为啥那么多人都去买投资房？投资房真的能赚吗？（更新：增加web版软件，增加老公刚写的Android app下载地址）

wupingzj

bill2008 发表于 2013-9-26 14:05
为什么有人会无视房产投资的杠杆原理呢！

同意，这才是投资房产的本质优势。

投资房产的收益并不高，周期又长，担惊受怕。但是，它可以杠杆。

我2010年到现在买的股票收益率，你猜猜多少？  昨天数了数钱，124%!!! 很不错吧，悲催！想到要交税就郁闷。
最郁闷的是，为啥我当初只买了这点股票啊, 为啥不多买啊。这再一次印证了宁愿要20%房产的回报，而不要股票的124%的回报。

ddwwhhkk

美滋滋地post老公软件结果啦，以后不用自己算了
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++++++++++++++++++++++++输入数据++++++++++++++++++++++++
买入价=1350000
卖出价=1685000
贷款利息=6.0%
印花税=74250
中介卖房提成比例=2.0%
中介租房提成比例=6.0%
房租/周=500
维护费/年(council fee/land tax/water/repair/insurance)=5000
持有年数=4
负扣税率=37.0%
CGT率=37.0%
买房杂费(律师费等)=2500
++++++++++++++++++++++++计算后的数据++++++++++++++++++++++++
房屋增值 = 335000
总租金 = 104000.0
负扣税 = 88800.0
总利息 = 324000.0
总维护费 = 20000.0
CGT = 48238.75
++++++++++++++++++++++++房产收入++++++++++++++++++++++++
房产收入 = 527800.0
++++++++++++++++++++++++房产支出++++++++++++++++++++++++
房产支出 = 508928.75
++++++++++++++++++++++++grand final++++++++++++++++++++++++
利润 = 18871.25

ddwwhhkk

wupingzj 发表于 2013-9-27 17:22
同意，这才是投资房产的本质优势。

投资房产的收益并不高，周期又长，担惊受怕。但是，它可以杠杆。

再怎么杠杆，不赚钱还是不赚钱啊，就像很多人说要负扣税，问题是就是负扣税了还是不赚钱啊。杠杆或者避税都不是目的，赚钱才是投资房的终极目的吧

tsuyu

基础全部算错了还有人说楼主英明？！

xinmoke

ddwwhhkk 发表于 2013-9-27 17:25
美滋滋地post老公软件结果啦，以后不用自己算了
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不用算就知道即使挣也只挣一点点，有点常识的人应该可以知道的，但算一下也好，能给常规定律一个数学上的证明。

ddwwhhkk

xinmoke 发表于 2013-9-27 18:01
不用算就知道即使挣也只挣一点点，有点常识的人应该可以知道的，但算一下也好，能给常规定律一个数学上的 ...

问题就是我算之前不知道啊，我还以为投资房能赚很多呢

xinmoke

ddwwhhkk 发表于 2013-9-27 18:04
问题就是我算之前不知道啊，我还以为投资房能赚很多呢

现在不是20年前或10前了，现在市场更成熟，更加饱和，更加没有空间，咱们新移民非常遗憾地不再拥有老移民用来挣大钱的机会，一声叹息！

ddwwhhkk

tsuyu 发表于 2013-9-27 18:01
基础全部算错了还有人说楼主英明？！

请问哪里算错了呢？请指正

xinmoke

我从头看到尾，认为楼主的假设和算法是完全没问题的，是对的。

maplefire

ddwwhhkk 发表于 2013-9-27 17:04
对了，你的软件结果里，好像没看到印花税？是不是你在程序内部自动计算的印花税？

还有P and O repaymen ...

是呀,
Gross Capital Gain:                                $125,145
After Tax Capital Gain:                          $78,842

我等会就上传软件和代码... 你LG可以看看... :)

wupingzj

ddwwhhkk 发表于 2013-9-27 17:50
再怎么杠杆，不赚钱还是不赚钱啊，就像很多人说要负扣税，问题是就是负扣税了还是不赚钱啊。杠杆或者避税 ...

