为啥那么多人都去买投资房？投资房真的能赚吗？（更新：增加web版软件，增加老公刚写的Android app下载地址）

debbie

靠, 投资房如果都像楼主算的这么亏, 那买投资房的真都是傻瓜了   

a1126263

投资房至少hold七年才赚钱

yangG99

pangpang 发表于 2013-9-26 14:40
1,350,000的房子，租金要1350pw才会考虑， 才480pw，肯定亏呀

反正weekly租金低于买价1/1000的投资房，我 ...

那30万的房，周租320 ，2010 买到，2013 卖出原价！
加上费用。。。。我是算不清

pangpang

yangG99 发表于 2013-9-28 07:17
那30万的房，周租320 ，2010 买到，2013 卖出原价！
加上费用。。。。我是算不清  ...

当然还是亏的
房子根本没增值, 还要陪进去销售的费用. 选投资房也要考虑位置的.
没人说投资房就一定赚钱, 任何投资都有风险.
LS说的房子才HOLD了三年, 一般房产HOLD的时间长点, 很难亏的, 至少可以做到不赔.

宝屁屁

金融方面不是很懂，但是想问如果买投资房的目的是为了留给孩子呢？因为房子一直涨，以后孩子买房一定非常有压力。如果买一套投资房，付一定首付，这样不会太大ng, 那么过了二十年以后房子对于孩子的价格还是二十年前的价格。那么比起把那首付的钱存银行拿利息二十年以后再留给孩子要划得来的多吧？

bluebabyface

pangpang 发表于 2013-9-26 14:40
1,350,000的房子，租金要1350pw才会考虑， 才480pw，肯定亏呀

反正weekly租金低于买价1/1000的投资房，我 ...

同意啊

bluebabyface

yangG99 发表于 2013-9-28 08:17
那30万的房，周租320 ，2010 买到，2013 卖出原价！
加上费用。。。。我是算不清  ...

这种情况比较像是旧UNIT了。租金表面看能COVER利息，但是如果没有房产增值，就是白忙活。

投资房肯定有亏有赔，完全看眼光加运气了。

跟买楼花一样，如果是前几年在比较热的区买的楼花,现在SETTLE的，应该都是赚了的，房价也涨了，现在利率又低，当年50万的房子现在租个600一周都很轻松。 还有负扣税。

zwbs88

一句话，房产还是最保值的。

ddwwhhkk

：）

ddwwhhkk

tsuyu 发表于 2013-9-27 22:46
基本的就是既然全部都是贷款,那不论赚多少都是赚,因为你一分钱都没有出!

要是你要算135万放在银行收利息 ...

首先你没有计算council fee/land tax/water/repair/insurance，这些加起来每年5000只多不少。

即便如此, 我们来细算下council fee/land tax/water/repair/insurance为0的情况，我也直接用你的数字

例子一（完全贷款）：
操心无数之后，四年共计赚钱1.6万。也许你觉得这是个成功的投资，无穷大的收益，但是，我相信不会有多少人想要这个无穷大收益的投资的。

例子二（完全cash买房）
和存银行相比能够赚5万，这个我同意是有收益的，但是，这个case我想是很不常见的情况

例子三（大多人的情况，20%首付27万）
和例子一相比过去四年还的利息支出少了64800
负扣税收益减少了19440
也就是比例子一多拿到手64800-19440=45360

这笔首付如果不买房子存银行的利息（按你说的这个利息比贷款利率低1%来算，虽然我知道有的银行是基本一样的）：54000
这笔钱要扣税的，税后拿到的利息：37800

也就是说，在20%的首付情况下，最后净收益比例子一中多了45360-37800=7560，我就算是2.4w吧
27万的钱投入进去+无数的精力，最终4年之后得到的收益是2.4万

看来也许只有在完全cash买投资房的情况下，才能有得赚啊

ibm

mark,

ddwwhhkk

LG太伟大啦，又帮我写了个Android的手机app！





app用起来太方便了。下载地址：https://www.dropbox.com/sh/rn3bz29mu7hz6da/oPCjruaAZP
直接在android手机上下载之后，进入文件夹点击文件安装就好了


下一步，准备算算典型的租金相对高些升值相对慢些的unit的投资怎么样

Downunder

楼主，房产投资要着眼长线，短线不亏就不错了。

这个房子如果当时做投资，楼主以为如何？

20 Seaview Street Mount Waverley Vic 3149
http://www.realestate.com.au/pro ... +waverley-114728179


1993年买入价：$168,000

2013年卖出价：$918,000

ddwwhhkk

tsuyu 发表于 2013-9-27 22:46
基本的就是既然全部都是贷款,那不论赚多少都是赚,因为你一分钱都没有出!

