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[其他讨论] 楼花/Auburn碎碎念-10月21二楼正召开新闻发布会,欢迎旁听。 [复制链接]

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发表于 2012-10-20 09:58 |显示全部楼层
此文章由 hsqhugh 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 hsqhugh 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 hsqhugh 于 2014-5-9 16:00 编辑

这是碎碎念,想到哪儿说到哪儿.

1.现在几乎所有人都知道楼花定价的陷阱了: 一期比一期卖得贵,人为制造升值的假象,其实有一天变成二手房出售时,才发现市场根本不买帐. 于是新的理论诞生了: 楼花的价格只要合理,比附近的APT只贵一两万、一样价格、甚至便宜一点,就可以买了。多多哥哥仍建议远离。因为楼花APT毕竟是APT,具有APT的全部缺点:升值慢、不升值甚至贬值,物业费超高,将来不容易出手。(特别喜欢住APT且将来永远不会升级,并不在乎交物业费的人除外)

2.都知道APT物业费高, 可是我卖的楼花物业费低啊---放心,用不了多久就会涨上去的。业主大会不会有人去的。

3.存在即合理,楼花存在,有人买,所以就是合理的,就可以放心投资楼花。

物竞天择是需要过程的.

房产投资,我个人认为是有优劣之分的. 存在即合理,没错,但不是存在即正确. 市场会自动做出选择,而这个选择是需要过程的,是以许多人的牺牲为代价的.

随便举个例子,商铺也是一种投资,也"存在",可天天空置在那里, 会有人去投资吗? 会!我只能说他的选择不明智.去看看有多少空置的for lease的APT底商,想一想那些业主的心情吧.  合理吗?绝对合理,这些人就是被牺牲掉的.多多哥哥再怎么发贴,也没用的.总会有人自投罗网的. 多多哥哥只是希望,那不是你.

4.Auburn是投资的最佳选择? 多多哥哥从来没这么承诺过。 如果你资金量不大,又想入门的话,奥本是不错的选择。 如果资金量大,可去更“好”一点的区。或者你已经有N处HOUSE,想改变一下投资组合,不妨买个奥本小UNIT试试。如果自住,奥本可能只适合过渡。

5.Auburn治安这么“差”,Unit会升值吗? --最近总有人或明或暗提起此事,多多哥哥很无奈。 再说一次:有个免费历史成交查询网站,叫www.onthehouse.com.au.可以查询历史成交记录。 大家可以去查一查Auburn Unit这几年的情况,升值40%有木有?06,07年时相当多16,17万的,现在消灭25万以下的了。 这些数据摆在那里,还有争论的必要吗? 至于为什么会升值---那是市场的选择,市场永远是正确的。

6.Auburn Unit 已经升值这么多了,是不是涨到头了? 最近有好几个人问我这个问题。 不妨换个角度想这个问题:如果这么多年Auburn Unit没升值,你敢买吗? 以Auburn的地理位置,便利程度,超高的租金回报(2房UNIT通常是350PW+),你说二十几万值不值?

7.到底什么是UNIT, 什么是APT啊? 这个我找不到官方的定义。 多多哥哥对UNIT的定义是:那种老楼,至少也得十几年吧  二至三层,无电梯的砖楼。 新建的不管有没有电梯,在多多哥哥眼中都是APT。

8.Auburn这么“差”,会有人买吗?

人的财力不同.  有的人只买得起liverpool auburn lidcomb, 有的人买得起eastwood burwood ashfiled, 有人的买得起mosman还有什么bay, 什么point. 而人口的数量是巨大的, 所以具体到哪个层次的区,都有足够的购买力支撑,而不必担心"差区的房没人买"

人的投资理念不同. 有的人认为所谓差区有潜力,是价格洼地,有的人认为好区富人聚居,上涨空间更大, 不一而足,我不可能全列出来.

财力和投资理念又是互相牵制的. 象多多哥哥比较穷, 明知mosman潜力巨大,却只出得起auburn的钱,那也只能选auburn.

所有这些决定了: 各个档次,各个suburb的房子都会有人感兴趣. 不用担心哪个区的房子没人要. 有一天多多哥哥发财了,有钱去“好区”了, 那些来自遥远更“差”区的人就有会升级来auburn.

