买房和房屋维护常见问题解答（重返江湖，每周最多提供四次房屋检查服务）

ilovetudou

原帖由 Wangmingtaoau 于 2012-1-24 10:09 发表
通常在混凝土浇灌后，特别是大面积没有做分割缝的情况下，都会出现一些裂缝。我估计问题不大。

谢谢，兄弟。后悔没早点看到你帖子，否则就叫你帮我做购房检查了。
以后会帮你介绍生意。

liaotang

看贴关于墙的裂缝很久了， 可对自己家里的裂缝很有顾虑。 个人觉得可能是跟那颗大树有关。可否请教LZ， 倾听LZ的意见。 见图解
是否这段时间墨尔本雨水比较少， Soil Shrinking?
谢谢

Wangmingtaoau

原帖由 liaotang 于 2012-1-26 15:23 发表
看贴关于墙的裂缝很久了， 可对自己家里的裂缝很有顾虑。 个人觉得可能是跟那颗大树有关。可否请教LZ， 倾听LZ的意见。 见图解
是否这段时间墨尔本雨水比较少， Soil Shrinking?
谢谢

1. 我喜欢你的那棵树，从树距离房子的距离来看，没有到一定要砍的程度，我的意见是保留；
2. 你房子和地面的裂缝是比较典型常见的，除了因为土壤干旱外，还可能与你地势有一定坡度有关。你的裂缝严重的程度目前还没有到必须采取修复措施，如果你观察没有进一步明显扩大的话，可以暂时不做处理。

liaotang

xiexie le

expresstrain

我的房子在CONSERVATION AREA， 房子有80年了，是双砖房，没有大得裂缝。想知道这样的房子最多能支撑多少年？ 是不是只有当房子自己倒了，我才能重建，否则永远也不能拆？？？先谢谢了。。。。

Wangmingtaoau

问：我的房子在CONSERVATION AREA， 房子有80年了，是双砖房，没有大得裂缝。想知道这样的房子最多能支撑多少年？ 是不是只有当房子自己倒了，我才能重建，否则永远也不能拆？

答：我看过一些老的房子有150年的历史，估计你的房子也可能可以撑那么久。我个人喜欢老的房子，因为用材和施工工艺都比新的房子要好。如果有古迹保护的限制，我了解是可以在后面做 Extension, 但前面的立面要保留，但具体要求你需要找 Architect/Heritage Architect 确定。

[ 本帖最后由 Wangmingtaoau 于 2012-1-29 13:19 编辑 ]

小肉兔

好帖收藏

蓝精灵

请问高人，我的房子建好8年了，从第六年开始出现一些小裂缝，最明显的是房子的前面一堵墙的石膏板，大概长约1.1米。裂缝不大，只能塞进一张纸片，但贯穿两扇窗户之间，我担心是Structure的问题，请问这严重吗？










另外外墙有一处收缩缝明显增大，我也很清楚收缩缝的作用，但我不知道在你们这些专业人士看来，这个增大的收缩缝算严重么？会不会对房子造成影响？如果要进行修补，最好用什么办法？谢谢！

andy100

mark

gui1

请问为什么下面图像的修复需要15000呢？ inspector 说是需要搭起来脚手架，因为里面的木头都腐烂了，具体的还是不是很懂。

gui1

还有就是sub floor 的前面部分下面有水， 建议做agriculture drain，是否需要这么钱？


inspector 的评论是；

Sub-Floor Area:
An inspection of the following areas of the sub-floor was not possible:
1. front section due to flooding
It is highly recommended that access be made to these areas and an
inspection be carried out.
An inspection of this area is necessary to inspect the sub-floor
ventilation, to adequately check for leaks, footing problems and to check
for timber decay or termite damage.
Ventilation to the sub-floor space was observed to be inadequate. To
help protect against degradation of timber, caused by fungal decay
and/or insect attack, sub-floor ventilation should be improved.
$600.00 -
$1,200.00

Lancemaggie

今天是休息天，但是因为明天要回国，所以冒昧联系了楼主，没想到楼主还是来了，对房子做了很仔细的INSPECTION，还给了不少私人意见，我们夫妇真的非常感谢，希望楼主的专业能力能造福更多的人！

wangchao29

好贴，Mark!

