车，相关官方资料链接在此，http://www.ato.gov.au/content/downloads/IND00270214N17290611.pdf各位请注意，这是2011财政年度的指南，2012,或许会稍有出入，请确认。

兄弟我已“金盆洗手”退出“全职会计江湖”数年，大部分记忆还停留在当年未能“与时俱进”，得先说明无法对所扯的内容的正确性给予保证，若有疑问，请和各位的税务中介确认，别被我片面的解释所误导蒙受损失。写东西的坏习惯，基本写完就发不爱更改，有错也就这么挂着示众，大家别笑话；论坛里吃这碗饭的兄弟姐妹不少，肯定比我水平高得多，还请多多指点。谢谢了。

兄弟已“金盆洗手”了，不接会计活了，若有啥疑问，只能大概的给个建议，若有需要推荐的朋友，咱要事先吓唬你，老东家基本不接咱足迹收入结构的退税，最简单的ITR，$220起，说实话，不值得。若名下有五个以上rental properties（若到这水平，则需要好好和律师会计谈谈了），小生意t/o在M级别，大公司高官涉及到复杂的options，smsf里面至少有个M的，这时候强烈推荐，绝对的物有所值（因为不肯定大部门的华人会计事务所能多熟悉这样的客户）。

好了，先写到这里，我回去把《捣浆糊》写完，明天再来这瞎忽悠。

[ 本帖最后由 roy99883630 于 2012-6-26 22:23 编辑 ]

茄菲

沙发

banzhiyan

先mark

dulalatutu

坐等

玎珰

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dabaobiao

mark一下

eva_leon

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CBD

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Mia888

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dayang

第一叶等

快乐的小旗

马克

carrieyee

前排就座

dd66

小凳子摆好了

roy99883630

这个喜闻乐见的话题，受欢迎程度果然不一样啊。从昨晚到今天，在税务板块仔细翻帖子学习领悟各类精神。

开篇之前，在此苦口婆心，连带着自己一起骂吧，不要轻易听信cheap advice，具体什么是cheap advice，请查看我另一篇忽悠帖子《和房地产中介捣浆糊》，http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... page%3D1&page=5

论坛里靠谱的建议不少，胡扯八道的说法也多，说实话，带着问题来问的朋友，谁对谁错还真不容易明辨。不过想弄明白很容易，看看这些建议背后的官方（也就是ATO）解释是什么，如果有官方渠道的文件证明，那么错不了，即使错了，也有ATO背书；或者，向专业税务会计师咨询，要他们白纸黑字的解释（虽然要钱钱的说），他们的行业保险也会为他们给予的专业建议背书——其他的，比如我这样的，在这里呼啦啦，您听信了照做了然后出事了，您觉得我能给自己的言行负责么？

咱是个做事爱较真的人，老婆对我这种性格很受不了，比如，这次写帖子，要大概写什么内容，看到想到什么，我还会列个提纲；混论坛如此，可以想象工作时候咋样，更可以想象咱当个小头管两小兵的时候会是多么的得瑟

先来个科普吧，看看今天能写多远。啥是税，TAX？税嘛，就是政府这个统治者用合法的法律要求人民上的贡品，所以，在税务上，很简单很直白，没有道理没有公平，税法怎么说，就必须要怎么做。

也真是这个理由，税务其实很简单，因为它不太有太大的留给个人自由挥发的空间，特别是在收入结构相对来说及其简单的咱们，有论坛里的朋友说的对，澳洲税法已经有百多年的历史，可能的漏洞，早早的都已经堵上。所以，在这个黑白其实比较分明的领域，说黑说白的，都应该真正的“有法可依，有法必依”；是否真的“执法必严，违法必究”，千人千面，不怕死的人都多了去了，又如何会少了和ATO搞事的？我只能说，我自己，选者做一个守法的人，不惹不必要的麻烦，不是不敢，是不必要不值得。

基于这个理由，各位若有smart ass的问题，先请别问，问了我也水平不够回答不上。有啥不太明白的，我们讨论讨论，水平所限，只能提供cheap advice，尽我所能附上ATO的指南。问题复杂的，还请理解下我们这帮搞会计的不容易，还是建议您花点钱去咨询会计师，都是埋头苦读几年出来的，每周还要update，这碗饭也不好吃的说。

好了，先说税法，澳洲税法立法两部，income tax assessment act有36,97两部，相辅相承，一起工作，收割民脂民膏。澳洲税务局叫australian taxation office,简称ATO,一个不招人待见的结构，是澳洲税务的执法机构。

这时候要提及一个我们大多数中国人不太熟悉的说法“三权分立”，不说太多，不惹麻烦。具体的说，法律是法律，比如税法，神圣不可侵犯，任何人，必须遵守；执法机构，比如ATO,只是法律的执行部门。怎么理解税法，当个人的理解和执法机构的理解出现偏差而无法达成共识的时候，双方的任何一方都可以选择上法庭，让法官对其作出最终决定。所以，ATO对税法的解读，在法律高度来说，不一定是对的。不过ATO能够给予的保证是，如果按照它的解读纳税，最终法庭决定其错，多退少补税款，它赔偿多付的利息，不追究欠款利息，没有罚款；但若不按照它的解读办事，法庭决定ATO对，多退少补税款，追究欠款利息，有金额不等的罚款。当然，历史上，ATO打输的关系，海了去。不过呢，不过什么，

