地产投资随笔【原创】

天涯浪客

在我家板块混了一段时间了，经常看到大家争论几个问题，好区涨的多还是差区涨的多？投资房产是要现金流还是要增值？是投资House好还是投资UNIT或APT好？我相信这个问题困扰了很多投资者，包括我自己。而且大家的观点基本都是以自己居住的区或者熟悉的区为出发点，住在山区的说山区的好；住在2E的说2E好；住Parramatta的说P好；住内西区的说内西区好；就连我这种住在Bankstown的，也会说银行城的好。正所谓“横看成岭侧成峰，远近高低各不同。”每个人站的角度不同，看的角度不同，论点自然也不同。

根据我这几年的“战斗经验”，我发现其实无论好区差区，都有很多投资成功的例子，也都有很多投资失败的例子。做为一个差区的拥护者，我很容易找出2E，Hurstville投资失败的例子；当然大家也能找到Auburn，Bankstown，Parramatta等多年不涨的例子。当厌倦了这种无休止的唇枪舌剑之后，这些日子我一直在反思，有没有什么是放之四海而皆准的道理呢？有幸我在一本地产投资书上找到了答案：投资最大的风险是来自于投资人自身，房产投资是一项相对风险较小的投资，但是依然有风险。要成为一个成熟的地产投资人，就需要我们不断的学习总结，不断的磨练自己，把自己变成某种类型的专家。举例来说，本身收入低的，想要玩现金流的同学，就要精研现金流，把现金流练到极致；本身收入高，资金充足的同学，可以专心挑选增值较高的区。这两种偏好本身并没有对错，只是不同的人有不同的选择，不同的人有不同的机会。任何一种方法只要能运用得当，都能获得丰厚的收益。想成为投资专家，就是把同一件事情做上100遍，而不是做100件不同的事情。毛主席说过“伤其十指不如断其一指”，只有持之以恒，才能在某一方面获得突破。

作为一名刚刚开始投资地产的新兵，我整理了几个理念，和大家分享一下：

第一，为什么我们要投资房产？
投资房产最基本的两点是延迟税务和扩展资产。延迟税务举例而言，同样10万刀的年收入，如果是个人收入，就要缴税；而如果是房产增值，如果不卖，自然不用缴税，可以10年后卖，也可以20年后卖。扩展资产很容易理解，利用杠杆，可以迅速扩展自己的资产。

第二，为什么要长期持有？
复利原理大家都明白，如果不明白的同学可以去找任何一本理财书看看，都会有清楚的解释。要注意的是在使用复利的时候，本金和增值部分都是不能动用的，还有就是复利需要时间的积累才能见效果，时间越长，效果越惊人，所以房产投资在延迟税务的基础上可以和复利完美结合。另外在5年之内，复利和单利的效果是差不多的，有兴趣的同学可以去计算一下。换句话说，如果坚持不到5年，复利效果是很难看到的。

第三，为什么要用杠杆？
如果不用杠杆，不贷款买房，房产投资是一件收益很低的事情，按照普通每年增值8%计算，加上5%的租金收益，扣除各种花销，也就是10%的收益，所以必须使用杠杆。当然杠杆越大，收益越高，相对的风险也越高。

第四，什么是"Line of Credit"？
这东西一般银行都能弄，相当于一个大号的信用卡，美妙之处在于只有当你用钱的时候才需要交利息，不用就不需要交利息。

第五，如何扩张自己的资产？
我想这一点是最重要的。首先要有一种观念，用债务来赚钱，来保障自己的资产。用债务来赚钱，我相信很多人都理解，就是用银行的钱来买房升值，用升值的部分再买更多的房产。可是如何用债务保障资产的安全呢？我举一个例子，如果头一年贷款100万买入两套投资房，两年之后银行开始提利息，这时候我们可以通过资产评估，去申请第四点提到的大号信用卡，这个大号信用卡就是保障我们资产安全的工具。在这个过程中，我们并没有动用自己的积蓄，而是用债务来保障自己的资产。当然这个东西要心里素质过硬，并有深刻理解的人才敢用，我们大部分华人还是喜欢省吃减用自己扛。