不能用自己的眼光看市场, 得从宏观的角度,全局地看市场.

否则住top 10 suburb的人是不是应该怀疑, 怎么其他区的房子会有人买呢?

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发表于 2012-10-20 09:58 |显示全部楼层

多多哥哥新闻发布会

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本帖最后由 hsqhugh 于 2012-10-24 06:31 编辑

最近有极个别不明真相的群众质疑多多哥哥连续发贴谈论楼花,以及在回贴中多处推荐奥本的真实目的。今天多多哥哥借用此贴二楼会议室专门接受了采访。

坐在第三排右起第二位那位帅哥
Q1:你好,我是光脚ID甲,请问您为什么不厌其烦地劝说大家远离楼花呢?

A1:楼花APT相比起其他物业类型来,有额外的风险,但却不能带来额外的收益。而楼花中介通常是不会告诉你这些风险的。多多哥哥建议大家远离楼花,是为了让大家远离风险,把辛苦赚来的钱投资到风险更低,收益更高的房产上去。这是多多哥哥的唯一目的。至于为什么“不厌其烦”,是因为论坛里不断有新ID加入,这些人往往事先并不了解楼花的风险,多多哥哥出于好意,认为有义务告诉他们。新来的ID钱也不是大风追来的,不是吗? 老ID们可能觉得多多哥哥象祥林嫂,没完没了,可对新ID们来说,却是全新的理论。


坐在第一排左边第一位美女
Q2:你好,我是草鞋ID乙。我留意到你总是推荐奥本UNIT,我猜你一定是在奥本买了很多UNIT,卖不出去,所以才拼命推荐吧?您有什么个人利益在里面吗?

A2:多多哥哥2005年在奥本投资了一个破UNIT。通过这些年的观察,我发现奥本UNIT升值快,租金回报高,非常适合资金有限的投资者入门。我知道论坛里有些人如同当年多多哥哥一样,资金不多,又想入门悉尼的房地产市场,于是把奥本UNIT推荐给他们。很多人对奥本印象不好,不敢投资,多多哥哥发自内心替他们着急。这是多多哥哥不停推荐奥本UNIT的唯一原因。BTW,没推荐到奥本UNIT里自住,从来没有。

至于是否涉及到个人利益,多多哥哥不得不多说几句:

1.论坛有个中介,知道多多哥哥在这里有点小知名度,PM多多哥哥,说如果我推销出一个楼花,就给我0.5%的提成。见下面的截屏。这可是实实在在的收益啊,多多哥哥有为利益所动吗?

2.(删除)你真的以为多多哥哥会在乎奥本那个破UNIT能多赚多少钱吗?

有些人幼稚地认为多多哥哥捍卫奥本就是为了捍卫他那个破UNIT,多多哥哥并不觉得奇怪。再怎么好心,怎么努力,也会有人怀疑你。人类就是这样。好在绝大多数人是善良的。 已经有很多人支持多多哥哥了,我已经很满足了。我不奢求100%。

有些人认为“多多哥哥恨楼花,所以也恨买楼花的人,哪怕买楼花赚钱的人,多多哥哥也恨”。借此澄清一下 :多多哥哥希望大家都赚钱,赚得越多越开心。

还有人以为:多多哥哥一定买楼花受伤了,所以出来喷楼花,喷开发商。多多哥哥从来没买过楼花,对开发商及中介没有仇恨,发这么多关于楼花的贴子,绝对不是为了泄私愤。完全是出于好意让大家了解楼花的风险。

相信还会继续有人误解,不过绝大多数人是理解支持我的。多多哥哥很开心,很满足。

今天的新闻发布会到此结束。




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发表于 2012-10-20 11:08 |显示全部楼层
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回答你第五个问题:通货膨胀的原因,没错,奥本5年前只有16万左右,闲杂涨到25万,于此同时,chatswood5年前是50万,现在涨到80万,上涨了30万,你觉得是投资奥本收益大呢?还是chatswood 收益大呢?政府现在的计划很明显了,把穷人赶到西边,所以大修基础设施,中产赶到南边,增强交通,东边和北边没有更多的土地开发了,而且房价也足够贵,为什么那么多人去东边,北边买房,难道只是环境好,有海景,因为西边和南边没有很好的学校。记住一点,任何社会,政治家只为自己着想,制定政策也是永远对自己有利的,不会考虑穷人的感受。
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发表于 2012-10-20 11:10 |显示全部楼层
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richardseoulkr 发表于 2012-10-20 08:08
回答你第五个问题:通货膨胀的原因,没错,奥本5年前只有16万左右,闲杂涨到25万,于此同时,chatswood5年 ...