芝麻酱

请问lz，一些房屋屋顶是平的，这种flat roof的房屋有没有什么弊端？比如容易积水？晒顶？之类

非常感谢！

Wangmingtaoau

[quote]原帖由 蓝精灵 于 2012-2-9 12:43 发表
请问高人，我的房子建好8年了，从第六年开始出现一些小裂缝，最明显的是房子的前面一堵墙的石膏板，大概长约1.1米。裂缝不大，只能塞进一张纸片，但贯穿两扇窗户之间，我担心是Structure的问题，请问这严重吗？

答：第一个问题，这个问题不是结构问题，是上石膏板的时候不够专业；
第二个问题：构造缝扩大是由于地基出现不均匀沉降，说明基础做得还不够好。在今天建新房普遍偷工减料的大环境下，这是很常见的。通常不需要做什么，极少数的情况可能需要做地基加固。

Wangmingtaoau

原帖由 gui1 于 2012-2-9 19:01 发表
请问为什么下面图像的修复需要15000呢？ inspector 说是需要搭起来脚手架，因为里面的木头都腐烂了，具体的还是不是很懂。

在我看到的一些检查报告中，建议屋主支付很多的金钱修理一些可修可不修甚至是完全没有必要修的项目。我通常的建议是如果遇到这种情况，请其他专业人士再咨询一下，再付一次咨询费总好过花上几千元甚至上万元做一些没有太大意义的事情。

我曾经遇到过一次更换 fascia 的情况，不同的木匠报价相差很多。而且从照片上看，你的 fascia 没有损坏到一定要更换。建议你再重新考虑一下。

Wangmingtaoau

原帖由 gui1 于 2012-2-9 19:07 发表
还有就是sub floor 的前面部分下面有水， 建议做agriculture drain，是否需要这么钱？


inspector 的评论是；

Sub-Floor Area:
An inspection of the following areas of the sub-floor was not possible:
1. front sectio ...

从你房子所在地的坡度来看，而且检查结果发现 bearer 和 joist 是 fair condition 来看，不是一定要做 agricultural drain. 也许一些简单的地面排水的处理，使水不要流到 subfloor ,保持 sub floor 的干燥和通风就可以了。

另外, 你还要检查 gutter 的情况，确保雨水管排水畅通，我遇到过雨水管堵塞导致 subfloor 潮湿的情况。

[ 本帖最后由 Wangmingtaoau 于 2012-2-13 16:27 编辑 ]

Wangmingtaoau

原帖由 芝麻酱 于 2012-2-13 15:56 发表
请问lz，一些房屋屋顶是平的，这种flat roof的房屋有没有什么弊端？比如容易积水？晒顶？之类

非常感谢！

我通常会建议尽量回避平屋顶，因为会夏天很热。平屋顶漏水的情况没有比坡屋顶多，主要是夏天热的问题。

蓝精灵

谢谢高人的答复。

Wangmingtaoau

问: 看中一个房子，但刚做的building & pest inspections 发现“SEVERE termite damages - the timber roof framing requires complete reconstruction. ”大厅的木地板也有1/3被白蚁损坏，估计都要换。您觉得这种状况的房子还有价值买来维修吗？

答: 白蚁通常都是从下至上来吃木头,破坏房子的,如果白蚁已经咬到屋架,基本上这个房子恐怕是要推倒重建了.所以这个房子应当只是在卖地皮的价值.

lilylake

正看房，有幸读到LZ的帖子，受教很多。看房时脑子不再是一张白纸。衷心感谢LZ。非常遗憾我们在QLD，没法请楼主做房屋检查。从LZ一问一答式的帖子就能感觉到您的认真与热心。

