买房和房屋维护常见问题解答（重返江湖，每周最多提供四次房屋检查服务）

modelife

原帖由 Wangmingtaoau 于 2011-7-5 09:51 发表

几种可能：
1. 土壤干旱，造成foundation 和 footing 下沉；
2. 做 skirting board 没有做好，可以加一个适合尺寸的 quad 木条封一下。

忘记说这个房子已经将近40年旧了 是一个unit

cocowhite

感谢分享

joyl1216

土地东西走向和南北走向有什么差别呢？还是说对建筑有什么方面比较好？

原帖由 Wangmingtaoau 于 2009-3-23 20:16 发表
问：什么是Owner Builder? 买Owner Builder 建的房子上有什么要注意的？
答：Owner Builder 就是不将建房工程包给建房的Builder, 自己请Bricklayer, carpenter, electrician, plumber等人建房，自己负责全部的施工管理和施工 ...

love_nellie

mark

irenejicn

原帖由 Wangmingtaoau 于 2011-7-3 18:32 发表

dwelling restump 是将旧房的下面的桩更换，我推测他们将旧房部分的桩更换了，同时在后面新造了一个 unit, unit 建好以后在 2005年将土地分割。

哦 非常感谢。问了conveyancor，说这个房子的original building是53年的，2003年restump的。那是不是这个房子其实很老了, restump过的房子可以买吗？我看到墙上有竖的裂缝的。另外，这个房子整个都有special building overlay，周围的房子都有，这样影响大吗？

谢谢！

iamgung

再次请教搂主，刚刚买了一个14年老的house,忽然想到几个傻的问题：
1） 到底澳洲的house有没有化粪池这种东西啊，如果没有，那马桶里的东西是直接被排到污水管的吗？那是屋里所有的污水管最好都会通到同一个管道吗？
2） 有没有可能拿到房子里头的水管走向图？如果没有，将来如果水管有什么问题是不是一定要请plumber 来修啊？
谢谢！

Wangmingtaoau

问：1） 到底澳洲的house有没有化粪池这种东西啊，如果没有，那马桶里的东西是直接被排到污水管的吗？那是屋里所有的污水管最好都会通到同一个管道吗？

答： 除了乡下的房子，澳洲的房子的污水排到市政的 污水管道中。雨水管道是另外一个系统。

2） 有没有可能拿到房子里头的水管走向图？如果没有，将来如果水管有什么问题是不是一定要请plumber 来修啊？

答： 你联系你的水公司，他们一般会提供， 叫做 Property Sewage Plan， 是室外的污水走向图。房子里头的一般没有。

Wangmingtaoau

原帖由 irenejicn 于 2011-7-6 09:26 发表

哦 非常感谢。问了conveyancor，说这个房子的original building是53年的，2003年restump的。那是不是这个房子其实很老了, restump过的房子可以买吗？我看到墙上有竖的裂缝的。另外，这个房子整个都有special building overlay，周围的房子都有，这样影响大吗？

谢谢！

还是做一个全面的 building inspection, 让 Inspector 帮你查看一下比较好。

D.g

专业贴记号

CITYLOOK

楼主，有没有inspect过印度人住过的房子，印度人住过的房子能买么？
我看了一家印度人住过的房子，里面很脏，估计没怎么maintain过，印度人的味道很重，不知道能否去除。
如果要使自己住的话，肯定需要换全套厨房，卫生间，地板，粉刷
房子的地有些坡度，就是后院比前院要低，房子东西朝向
后面的游泳池变成一个臭池塘了，根本看不到底，不知道清理起来需要花多少钱，脏水到底往哪里排呢？估计至少有60-70吨水
房子是暗红色的砖，估计也是有40-50多年的历史了
如果要买这房子，估计自己还得投入10来万去翻修，楼主有什么意见没？
我也不是有米的人，所以，想谨慎些

[ 本帖最后由 CITYLOOK 于 2011-7-11 12:51 编辑 ]

Wangmingtaoau

原帖由 CITYLOOK 于 2011-7-11 12:50 发表
楼主，有没有inspect过印度人住过的房子，印度人住过的房子能买么？
我看了一家印度人住过的房子，里面很脏，估计没怎么maintain过，印度人的味道很重，不知道能否去除。
如果要使自己住的话，肯定需要换全套厨房，卫生间，地板，粉刷
房子 ...