Very good point! 非常有力的论点！

不过从赌博的角度出发，我宁愿赌房产，而不赌股票。从10年的长期来说，房产赚的概率远远大于亏。而股票的概率对于我这样的懒人，不花精力研究的人来说，盈亏的概率接近60%:40%（除非蓝筹股）.
而且，房产亏了也总还有70%吧。股票就有可能接近洗白。

当然，如果是炒股高手，或者做生意高手，没必要搞房产，房产收益率并不高，短期内(5年左右）还是亏的。我个人觉得7年翻番纯属可遇不可求。我只求20%受益，然后用杠杆放大不高的收益，达到一定的绝对盈利额或者正现金流养老。

房产不同于股票还有一点：房产是passive income. 而股票是需要花很多精力分析和风险控制的。房产更适合我这样的懒人。谁叫我这么懒，不能吃夜草呢。

Radiohead720

wupingzj 发表于 2013-9-27 19:35
Very good point! 非常有力的论点！

不过从赌博的角度出发，我宁愿赌房产，而不赌股票。从10年的长期来 ...

问题是大多数人是借钱买房子就是楼上说的杠杆原理，也就是说如果房价跌了是可以赔的超过投入的本金，可以让很多人死的很惨，或者突然被上了债。。股票如果不是期货之类的最多把本金赔掉

maplefire

maplefire 发表于 2013-9-27 18:45
是呀,
Gross Capital Gain:                                $125,145
After Tax Capital Gain:                          $78,842

刚刚上传了计算器

wupingzj

Radiohead720 发表于 2013-9-27 19:41
问题是大多数人是借钱买房子就是楼上说的杠杆原理，也就是说如果房价跌了是可以赔的超过投入的本金，可以 ...

能挺过房产危机的可能性远远高于期货。期货动不动就爆仓了。股票嘛，短期的话动不动就止损了。所以我的股票也是玩的长线。
而且，期货就像赌博，来钱太快，会上瘾，控制不住会像赌徒一样先赢后输最终清仓。这一点，属于心理行为范畴，而不是投资范畴。

当然房产也可能像老美一样爆仓。所以有人说税前６－８万就可能玩房产，你信能扛住风雨吗？反正我不信。

投资的前提是风险控制，其次才是盈利，最后才是盈利最大化。控制不住风险的话，叫赌博，不叫投资。（我承认，作为华人，我有很大赌性，　哈哈）。

房满仓

怎么这么多人分析投资房赚啊赔的，要跳出赚赔的框框，有钱花是王道

Sara991

hjx1000 发表于 2013-9-26 12:57
都还有四年升0.11%的，你信不信？还有下跌的，你可能更不信。

我绝对信

刚有鞋穿的人

投资本有风险，有人赚钱就会有人赔钱

maplefire

maplefire 发表于 2013-9-27 15:44
我做的这个简单计算器怎么样？
有没有什么因素没有计算在里面的？
看了结果之后，同意有些同学的意见，买 ...

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... read&tid=753121
上传了...

yellowpeach

mark

tsuyu

ddwwhhkk 发表于 2013-9-27 18:23
请问哪里算错了呢？请指正

基本的就是既然全部都是贷款,那不论赚多少都是赚,因为你一分钱都没有出!

要是你要算135万放在银行收利息,那你的房子就是全款买的.怎么会有利息支出呢?

这个比较不公平!