要是你要算135万放在银行收利息 ...

我们再来计算下包含council fee/land tax/water/repair/insurance的情况，这个房子我按照地价80万算，光land tax一项是一年2000，council fee按照房屋总价值110万算，一年2200，加上water，repair，insurance，6000一年也打不住。我们按照6000来算：
四年支出增加2万4
这部分支出的NG收入为7200
所以所有三个例子的收益减少16800

例子一（完全贷款）
初始投入为0，四年共计赚钱-800

例子二（完全cash买房）
初始投入差不多142万，4年同存银行比共计多赚钱3.4万

例子三（大多人的情况，20%首付27万）
初始投入为27万，4年同存银行比共计多赚钱8000


考虑到这四年里面（包括买房前）付出了大量的心血，如果是我的话无论哪种case我都觉得挺失败的

汪洋

ctal 发表于 2013-9-26 12:21
如果是现金买房，四年升了33万，还不够好吗？

如果有130万刀现金，4年前（2009年）在北京买一套房子，现在最少市值500万刀，你算算你能赚多少？

ddwwhhkk

Downunder 发表于 2013-9-29 09:27
楼主，房产投资要着眼长线，短线不亏就不错了。

这个房子如果当时做投资，楼主以为如何？

你这个情况我考虑过。你这个房子1993到2013年翻了5.5我就算是6倍吧，先不去计算，你觉得这个房子再过20年之后能不能再涨六倍也就是552万呢？

我现在感觉不赚钱的是最近几年进入房市

ddwwhhkk

汪洋 发表于 2013-9-29 09:42
如果有130万刀现金，4年前（2009年）在北京买一套房子，现在最少市值500万刀，你算算你能赚多少？ ...

北京上海是奇葩，你相信这样的奇葩在澳洲能出现吗？即使出现了，会不会崩盘？谁会成为最后一棒？

Downunder

ddwwhhkk 发表于 2013-9-29 09:47
你这个情况我考虑过。你这个房子1993到2013年翻了5.5我就算是6倍吧，先不去计算，你觉得这个房子再过20年 ...

1993年看$918K觉得是天价，2013年看$5520K也觉得很高。

rainy118

ddwwhhkk 发表于 2013-9-29 09:47
你这个情况我考虑过。你这个房子1993到2013年翻了5.5我就算是6倍吧，先不去计算，你觉得这个房子再过20年 ...

5年前觉得100万的房子都是豪宅了，现在看看100万能买什么样的房子？

ddwwhhkk

Downunder 发表于 2013-9-29 09:50
1993年看$918K觉得是天价，2013年看$5520K也觉得很高。

我真是希望你是对的，这样我就有理由去买投资房了，但是感觉上真是很难很难啊....就像现在北京上海房价高成那样，其实工资上涨是很少的，但是中国北京上海以外的城市农村有钱人那么多，大家愿意去接盘。像你说的这个情况，如果澳洲复制了北京现在的情况，工资上不去房产涨得那么夸张，谁去接呢？

ddwwhhkk

rainy118 发表于 2013-9-29 10:06
5年前觉得100万的房子都是豪宅了，现在看看100万能买什么样的房子？

我顶楼计算的就是4年前的投资啊，的确是涨了很多，至少在墨尔本是涨很多的了，问题是投资客不赚啊。

所以看起来自住房还是早买，投资房就未必了，尤其是现在大家一窝蜂的恨不得全额贷款多买几套投资房。

我觉得大家都投资投资，最后把房价炒高了，让买自住房的，压力越来越大，而去投资的人呢，也没有赚到钱。所以最后是两败俱伤，大家生活质量都降低了。

当然一定有人赚到钱的，但是比例真是很少很少，至少远远远远没有大家想象的高。毕竟，即使是买彩票还能有人赚大钱呢。。。

rainy118

ddwwhhkk 发表于 2013-9-29 10:14
我顶楼计算的就是4年前的投资啊，的确是涨了很多，至少在墨尔本是涨很多的了，问题是投资客不赚啊。

所 ...