在个人层面，大家还是洗洗睡吧。极少数情况下，ATO会在个人退税上犯错，想想值得么？个人收入，进进出出就那么点点东西，查起来方便至极也实在没什么好讨论的，削尖脑袋，又能有多少空子钻？个人层面的东西，直接拿ATO的指南当圣旨，该怎么办怎么办，省得麻烦，你好我好大家好。这也是为什么一再说，需要有官方指南做依靠，有ATO背书的原因。

下一篇，来写residents 和non residents on tax purpose, 还有permanent residents, temporary residents，这个迷糊了很多人的问题；各位，看到这里，还是多少给两分吧，我想穿皮鞋。

ltr_115

  又到每年退税的时候，lz的贴真是及时雨啊

jasonadelaide

先马克一下了

lycans

支持一下。

zhaobin0220xsg

广告位出租

小肉兔

第一页占座

symonica

mark一下～关注 ...

myfuturezhang

还没看到实质性内容

lanlan1980

mark

bffbffbff

lz， 你倒中介的浆糊可以，可千万别倒我们的浆糊啊 ， 我看了会你的帖现在思维比较凌乱了

神马浮云

哈哈哈！中介都是忽悠。

Poweregg

吐温一下

roy99883630

昨天下午在坛子里和人打口水仗，真是不知道说什么好。可能互看对方都有“林子大了，什么鸟都有”的感慨吧。看来不光房地产中介不靠谱，各行各业都不能免俗。

楼上说的，中介都是忽悠，其实误会大了；不同行业，不同工作方式，套路不同的；而且无一例外，要做事，先做人，靠忽悠可能能挣快钱，不过不可能走得远。算是欠文两篇，一篇写我见识过的新房楼花中介如何向潜在买家销售的，一篇，写写当年在会计师事务所，我们是怎么被培训和客户打交道的。各行有各行的技巧和规矩，不是一句骗子，一声忽悠就可以概括的。

在税务版的其他帖子里和人打口水仗，不妨碍我接着有脸皮继续这个帖子；还是那句最开始时候的话，在这里，我只讨论，不争论，我按我自己的方式、认识做事，问心无愧。心里没点底气，不会敢在这里开长篇，成系统的写东西。个人能力有限，错误肯定难免，帖子的最开头也没有掩饰这点，也写明白自己一次成文，不会用编辑帖子去掩盖什么；同时也数次提醒各位，道听途说的危害，权威证明的必须，cheap advice的要不得。

有朋友说我絮絮叨叨，不得要领，可能的确如此；写帖子的缘由，是因为看到了所有问题的零散，每个帖子，答过就算，问题回答也能千奇百怪；想着整合出一个指南出来，作为一个教育贴，满足我牛皮轰轰当老师的虚荣心，也能尽可能一劳永逸的解决出租房每年退税的相关问题；每个人的问题都可能相似但又不同，您若想直接看到自己问题的答案，那建议您就别花时间看帖子了，直接去问您的税务会计师就好，vip服务，不过是要收费的哦～～～

基于这个原因，首先写了税务是个什么样的东西，ATO是个什么东西，我们该如何面对ATO，面对和ATO的纠纷，我们有什么选择，这是最基本的基本。各位，做什么事情，别操之太急，与其每年都要问类似的问题，不如一次花点时间弄懂个基础，为今后不轻易被cheap advice，被大家口中痛恨的无良中介所忽悠——话说回来，各位在论坛义愤填膺声讨无良中介丧尽天良的忽悠时，为何不想想，若是自己对此行业有个基本大概的了解，便不会这么轻易上当呢？

我又废话一大堆了，各位又要说我忽悠了——各位，这种苦口婆心劝大家自己多增长知识，以免被忽悠的话，最多算唐僧的唧唧歪歪，怎么也算不上中介的忽悠吧？

感叹太多，言归正传——为什么要讨论来写residents 和non residents on tax purpose, 还有permanent residents, temporary residents，关房产什么事情？直接来说什么能退税，什么不能退税，什么是expense什么是capital nature不更大快人心。

各位，你买了套投资房，你在澳洲工作，和你买了套投资，结果回中国工作了，处理方法不同的说；你外派回中国工作了，和你作为澳洲政府机关local engaged staff，处理也可能不同的说；你作为澳洲政府机关local engaged staff，选择领不领super，一样可以有不同税务处理方式的说。是不是residents on tax purpose，税率和纳税范围差别很大的说～～～～ 晕吧？的确晕，不晕税务会计怎么能有存活的空间呢？不晕无良中介怎么能坑蒙拐骗呢？怎么防止被骗？无他，自己了解基本知识。