请参考4

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发表于 2012-10-20 11:10 |显示全部楼层
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richardseoulkr 发表于 2012-10-20 11:08
回答你第五个问题:通货膨胀的原因,没错,奥本5年前只有16万左右,闲杂涨到25万,于此同时,chatswood5年 ...

以上是我一点点的想法,如有不妥之处,请多多哥哥指教
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发表于 2012-10-20 11:11 |显示全部楼层
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今天大家都去auburn看房了?
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发表于 2012-10-20 11:36 |显示全部楼层
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hsqhugh 发表于 2012-10-20 11:11
今天大家都去auburn看房了?

最近auburn 的好房子不多。 整个房市出的房子就不多。
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发表于 2012-10-20 11:39 |显示全部楼层
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年轻时代 发表于 2012-10-20 08:36
最近auburn 的好房子不多。 整个房市出的房子就不多。

就楼花多
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发表于 2012-10-20 11:59 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 arashi 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 arashi 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
多多可以开始研究研究第二个 auburn似的的区了。。。我们都去抢!!!
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发表于 2012-10-20 11:59 |显示全部楼层
此文章由 年轻时代 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 年轻时代 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
关于楼花,纯粹投资探讨而言啊:
如果某一个地区的楼花突然增多,价格比旧楼高的有限,对该地区房产的影响是好?还是坏?

个人观点是坏。您有何高见?  坐火车看沿线新建筑有感。
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发表于 2012-10-20 12:23 |显示全部楼层
此文章由 superufo 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 superufo 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
同意楼花是风险高的投资

在onthehouse查了Auburn 旧Unit前几年和2011/12都有售出记录的房子,排除了明显中间装修的房子。从这几个例子看,基本上Unit实际升值2x%,比起其它不少中低价区Unit这几年的走势,Auburn Unit升值并不高。


3/7 GIBBONS ST
$240,000 15/04/2011
$186,000 26/04/2003
升值29%

7/31 DARTBROOK RD
$232,000 21/03/2011
$189,950 12/11/2003
升值22%

9/18 STATION RD
$305,000 05/10/2011
$245,000 17/01/2008
升值24%

7/95 NORTHUMBERLAND RD
$258,000 31/08/2011
$212,000 22/01/2008
升值21%

5/21 DARTBROOK RD
$305,500 27/04/2012
$275,000 01/12/2009
升值11% (偏低因为2009已经涨一点了)
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发表于 2012-10-20 12:43 |显示全部楼层
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年轻时代 发表于 2012-10-20 08:59
关于楼花,纯粹投资探讨而言啊:
如果某一个地区的楼花突然增多,价格比旧楼高的有限,对该地区房产的影响 ...

问得好!

我觉得不妨换个角度思考。

还是拿auburn为例。这些年auburn建了不少apt,57 queen, 42 st hilliers rd(F6) mq rd. etc 但并没有影响UNIT的升值,甚至UNIT的租金也依然上涨凶猛。其他区,包括parramatta,merrylands etc,也有相似的情况。

我们应该相信市场的选择。

至于为什么市场会这么选择,我们可以讨论,但必须尊重这个事实。

我觉得新APT数量毕竟有限,固然新APT会暂时分流走少量资金,(因为迟早会卖出去的) 但未来增量资金的选择才会决定房价走势吧。澳洲是二手交易为主,二手房的交易量应该比楼花大多了。楼花分流走的资金并不会有多大的影响。大致就是这个意思,不知表达清楚了没有。

至于租金依然上涨,想必是由于澳洲超低的空置率决定的吧。

对于RHodes这样以APT为主且有大量APT在建的区,新APT对旧APT的影响,是可想而知的。

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发表于 2012-10-20 13:01 |显示全部楼层
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superufo 发表于 2012-10-20 09:23
同意楼花是风险高的投资

在onthehouse查了Auburn 旧Unit前几年和2011/12都有售出记录的房子,排除了明显中 ...

