买房和房屋维护常见问题解答（重返江湖，每周最多提供四次房屋检查服务）

mj3g3g

[quote]原帖由 Wangmingtaoau 于 2011-1-3 17:37 发表
问： 我家是板房，现家里铺地毯。想换木地板。问题是，我家现在的有比较多的地方踩上去有声间。当初做HOUSE INSPECTION的时候，报告是说因为地板UNEVEN，旧房子，这种情况很正常。如果换地板，能同时把这问题解决吗？还是我要另外找专门的人去修？ 应该找什么人？一般费用是怎么算的？

答： 你这种情况，揭下地毯后，在原有的地板上加铺一层 8 毫米的复合地板应该就可以了。在揭下地毯后，检查现有下面木地板的状况，根据情况决定是否更换一些地板。在地板上加铺复合地板冬季踩上去不会感觉那么冷。

谢谢。

终于装了地板了。但有个问题，装地板的师父试图帮我修复一下地板。但因为ROCKING的地方不是板块两头，而是中间部分，踩下去，中间会向微凹，同时有声响。他说没办法帮我用钉子来固定，只能找专业的木工从SUBFLOOR里爬进去，从下往上修。是这样的吗？

装完地板后，原来地板响声被消灭了大概90%吧，只有一些很细微的声音。这样的话，目前还需不需要找专业人士修整呢？应该找什么人？

Wangmingtaoau

问： 我想请教一下lz，我最近看了一个房，它原来是木头结构的，然后97年翻新的时候在外墙上加了水泥，这样的房子好不好啊？那算是什么结构啊？木头还是水泥啊？

答： 这种情况只是在外墙上加了水泥板和抹灰，里面的结构没有变，还是木结构。这种房子隔热会比木板房好一些，因为多了一层板。

Wangmingtaoau

问： 终于装了地板了。但有个问题，装地板的师父试图帮我修复一下地板。但因为ROCKING的地方不是板块两头，而是中间部分，踩下去，中间会向微凹，同时有声响。他说没办法帮我用钉子来固定，只能找专业的木工从SUBFLOOR里爬进去，从下往上修。是这样的吗？
装完地板后，原来地板响声被消灭了大概90%吧，只有一些很细微的声音。这样的话，目前还需不需要找专业人士修整呢？应该找什么人？

答： 如果室内无法修复，只能进入 subfloor 检查和解决。同时应该检查下面 木梁和木板的情况，有无漏水和白蚁等。

adline0109_cn

那再请问楼主，这个房子呢已经50年旧了，是个unit，我大概需要主要哪些方面啊，在看房的时候

Wangmingtaoau

原帖由 adline0109_cn 于 2011-1-30 20 begin_of_the_skype_highlighting              2011-1-30 20      end_of_the_skype_highlighting:32 发表
那再请问楼主，这个房子呢已经50年旧了，是个unit，我大概需要主要哪些方面啊，在看房的时候

最好还是请专业的 building inspector 来看看，如果自己缺乏这方面经验的话。

adline0109_cn

lz还有一个问题请教，我找Werner 看过了，他说subfloor ventilation to parts of the house is very limited and together with poor site drainage can cause premature deterioration of the floor and framing timbers.ventilation should be increased to current standards to minimize the effects of damp causing rot or the attraction of termites,

lz觉得这个我需要在settle 之后装嘛？

白雲山民

頂ＬＺ

Wangmingtaoau

原帖由 adline0109_cn 于 2011-2-7 23:02 发表
lz还有一个问题请教，我找Werner 看过了，他说subfloor ventilation to parts of the house is very limited and together with poor site drainage can cause premature deterioration of the floor and framing timber ...

我看过几次他检查的房子和报告,如果我是房主,他的建议不一定都要执行,因为花的钱和达到的效果来比不划算, cost benefit analysis.

mj3g3g

应该找什么专业人士？

yn2000

这个“楼”都有282层啦！，ls这位还不懂谁是专业人事！(paopaobing(15))

mj3g3g

回LS，我指的是分工上的专业人员，如plumber, electrician, builder, bricker.....

