原创: 房地产投资VS股票指数基金。现在和未来(20240719更新)

Laird

我买指数基金很久了。一直都觉得比较舒服。但是这个不适合没有定力的人。在市场大动荡的时候，很多散户“逃命”，直接被割掉。对比下房产的稳定性就好很多。

去年3-4月我看着我同事把他定投好多年的澳指基金卖了，VAS，60多的均价，70块就卖掉了，天天叫着要崩盘了拿现金最稳。。现在后悔炸了。。当时逃命的人还是多数。。。

teddymu

这种计算没什么意义:

1. 没有人能在没有asset情况下贷款100w投资股票。
2. 有了asset, 没有人会等到offset里面有100w才去投资。
3. leverage 越高， 面对的风险越大。
4. 房产和指数基金的risk profile 能一样吗？

不谈asset， 不谈 loan ratio, 不谈leverage， 不谈risk profile， 只算复利，还是最近5-10年的。

superdigua

teddymu 发表于 2021-8-4 16:01
这种计算没什么意义:

1. 没有人能在没有asset情况下贷款100w投资股票。

前面几层有人说过，指数的好处就是，哪怕只有 2000 块余钱，也可以投进去。

比投资房灵活很多。

每年投几万，几年下来就很多了。

teddymu

superdigua 发表于 2021-8-4 16:02
前面几层有人说过，指数的好处就是，哪怕只有 2000 块余钱，也可以投进去。

比投资房灵活很多。

但是你的计算是每年借几万去投资， 回报才可以赶上投资房，是在混淆概念。

superdigua

teddymu 发表于 2021-8-4 16:06
但是你的计算是每年借几万去投资， 回报才可以赶上投资房，是在混淆概念。 ...

如果没有任何资产和存款，同样无法投资房产。

teddymu

superdigua 发表于 2021-8-4 16:07
如果没有任何资产和存款，同样无法投资房产。

还是同样的问题，

借款投资股票 和借款投资房产，风险能一样吗？

cdfei

Pippa 发表于 2021-8-4 15:40
不是，我的投资房都是house，都达到这个目标了，但有些不在新州。我觉得你用新州这个例子涵盖面太有限了 ...

分享一下，买到那些地方比较好呢

superdigua

teddymu 发表于 2021-8-4 16:09
还是同样的问题，

借款投资股票 和借款投资房产，风险能一样吗？

借款投资SP500指数 和借款投资房产，风险类似。

不过我同意，房产的风险更小一些。

SAland

teddymu 发表于 2021-8-4 16:06
但是你的计算是每年借几万去投资， 回报才可以赶上投资房，是在混淆概念。 ...

同意，同样的本金对本金，肯定投资房回报率略优，代价就是劳心劳力和贷款风险还有一次性买入时间点的风险。说到最后，没有免费午餐，风险投入收益永远是一个跷跷板。

billspace

大拿出马，全都拿下。标普500和ndq100定投50年。给我家小朋友的。

欲望街车

感谢楼主分享， 也想过同样的问题， 所以最终决定多放钱进super买股票买ETF 还能减税， 利用super退休前不能取出的性质逼自己长期持有，剩下的手头的钱再去投房子分散下投资

billspace

今天没分分了。明天给你加

superdigua

teddymu 发表于 2021-8-4 16:09
还是同样的问题，

借款投资股票 和借款投资房产，风险能一样吗？

如果问，借款 25 万买指数，和借款100万买投资房，哪个风险更高。。。。。。我觉得后者风险更高。

借款 50 万买指数，和借款100万买投资房，风险相当。

teddymu

superdigua 发表于 2021-8-4 16:39
如果问，借款 25 万买指数，和借款100万买投资房，哪个风险更高。。。。。。我觉得后者风险更高。

借款  ...

没有人在意借钱的人对风险的判断。

关键是债主什么看待风险。

如果是你借给别人钱，你怎么看待这个风险？

说白了，房产贷款是普通人唯一可以提高投资leverage的手段，其他asset
class 根本没有办法比。

你去银行问问，那个肯借你超过60%-70%，如果不是residental property

superdigua

teddymu 发表于 2021-8-4 16:44
没有人在意借款人对风险的判断。

关键是借款人什么看待风险。

你说得很对。

所以，即便贷款，我也是考虑从自住房 OFFSET 账户中取钱/贷款。

否则利率很高。

我觉得指数的好处是，5000块也能投资，所以很早就可以开始动手。

另外，省心。

Pippa

superdigua 发表于 2021-8-4 15:57
我的方法是。。。。少贷一点。

你这个说法有矛盾啊。你还有贷款，然后你每年投”余钱”？ 你的余钱不放在offset就等于是增大了贷款额度了。你这个操作相当于贷款炒sp500，唯一优点就是没有margin call。

