CPA&TAX AGENT - 投资房，自住房转投资房，贷款减税咨询贴(不接受短消息咨询，谢谢合作）

gym0064

ding

hiramlynn

再咨询一个问题，现在我准备把自住房A出租，变成投资房，另外买了一个房子B作为自住。那将来我卖房子A的时候，从出租开始升值的部分要交资产增值税，这个我清楚了，我想知道具体的税率要怎么算呢？是加在我所有年收入的上面，一起算税（如果这样的话至少要交30%-45%的税吧？），还是说持有超过一定的年限，就可以有税务上的折扣（也就是说房子增值部分交15%-22.5%的税？）。比如说最后买A的时候，房价又涨了10万，那这个增值税是怎么个算法呢？有哪些可以deduction的东西？谢谢。

vickyvicky

请教搂主，

如果现在自住房A一套，当年贷款46万，本息按月还，目前还剩40万贷款，另外OFFSET帐户有38万。
另外打算再买一套房B自住，我如果从银行WITHDRAW 已还的本金6万，并把OFFSET帐户的钱提出去买B房，那么A房的46万贷款利息是否可以全部抵税？

A房最初买入价格60万，转为投资房出租前找中介评估70万，如果以后房子90万出售，那么CAPITAL GAIN 是按20*50% 来纳税？ 也就是说如果中介评估的价格越高越有利？如果中介和银行的评估价格不一样，我是可以自己选择吗？

另外因为现有的银行贷款额低，想要转其他的银行贷款，但是被建议还清A房，然后拿A房的产证REFINANCE 用EQUITY的方法贷到更多款，贷款额可以在A和B间由我自行决定，如果银行评估A房市值65万，我决定A房贷款50万，剩余贷款放到B房帐户，A房50万的贷款利息可以全部抵税吗？
谢谢

CES

请教STS-TAX税务达人如下问题：

1.        现在住在自住房A中
2.        不久的将来会将A转成投资房
3.        几年后将A推到重建一套新的房子并作为自住房

问题是以后在卖新建的房子时CGT如何计算？跟旧房子A作为投资房出租的年限（6年规则）有关吗？

LENNY_DONG

CES 发表于 2013-9-16 22:10
请教STS-TAX税务达人如下问题：

1.        现在住在自住房A中

你好

如果这套房子一直你自住的。唯一房子

六年内搬回来自住以后卖不存在CGT

LENNY_DONG

hiramlynn 发表于 2013-9-14 10:12
再咨询一个问题，现在我准备把自住房A出租，变成投资房，另外买了一个房子B作为自住。那将来我卖房子A的时 ...

如果你把B自住

那么A搬出后比如值40万

你卖了50万，一年以上。

那么增值10万对半算持有一年了因为

那么5万会加到你个人当年收入一起算，一般会30%到40%左右

中介费和中间装修没有在每年退税退过的费用可以抵

CES

STS-TAX 发表于 2013-9-17 21:05
你好

如果这套房子一直你自住的。唯一房子

多谢回复

抱歉，可能我没在上个帖子中没把问题表述清楚。

1. 现在住在自住房A中（从买到现在一直自住）
2. 不久的将来购买住房B
3. 搬入住房B将之作为自主房，并将A转成投资房
4. 几年后将旧房A推到并重建一套新的房子C（在此期间一直住在房子B中）
5. 新房C建好后搬入作为新的自住房，同时房子B转成投资房

按照您上面的回复，如果旧房A出租的期限和新房C建造的期限少于6年，也就说在搬出旧房A的6年内搬回新房C，在卖新房C的时候就不存在CGT的问题。请问这样理解对吗？

如果从搬出旧房A到搬回新房C超过六年，在卖新建的房子C时CGT如何计算？推到旧房A到建好新房C的期间（比如说1年）如何处理？

CES

STS-TAX 发表于 2013-9-17 21:05
你好

如果这套房子一直你自住的。唯一房子

多谢回复

抱歉，可能我没在上个帖子中没把问题表述清楚。

1. 现在住在自住房A中（从买到现在一直自住）
2. 不久的将来购买住房B
3. 搬入住房B将之作为自主房，并将A转成投资房
4. 几年后将旧房A推到并重建一套新的房子C（在此期间一直住在房子B中）
5. 新房C建好后搬入作为新的自住房，同时房子B转成投资房