我要找的是专门维修木梁和木板的人，我不知道是这种是哪一类。

Wangmingtaoau

原帖由 mj3g3g 于 2011-2-18 10 begin_of_the_skype_highlighting              2011-2-18 10      end_of_the_skype_highlighting:49 发表
回LS，我指的是分工上的专业人员，如plumber, electrician, builder, bricker.....

我要找的是专门维修木梁和木板的人，我不知道是这种是哪一类。

Carpenter, 或是 做 re-stumping 的人。

1983yzb

楼主，我是买地盖房。现在frame 才结束.可是我发现我的 slab出现问题。出现许多裂，并且周围不平，有凹凸.具体见 http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... &extra=page%3D1 我附上照片。 可能凹凸看不出来。

[ 本帖最后由 1983yzb 于 2011-2-20 23:16 编辑 ]

Wangmingtaoau

原帖由 1983yzb 于 2011-2-20 23 begin_of_the_skype_highlighting              2011-2-20 23      end_of_the_skype_highlighting:13 发表
楼主，我是买地盖房。现在frame 才结束.可是我发现我的 slab出现问题。出现许多裂，并且周围不平，有凹凸.具体见 http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... &extra=page%3D1 我附上照片。 可能凹凸看不出来。

如果只是表面不平，下面的钢筋和基础都做得很好的话，我倒不会担心。只是活干得这么粗糙，不得不令我要在日后对他们的工作进一步地监督。

业内人士私下没有几个不对新房的建材和质量摇头的。不过市场就是这样，也似乎没有什么有效的办法。如果好好做，提高建材的标准和施工质量，提高价格，似乎很多人又买不起了。

sujiea

楼主2002年建的房子质量是不是好些？

jenny123

房子窗台上有一条从屋顶到墙台的裂痕有扩大趋势，现在已经1.5cm宽了，一年前最多就是1cm，房子是60年双砖的房子。离窗台3米左右有个大树，一人都合不拢。树根已经把屋前的水泥走道和driveaway都顶起来了。老公进过subfloor看过，地基是砖头砌在水泥上的， 没有裂痕，就是屋顶到窗台有条大裂痕（屋内外都有），联同侧面墙转角部分都向外倾斜了0.5cm。

请教楼主会不会是树根原因？有什么办法修补？

Wangmingtaoau

问：房子窗台上有一条从屋顶到墙台的裂痕有扩大趋势，现在已经1.5cm宽了，一年前最多就是1cm，房子是60年双砖的房子。离窗台3米左右有个大树，一人都合不拢。树根已经把屋前的水泥走道和driveaway都顶起来了。老公进过subfloor看过，地基是砖头砌在水泥上的， 没有裂痕，就是屋顶到窗台有条大裂痕（屋内外都有），联同侧面墙转角部分都向外倾斜了0.5cm。

请教楼主会不会是树根原因？有什么办法修补？

答： 基本上可以确定是树根的原因，通常树根引起的裂缝宽度最大。通常会建议将树砍掉。

Wangmingtaoau

问： 房子是1970年代的。 主要发现3个问题：

1. 墙体有开裂， 有三处， 是砖缝位置， 裂缝影响3～5块砖不等， 裂缝宽度大约5mm。 inspector认为这是由于地下水管破裂， 地基（本地区是 yellow clay的泥土）受水淹， 导致冬天和夏天地基会上下浮动， 所以墙体轻微开裂。 这种情况有可能保持住， 如果恶化， 需要做一种underpinning的措施， 就是将一些化学物质注入地基， 将地基撑起， 可以还原， 花费估计要4000～5000刀。