03年房价到了最高点,一直回调到08年。大盘基本就是这样。
09年房价大盘上涨了20%, 就算你举的这些例子代表了全部奥本UNIT,也跑赢了大盘。

更何况这种按自己设定的条件挑选出来的例子,是否有代表性? 那些涨了40%的,为什么被忽略掉?就因为新装修?onthehouse显示不出是不是有装修的, j是否有装修完全是个人的判断。每个房子的条件是什么样的?相信你没有看到。买过房的人都知道,看照片和实物,差十万八千里。

我的表达是这样的。 06,07年,有不少16,7万成交的unit, 到现在为止,25万以下基本绝迹。 这是不是比举个例更说明问题? 当然更科学的方法也许是算出每年的均价,但多多哥哥没这个耐心。



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发表于 2012-10-20 13:54 |显示全部楼层
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hsqhugh 发表于 2012-10-20 13:01
03年房价到了最高点,一直回调到08年。大盘基本就是这样。
09年房价大盘上涨了20%, 就算你举的这些例子 ...

我查的售价就正好是代表你说的这个时间区间的趋势。

从简单化、更准确的比较角度来说,装修造成的比较要排除,就像你要排除Apartment的影响一样。任何区房子装修了都会升值,Auburn房价基数低,装修费用占的比重比别的区更大,比较装修升值在选区的角度来说没有意义。不排除的话,去研究装修成本、附加值等把问题复杂化了。

onthehouse显示不出是不是有装修的,但是看广告图片和文字就可以知道,就算误判了被排除也没关系,Auburn有大量其它Unit交易

从你这贴找的例子看, 基本都是装修过包括FULLY RENOVATED,有的还包含了2002上一波的升值,用来判断升值都不合理。
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... read&tid=437758

就从有限的例子看别的区无装修买房的,这几年升值20%很多,Apartment也有

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发表于 2012-10-20 13:55 |显示全部楼层
此文章由 raoyulan 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 raoyulan 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
我感觉auburn升值很大一部分因素是由租金驱动的

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发表于 2012-10-20 15:01 |显示全部楼层
此文章由 640 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 640 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
无意义,apartment的增值与unit比起来,首先strata的支出已经高了,购入价更是差很远,就算增值百分比是一样甚至高于,算入投入和支出还是不太划算。

20%升值是很多,可是对于普罗大众来说,多多的建议是非常合理以及符合避险原则。

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发表于 2012-10-20 15:04 |显示全部楼层
此文章由 cycwong21 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 cycwong21 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
我還是以下那句話:

我做了這麼多年人家的報稅表,從未見過有人買apartment的賺錢,都是虧着賣。

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发表于 2012-10-20 15:08 |显示全部楼层
此文章由 640 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 640 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
同时那些所谓的政府规划以及发展,没错确实很好听。可是同时发展商也不傻,把大饼画好了,再把未来几年的可预见增值算进楼花售价里,普通投资自住风险当然比买2手房高很多。

而2手的apartment首先要能说服我未来的strata会涨到什么程度,保险,电梯维修,大楼清洁管理样样都按着通胀上升。

而2手unit你要花钱也找不到地方花去。

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发表于 2012-10-20 15:09 |显示全部楼层
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cycwong21 发表于 2012-10-20 12:04
我還是以下那句話:

我做了這麼多年人家的報稅表,從未見過有人買apartment的賺錢,都是虧着賣。 ...

至少第三次看到了

我身边真正赚到的也极少,有,但极少。

谢谢你提供的信息。应该是很有说服力的。
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发表于 2012-10-20 15:13 |显示全部楼层
此文章由 lycans 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 lycans 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
cycwong21 发表于 2012-10-20 15:04
我還是以下那句話:

我做了這麼多年人家的報稅表,從未見過有人買apartment的賺錢,都是虧着賣。 ...

看时间,地点吧, 如果是早3,4年在悉尼买的,盈利很正常。

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澳币要涨,要大涨!!

