一个半月悉尼公寓购房记

一直前进的蜗牛

1. 定价位-明白自己可负担的房价

今年是很奇葩和特别的一年，全球因为一种叫冠状病毒从全球化状态迅速调整到闭门锁国的状态。由于种种原因，我们家娃和娃爸也被困国内，我一人留在悉尼工作。想想娃过一年多就要考虑上学的事情，见了一下银行贷款工作人员，买房算提上了议程。按照我的工作收入和我们的存款，目标价位就在85-100W之间。

2. 定区域-选好购房的区域

价位定好了，接下来就是location了，到底去哪里买。明白自己买房的目的。我们买房主要是因为想给孩子一个好的教育环境，这个包括学区房和居住环境。学区主要是结合以下两个网站综合看一下，一个是学校排名网站和一个myschool网站。为此，我把前50名学校在Excel里面列了一下，就学校排名来看，大部分好的公立小学都在悉尼北区和西北区。
https://bettereducation.com.au/Default.aspx
https://www.myschool.edu.au/
另外就是区域犯罪率，我主要是看下面新州犯罪情况统计的地图。总的来说，悉尼北区算是犯罪率少的区域。
http://crimetool.bocsar.nsw.gov.au/bocsar/
自己也在新足迹发了一个帖子，询问了足友关于学区房购买的思考，觉得作用还是很大，是一种非常好的集思广益的方法。印象最深刻的是一位足友的话，选学校再选房，此建议成为我后面购房的主要策略。
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... ead&tid=1616191
基于这些前期工作，我基本锁定的购买区域是悉尼北区的ku-ring-gai council 区域的两房公寓。

3. 看房看校区

我对公寓的要求：离火车站步行10分钟以内；不临街；朝北（最好南北朝向）；小学较好。
房源：两大网站Domain 和real estate，在价格范围内的就加入收藏单。

由于我本身在city上班还不会开车，所以看房只能安排在周六。没有在悉尼看过房，所以第一次看房自己就在自己住的附近看了一处两室一厅一卫一车的公寓，就当练练手，隔几天就在工作单位附近还看了一套两房的townhouse。自此之后，正式踏入目标区看房，每次周六都是安排3-5处房产一天看，看房过程开车会方便很多，自己每次从一处赶到另一处都要算好时间，否则晚一点，30分钟就过去了，所以每次周六脚都几乎跑断了。一个半月内，总共看了15处房产，每次都是周五先网上看下房产照片和附近学校的情况，然后同小区或者附近小区的最近成交房价。我自己比较喜欢用xmind对目标房产的信息归总，跟其他房产比较起来一目了然。周六一大早就去看房，一般下午就到附近小学溜达一遍，看看学校的情况。起初自己中意的学校是lindfield public school和Pymble public school。学校排名和非英语背景比例都符合自己的预设。不是其他学校不好，只是这两所学校离火车站的距离都可以。看房过程中，几乎所有这些区域的公寓都在Pacific high way上，一般拿出来出售的都是临街的，其共同点就是吵。而我不想去华人区的公寓原因就是比较闹，我们家都是偏安静的人。后来，看到Roseville有几处不邻街的房子，也去Roseville public school看了一遍，虽然不如上述两所那么满意，但是综合情况还是不错的。最后我买的房就是走路去火车站10分钟以内，不临街，两个卧室客厅都朝北，小学也挺好，有点不喜欢的就是厕所都没有窗户，只能靠排风扇。大方向把握好了在我这里就过关了。

看房过程主要注意事项：
1）屋里天花板是否有水印，是否有黑斑。
2）屋内墙面是否有大裂缝（老房子小裂缝可能是不能避免的）
3）屋外墙面是否有大裂缝
4）要合同买strata report
5）有购买意向，需要律师看合同