房屋的维护是非常重要的，买一栋没有维护的房子，就好像买一部三年没有 service 的车，不买为好。

CITYLOOK

原帖由 Wangmingtaoau 于 2011-7-11 13:16 发表

房屋的维护是非常重要的，买一栋没有维护的房子，就好像买一部三年没有 service 的车，不买为好。

嗯，楼主的这个比方简直是拨云见日，说得太有道理了
对了，我还是好奇游泳池的水怎么办
看了有些房子的游泳池就是这么荒废着
这不晓得要花多少钱去maintain游泳池

linus

原帖由 Wangmingtaoau 于 2011-7-11 13:16 发表

房屋的维护是非常重要的，买一栋没有维护的房子，就好像买一部三年没有 service 的车，不买为好。

看来买房和买车一样，先看它的主人顺不顺眼
。

ttdmm

楼主非常专业， 佩服
现也想请教一个问题， 听朋友说一个50年的双转房，加盖一层楼不如推倒重建，因为以前的房子地基做的不好，但好多人又说现在的房不如以前的质量好， 不知道到底是怎样？

Wangmingtaoau

问：听朋友说一个50年的双砖房，加盖一层楼不如推倒重建，因为以前的房子地基做的不好，但好多人又说现在的房不如以前的质量好， 不知道到底是怎样？

答：我会倾向在底层加建， ground floor extension.

老的双砖的房子隔热保温比较好，而且屋架是硬木，瓦可能是陶瓦，地板可能也是硬木，缺点是布局通常比较封闭，室内比较暗，窗户是木窗，可能需要更换。如果能够在室内做一些改动，使空间更加开敞流畅，将窗户更换成中空玻璃窗，同时在平面上 extend 扩建，最后的结果是可能保留了原来老房子的优点，同时又住得比较舒适。

加盖二层楼的结构改动和要求比较高，楼梯的设计也比较有挑战性，拆屋架和屋顶同时又要不影响原来的建筑，而且二层加盖一层楼通常不是砖墙结构，夏天很热，所以我个人的意见是或者水平方向加建，或者推倒重建二层楼，或者不动。推倒建一层的House，或是加一个二层，我一般不推荐。

[ 本帖最后由 Wangmingtaoau 于 2011-7-14 10:26 编辑 ]

zengj

自己的房子有个问题，楼主能不能看下。

房子是26年左右的房子，房子正门前面的屋檐有些变形，整体往外出去了一些，导致屋檐下沿和外立墙面脱离，最大大概有3厘米。

看下面的照片，左边2个红色圆圈是脱离的地方，门的上方也有，图片上被挡住了，离我照相位置越远的地方变形越大，在我站的位置基本上就没有变形了。右边红色圆圈勾出的柱子，上面部分也往外倾斜。墙面经过测量，基本上是垂直地面的，所以我判断是屋檐往外跑了。经观察，只有这一面这个方向是这样的，其它屋檐好像都没有问题。

这是结构变形了？该咋办呢？

Wangmingtaoau

原帖由 zengj 于 2011-7-17 07:09 发表
自己的房子有个问题，楼主能不能看下。

房子是26年左右的房子，房子正门前面的屋檐有些变形，整体往外出去了一些，导致屋檐下沿和外立墙面脱离，最大大概有3厘米。

看下面的照片，左边2个红色圆圈是脱离的地方，门的上方也有，图片 ...

初步推断是屋架变形，或是地基下陷。

[ 本帖最后由 Wangmingtaoau 于 2011-7-18 10:08 编辑 ]

zengj

如果是这样的话怎样补救或者维修？或者找谁来修？楼主你提供现场服务不？在墨尔本东区。

Wangmingtaoau

原帖由 zengj 于 2011-7-20 08:26 发表
如果是这样的话怎样补救或者维修？或者找谁来修？楼主你提供现场服务不？在墨尔本东区。

你可以与我联系。

m50295

楼主好，最近看中一个房子在山区，靠着bush，房主是一手房，自住了40年，第一次上市。
pest inspection 里对两点有些疑问，请楼主指教：
1 在subfloor发现一些已经被换下的白蚁咬过的timber，程度是中度至重度，说明这个房子是被白蚁攻击过的，同时报告也说明了没有活的白蚁。我想如果这个timber需要被换掉的话，这个程度是比较严重的。这一点也使得在总体评估里这个房子的白蚁风险是extremely high。想请教一下楼主，extremely high的房子一般是否建议购买，平时定期检查维护的成本相对于普通house会高出多少？
2 garage的湿度很高，这个房子是在坡下，有没有可能是由于地势低造成的？，另外garage上面有个卫生间，是否还需要做进一步的inspection看看是不是这个卫生间漏水？
3 报告说主卧和主卧的卫生间的Top wall plate timbers. Hanging beam. Strutting beam被换过了，请问会是什么情况会更换这些timber呢？这种地方被白蚁攻击的可能性有多高？

blackapple

看到这个帖子真是太及时了，我今天看上了一个房子，但是有两个问题还在犹豫中：

1。院子里有个游泳池，但是由于年头太久，又没有人维护，所以现在的水都变绿了，本想把它填平了，但是刚才在一个帖子上说要1万元才可以，好贵呀
2。院子里又个maintance hole，不知道这样会不会增加很多的麻烦，例如： 经常又人来维修，但是不知道频率有多少？


