关于物业管理权生意的疑问整理

风口上的猪

我开始考察物业管理权，大概是两年半以前。
很多人认为我是买不到物业管理权，才去做的邮局。其实是不是。那时候我都已经干邮局干了2年了，生意稳定，开始寻求新的发展。
我当时的比较是介于 物业管理权  和 买物业自己管理。根邮局生意完全没有关系。
经过了大概6个月的考察，最后我选择了 买物业自己管理。我还在关注物业管理权，但是我不会去做。

先说说物业管理权的劣势：
1. 政策性风险，非常巨大。
QLD业主买了房子，但是管理权却在别人手上，不论管理权干的好坏，20-25年都不能换人。这样的法律明显有失公正。
NSW 和 VIC 都已经修改过法律了，QLD只是比较落后，还没有改。这样明显不合理的法律，不用等20-25年，最多5年内就得改。
这次疫情下，修业物业法，就是瞬间的事情。25年都不变的法律，也别太认真。
2. 即便条文法不改，但是案例法越来越倾向于owner，而不是管理权。
澳洲是案例法和条文法并用的国家，当条文发明显有失公正的时候，案例法可以推翻条文法，形成案例法。
纵观这几年昆州的案例法，明显在偏袒owner，而对物业管理权不利。
逐渐累积的案例法，是对物业管理权的实质性威胁。
3. 赚钱的对向，是弱势群体，双方利益是矛盾的。
邮局赚钱，可以问政府要业务外包，问银行要业务外包，大公司业务外包。很多政府业务在邮局里，对客户都是免费的。邮局要问政府，大公司，银行要钱，那多痛快，钱多好赚。琐碎的小事儿银行政府懒得干，客户还免费，邮局干开心，皆大欢喜。
4. 物业管理权问谁要钱？ 问业主要钱.
物业管理权赚多了，势必业主就赚少了。天然的利益对立。
什么样人住公寓？  绝大多数都是穷人，尤其是在昆州。 有钱人都住house。他已经是穷人了，你从穷人身上多搜刮点钱，你说能不吵架吗？ 这活儿肯定难干。
5. 物业管理权的控制力太弱了，所以我选择买物业自己管理
物业管理权，处处都要听业委会的，水也很深，勾心斗角很麻烦。
买物业自己管理，或者交给中介管理，省心，而且是权力不会旁落的。
6. 重资产，回报率低
我也做买商业物业自己管理。相比物业管理权，还是物业管权投资更大，或者说差不多。
但是回报率，我认为商业物业还是要胜出的。 每年3-5%的租金涨幅。
不要太相信疫情下租金降，不仅没降，每次换租客都涨价。商业租客在跟房东的纠缠中，即使由政府保护，也很少胜算。房东可以忍一时， 但是房东可以不跟你续约。你的生意还做不做了，卖生意也不可能卖的出去？早晚要还回来的，房东还是有终极控制力的。但是物业管理权没有.
物业管理权的状况，我也不多说了，之前说过，上面也有人说过。
7. 私人时间里，物业经理 也可能会被租客，或者owner打扰
8. 物业管理权收入有天花板，同一个楼盘，能够挖掘的潜力是有限的，不可能不断突破。只能去兼并新的楼盘管理权，那么意味着更多的贷款。邮局，你可以自己发挥，做的好的业绩可以连年猛涨，而无需新的投资和贷款。

物业管理权 的优势：
1. 上班、工作时间灵活，没有固定时间，需要的时候就干，不需要的时候就不干。
2. 容易兼并扩张。这也是我当初看好这个业务的原因。
物业管理权，做好了，可以做很大。

昆州物业管理权的未来：
应该就跟NSW，VIC 差不多少。集约化，专业化，大的更大更专业，小的淘汰。

CookAct

风口上的猪 发表于 2020-10-19 07:14
我开始考察物业管理权，大概是两年半以前。
很多人认为我是买不到物业管理权，才去做的邮局。其实是不是。 ...

大智者啊。。。思路与众不同

影月流

风口上的猪 发表于 2020-10-19 07:14
我开始考察物业管理权，大概是两年半以前。
很多人认为我是买不到物业管理权，才去做的邮局。其实是不是。 ...