Pippa

superdigua 发表于 2021-8-4 16:02
前面几层有人说过，指数的好处就是，哪怕只有 2000 块余钱，也可以投进去。

比投资房灵活很多。

楼主，投资房哪里需要每年投几万啊。你这是想象吧？我个人体会，投资房运用equity做refinance，实际上自掏腰包的部分真的很少，以我自己的几套来说，自掏现金部分一年不足一万，这几年利率下降太多，直接变正流量了。这个操作唯一的缺点是你要等自住房升值到一定规模才行，错失了时间成本。结合你的理论，自住房升值未达到一定规模前可以先定投指数，这就很完美了

Pippa

cdfei 发表于 2021-8-4 16:14
分享一下，买到那些地方比较好呢

我个人看好墨尔本近城区。投资房大神太多了，我这样说属于献丑。投资房子一定要看远景，还要按照自己的经济情况做好现金流和投资预测分析，不能只能看地区。同样的投资定位，因为投资者情况不同，得出的投资回报率实际上并不是一样的。

skorpiun820

已加3分
現在我買不起房子把手上的現金都丟進commonwealth 的etf
希望有朝一日能賺進大錢

Pippa

superdigua 发表于 2021-8-4 16:46
你说得很对。

所以，即便贷款，我也是考虑从自住房 OFFSET 账户中取钱/贷款。

可是现在大神们都说指数价位太高，要等等再入市。

Nui

股票也好，房子也好，如果收益只略高于平均线，那就是眼光或运气未够好。
我自己算略擅长买房子不擅长买股票，杠杆用得足加运气好，十年扩张20倍以上。但是我也知道很多人投股票一年回报好多倍的事例。所有找到适合自己的投资策略最重要。

superdigua

skorpiun820 发表于 2021-8-4 16:59
已加3分
現在我買不起房子把手上的現金都丟進commonwealth 的etf
希望有朝一日能賺進大錢 ...

ETF 有很多种。如果各种收费高于每年 0.1%，就不是好选择。

skorpiun820

superdigua 发表于 2021-8-4 17:20
ETF 有很多种。如果各种收费高于每年 0.1%，就不是好选择。

我投的都是 common wealth pocket的 etf 應該都很低吧

superdigua

Pippa 发表于 2021-8-4 17:00
可是现在大神们都说指数价位太高，要等等再入市。

22 楼

superdigua

Pippa 发表于 2021-8-4 16:54
楼主，投资房哪里需要每年投几万啊。你这是想象吧？我个人体会，投资房运用equity做refinance，实际上自 ...

完全同意。

superdigua

Pippa 发表于 2021-8-4 16:50
你这个说法有矛盾啊。你还有贷款，然后你每年投”余钱”？ 你的余钱不放在offset就等于是增大了贷款额度 ...

》》你还有贷款，然后你每年投”余钱”？

是的。目前利率实在太低，在可以预见的未来会一直很低。

不多贷一点出来用很可惜。

但我不会贷太多，以防利率上调。

superdigua

skorpiun820 发表于 2021-8-4 17:22
我投的都是 common wealth pocket的 etf 應該都很低吧

大银行很黑的。

要仔细看。

skorpiun820

superdigua 发表于 2021-8-4 17:26
大银行很黑的。

要仔细看。

<0.1的只有澳洲的ASX200之類的吧然而這樣看有美股都不能投了

我參考看看吧

大智慧

1.120w，租金525/w的独立屋，是liability，不是asset。从一开始就不应该投资。现在利息低，很多房子第一年就正现金流了。你这么对比就跟我拿买中国a股指数跟霍巴特房子（涨幅跟悉尼一样，月租售比250）做对比一样。

2. 房屋折旧造成的ng楼主是不是漏了

3. 地税在前5-6套房之前都可以避免。夫妻两人可以达到10+套无地税。操作方法就是跨洲投资。

superdigua

大智慧 发表于 2021-8-4 17:48
1.120w，租金525/w的独立屋，是liability，不是asset。从一开始就不应该投资。现在利息低，很多房子第一年 ...

》》2. 房屋折旧造成的ng楼主是不是漏了

这种折旧一般是公寓。新独立屋虽然可以折旧，但也有其它方面的损失。总的来说，我觉得折旧是“羊毛出在羊身上”，影响不大。

》》3. 地税在前5-6套房之前都可以避免。夫妻两人可以达到10+套无地税。操作方法就是跨洲投资。

跨洲投资本身有很多问题。很难选到好的。