按照您上面的回复，如果旧房A出租的期限和新房C建造的期限少于6年，也就说在搬出旧房A的6年内搬回新房C，在卖新房C的时候就不存在CGT的问题。请问这样理解对吗？

如果从搬出旧房A到搬回新房C超过六年，在卖新建的房子C时CGT如何计算？推到旧房A到建好新房C的期间（比如说1年）如何处理？

LENNY_DONG

CES 发表于 2013-9-17 22:32
多谢回复

抱歉，可能我没在上个帖子中没把问题表述清楚。

如果你想A房不交CGT

那么B房从你买来开始到你卖掉C都是投资性质。

所以B不是你的自住房，直到你卖掉C为止。

CES

STS-TAX 发表于 2013-9-18 21:48
如果你想A房不交CGT

那么B房从你买来开始到你卖掉C都是投资性质。

非常感谢！

vichybaby

STS-TAX 发表于 2013-9-12 21:45
如果你买来先出租了，不存在评估的说法

虽然你后来自住了

为什么？

自住转投资评估一下，可以按照评估价格算CGT；投资转自住评估一下，不可以按照评估价格算CGT？

vichybaby

比如我50万买了一套房，买入后自住1年，然后搬出自己租房住（例如工作地点变化不得不就近租房），原来的房子出租了5年，最后80万卖掉。在此期间我没有其它房产。

1. 出租的5年，如果是负收益，我可以申请负扣税； 如果有正收益，我也要为这部分正收益交税。对吗？

2. 如果我做过负扣税，CGT可以豁免吗？ 其实，我就是想问问负扣税和CGT 6 year exemption 有没有直接的联系

fulong

请问楼主，如果现在的自住房子的offset里提取出$250000,全额付掉买投资房的钱。这样子那$250000在自在房贷款帐号里就要交利息了，请问这个利息是可以跟投资房产生的租金相抵扣吗？谢谢！！

LENNY_DONG

fulong 发表于 2013-9-21 01:07
请问楼主，如果现在的自住房子的offset里提取出$250000,全额付掉买投资房的钱。这样子那$250000在自在房贷 ...

建议你REFINANCE 用于10%首付

其余和银行贷款

这样两个LOAN座位投资房利息计算

以后ATO查也没问题

你的方案不可取

vichybaby

LZ，可否回答下上面492楼的问题？谢谢！

LENNY_DONG

vichybaby 发表于 2013-9-20 17:27
比如我50万买了一套房，买入后自住1年，然后搬出自己租房住（例如工作地点变化不得不就近租房），原来的房 ...

比如我50万买了一套房，买入后自住1年，然后搬出自己租房住（例如工作地点变化不得不就近租房），原来的房子出租了5年，最后80万卖掉。在此期间我没有其它房产。

1. 出租的5年，如果是负收益，我可以申请负扣税； 如果有正收益，我也要为这部分正收益交税。对吗？如果负的，就是负扣税，正的就反一反

2. 如果我做过负扣税，CGT可以豁免吗？ 其实，我就是想问问负扣税和CGT 6 year exemption 有没有直接的联系

可以的。只要这一套房

vichybaby

STS-TAX 发表于 2013-9-22 21:31
比如我50万买了一套房，买入后自住1年，然后搬出自己租房住（例如工作地点变化不得不就近租房），原来的 ...

谢谢！

我几乎看完了了你所有的回帖，获益匪浅！追加2个问题。

1. 我觉得，可以合理利用这个6 year exemption，一套自住房出租（不违反规则的情况下），一套投资房自己住（贷款利息能做cost base，如果是interest+capital，最早几年的利息还是很可观的），我觉得这样做1次挺好的（当然6年到了，再来一次，反复的折腾，没几个人能受得了）。这样有什么缺点或者潜在的风险吗？

2. 如果我买了一套投资房打算长期持有（比如20年），中间做了折旧，最终卖掉房子交CGT的时候要吐回来。那么，是不是说，如果能折很多就现在折，因为早点拿到现金可以做别的事；如果折不了多少就不值得折腾了？