发表于 2012-10-20 16:24 |显示全部楼层
此文章由 Q_ma 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Q_ma 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
投资Auburn的Unit真心是赚钱的
我一个同事买了个三房的本来想投资退退税啥的,结果二十多万的房子每周租金400
每年有盈利,他只好不断花钱换地板,装修厨房,换窗户,做入墙柜。。。然后租客也很开心,租金每年也涨
最近评估下也涨了十万了,超过35%的收益

他说目前为了退税算是选错地方了,为了以后养老有菜钱收入倒是选对了

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珍 爱
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发表于 2012-10-20 16:43 |显示全部楼层
此文章由 mom_ivy 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 mom_ivy 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
hsqhugh 发表于 2012-10-20 15:09
至少第三次看到了 。

我身边真正赚到的也极少,有,但极少。

多多哥哥,按这么说rhodes和zetland 大部分业主都是投资失误?我身边有很多朋友都买的apt, 暂时还没听说过亏钱的。当二手房卖也只是赚多赚少的问题。

Auburn unit做投资比apt好这是你通过很多数据证明了的,但是感觉apt没有您说的那么可怕。

可不可以总结下什么样的apt是坚决不能碰的啊?

发表于 2012-10-20 17:38 |显示全部楼层
此文章由 阿布^^ 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 阿布^^ 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
反正我一辈子也不会去碰奥本的房纸的,以前一个台湾阿姨被忽悠买了奥本的APR,长达若干年的恶梦就开始了
租客老出问题,租金跟不上,卖也卖不出去。
自己在zetland投的第一个楼花还不错,至少positive cash flow. 准备明年rosebery再搞一个来。。

发表于 2012-10-20 18:08 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 lycans 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 lycans 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
多多同学对lidcombe有研究不? 和auburn比较哪个更有潜力?

发表于 2012-10-20 18:21 |显示全部楼层
此文章由 crybaby 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 crybaby 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
阿布^^ 发表于 2012-10-20 17:38
反正我一辈子也不会去碰奥本的房纸的,以前一个台湾阿姨被忽悠买了奥本的APR,长达若干年的恶梦就开始了
租 ...

zetland介绍一下情况呗
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发表于 2012-10-20 18:53 |显示全部楼层
此文章由 hsqhugh 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 hsqhugh 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 hsqhugh 于 2012-10-20 15:55 编辑
阿布^^ 发表于 2012-10-20 14:38
反正我一辈子也不会去碰奥本的房纸的,以前一个台湾阿姨被忽悠买了奥本的APR,长达若干年的恶梦就开始了
租 ...


楼花有租金保证?



台湾阿姨一定没看过多多哥哥的贴,不然不会在auburn买apt,换成UNIT就赚了

对了,我打赌,那个阿姨一定是自己管理租客吧?为什么不找中介打理呢?
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发表于 2012-10-20 18:56 |显示全部楼层
此文章由 hsqhugh 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 hsqhugh 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
lycans 发表于 2012-10-20 15:08
多多同学对lidcombe有研究不? 和auburn比较哪个更有潜力?

都差不多。不会输给大盘
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发表于 2012-10-20 19:02 |显示全部楼层
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mom_ivy 发表于 2012-10-20 13:43
多多哥哥,按这么说rhodes和zetland 大部分业主都是投资失误?我身边有很多朋友都买的apt, 暂时还没听说 ...

看赚多赚少。赚得少也是一种失误。

本人建议投资尽量不碰APT。除非有把握。楼花APT更不要碰。

有风险和百分百赔钱是两码事。

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发表于 2012-10-20 19:43 |显示全部楼层
此文章由 flyingf4u 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 flyingf4u 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
阿布^^ 发表于 2012-10-20 17:38
反正我一辈子也不会去碰奥本的房纸的,以前一个台湾阿姨被忽悠买了奥本的APR,长达若干年的恶梦就开始了
租 ...

你戳中了多多哥哥的要害,要被扇耳光的。
版主应该封了这种帖子,自己的AUBURN房子卖不出去,还在论坛哄骗他人接盘。
AUBURN的房子一两百天在市场上卖不出去(平均),居然还有人在这里吹AUBURN房子增值。
好,增值是增值了,但是自己意淫,你卖得出去吗?
大家珍爱生命的话,一定不要碰AUBURN。
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发表于 2012-10-20 19:50 |显示全部楼层
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今天去auburn看了一天的房子,都太贵了

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