请教墨尔本投资房回报率

LGM

撕裂城市 发表于 2022-11-24 10:26
现金流和增值这俩基本上相对的
大部分现金流优秀的房子基本完全不涨，而涨幅稳定的房子现金流基本都是平均 ...

说的对

正为此投资考虑house，公寓长期持有未必资产增值

LGM

bbb12345 发表于 2022-11-24 12:07
回报和利息有关系？

我可以明确说 有关系而且相当大几乎是最大的

tina-go

LGM 发表于 2022-11-23 23:09
比如买入一套100whouse，正常年租金的净收入会有多少？（去掉空关期，正常维修开支等等） ...

空窗期 我一般是按照每年收租50周。

租金*50周*94.5% 还得扣管理费

水council就是那个数呗

还有地税别忘记了，这一项每年小一万没了。

Pippa

LGM 发表于 2022-11-24 21:36
你说的对，假定不贷款毕竟现在这贷款利率有点咬人
这样真实年回报有多少？ ...

全款买房啊？其实全款买房的回报率很低的，不如投资蓝筹股。大家买投资房是因为贷款买房能利用杠杆原理追求资产增值的回报。平时那点租金只是附带的收益。这里讲的是机会成本：如果这一百万不买房，拿去投资其他东西，回报能不能更高。

le0exxx

说个真实案例，我家附近的，去年11月168W买入，9月份580每周租出去了。

撕裂城市

Pippa 发表于 2022-11-24 22:25
全款买房啊？其实全款买房的回报率很低的，不如投资蓝筹股。大家买投资房是因为贷款买房能利用杠杆原理追 ...

是这样的，如果不能用杠杆，投资房产其实蛮不合算的。
资金流动性差，持有成本高，劳心劳力。
但是对于普通人来说，能用杠杆这一个好处就抵消了缺点。全款买投资房毫无优点可言。

Pippa

撕裂城市 发表于 2022-11-25 00:17
是这样的，如果不能用杠杆，投资房产其实蛮不合算的。
资金流动性差，持有成本高，劳心劳力。
但是对于普 ...

其他都同意，但劳心劳力我觉得没有啦。别买破房，交给中介，自己基本不用管。中介定期提交租金报告、查房报告。我一年花在投资房的时间不超过两小时。

Pippa

最近跟几个好朋友聊天，发现一个有趣的现象。他们都是财商不低的专业人士，有几位是专业会计师，居然每年自掏腰包倒贴投资房（每个投资房约一到两万）。这个数字说实话我很吃惊，他们购入的时点、地点和房子情况我都了解的，投资选择不差的，但账没有提前算好，导致现金流出现问题，都在盘算卖掉。有点可惜了。

Kangar00

平均7年翻一倍

行规

v26v26oo

Kangar00 发表于 2022-11-25 07:13
平均7年翻一倍

行规

没翻的差价你补嘛……

Kangar00

v26v26oo 发表于 2022-11-25 10:07
没翻的差价你补嘛……

超过的差价你给我嘛。。

cccaat

墨尔本什么样的房子可以7年翻一翻啊，贵区的house吗？

tina-go

le0exxx 发表于 2022-11-24 22:50
说个真实案例，我家附近的，去年11月168W买入，9月份580每周租出去了。

晕死。如果租金580，我只愿意花168的一半买，84w.

除非这个地有啥特殊的地方，明年能翻番。。

在这么差的投资环境下，现金流再不卡的严格点，真是好难过啊。

tina-go

Pippa 发表于 2022-11-25 07:10
最近跟几个好朋友聊天，发现一个有趣的现象。他们都是财商不低的专业人士，有几位是专业会计师，居然每年自 ...

他们是在利率多少情况下，每年自掏1-2w 养房子？

是这几年的低利率？

还是现在和接下来的高利率？

cdfei

Pippa 发表于 2022-11-25 07:10
最近跟几个好朋友聊天，发现一个有趣的现象。他们都是财商不低的专业人士，有几位是专业会计师，居然每年自 ...

我也在补贴啊，现在可不是好的卖房时机，我一定要撑住！

v26v26oo

Kangar00 发表于 2022-11-25 10:50
超过的差价你给我嘛。。

呵呵，还想着超过呢，去找找看有几个区过去7年翻倍了，包括疫情放水大涨后哦。

不要拿个例反驳我，毕竟千股跌停也会有个别股票上涨

v26v26oo

cccaat 发表于 2022-11-25 10:52
墨尔本什么样的房子可以7年翻一翻啊，贵区的house吗？

实际情况是，墨尔本从17年高点，到现在快6年了，整体涨了10%左右，翻倍只怕是在梦里

gumtreesteps

感谢分享。

cwb1000

v26v26oo 发表于 2022-11-25 13:32
实际情况是，墨尔本从17年高点，到现在快6年了，整体涨了10%左右，翻倍只怕是在梦里 ...