2. 二楼屋檐的排水沟， 70年代的排水沟是用木头包住的， 最多还能用2，3年， 之后需要将二楼屋檐的排水沟换掉， 据说要用到lift，价格不会便宜。

3.屋顶是水泥瓦， 5年以后要做一次油漆。

答：1. 首先，如果真的是你房子的地下水管破裂，这个问题一定要解决；其次，做 underpinning 我的意见一定是要慎之又慎，否则不但浪费钱，而且达不到效果，我会考虑至少请三位不同的专业人士给出意见。

2. 租一个 lift 的一天是500元，但是要能够进得去；

3. 混凝土瓦上涂油漆纯粹是出于美观考虑，不涂也不会漏水。一旦涂了以后就要每5-10年涂一遍。

ToughBubble

谢谢楼主奉献

xlp

您好，楼主，看的您非常的专业，也非常的有心，太棒了，小弟也有个问题，我的房子是去年5月份买的，当当时买的时候是4年半的单砖的TOWNHOUSE，一楼厨房的屋顶上有一个两米长左右的裂缝，半年前的时候只有50CM左右，突然这1个月就变成了2米多长，请问这要紧吗，是什么原因造成的？

Wangmingtaoau

问：我的房子是去年5月份买的，当时买的时候是4年半的单砖的TOWNHOUSE，一楼厨房的屋顶上有一个两米长左右的裂缝，半年前的时候只有50CM左右，突然这1个月就变成了2米多长，请问这要紧吗，是什么原因造成的？

答： 一般造成墙体出现裂缝的原因不外乎树根，地基不均匀沉降和土壤中水分的变化。粘土型土壤 clay 会因为水分的含量膨胀和收缩，所以雨季和旱季可能会出现裂缝的增大和缩小。我首先怀疑这可能是造成你墙体裂缝延长的主要原因。一般房子在建成之后都会有不同程度的下沉，4年半应该基本上这个下沉的过程已经差不多了。还有现在普遍建筑施工质量比较粗糙，或者是设计时基础 footing 设计得不够, 或是施工质量的问题，或是二者都有。

xlp

谢谢楼主，我把图贴出来，让大家看的清楚点，也方便楼主说原因哈[local]2[/local][local]3[/local] 这是1楼CELING上的

xlp

xlp

这都是1楼CELING上的裂缝

Wangmingtaoau

原帖由 xlp 于 2011-3-23 15:42 发表
这都是1楼CELING上的裂缝

原来以为你是室外砖墙上的裂缝，如果是室内石膏板的裂缝，大可不必担心，这些裂缝一般不是结构问题。

xlp

这样啊，因为它越来越长，不知道是石膏板裂了，还是油漆掉了？

tracymm

先赞下LZ！

请教一下LZ：
正在看一个老的house。房子外墙不到3米有颗大树，挺大的，目前房子看着没有裂痕，跟这颗树相关有啥需要注意的吗？
树根会不会影响房子的结构呢？如果我想砍树，是不是还得Coucil批准呢？

谢谢

dandan

好遗憾！！这么久的帖子我今天才看到(paopaobing(58))
我请问个超级菜的问题，大家说的Section 32 ，这个文件是在哪里可以看到？？可怜我胡乱看了两眼就糊里糊涂买了房子，这么重要的Section 32 竟从来没看过。

villa

原帖由 dandan 于 2011-4-4 15:19 发表
好遗憾！！这么久的帖子我今天才看到(paopaobing(58))
我请问个超级菜的问题，大家说的Section 32 ，这个文件是在哪里可以看到？？可怜我胡乱看了两眼就糊里糊涂买了房子，这么重要的Section 32 竟从来没看过。

这个文件必须看的，在出offer前，Agent必须提供给买家这个文件Section 32。

买家从来没看过的话，Agent如果就take offer是违法的。

dandan

原帖由 villa 于 2011-4-4 15:24 发表

这个文件必须看的，在出offer前，Agent必须提供给买家这个文件Section 32。

买家从来没看过的话，Agent如果就take offer是违法的。

:o 竟然是这个样子？？Agent没有给我们看过这东东。