今天看了一个十年的单砖房，铁皮屋顶，请LZ谈一下铁皮屋顶的优缺点好吗？

另外您的帖子一路读下来，感觉您对建筑业功底蛮深厚的，对生活也很热爱。诚请您考虑开一帖谈谈您对不同风格建筑的感悟。古今中外都可聊聊。本人非专业建筑人士，但对古建筑很感兴趣，非常喜欢您的故宫角楼图标。赞。

[ 本帖最后由 lilylake 于 2012-2-19 18:33 编辑 ]

ameng

mark

NONOY

非常有用，谢谢楼主。

Wangmingtaoau

问：我们3年前买了房子，但在前一段时间收到council的信说carport没有建筑许可。但这个carport在我们买之前就有了。最近council的人来看过后说必须改造才能符合要求。我们还可以和前房主交涉吗？ 是否可以以前房东建的为理由要求豁免？ 真不知道我们可以做些什麽。希望您能给我们一些建议。

答：我见过一些售房合同，将原房主的责任解除，新房主要承担全部的责任，包括违章建筑的责任。具体你的情况需要找律师咨询。具体你的 carport 何处不符合要求，你需要找 architect 或是 building surveyor 给你有关的意见，改造之后，颁发 building permit.

Wangmingtaoau

原帖由 lilylake 于 2012-2-18 22:05 发表
正看房，有幸读到LZ的帖子，受教很多。看房时脑子不再是一张白纸。衷心感谢LZ。非常遗憾我们在QLD，没法请楼主做房屋检查。从LZ一问一答式的帖子就能感觉到您的认真与热心。

今天看了一个十年的单砖房，铁皮屋顶，请LZ谈一下 ...

谢谢支持。我个人喜欢传统的陶瓦屋顶，不喜欢铁皮屋顶，主要原因是没有 thermal mass, 以及会屏蔽手机信号。

澳洲老的房子我比较喜欢 art deco 风格的建筑，比较有内容。

unimelb

请问楼主如下图这样的房顶维修起来贵么？红圈里面的瓦片有点下沉了，是不是里面的骨架损坏了。如果只是高压清洗和喷漆一般花多少？如果把瓦片全部换掉呢？谢谢

wayccn

顶一下，支持楼主。
顺便请教个问题：
ＴＩＴＬＥ里面的地块图，有部分边缘是有阴影（颜色）的，颜色代码是ＢＬＵＥ，这是什么意思呢？
还有，买房子交房前的ＩＮＳＰＥＣＴＩＯＮ是否需要请专业人士来做呢？
如果请楼主，请ＰＭ给我具体情况，
谢谢啦！

Wangmingtaoau

原帖由 unimelb 于 2012-2-23 23:06 发表
请问楼主如下图这样的房顶维修起来贵么？红圈里面的瓦片有点下沉了，是不是里面的骨架损坏了。如果只是高压清洗和喷漆一般花多少？如果把瓦片全部换掉呢？谢谢

从照片上来看有可能需要做roof repointing, 就是将屋顶部分的盖瓦和水泥重新修补一下。瓦片不需要更换，只需要更换少数破碎的。高压清洗和喷漆一般在 2000-5000左右，取决于屋顶的面积，坡度，是否易于施工等。

Wangmingtaoau

[quote]原帖由 wayccn 于 2012-2-24 00:05 发表

顺便请教个问题：
ＴＩＴＬＥ里面的地块图，有部分边缘是有阴影（颜色）的，颜色代码是ＢＬＵＥ，这是什么意思呢？
还有，买房子交房前的ＩＮＳＰＥＣＴＩＯＮ是否需要请专业人士来做呢？

答： 颜色代码是 Blue, 标注 为 E-1, 是最常见的水管的 Easement, 就是限制在这一部分盖房子。

买房子的检查通常是在买之前或是刚签合同的时候做，最后的 final inspection 只是确定房屋从购买到过户期间房子屋况没有大的变化，通常中介称“Walk in, Walk out", 时间一般不超过 15分钟。

unimelb

太感谢楼主了，请问这个房子入口处的屋檐有点下沉了，是不是屋架受损了。这个修起来贵么？请问这样的房子可以买么？

[ 本帖最后由 unimelb 于 2012-2-24 21:24 编辑 ]