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楼主:大江东去

[其他讨论] 悉尼正现金流负扣税的投资房实例 [复制链接]

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发表于 2017-6-11 21:03 |显示全部楼层
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civ 发表于 2017-6-11 19:51
噢,那真得好好研究一下。还有人说,折旧在卖房后都要加回去的,有这回事吗? ...


是要加回去,再按50%收

实际就是加回去一半,另一半就是利润。考虑报税的税率,还会有40%左右的利润。

并且现在的100刀和20年之后卖房的100刀,使用上还是有区别的
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发表于 2017-6-11 21:05 |显示全部楼层
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becoset 发表于 2017-6-11 15:16
大江你自己咋不买,这节骨眼怂恿别人投资太心黑了,这可是一辈子的事。

干这行这么多年了,现在是啥周期假 ...

你这口气妥妥的白鹿原里的鹿乡啊
此心安处是吾乡

发表于 2017-6-11 21:17 |显示全部楼层
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发表于 2017-6-11 21:18 |显示全部楼层
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推荐华人买merrylands的房子,就不是好华人!!!
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发表于 2017-6-11 21:25 |显示全部楼层
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梦想house 发表于 2017-6-11 20:18
推荐华人买merrylands的房子,就不是好华人!!!

去merrylands的购物中心看看,是华人多还是包头的多

发表于 2017-6-11 21:31 来自手机 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2017-6-11 20:25
去merrylands的购物中心看看,是华人多还是包头的多

嘿,露馅了,可不是每个人都知道那里包头多。

再说了,auburn华人还比包头多那么一点点,你咋不推荐去买auburn啊,那里涨的还快些。
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发表于 2017-6-11 21:33 |显示全部楼层
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becoset 发表于 2017-6-11 20:31
嘿,露馅了,可不是每个人都知道那里包头多。

再说了,auburn华人还比包头多那么一点点,你咋不推荐去买 ...

你找个现在auburn正现金流负扣税的例子来看看
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发表于 2017-6-11 21:35 |显示全部楼层
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becoset 发表于 2017-6-11 20:31
嘿,露馅了,可不是每个人都知道那里包头多。

再说了,auburn华人还比包头多那么一点点,你咋不推荐去买 ...

悉尼西区哪个区没包头的?

发表于 2017-6-11 21:45 |显示全部楼层
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本帖最后由 CVfreshman 于 2017-6-11 20:46 编辑

很佩服......
但是我們真的不想也不買
等..........不也是一種策略一種境界嗎

发表于 2017-6-11 21:50 |显示全部楼层
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Clairelan 发表于 2017-6-11 15:50
笑死我了……我朋友都被那里的楼花逼的要跳楼了。。。 谁让他心黑呢。。。当时潇洒买了北帕拉德利一个楼花  ...

发表于 2017-6-11 21:51 |显示全部楼层
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nmanz 发表于 2017-6-11 18:01
个人感觉还是比你出息大,投资房至少比你多且都在Chatswood

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发表于 2017-6-11 22:32 |显示全部楼层
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就算打平也保值。说跌倒是不怕,只要不空租物业不出幺蛾子,确实是可以投资的

发表于 2017-6-11 22:37 |显示全部楼层
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谢谢!
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发表于 2017-6-11 22:44 |显示全部楼层
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支持楼主,回头来悉尼一起喝一杯。
让傻空们继续吃土去。

发表于 2017-6-11 22:47 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2017-6-11 20:33
你找个现在auburn正现金流负扣税的例子来看看

闷声发大财,好好享受自己的劳动成果就好了

发表于 2017-6-11 22:51 |显示全部楼层
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我买了个Bankstown的unit,两房的,新的,出租了,也是正现金流,负扣税,离火车站走路5分钟。我不是中介。
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发表于 2017-6-11 22:51 |显示全部楼层
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支持楼主

发表于 2017-6-11 22:58 |显示全部楼层
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投资房,如果是稳健型投资,肯定是选正现金流的,不过目前悉尼这样的不多了。Chatswood投资房不可能有现金流,贴钱是肯定的,不过投资chatswood考虑的是最后出售的capital gain, 两种投资,前者low,risk,后者high risk。但也有句话,高风险高回报。

发表于 2017-6-11 23:19 |显示全部楼层
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如果巴菲特看到某只股票价格低于价值,应该会自己买了,而不会拿出来分享研究成果。

看来还是华人老乡具有分享精神,白人太自私
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发表于 2017-6-11 23:21 |显示全部楼层
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theforest 发表于 2017-6-11 22:19
如果巴菲特看到某只股票价格低于价值,应该会自己买了,而不会拿出来分享研究成果。

看来还是华人老乡具有 ...