请指教，谢谢

Sabrinalynn

最近看的房，房主把unit里标配的oven和stove抛弃，换成煤气灶，用的是煤气罐。inspect那天热水器关了，说是跳闸了。是不是电路问题导致他们不用oven。还有房主做了吊顶，在天花板上装了几个小灯，把smoke alarm拿掉了。据说是广东人。这个房会有什么问题吗？

Wangmingtaoau

问：最近看中一个房子在山区，靠着bush，房主是一手房，自住了40年，第一次上市。
pest inspection 里对两点有些疑问，请楼主指教：
1 在subfloor发现一些已经被换下的白蚁咬过的timber，程度是中度至重度，说明这个房子是被白蚁攻击过的，同时报告也说明了没有活的白蚁。我想如果这个timber需要被换掉的话，这个程度是比较严重的。这一点也使得在总体评估里这个房子的白蚁风险是extremely high。想请教一下楼主，extremely high的房子一般是否建议购买，平时定期检查维护的成本相对于普通house会高出多少？
2 garage的湿度很高，这个房子是在坡下，有没有可能是由于地势低造成的？，另外garage上面有个卫生间，是否还需要做进一步的inspection看看是不是这个卫生间漏水？
3 报告说主卧和主卧的卫生间的Top wall plate timbers. Hanging beam. Strutting beam被换过了，请问会是什么情况会更换这些timber呢？这种地方被白蚁攻击的可能性有多高？

答：1. 如果白蚁造成的危害仅限于在 subfloor 的 bearer 和 joist, 没有继续再向上扩展，而且白蚁蚁后已经被杀死，潜在的问题（例如淋浴房漏水）已经得到解决，这种房子可以考虑购买；
2. 潮湿漏水是招来白蚁的主因；
3. 如果白蚁攻击已经到了主卧的卫生间的 top plate， 那么可以说墙体的结构已经被破坏了，修理可能要花很大一笔费用。看具体情况，房子这时候可能只值地价了。

Wangmingtaoau

原帖由 blackapple 于 2011-7-30 23:35 发表
看到这个帖子真是太及时了，我今天看上了一个房子，但是有两个问题还在犹豫中：

1。院子里有个游泳池，但是由于年头太久，又没有人维护，所以现在的水都变绿了，本想把它填平了，但是刚才在一个帖子上说要1万元才可以，好贵呀
2。院子里又个maintance hole，不知道这样会不会增加很多的麻烦，例如： 经常又人来维修，但是不知道频率有多少？


请指教，谢谢

如果你要填平游泳池的话，一定记得把池底打碎，让水可以排下去。

Wangmingtaoau

原帖由 Sabrinalynn 于 2011-8-1 08:02 发表
最近看的房，房主把unit里标配的oven和stove抛弃，换成煤气灶，用的是煤气罐。inspect那天热水器关了，说是跳闸了。是不是电路问题导致他们不用oven。还有房主做了吊顶，在天花板上装了几个小灯，把smoke alarm拿掉了。据说是广东人。这个房会有什么问题吗？

建议做 building inspection.

Wangmingtaoau

问：联邦政府计划推出强制性的房屋节能星级评估，最早将于明年开始，房屋专家说老的房子可能星级会很低。

答：理论上，老房子的星级低，但实际上，一些所谓星级高的新房子，住起来各方面还不如老房子。且不说新房子 600间距 pine 的结构没有办法比老房子的450间距的硬木结构没法比，老房子的屋顶坡度大，新房子的屋顶坡度低，新房子为了提高星级，屋顶加了 Sarking, 和隔热层，但我在同一天检查有隔热层的新房子和没有隔热层的老房子，明显老房子比新房子舒适。

结论是如果老房子适当在一些方面做一些改动的话，住起来会比新房子舒适。

llzx4516

LZ，能短我个联系方式吗，最近在看房，不知道是在出offer前做inspection呢，还是offer被接受之后，有3天的cooling off day再做呢

linus

请教楼主一个问题。

我的房子是单砖的，有两间卧室的窗口朝后院，我想把它改成落地窗，有没有这种可能？花费会很高吗？对房屋结构会不会有大的破坏？？谢谢！！

Wangmingtaoau

问： 我的房子是单砖的，有两间卧室的窗口朝后院，我想把它改成落地窗，有没有这种可能？花费会很高吗？对房屋结构会不会有大的破坏？？谢谢！！

答：通常完全是有可能的。需要将石膏板和里面的木框架拆除，外面的砖墙可以用一种锯锯掉，木板下面可能需要加一个支撑，改成落地窗或是落地门都可以。

linus

多谢楼主回复，长知识了！ 再多问一句，这样的改造通常会很贵吗？:)