大家都希望看到像这样从正反两面的分析和观点，由衷感谢你的分享

604

风口上的猪 发表于 2020-10-19 06:14
**** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 ****

您太有水平了，不服不行✋

Liangedx

风口上的猪分析得很好啊。

我发现墨尔本有好多cbd 大型高质量的公寓挂出来了，可以买他们的物业管理权。 我以前管理过墨尔本cbd的网红楼； 管理质量有待提高，提升空间大大的。

我就很感兴趣这些住很多人的 大型项目，管理他们的物业，可以延伸很多其它生意机会出来，想象空间很大。

Smalley26

风口上的猪 发表于 2020-10-19 07:14
**** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 ****

谢谢你，受教了！

kevin_shanxu

xxxnnn 发表于 2020-10-7 19:10
15万收入的生意一般要卖5倍，就是75万，
投入75万，扣掉费用后收入11万，还要投入一个人每天5到6个小时工 ...

首先15万收入的小区每天不需要工作5-6小时，2-3小时差不多了。

现在物业购买的主力人群是中青年家庭，你光算纸面上的数字不结合实际生活没什么意义，很多买物业的人已经过了一味追求回报率的阶段，或者是原来做的生意起伏性太大，转而看重在相对低风险的基础上要能够保证现金流。这次疫情起到了一点推波助澜的作用。

你这个算法里有75万投资预算的人，生活品质不是他开开Uber能保证的，愿不愿意吭哧吭哧开Uber做清洁都两说了，澳洲能干的买卖就这么多。我就认识一个三个孩子转去grammar的人，就单纯为了每年十多万的固定教育支出，硬是高位上车买了个物业，他自己还有另外一个生意，精力和风险范围内能满足他需求的行业没有第二个了，回不回报率的对人家压根没意义。当然这只是一个特例，大部分买家还是看重有稳定现金流又能较多时间兼顾家庭，顾家这玩意你到了那个岁数不是回报率能解决的，对于做生意的不是上班的移民，顾家又是和回报率直接冲突的。

这里不是说买房不好，买房肯定好，但是不算现金流只算纸面回报率的算法有问题。现金流锁死，套利周期不确定，税也是一个大头，关键还是那个事，你all in了手握N套房，结合澳洲的物价，你擦地板开出租，全家的现金流够不够？够那没问题，绝对OK。

kevin_shanxu

Liangedx 发表于 2022-2-18 23:11
风口上的猪分析得很好啊。

我发现墨尔本有好多cbd 大型高质量的公寓挂出来了，可以买他们的物业管理权 ...

悉尼墨尔本的谨慎购买，因为立法和合同与昆州有区别，有昆州的华人中介不遗余力跑那边炒这玩意，东西都不是一个东西，还是要了解清楚，权衡风险。

CookAct

kevin_shanxu 发表于 2022-3-23 02:07
悉尼墨尔本的谨慎购买，因为立法和合同与昆州有区别，有昆州的华人中介不遗余力跑那边炒这玩意，东西都不 ...

有什么具体区别吗？

ARACT

CookAct 发表于 2022-3-23 02:53
有什么具体区别吗？

法律上区别大了。
简而言之，昆州业主几乎无法炒掉物业，而nsw，vic 业主都可以炒掉物业。

v26v26oo

kevin_shanxu 发表于 2022-3-23 02:02
首先15万收入的小区每天不需要工作5-6小时，2-3小时差不多了。

现在物业购买的主力人群是中青年家庭，你 ...

一年15w每天工作2-3个小时？ 那是割草维修清洁全部工作都外包了吧？那还赚什么钱，按25w收入6倍买下来，一年只赚15万吗…扣掉税啊啥的一年到手12w。总投资150万然后每年拿12w…差不多8%的回报率，活雷锋！

kevin_shanxu

v26v26oo 发表于 2022-3-23 08:32
一年15w每天工作2-3个小时？ 那是割草维修清洁全部工作都外包了吧？那还赚什么钱，按25w收入6倍买下来， ...

总价150万的MR你投入的自有资金在60-70万间，如果按你说的最终收入能有12万，回报率是17%-20%，你重新定义了雷锋。

4-11月绿化基本不怎么长，绿化忙也就忙半年的事。

ARACT

虽然每天工作2-3个小时，但是工作时间不确定，随时待命。
这能算工作时间只有2-3个小时吗？
如果工作时间总是找不到人，那不用多久就把业委会都得罪了。

v26v26oo

v26v26oo 发表于 2022-3-23 08:32
一年15w每天工作2-3个小时？ 那是割草维修清洁全部工作都外包了吧？那还赚什么钱，按25w收入6倍买下来， ...