LENNY_DONG

vichybaby 发表于 2013-9-22 22:23
谢谢！

我几乎看完了了你所有的回帖，获益匪浅！追加2个问题。

第一个问题我不回了，因为你刚才问只有一套房现在又变成一个自主一个投资。

第2个，吐回来也是只按一半算，因为获利是50% OFF CGT。

建议找个会计师

fulong

再请教下：
妈妈移民过来了，如果以妈妈的名义用现金买下一套房，写 成她的main residence,作为她的在澳洲的首次置房，但是 她还是跟我们住在一起。然后把这栋房子出租，我知道如果 是自己租，收现金租金的话，几年以后要卖掉，应该是不用 交增值税。但是如果找中介出租管理，由于房子是现金全付 完的，所以也无法负扣税，但是一年的租金也不会超过免税 额的$18200,所以也不用交税。这是妈妈在澳洲唯一的房 产，那这样子几年后卖掉的话，是否要交增值税。是不是买 完房子前６个月自己住，６个月以后再租出去，以后卖掉就 可以不交增值税？谢谢！！！

vichybaby

STS-TAX 发表于 2013-9-22 22:26
第一个问题我不回了，因为你刚才问只有一套房现在又变成一个自主一个投资。

第2个，吐回来也是只按一半 ...

非常感谢！

我的问题是假设性的，因为还没有买投资房，我听朋友说买了投资房这里好那里好，我就想在下手前把大的问题搞清楚。可能象我这样的人不多。

买了以后，免不了要找LZ进行专业咨询和保税！

LENNY_DONG

dididida

现有一UNIT, 准备贷款买HOUSE, 预计HOUSE升值快， 所以希望HOUSE 的 CGT 可以转到UNIT上，同时HOUSE 贷款多， 希望可以用HOUSE 来做一段时间的负退税。

请楼主看看如下的计划可行吗：

1， HOUSE住半年,同时UNIT 出租半年做负退税，同时给UNIT做evaluation。

2，搬回UNIT 住3 年，HOUSE 出租退税

3，搬回去HOUSE住， unit 出租退税

4，2年后 unit 按投资房卖掉，   五年半的增值 - 在UNIT 住3年产生的利息 = CAPTIAL GAIN

以后HOUSE再卖不用出CGT.

不知道我的理解正确不？

补充内容 (2013-10-8 18:37):
应该是UNIT 五年半的增值都算是CAPITAL GAIN

yesnmarry

STS-TAX 发表于 2010-7-23 09:45
你可以这样。比较TRICKY的地方
如果房子完全在你名下，你太太工资很稳定也比较高。或者其中一房。你可以把 ...

请问转1%可以吗？这样转一下的目的是什么？如果已经贷好款了，是不是这个操作也行不通啦？

yesnmarry

不好意思，我问的是已经是联名买的房子，自住转投资的情况，谢谢

fulong

如果投资房的贷款为$300,000 offset里有$100,000 那么负扣税时候是按$300,000的利息，还是按$200,000 的利息呢？因为银行扣的利息是按$200,000来算，statement里显示的利息也是显示$200,000的利息。谢谢！！

LENNY_DONG

yesnmarry 发表于 2013-10-8 16:40
不好意思，我问的是已经是联名买的房子，自住转投资的情况，谢谢

你好

可以转，如果在VIC

但是前提是你有充分理由证明你为何要这么转，比如还贷有问题因为收入变少

如果只是为了报税最大化，ATO会取消这样的DEDUCTION

edifact

你好, 不明白为什么自住房转投资房前redraw的部分以后的利息不能抵扣了。ATO上有个例子是在出租后Redraw的，有相关的ruling可以参考吗？多谢

ATO的例子
Example two

61. Bill is a computer programmer. He is offered a job in Darwin and decides to relocate his family there. He borrows $200,000 from the bank and purchases a house in Darwin. He makes the minimum monthly payment of $1650. After two years the balance on Bill's home loan is $186,000.

62. Bill receives a $50,000 windfall and decides to pay this money off his home loan. This reduces the balance to $136,000.

63. Bill is then offered a job in Perth. He decides to take the job and relocate his family. He decides to rent out the house in Darwin and borrow to purchase a new residential property in Perth. Bill redraws $50,000 from the Darwin loan and uses this as a deposit for the new home in Perth.

64. Bill can deduct the interest accrued on the outstanding loan principal of $136,000 that is related to the Darwin house from the date that property is available for rental. Those borrowed funds are used at that time for income producing purposes. As the new borrowing of $50,000 is used as a deposit on the residence in Perth, the interest on that borrowing will not be deductible as it is incurred for a non-income producing purpose.

LENNY_DONG

LENNY_DONG

fulong 发表于 2013-10-10 11:15
如果投资房的贷款为$300,000 offset里有$100,000 那么负扣税时候是按$300,000的利息，还是按$200,000 的利 ...

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based on 200k

LENNY_DONG