我们所说的永居，要向移民局申请的permanent residency （PR）,和税务局ATO在税务上的residents on tax purpose没有丝毫的关系，一毛钱，一分钱的关系都没有。哪个税务中介说他们有必然的联系，你直接走人好了，这家伙不是水平不够，就是存心在忽悠人。

移民局的PR，怎么一回事，大部分都知道，我们不讨论；ATO的residents or non-residents在税务上的主要区别有二，一是，在于residents需要为自己在澳洲境内的收入和所有海外收入向ATO纳税；而non-residents仅需要为自己在澳洲境内的收入向ATO纳税；二是，两者需要纳税的税率不同，显而易见，适用于residents的税率相对来说明显低于适用于non-residents的税率。其他一些例如medical levy等等的小区别，在这里就不详细讨论了。

如何确定自己是否为residents on tax purpose，请参考ATO以下链接http://www.ato.gov.au/individual ... m&page=1&H1把右边的Table of contents下面的四项看完，应该就有所了解了。大体来说，咱在这里胡咧咧的大多数人，都绝对属于residents；个人建议别作歪想，non residents对大多数人来说一是不现实二是更不划算。

如果您有幸离开澳洲工作海外一年以上，嘿嘿，如何确定自己的状态，请联系靠谱的税务会计师，这事，个人情况不同，也可以有不同的选择不同的处理方式，税务会计师会根据你个人的收入情况作出计算，让你知晓如何操作便能保障自己的合法利益最大化。——这活，光自己看看上面链接的介绍，自己是不可能搞定的，它涉及到其他方方面面的问题。

讨论下一问题吧，投资房收益和费用该按什么比率分配并且向ATO报税。

有啥想法，欢迎讨论。不过，再次恳求大家，加分，加分，加分，只求穿了皮鞋，穿上就满足不再这么死皮赖脸求分分了

roy99883630

忘了说点重要的，INCOME TAX RETURN，最后这个词， RETURN，忽悠了万千善良的人民，大家怀着良好的愿望，等着有钱RETURN，工作时候最头疼的一个问题，便是有客户上来之后第一句话——我能退多少税？

天雷滚滚啊～～～～当时俺的经理教育我：They come here because they do not know, you won't have a job if they know everything. 这是专业服务从业人士的基本准则，你的客户肯定都是对你所了解行业不了解的人，你要做的，是耐心聆听，找出问题，作出解释并且提供选择。

所以耐心是一定要有的，聆听是必须的，大忌便是直接评价对方观点的对错——他要是知道什么是对的什么是错的，还来花钱找你干嘛？这也算是鉴别职业素养的要素之一吧。判断出客户到底期望达成什么，与其分析在法律许可的范围内是否有实现的可能，若成，应该如何准备，若不成，退而求其次，什么是最好的选择和最佳的结果——这才是税务会计的价值所在，而不只是准备个tax return；只是在日常的生活工作中，大多数接触到的工作，到不了这个高度。

TAX RETURN，是个忽悠人的词。其实整个个人退税系统的工作流程是，设定纳税率，规定那些收入是必须申报(assessable income)的，那些是可以不申报的(non-assessable income)，然后呢，哪些是可以直接抵扣的(deductible)，哪些是不可以直接抵扣的(non-deductible)，再根据申报的减去可以直接抵扣的，得到一个纳税收入（taxable income），根据这个纳税收入，对照税率，便是个人应该缴纳的税金。这个应该缴纳的税金，和你整个财政年度里已经缴纳的税金相比较，多退少补。之前缴多了，多的部分，退回来；之前没有缴，或者缴得不够，得缴够差额，ATO才会放过你。

所以，各位，千万别被RETURN给欺骗了，蒙蔽了双眼。也千万别想着怎么多退点钱钱回来。看明白了整个退税系统的流程，大家明白，要想把提前缴上去的税多弄点回来，无非两个途径，一个，减少申报收入（assessable income）,一个，增加可抵扣费用（deductible expense）,风险在于，对于大多数人（特别是我们打工仔）来说，提前缴税额是根据收入来的，assessable income已经确定了，想更改它，难；另一条路，增加可抵扣费用，怎么说呢，这个，出问题被复查的可能，比头一条更大。

所以呢，老老实实报税，堂堂正正做人；税务会计在个人税务上的价值，不在于给你能多弄多少钱回来，而在于如何“多、快、好、省”的帮你完成正确的报税。

要说如何少缴税，如何合理合法的避税，这么说吧，打折消费时候怎么节约？答案是多消费，按低价买得越多，节约的钱越多。税务上也是如此，等自己有了买卖，生意大了，交易复杂了，可以合理合法操作的空间也才慢慢会有——当然，那个时候，不是专业的，可搞不定的说。

所以，一定，咱们要开源，截流，是没有出路滴～～～～～

MaxJay

好帖，收藏了慢慢学习。

luyangcy

lz辛苦了，收藏慢慢看。

roy99883630

感谢各位顶帖的，特别感谢嘀嘀嗒嗒的老人mxgong给加分.
新财年开始，事情多，难静下心继续长篇了，自己的退税都还没来得及弄，愁死。
今下午努力把自己和老婆的退税搞定，能拿回四位数呢，不能再拖了