你这回复真厉害，说的好像贷款不用还一样。我按全款算只是方便理解。
就算你付70w，不还得贷80w吗，算现在历史最低利率，3.5%，一年要还4w6，
如果按正常5%的利率一年就是5w4。
12w减掉上面付给银行的，您再算算回报率？

v26v26oo

既然又说起来，再说说我个人认为的几个弊端吧：
1、绝大部分物业生意搭售坑爹的经理房，相当于买生意还要捆绑销售一套公寓或者townhouse。资金压力大，回报低。所以上面朋友说的出的自有资金70w，只是说的生意部分，房产部分至少还要拿10w左右。
2、收入虽然稳定，但是无法应付通胀时代的需求。15w一年放在5年前还算不错，但是近一两年物价飞涨，人工飞涨，不说it，tradie这种技术工作。就连普通餐厅服务员工资都是30%-50%起跳。然而物业管理的工资是死的。一年也就3%-4%的涨幅。今年的15万，也就是5年前10万的购买力水平。收入稀释严重而无法解决。
3、资金沉淀严重而错失机会成本。就像上面那位朋友说的，70w自有资金投入进去，每年扣除税和银行的扣款，实际到手也就8w左右，这当然包含了部分自己归还的本金，但是生活现金流极为紧张。不卖掉生意，想光靠收入的现金流再投资其他领域，基本没有可能，对于一般家庭来说，买了这个生意，这就是你家庭唯一的大投资。
当然土豪可以无视上面所有问题，生活开心就好，对不对

ARACT

话说现在超市招个收银员，$30+ super都找不到人。
灵活自由，不想干就不干了，也不担责任

CookAct

ARACT 发表于 2022-3-23 07:19
法律上区别大了。
简而言之，昆州业主几乎无法炒掉物业，而nsw，vic 业主都可以炒掉物业。 ...

不是都有25年的合同吗？怎么能炒?

CookAct

v26v26oo 发表于 2022-3-23 14:37
既然又说起来，再说说我个人认为的几个弊端吧：
1、绝大部分物业生意搭售坑爹的经理房，相当于买生意还要捆 ...

150万的生意，回报12万的话，跟悉尼一套house 的价格差不多。 回报好像比house 的回报高不少吧？

ARACT

CookAct 发表于 2022-3-23 23:30
不是都有25年的合同吗？怎么能炒?

NSW，VIC 的法律规定，好像是第一次3年，最多9年合同，超过10年违法。所以其他州，签25年合同也没用，法律不承认。

早年的时候NSW，VIC 也是跟QLD一样，合同可以很长。但是后来他们都立法改革了，合同最多不能超过10年，开发商代业主签的合同最多不能超过3年。已经签了长约的，也要按照现行法律执行。
这个生意最大的威胁是QLD的立法改革。将来会不会跟NSW，VIC一样？ 不知道

ARACT

CookAct 发表于 2022-3-23 23:37
150万的生意，回报12万的话，跟悉尼一套house 的价格差不多。 回报好像比house 的回报高不少吧？ ...

生意就是生意，house就是house。

悉尼的house，是普遍认可的真金白银，风险极低，是硬通货。但是生意却不是，没有可比性。

CookAct

ARACT 发表于 2022-3-24 07:13
NSW，VIC 的法律规定，好像是第一次3年，最多9年合同，超过10年违法。所以其他州，签25年合同也没用，法 ...

各州相关法律能在哪里查到吗？

v26v26oo

CookAct 发表于 2022-3-23 23:37
150万的生意，回报12万的话，跟悉尼一套house 的价格差不多。 回报好像比house 的回报高不少吧？ ...