巴菲特买完之后再分享也是会的

但肯定不会在买之前分享。

华人老乡也是如此

发表于 2017-6-11 23:26 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2017-6-11 22:21
巴菲特买完之后再分享也是会的

但肯定不会在买之前分享。

那肯定,不过巴菲特不会分享具体买的哪只股票。

他应该会说买股票赚钱,看我,世界首富。屌丝问:大神买哪只?巴菲特微微一笑,坐进了宾利。

华人老乡就不同了,牵手共创未来。
吃亏是福,RP累计
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发表于 2017-6-11 23:31 |显示全部楼层
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theforest 发表于 2017-6-11 22:26
那肯定,不过巴菲特不会分享具体买的哪只股票。

他应该会说买股票赚钱,看我,世界首富。屌丝问:大神买 ...

巴菲特在年度报告里不告诉你买具体哪只股票吗?

发表于 2017-6-12 00:15 来自手机 |显示全部楼层
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mrrio 发表于 2017-6-11 17:13
我刚入了个黑镇的公寓,也是正现金流,坐等71以后首置者推高房价

火车站边上黑叔叔挺多吧。各个西装革履

发表于 2017-6-12 00:44 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 ozsun2000 于 2017-6-11 23:45 编辑

lol
即使这例子,目前也犹如海底捞针。

发表于 2017-6-12 01:15 |显示全部楼层
此文章由 benbrent 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 benbrent 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
大江的算法是对的。

仔细看数据,你会发现要在大悉尼找到正现金流其实很难。

因为你要自己管理出租房,这是最最困难的。适合那些赚钱不多,而且住的比较近的人士。

如果我要加个人意见的话,可以考虑偏远一点地方或者其他城市的house,好多都能做到正现金流,抗跌能力更强。

长线来说,投资这个这个没毛病,能投资house更好。

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发表于 2017-6-12 09:27 来自手机 |显示全部楼层
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nmanz 发表于 2017-6-11 18:01
个人感觉还是比你出息大,投资房至少比你多且都在Chatswood


出息大不大比的是智商,不是比数量
楼上还有人点了赞,考虑让他上你那里住2天,要不真对不起他那谄媚的厚脸皮

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发表于 2017-6-12 10:38 |显示全部楼层
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首先,非常感谢大江分享。你的算法我全知道。有如下问题你没有考虑:

持续的支出
1.property management fee 10% 365
这个费用一年2346.428571刀(如果有便宜靠谱的请推荐)

2.landlord insurance 365
这个费用1年1,231.92刀(如果有便宜靠谱的请推荐)

初始费用
1.律师费2200刀(如果有便宜靠谱的请推荐)

2.depreciation report 费用770刀(如果有便宜靠谱的请推荐)

3.Title Search fee费用150刀(如果有办法可以便宜请告知,谢谢)

4.property management fee 4week rent 费用1800刀(如果有办法可以便宜请告知,谢谢)

根据我的万能公式计算你这个投资的现金流是:-3,138.25每年!
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发表于 2017-6-12 10:50 |显示全部楼层
此文章由 u1021234 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 u1021234 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
请问今年折旧6600是怎么算出来的,一定要做depreciation report吗?每年都要做?
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发表于 2017-6-12 11:03 |显示全部楼层
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本帖最后由 thx1 于 2017-6-12 10:10 编辑

还有一个问题
你说的负扣税税率(32.5%)是错误的,应该是34.5%,有2%的medicare levy你没有算。

这暴露了你账面上的年个人收入为37,000到80,000

你说的负扣税税率对有公司的人来说是只有27.5%,对年薪18万以上的打工皇帝来说能到49.5%

而澳洲华人里,真正牛逼的能拉高足迹平均工资的都是自己开公司的老板。

算东西要尽量精确。算准了,才能投准。
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发表于 2017-6-12 11:05 |显示全部楼层
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thx1 发表于 2017-6-12 09:38
首先,非常感谢大江分享。你的算法我全知道。有如下问题你没有考虑:

持续的支出

BIG TRUTH
年年岁岁花相似,岁岁月月人不同

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