4. 拍卖或者私下谈价

在lindfeild区，我蛮喜欢一处一楼的房子，主要是有两个车位还有一个私人花园。然而最大的缺点就是临街。不过我还是去参加了auction，就当是学习和体验一下auction过程，auction前要带的材料跟中介确认一下，主要是身份ID和现住址的账单。再三确定这个公寓噪音比较大后，我就基本放弃的了这个房产，想着为了娃，我每天都要奔途火车上下班，以前可是走路上班，还是找一处晚上睡觉安静的地方。全程我没有出价，只是观看，一直有中介过来劝出价。由于我自身已经放弃购买这个公寓，我何苦给其他买家加价。疫情期间的auction非常冷淡，气氛没有搞起来，其中一个白人中介一路抱怨，说搞不懂大家为什么来参加auction而不叫价，我没有理她，就是坚持观看结束。等到Roseville一处公寓拍买，中介总是给我打电话，让我去拍卖。本来我并没有很大的意愿去拍。觉得这个房子谈不上很喜欢和讨厌，就觉得一般。真正提起拍卖的欲望是那天早早来到拍卖公寓，再次查看了周边，以及碰到一个上海的姐姐等中介要出租自己公寓，她以为我是看房的人，她的房产正是要拍卖房产的楼上。一聊我们还挺投缘，我就抓紧问了些公寓的情况和她小孩在Roseville public school的情况。反馈都挺不错的。拍卖过程中，就我和另一对couple，没成想拍卖这么冷淡，拍卖过程中，我喊价都是没有什么章法，就是按照自己之前做的功课，大概知道这栋楼里的房产以前房产交易历史和附近公寓的历史交易，心里有个最高价。最后，我就这样第一次正式拍卖买了自己悉尼第一套房，当天交了定金支票。
拍卖过程中，我实在没有什么经验可谈，唯一就是提前做点功课，拿住自己的底线。

5. 贷款

不成想，整个买房过程中让我最揪心的是贷款。曾经，我在足迹上看了其他足友的贷款经验，我想本着善良的想法，就找四大一家贷款就好了，不想浪费另一家的时间，预批也做了一份，咨询也是一家，结果就是这一家差点让我延期交割。等我签完合同，开始搞贷款，银行banker拍着胸脯说很快就会下批，顶多4-10 working day。结果一会是让我调信用卡额度，一会是消信用卡，一会是ID材料不够，整整给我整了5周。最气愤的是每次加材料都要隔数天，我都不知道他们是怎么个工作模式。我本身是正规full time工作，我幼稚地认为自己的case很简单，贷款很快。所以我是建议大家至少找两家贷款机构同时进行，签贷款合同的时候再决定哪家。否则就一家的话，慢起来，最后承担各种多余费用都是我们自身。

6. 交割

全程是律师搞，要什么材料也是律师通知，照办就好。

总结： 总体下来，效率还是蛮高的，这可能归功于我买房的目标性很强和娃爸的全权甩手和信任，可能在比较短的时间里就能完成。知道自己的口袋里钱和location就比较好锁定目标房产。另外，我自己买公寓的一点感受就是不要想着投资和自住都兼顾。我个人认为公寓的投资和自住的属性是相矛盾的。公寓要投资就要有高人口流动性，像CBD一样，不断有人来和去，才不愁出租；而自住的话，必然希望有一个稳定的邻居环境，尤其是有孩子的话，所以不要纠结要两者兼顾。希望这个记录对买自住房的新手有所帮助。

fuduo

恭喜

蓝田汇景

实实在在，挺好

v9v

恭喜恭喜  感谢分享！

马.自达

恭喜恭喜，一切艰难的等待都是值得的！

潜水老虎

恭喜

Bowen

Roseville 比起Chatswood 和 Willoughby， Artarmon 目前是价格洼地。

House 性价比很高。

有很好的女校私校， 还可以上Chatswood High。

icec

恭喜 选择没有错

欢乐海马

恭喜

ctsnzakl12@gmai

以目标为导向，鱼与熊掌不可兼得

大bui

看房时间这么短竟然买到了。恭喜。

一直前进的蜗牛

Bowen 发表于 2020-12-26 19:46
Roseville 比起Chatswood 和 Willoughby， Artarmon 目前是价格洼地。

House 性价比很高。

house的预算不够，只能看近几年的目标

一直前进的蜗牛

大bui 发表于 2020-12-26 20:25
看房时间这么短竟然买到了。恭喜。

有提前功课和运气的成分。朋友都说我买得太快了，自己搬家进来住了一个多月，感觉还挺满意的。算是可以满足了自己小家庭的需求。

yunwuxianzong

mark一下

sunstone

挺实在的

YugaYuga

一直前进的蜗牛 发表于 2020-12-26 21:08
有提前功课和运气的成分。朋友都说我买得太快了，自己搬家进来住了一个多月，感觉还挺满意的。算是可以满 ...

