买房和房屋维护常见问题解答（重返江湖，每周最多提供四次房屋检查服务）

Wangmingtaoau

问：想咨询一下楼主：一个不到1年半的独立house，发现一个封闭的court yard的drainage下水道在超大雨的时候，水通得很慢，平常没事，超大雨的时候，雨水就会漫出来，甚至高过房内地板高度。初期认为堵塞，找专业鬼佬plumbing来做，人家最后发现不管从那个drainage pipeline怎么用高压水枪冲，水还是照样慢慢往下渗没，而且前院的main drainage outlet没发现一点冲刷出来的痕迹，据他推断，应该是地下的pipeline有破裂，水直接深入地下。楼主能帮我推断一下吗？现找房屋的开发商，他们说找建房商，是吗？说的7年warranty，是谁的责任？

答： 没有看到你的房子，根据你的描述，我初步觉得另外一种可能是排水的设计流量偏低，正常情况下没有问题，在特殊情况下会出问题。就是设计的排水管的管径偏小。可以考虑做一些辅助的排水处理，例如对地表水做一些处理，或是用雨水箱来缓冲一下。另外，这里的污水和雨水是分流的，各有各的系统，不能混到一起，否则会出大问题。你说的应该是你的雨水排水系统。

如果你说的是污水系统的话，有可能是有人把雨水系统接到污水系统里面去了，就造成了你这种问题。

[ 本帖最后由 Wangmingtaoau 于 2011-10-4 11:32 编辑 ]

妖妖

请教LZ
看中一House，30年的，sub floor 很矮，潮湿，最矮处只有4砖，
有两睡房的wall lining 很潮湿

gutter 锈了，要换

这样的房子问题严重吗？可改造吗？

Wangmingtaoau

原帖由 妖妖 于 2011-10-4 12:56 发表
请教LZ
看中一House，30年的，sub floor 很矮，潮湿，最矮处只有4砖，
有两睡房的wall lining 很潮湿

gutter 锈了，要换

这样的房子问题严重吗？可改造吗？

需要进一步的检查，查出原因。

妖妖

谢谢lz回复，看起来不是件简单的事情，特别是那两潮湿的墙壁，可大可小，对吗LZ？

juliantsin

请问楼主：double garage车库门宽3.6m，上面是水泥过梁，房子大概40多年。过梁有些形变，过梁中间大概比两边沉降了2cm,没有裂痕，。需要维修吗？

tomboylx

好帖  MARK了

Wangmingtaoau

问：double garage车库门宽3.6m，上面是水泥过梁，房子大概40多年。过梁有些形变，过梁中间大概比两边沉降了2cm,没有裂痕，。需要维修吗？

答：通常梁中间多少都会有一些下沉，如果没有其他的征兆，通常不需要修理。

Wangmingtaoau

原帖由 妖妖 于 2011-10-4 21:04 发表
谢谢lz回复，看起来不是件简单的事情，特别是那两潮湿的墙壁，可大可小，对吗LZ？

关键是查出可能的原因。

妖妖

谢谢lz建议

spike777

LZ的贴子太有用了 请教LZ 房子旁边有个小绿地 s32里标注绿地中间有一条是erosion management 离房子大概100米左右 这是什么意思 对房子有影响不 多谢 买房一定要请Lz做lnspection

Wangmingtaoau

原帖由 spike777 于 2011-10-6 21:48 发表
LZ的贴子太有用了 请教LZ 房子旁边有个小绿地 s32里标注绿地中间有一条是erosion management 离房子大概100米左右 这是什么意思 对房子有影响不 多谢 买房一定要请Lz做lnspection

初步估计你的情况是绿地那里有水流冲击造成土壤流失。如果离房子较远的话应当影响不大，但还要看有没有其他的因素。

spike777

太感谢Lz了 绿地里的erosion离房子大概100米远 绿地在低地 周围也没发现有什么河流 买房真是麻烦事呀 看上的买不起 买的起的又这样那样问题 头大呀

deathrow

想问问大家对重新设计和装修自家的浴室有什么心得?我最近打算将浴室的瓷砖墙拆了重建，有人懂得的？

Beachbaby

最近老婆去melbourne东北山区看房子，一套别致的泥砖房（mudbrick），房子1981年建，里面都是自然的木结构装潢，我和老婆都很喜欢，但是对这种外泥砖的房子实在是不甚了解啊，中介说泥砖房冬暖夏凉，防蚂蚁。

请教LZ： 泥砖房的牢固度如何，需要多久维护一次，维护成本高吗？

另外网上看到说泥砖房不宜在潮湿环境中建造，材料容易变质，造成房屋结构不稳，是否真的这样，墨尔本的天气是否适合泥砖房，一次提了很多问题，谢谢LZ了！

Jordan

请教楼主，每次持续暴雨后我家的subfloor都会很湿，不知道是地基防水做的有问题，还是普遍现象？我家地前低后高，落差很大。

有没有什么改善的办法？

Wangmingtaoau

原帖由 Beachbaby 于 2011-10-23 12:33 发表
最近老婆去melbourne东北山区看房子，一套别致的泥砖房（mudbrick），房子1981年建，里面都是自然的木结构装潢，我和老婆都很喜欢，但是对这种外泥砖的房子实在是不甚了解啊，中介说泥砖房冬暖夏凉，防蚂蚁。

请教LZ： 泥砖房的牢固度 ...