说实话你顶楼的例子是自住房的典型代表，投资房的典型应该是卖60万，租550左右的，这样房东亏损不会太多。

不过，同意你总结的观点，投资房炒来炒去，谁赚了？银行收了大把的利息，政府收了大把的印花税。投资客小赚（至少占了位置，今后老人，子女买房的价钱算是锁定了），没房的人大亏，特亏，巨亏。

ddwwhhkk

rainy118 发表于 2013-9-29 10:20
说实话你顶楼的例子是自住房的典型代表，投资房的典型应该是卖60万，租550左右的，这样房东亏损不会太多 ...

说真的我之前以为这种租金低涨幅高的房子是蛮流行的一种投资方式呢...

你的锁定买房价的观点很新颖，但是我不太理解。以顶楼中的房子为例，假如这房子是我为我的孩子买的，这4年间照样出租，只是不卖，这四年间是不是照样有各种各样的利息啦各种杂费的损失？同我的孩子4年后自己再买同样的房子相比，其实节约的只是因为房价提升带来的印花税上涨的部分，和卖房的中介费而已。你觉得呢？

rainy118

ddwwhhkk 发表于 2013-9-29 10:33
说真的我之前以为这种租金低涨幅高的房子是蛮流行的一种投资方式呢...

你的锁定买房价的观点很新颖，但 ...

如果你是为孩子买的，那就应该等待20年，20年后，房价应该能翻一倍吧，你顶楼的房子一年亏5万，20年后也就多亏了100万啊。

Qoo

如果你算32万的利息支出，这是全额贷款吧，实际投资者一分本金都没出，这已经是赚的了

李十三

四年，時間太短了

nali

ddwwhhkk 发表于 2013-9-29 09:22
LG太伟大啦，又帮我写了个Android的手机app！

买房投资靠的是杠杆原理，这个搞懂了，就知道在哪里赚钱了。

135万的房子买来出租500就明显偏低了，这个又是投资的大头，换成8百到1千的话，你再来看看这个投资就很划算了。你自己打工，扣去消费的，一年能存多少钱？这个投资房交给中介打理，就等着收钱，有啥不好的？更何况4年的时间太少，换成10年后，你有这房子的，会在被窝里笑翻天啊。

另外投资135万的房子，还不如买两套Unit, 可能收益更大。如果楼主关注短期收益的话。

ddwwhhkk

nali 发表于 2013-9-29 12:29
买房投资靠的是杠杆原理，这个搞懂了，就知道在哪里赚钱了。

135万的房子买来出租500就明显偏低了，这 ...

2010年135万的房子买来出租8百到1千的话，这在墨尔本是很少见的吧。不知道有没有，即使有，估计升值就没这么大了。投资房一般不是就两个思路么：低租金高升值或者高租金低升值。

这个房子是我找的墨尔本投资比较热的好区校区房，而且挑的是这里面涨得比较多的房子。我想至少能代表低租金高升值这个投资思路里above average的收益了，算出来收益这么差是让我感觉很吃惊的。

至于你说的十年收益，我同意如果房价一直以前十年同样上涨的幅度涨下去的话，一定是有赚的。但是我现在真是很难从内心赞同以前所谓的7年翻一番会一直持续下去，所以目前我不想做这样的假设做这样的计算。

谢谢你的建议，我接下来研究下unit和apartment的投资到底收益怎么样。

gwang

LZ, 知识分子为什么不赚钱，就是因为太过于计算了。
投资房赚钱，一要租金与贷款利息接近，不能差太多，二要保证房子有增值空间。
你的例子两者都不靠，就别指望赚钱太多。不过如果能再等10年，可能会赚多点。
买Unit租金高，但增值少，买house，租金低，但增值高。这是普遍规律。如何在两者之间协调，就是投资者要做的功课。还有，低买高卖是人人皆知的道理，不过在实际应用中却难以掌握，有时就是靠运气和时间。持有10年，20年，不赚钱都难了。

nali

ddwwhhkk 发表于 2013-9-29 13:27
2010年135万的房子买来出租8百到1千的话，这在墨尔本是很少见的吧。不知道有没有，即使有，估计升值就没 ...

墨尔本的市场就不知道了。 怪不得当年悉尼均价50万以上的时候，墨尔本才35万。

悉尼的一个50万的unit就能租到500刀每周