投资房你是委托中介管理，自己爱上哪去玩就去，心里没有牵挂的。这物业管理，你自己干的就是中介的活，人家租客半夜12点回来没带钥匙，照样打你电话要你送钥匙，这工作虽然不是很辛苦持续性的工作，但是24小时牵着你，很烦的。

ARACT

CookAct 发表于 2022-3-24 09:13
各州相关法律能在哪里查到吗？

各个州的property law 下面的法律

kevin_shanxu

v26v26oo 发表于 2022-3-24 14:29
投资房你是委托中介管理，自己爱上哪去玩就去，心里没有牵挂的。这物业管理，你自己干的就是中介的活，人 ...

抛开这个生意不谈，很好奇你的这个论调下，在土澳只要是自己投钱做小生意的，小到一个milk bar，大到一个制造类工厂，哪个华人老板能做到没有牵挂？

你的认知很明显停留在MR这个生意，就应该是投完钱之后，事儿不能做多，心不能操多，否则就是被坑了。

你对小区收入，对应的生意价格，投资回报率的了解，很遗憾都是错的。想剖析这个行业，可以先找几个业内的了解这些最基础的东西，再发表意见不迟。

你说干的是中介的活，这话说对了，对于letting pool的租客，经理和市面上所有中介的工作角色其实完全是一样的，所以租客什么时间段能联系上Raywhite，Remax，一样能联系到经理；租客联系不到Raywhite，Remax的时间段，比如你说的半夜12点，有没有一个合理合法的理由让他必须联系的到经理？若有，愿闻其详。

你说了这么多，没有切中这个生意风险的要害。

这个生意没有门槛，但它最大的风险，也是唯一的门槛，就是people skill——如何回旋好业委会和经理天然冲突的关系，本地中低收入local群体为主体，这完全就是在开彩票了。原来很久之前有个很好的科普贴，把这个问题剖析的非常透彻。

很遗憾的告诉你，过了6pm还搭理租客带不带钥匙的经理，就是一个非常标准的，既不适合做MR的经理，也不适合去Raywhite的中介。

ARACT

kevin_shanxu 发表于 2022-3-25 01:00
抛开这个生意不谈，很好奇你的这个论调下，在土澳只要是自己投钱做小生意的，小到一个milk bar，大到一个 ...

“你的认知很明显停留在MR这个生意，就应该是投完钱之后，事儿不能做多，心不能操多，否则就是被坑了。”

MR 的广告可是这么说的： 每天摸鱼抓虾，悠闲自在的躺着赚钱。
到底谁在说谎？

kevin_shanxu

ARACT 发表于 2022-3-25 08:21
“你的认知很明显停留在MR这个生意，就应该是投完钱之后，事儿不能做多，心不能操多，否则就是被坑了。” ...

“ MR的广告可是这么说的： 每天摸鱼抓虾，悠闲自在的躺着赚钱。
到底谁在说谎？”

你这个金句属实给我整破防了啊。

你要是靠广告指导你怎么活，这年头你会活得很艰难啊！

ARACT

kevin_shanxu 发表于 2022-3-25 09:06
“ MR的广告可是这么说的： 每天摸鱼抓虾，悠闲自在的躺着赚钱。
到底谁在说谎？”

那就是说MR 的广告不诚实？

kevin_shanxu

ARACT 发表于 2022-3-25 09:29
那就是说MR 的广告不诚实？

你这句广告词是从哪家MR中介看到的，你可以说这家中介不诚实，没毛病。

ARACT

kevin_shanxu 发表于 2022-3-25 09:52
你这句广告词是从哪家MR中介看到的，你可以说这家中介不诚实，没毛病。

...

谢谢你的坦诚

v26v26oo

kevin_shanxu 发表于 2022-3-25 01:00
抛开这个生意不谈，很好奇你的这个论调下，在土澳只要是自己投钱做小生意的，小到一个milk bar，大到一个 ...

首先，我的那条回复是基于前面那位朋友说拿同样的钱去悉尼买投资房，做的对比。并不是和其他小生意来比。不管做什么生意，肯定比买个投资房收租要费心的多。
其二，如果前面的回报率有误区，欢迎批评指正。之前那位说一年15万的物业管理，每天只要工作2-3小时，你信吗。一年15万的规模不能说大，但也是要1.5-2个人来维护的。如果只做两三个小时，必然需要请一个on site manager 帮看场子，杂活必然要请人干，这些开销都是钱啊。我只是想给大家对这个生意一个更客观的看法，这种生意不是论坛里说的每天露个脸，坐着收钱就行的。