我看过用草包和泥建的房子，但没有看过 Mudbrick 的房子，所以对你的情况不是很了解。

Wangmingtaoau

问：请教楼主，每次持续暴雨后我家的subfloor都会很湿，不知道是地基防水做的有问题，还是普遍现象？我家地前低后高，落差很大。有没有什么改善的办法？

答：听起来你家的问题是地表水没有很好地处理的问题，特别是你家是在一个坡地上，使问题更加突出。可以考虑在较低一侧的 subfloor 做一些排水的处理措施，将水加以疏导。

一脸茫然

请问planning certificate 那一页，都写not applicable 是什么意思呀？

一脸茫然

真后悔没遭看LZ的帖子阿(paopaobing(19))

bobll_999

好贴,留个脚印

applew

楼主您知道墨尔本那里有瓦卖吗？新的旧的都可以。屋顶的瓦破了，想买来补上。谢谢！

liuji1

thanks,mark

Wangmingtaoau

原帖由 一脸茫然 于 2011-10-25 22:19 发表
请问planning certificate 那一页，都写not applicable 是什么意思呀？

没有规划方面的限制或要求。

Wangmingtaoau

原帖由 applew 于 2011-10-25 23:32 发表
楼主您知道墨尔本那里有瓦卖吗？新的旧的都可以。屋顶的瓦破了，想买来补上。谢谢！

太多了，google 一下就一大把，列出两个如下，一个新的，一个旧的，旧的不确定有没有你要的瓦，最好问一下：

http://www.melbournerooftiletrading.com.au/contact.htm

http://www.ecobricks.com.au/

jameshuo

请问楼主，我现在在2栋house之间做选择。
2栋house都是2层楼，都是单砖结构，地段、土地面积、房子面积、装修、价格都差不多。
第一栋，房龄9年，直接建造在水泥地上，而且整块土地十分平坦。第二栋，房龄16年，有subfloor，建在山坡上，底楼有2-3个错层，就是有2、3级台阶上下的不在一个平面的地面。
想请问楼主，以您的经验，从房屋结构和建筑材料的角度，您更加倾向于哪一栋呢？9年的房子会不会用的材料比16年的差很多呢？
到时候还要麻烦请楼主帮忙做building inspection，谢谢！

Wangmingtaoau

问: 我现在在2栋house之间做选择。2栋house都是2层楼，都是单砖结构，地段、土地面积、房子面积、装修、价格都差不多。第一栋，房龄9年，直接建造在水泥地上，而且整块土地十分平坦。第二栋，房龄16年，有subfloor，建在山坡上，底楼有2-3个错层，就是有2、3级台阶上下的不在一个平面的地面。
想请问楼主，以您的经验，从房屋结构和建筑材料的角度，您更加倾向于哪一栋呢？9年的房子会不会用的材料比16年的差很多呢？

答：您提的问题很有代表性。同等情况下，我个人会选择有 subfloor 的房子，我会倾向于选择土地平整的房子。坡地上的房子一个是挡土墙容易出问题，一个是地面排水必须组织好。因此保险起见，我会更倾向于第一个房子。

一般来说，建房的材料和工艺是一代不如一代，但也不排除有一些房子是屋主花了功夫和本钱在里面，仔细观察会看到一些蛛丝马迹等。

s4048987

楼主，您似乎忘记回答430楼的问题了~

cindyzyk

想问一下楼主，VINYL CLADDING 的房子中间保温层是石棉水泥板，这样的房子可以买吗？如果想装空调的话，怎么办？谢谢

Wangmingtaoau

问:VINYL CLADDING 的房子中间保温层是石棉水泥板，这样的房子可以买吗？如果想装空调的话，怎么办？

答：这种房子据我了解隔热效果不是很好。装空调是可以的，但是要考虑电费的因素。

Wangmingtaoau

问：30多年的房子， 每天夜里上厕所， 走过地板的时候地板会咯吱的响一下（很多地方），我知道有些是钉子松了， 可感觉墙上也会咯吱响一下。走第二遍就没有了。 感觉怪怪的。半夜偶尔会听到ceiling 上吥 的一声， 好像是木头热涨冷缩造成的
这。这 要紧吗？朋友说把地毯换木板就没有这声音了。 不知对不对。

答：初步听起来是木框架结构的问题，但具体还要进一步调查。