第六，什么时候是最佳时机？
当你自己准备好了的时候就是最佳时机，对要投资的区的理解，对投资的房型的理解，对价位的掌握，对自己资金的控制等等，准备好了就出手吧。但要记住，一定要持之以恒的做某种类型的专家啊。

房产投资我暂时能想起的就这么多，先写到这里，欢迎大家讨论。一边学，一边想，一边实践，其乐无穷。

天涯浪客

POU

所以重点是？

天涯浪客

POU 发表于 2014-6-9 17:45
所以重点是？

把同一件事情做上100遍，而不是做100件不同的事情

xyz58

POU

如果有首付，但是贷款额度满了，怎么办？

alee79

说得好

billspace

这个是要个人悟出来的，靠不得别人。

ivorsyd

要出书了

猫儿不笨

天涯浪客 发表于 2014-6-9 17:41

第二，为什么要长期持有？

回答上问题，除了所述，觉得还有一个原因，是买卖房地产的费用高，所以如果目的和自身情况无改变，应长期持有。

大江东去

有多少钱就买多少钱的房。

大江东去

POU 发表于 2014-6-9 17:50
如果有首付，但是贷款额度满了，怎么办？

原来的自住房转投资房。

再不够，就找个有工作的女朋友。

xhioanog

Martt

joyceqichen

有道理，求有用的房地产书书名

ebull

赞同

shangpin

初级阶段的地产玩法。

滑翔机

谢谢分享

28cba

okokok

学习！

刘关张

楼主这是要进军地产讲座界啊。应该会接到不少招聘电话。

stella_hq

我朋友就是买了卖，每次两年赚20万左右，自住房不交税。不是装修倒卖那种，就凭眼光，买入相对低价的资产，等两年买入下一个低于市场价的房产后，卖掉前一个。越搬越好。

luhui1976

这是我在足迹上读过的关于房产投资方面的最好的贴子之一

Scorpion21

学习了

indeepshit

shangpin 发表于 2014-6-9 19:09
初级阶段的地产玩法。

嘿嘿，上品兄又现身了

604

经过3天休整，果然有成绩，建议楼主出一本书。我第一个买。

604

shangpin 发表于 2014-6-9 19:09
初级阶段的地产玩法。

请问，什么是中级玩法？

hilltop-bear

第四点line of credit有一定风险，只适合买一两个投资房的玩法。玩到多的，做到porfolio的，用line of credit风险可以很高。

tonyju626

hilltop-bear 发表于 2014-6-9 21:37
第四点line of credit有一定风险，只适合买一两个投资房的玩法。玩到多的，做到porfolio的，用line of cred ...

能不能说的具体一点啊? 谢谢

hilltop-bear

tonyju626 发表于 2014-6-9 21:48
能不能说的具体一点啊? 谢谢

Line of credit，如果你仔细看银行的借款条件，银行是有权利随时收回这笔款子的。而一个独立的房贷，银行不能随时催你还钱，只有等你不能按期还息的时候银行才可以收楼拍卖。

当你只有一两间投资房，这个风险很低。但如果你有很多投资房，都是在同一个line of credit下面的。市场忽然很差，银行觉得风险过高，他可以立即要求你卖房还钱，而且他可以决定你卖哪一个投资房以保障银行的最大利益。这时候除非你现金流很充裕，可以立即还钱，否则你只有被迫卖房还钱，而且通常是被迫在不好的世道卖掉你最值钱的资产。你也有可能因为银行的介入而打乱了你的整个投资部署。所以很多资深玩家，不但不玩line of credit，在借房贷的时候还专门分开几家银行来运作，就是为了减低这个风险。