我的计算， 沿用你的数字：

2009年9月卖出价是：$1,350,000
2013年9月卖出价是： $1,685,000

印花税 $74250
律师费（买）$1000

中介2% $33700
律师费（卖）$1000


租金收入：500
中介佣金6%：30

贷款利率6%

假设你的税率是30%


例子一：空手套白狼 100% 贷款

一共贷款 $1425750 （算上印花税和律师费）
因为是投资，只还利息。每年利息就是 85545

房租净收入 470*52=24440

每年总支出：85545+30*52=87105

减去租金的支出为：62665

净支出为（加上副扣税）43865.5

四年一共：175462


卖房减去所有的费用净收入：1650300

gain ：226050 （注意印花税也要减去，因为是你的成本）

capital gain portion:113025

captial gain tax :33907.5

gain after tax: 192142.5


net gain in 4 years: 16680.5

注意，你一分钱都没有花，但是四年以后你赚到了16680.5， 谁能说这是一个失败的投资？？？

有同学前面也说了，当你的分母是0的时候，你的回报率就是infinite！！！


例子二：全款买房 和存银行


买房：

一共花了 $1425750 （算上印花税和律师费）买房

每年没有利息支出

房租收入 470*52=24440

税收：7332

净收入17108

四年一共租金收入68432

四年后卖房：

gain after tax（具体看上面）: 192142.5

总收入：260574.5



存银行利息为5%（与贷款有利差）

实际到手为3.5%（你要为利息收入打税）

1425750-1.035的四次方（复利），四年以后：1636081

一共利息收入：210331


四年以后我要是买房的话我的收入比利息多了将近5万。要是四年内租金涨了我的收入就更多了。那个好不是显而易见吗。

sr903

feelingwei 发表于 2013-9-26 13:10
房子是长线投资，只拿出四年来说是没意义的，
而且四年中的两年11年，12年都是房市不好的时候。
再说大部分 ...

我怎么见老人急卖房，卖不掉的。

2da6

投资房就是为了升值，其它都是白搭。如果自己判断涨的空间不够大买来也没意思

nzman

,看来有人急了, LZ,你发了这样一个砸人饭碗的贴子, 小心有人抗起菜刀堵门去了

花花和花花

tsuyu 发表于 2013-9-27 22:46
基本的就是既然全部都是贷款,那不论赚多少都是赚,因为你一分钱都没有出!

要是你要算135万放在银行收利息 ...

bbcant

chenyunsun 发表于 2013-9-26 12:53
一，其他網友指出了，租金收入低估了。
二，本身這個例子四年升值24.8%，可以算是比較差的嗎？我沒有數據。 ...

别忘了房子有可能空置

click

tsuyu 发表于 2013-9-27 22:46
基本的就是既然全部都是贷款,那不论赚多少都是赚,因为你一分钱都没有出!

要是你要算135万放在银行收利息 ...

很明显你的算法漏洞更多。
一，负扣税的部分，在你卖房子的时候要吐出来的，你再算算是不是就负了。
二，你房子都没有养的成本，council，维护，保险之类的。
三，你房子出租都按52周算，不算空置的么？
四，这样房子的地价很高，每年land tax就是不小的支出。
你把这些详细再算试试？

还有第一个前提就不成立，因为30％税率期间，银行根本就不可能贷给150万。
算来算去都晕乎了，还是睡吧。

tsuyu

click 发表于 2013-9-28 00:31
很明显你的算法漏洞更多。
一，负扣税的部分，在你卖房子的时候要吐出来的，你再算算是不是就负了。
二， ...

大姐,你仔细看看这些都是楼主的数据!

而且为什么副扣税要吐出来,我又没有claim depreciation，所有的都是operating costs， ok

tsuyu

click 发表于 2013-9-28 00:31
很明显你的算法漏洞更多。
一，负扣税的部分，在你卖房子的时候要吐出来的，你再算算是不是就负了。
二， ...

贷款就是假设在极端的情况下，回报能有多少。你不看见楼主都是这么算的吗？

你以为没有人可以100%贷款吗，有equity就行了。具体你可以问银行。

李十三

bbcant 发表于 2013-9-28 00:21
别忘了房子有可能空置

没有忘记。算上空置期。租金顾及不止这个数。

记住楼主的主题是投资房能否赚钱。各个股数据对计算结果影响很大。

投资自然是有赚有亏，但是一般性来讨论投资房，是有赚的。

jellen

火了！卖！