樓主的計劃執行力一流

dingl

楼主提到贷款可以同时找几个做，签合同之前才选定一家。可以这样操作么？

一直前进的蜗牛

dingl 发表于 2020-12-26 22:05
楼主提到贷款可以同时找几个做，签合同之前才选定一家。可以这样操作么？ ...

不用找几个，可以找2⃣️个自己觉得可以的，在签贷款合同前再做最后的决定。我贷款过程中，就是太自信了，没有想找其他银行，反而差点延期交割了。期间，银行banker被我催得不行，他也建议我去其他银行看看。我也的确去Westpac问了，说我材料很全，进程会很快；不幸的就是我买的房所在小区已在他家贷满了30%公寓，导致我的房贷不能贷。除非小区有其他贷款出来，我才能贷。后来我就找了小银行咨询贷款，我也跟小银行说了，我在大银行正办着贷款。并告诉如果利率好，时间快，我会选小银行。一般小银行利率都要比大银行低，他们很高兴给做。不过我最后选了大银行，是因为小银行在申请过程中数学计算上犯了小错，觉得天天干这个不应该犯这种低级错误。等大银行批下来后，等我发现小银行的错误后，我就打电话暂停了小银行的申请。

steven991010

恭喜恭喜

天涯浪客

公寓买起来很容易，因为房源多。价格也比较稳定透明。

XFLL

恭喜

挑灯亮剑

恭喜楼主

melinana

天涯浪客 发表于 2020-12-27 08:26
公寓买起来很容易，因为房源多。价格也比较稳定透明。

我也觉得 当年我买公寓的时候看一眼就买了
现在买house 看俩月多了还八字没一撇，过完节接着奔波。

Adelee

恭喜

一直前进的蜗牛

天涯浪客 发表于 2020-12-27 09:26
公寓买起来很容易，因为房源多。价格也比较稳定透明。

谢谢加分，我自己还是觉得在异国买第一套自住房子还是不容易的，要做很多功课，尤其是牵制到学区和居住要求。身边有看公寓一年到一年半才出手的朋友和同事，这也是写这个帖子的初衷，想给第一次买自住公寓的人提供一点经验和感想。当然，这也跟个人可折损能力和性格有关。如果公寓对于有的人来说不过像去超市买卖一样，可能就比较容易。追求完美的人，可能也比较纠结。

一直前进的蜗牛

melinana 发表于 2020-12-27 09:45
我也觉得 当年我买公寓的时候看一眼就买了
现在买house 看俩月多了还八字没一撇，过完节接着奔波。 ...

我自己还是觉得在异国买第一套自主房子还是不容易的，要做很多功课，尤其是牵制到学区和居住要求。身边有看公寓一年到一年半才出手的朋友和同事，这也是写这个帖子的初衷，想给第一次买自住公寓的人提供一点经验和感想。也祝你节后买房顺利。

一直前进的蜗牛

YugaYuga 发表于 2020-12-26 21:44
樓主的計劃執行力一流

谢谢夸奖和加分，我是不愿把战线拖长的人，想赶紧买赶紧了事，否则心里老记挂着。

huan417

恭喜楼主
不过有时间还是去学车吧
在澳洲会开车生活方便太多

fengyush

楼主的购房过程很有参考意义，我也想在悉尼买个二房的公寓，也是自住要求，不过我感觉悉尼的公寓真心不便宜。你最后是多少钱的，什么样的公寓，地理位置大概是在什么地方？
我的要求其实和你一样，学校要好一点，交通方便，治安也要好，二房足够，因为目前是准备自住，以后可能还是准备换房子后出租的。

悉尼土地娘娘

恭喜恭喜