嗯 那是中介的定律而不是市场的定律。
真的涨基本也就12~22这10年基本1翻，原因就是利息从7%降到2%。

其他的基本没戏，我11年初买的公寓，18年初价格最好的时候卖掉，大概涨了6成。现在的价格比18年初还低了5%左右
这都11~12年了，按7年的定律基本要4倍了。

Pippa

tina-go 发表于 2022-11-25 13:24
他们是在利率多少情况下，每年自掏1-2w 养房子？

是这几年的低利率？

我说的这几个朋友最早10年前就买房子了，什么利率都经历过了。是他们亲口告诉我要自费这么多的，我下了一大跳。跟他们粗略过了一遍费用开支项目，很正常。唯一能解释的就是利息很大了。不知道是不是收入不太够，贷款利率没有争取到好deal

Pippa

v26v26oo 发表于 2022-11-25 13:32
实际情况是，墨尔本从17年高点，到现在快6年了，整体涨了10%左右，翻倍只怕是在梦里 ...

我在17年买入的墨尔本的小房子现在增幅约50%。好处是我基本不用掏钱，这几年正流量还给我賺了点旅游费。

Pippa

cdfei 发表于 2022-11-25 13:26
我也在补贴啊，现在可不是好的卖房时机，我一定要撑住！

有没有认真算过每年真正补贴了多少钱？房子增值了多少钱？未来五到八年预测怎样？如果说八年后还是这样，你是要继续补贴还是及早离场？这些算术题最好在买之前算好，每年复盘一次调整投资决定。

Pippa

cccaat 发表于 2022-11-25 10:52
墨尔本什么样的房子可以7年翻一翻啊，贵区的house吗？

刚好相反。远区我记得有段时间涨的很快，翻倍不知道有没有，但绝对超过50%。我还曾经后悔过当初没有买远区呢

mydoudou456

Pippa 发表于 2022-11-25 07:10
最近跟几个好朋友聊天，发现一个有趣的现象。他们都是财商不低的专业人士，有几位是专业会计师，居然每年自 ...

原来补贴一两万算是很多啊，我还以为基本都得多于这个呢？感觉house很难正现金流

v26v26oo

Pippa 发表于 2022-11-25 17:26
我在17年买入的墨尔本的小房子现在增幅约50%。好处是我基本不用掏钱，这几年正流量还给我賺了点旅游费。 ...

价格越低增值幅度越大，不过尽管如此，离翻倍还差50%，可见7年翻倍就是中介坑人的鬼话

tina-go

Pippa 发表于 2022-11-25 17:24
我说的这几个朋友最早10年前就买房子了，什么利率都经历过了。是他们亲口告诉我要自费这么多的，我下了一 ...

肯定是利息。利息在每个时期差距很大。

同一时期，针对每个人，其实差距不大的。比如家庭年收入30万的，和25万的，和35万的，在利率上 并没有差距那么大。不会有1% 利率的差距。

Pippa

mydoudou456 发表于 2022-11-25 19:54
原来补贴一两万算是很多啊，我还以为基本都得多于这个呢？感觉house很难正现金流 ...

我的思路是先计划好预期投资收益，再根据这个模型寻找合适的房产。我买的都在一两年内正现金流了啊

Pippa

tina-go 发表于 2022-11-25 21:06
肯定是利息。利息在每个时期差距很大。

同一时期，针对每个人，其实差距不大的。比如家庭年收入30万的， ...

那可不一定。上次有网友问起贷款利率，我看到差异还是可以很大的。尤其是买了好多个投资房的时候，有些人收入不够，只能找非四大的信用社之类贷款，利率会高很多的。

mtt

有3%就不错了

tina-go

Pippa 发表于 2022-11-25 21:21
我的思路是先计划好预期投资收益，再根据这个模型寻找合适的房产。我买的都在一两年内正现金流了啊 ...

谢谢。那么请问你的利率平衡点是多少？就是说，在几%的利率下，由赚转亏？

我看最近买房的话啊，在5% 还能撑得住，超过5% 撑不住，要自掏。