商业贷款额度大的小生意业主们，2023不好熬呀

hellochina

damogao 发表于 2023-2-12 18:24
工资涨8%，letting收入涨20%，远远抵不上贷款利息的涨幅吧？
20万的收入涨15%是3万。200万的商业贷款涨4% ...

20万收入的生意需要贷款200万来买吗？你怎么不索性按2000万计算呢？

20万的物业管理权，就按照工资和letting比例各占一半算，工资涨了8千，letting涨了2万，总共涨了2万8。按照正常的生意倍数5.5，贷款额70%，那么生意贷款总额是77万。过去一年商业贷款涨了3%，利息负担涨了2万3。2万8的收入增长减去2万3的利息增长，还是有赚。你要是做不下去了拿去卖，那么增加的这块收入2万8乘上5.5倍数可以多卖15万4

jacent5588

hellochina 发表于 2023-2-13 08:36
20万收入的生意需要贷款200万来买吗？你怎么不索性按2000万计算呢？

20万的物业管理权，就按照工资和let ...

什么生意能贷70%？
邮局这么稳定的生意好像才是60%
有房产抵押可能不一样

nancylee

jacent5588 发表于 2023-2-13 09:53
什么生意能贷70%？
邮局这么稳定的生意好像才是60%
有房产抵押可能不一样 ...

邮局有房抵押的话能贷100%，最近刚问了broker

jacent5588

nancylee 发表于 2023-2-13 09:54
邮局有房抵押的话能贷100%，最近刚问了broker

房子需要能套出邮局的钱吧？ 如果房子本身有贷款，银行也放贷？

nancylee

jacent5588 发表于 2023-2-13 10:06
房子需要能套出邮局的钱吧？ 如果房子本身有贷款，银行也放贷？

能的，比如房子价值200万，只有50万的贷款，还能多贷150万左右买邮局，你找个broker问问就行

hellochina

jacent5588 发表于 2023-2-13 09:53
什么生意能贷70%？
邮局这么稳定的生意好像才是60%
有房产抵押可能不一样 ...

物业管理权的贷款额度一直比邮局高，基本在60-70%，所以在银行眼里哪个生意更稳定不用我说了

Zrose

唉，真是夏虫不可语冰！有能力借二百万的人，一定是先考虑投资商业贷款而非自住房的 所以不必替做生意的人担心，他们个个都是人精，不是人精去淌那混水，也是命中注定吧。而且加息了，谁不咬牙？我目前看到只有无房车贷款的退休人士乐呵呵的。

而且做生意的好处除了赚钱，还能历尽人生百态，金钱这东西，非常实用好玩，绝对是每一个人本性的试金石！令无聊的人生变得非常有趣。

不过我也很赞成楼上有人说加息了，买物业管理直接试试砍掉20-30%，就是不知道讲不讲得了价

Zrose

白手起家能将生意做大的人第一步都是将自住房抵押出商业贷款，有人还敢搏到personal loan呢，商业贷款的利息算什么！他老婆说：假如生意失败了，牌子货的别说手袋，文胸内衣都得留下，净身出家门。当然啦当然，最后自然是搏赢了。真真人生的赢家

weaknet

真是两百万贷款，涨的这点利息钱也不多，也没有可烦恼的了。

向高手们学习。

idea_lee

hellochina 发表于 2023-2-13 08:36
20万收入的生意需要贷款200万来买吗？你怎么不索性按2000万计算呢？

20万的物业管理权，就按照工资和let ...

不是这个算法 物业管理权里都需要购买包含一套物业用房的  按现在的行情 20万的收入 （其实物业管理还有很多隐含成本 根本也到手不了净20万）5.5倍 +一套需要购买的物业用房 就算两居80万吧 还有 印花税律师费 实际买价这就要 200万了

就按190万贷款7折 也要贷款134万  134万按照综合商贷5.5% 算 利息一年也要7.4万

而且 疫情期间 租金都是大幅降低之后出租的 这部分收入现在目前也就是陆续到期返回疫情前高点水平

hellochina

idea_lee 发表于 2023-2-13 22:53
不是这个算法 物业管理权里都需要购买包含一套物业用房的  按现在的行情 20万的收入 （其实物业管理还有 ...

物业用房是经理房，你做别的生意或者打工难道就不需要买房自住还房贷了吗？物业管理权好歹还能让你把房子水电网甚至利息的一部分作为生意开销抵税。你见过哪个别的生意把自住房利息算到生意开支上的？印花税律师费，你买房自住不需要交？还是买别的生意有印花税减免？

hellochina

weaknet 发表于 2023-2-13 22:37
真是两百万贷款，涨的这点利息钱也不多，也没有可烦恼的了。

向高手们学习。 ...

周星星说过，食得咸鱼抵得渴，有啥好烦恼的

idea_lee

hellochina 发表于 2023-2-13 23:01
物业用房是经理房，你做别的生意或者打工难道就不需要买房自住还房贷了吗？物业管理权好歹还能让你把房子 ...

这个就是物业管理权的 其中问题所在之一

很遗憾 这种物业经理房是绝大多数物业买卖合同中必须包含的 买价和贷款里都占了很大部分

所以现在 市场上的物业管理权生意  很多挂出来的 生意还是那个生意 其实都是在卖这套房子的增值部分变现 在卖房

hellochina

idea_lee 发表于 2023-2-13 23:12
这个就是物业管理权的 其中问题所在之一

很遗憾 这种物业经理房是绝大多数物业买卖合同中必须包含的 买 ...

消极的人看到的是问题；积极的人看到的是好处

zhangwei7461

idea_lee 发表于 2023-2-13 22:12
这个就是物业管理权的 其中问题所在之一

很遗憾 这种物业经理房是绝大多数物业买卖合同中必须包含的 买 ...

其实物业管理权有个最牛逼的地方也是经理房。

你可以用税前收入来还你自己住的经理房贷款，付所有和房子有关的bill。 甚至水电网+一些生活用品。。

物业管理权已经很成熟了。 好的物业价格还是不便宜 是绝对有理由的。。这生意现金流是真的好。。 即使利息高了。大部分小区物业经理基本压力都不大的。

twas

weaknet 发表于 2023-2-8 23:36
又加息0.25%，商业贷款这回真的要6%+利率了。

苦日子还要持续。

8.5%

hellochina

twas 发表于 2023-2-13 23:24
8.5%

去跟银行review一下吧。我的商业贷款活期利率这次加完后是5.xx，固定的就不说了免得刺激大家

twas

hellochina 发表于 2023-2-13 23:30
去跟银行review一下吧。我的商业贷款活期利率这次加完后是5.xx，固定的就不说了免得刺激大家 ...

太少 没人理

hellochina

twas 发表于 2023-2-13 23:32
太少 没人理

好吧，现在我被你刺激到了

玄武真人

hellochina 发表于 2023-2-13 23:38
好吧，现在我被你刺激到了

有资产抵押贷款利率现在能有多少呢

idea_lee

zhangwei7461 发表于 2023-2-13 23:21
其实物业管理权有个最牛逼的地方也是经理房。

你可以用税前收入来还你自己住的经理房贷款，付所有和房 ...

经理房 是重资产  产生的收益极低 直接拉低了总体的物业管理权 投资收益

现金流好的生意太多了 物业权只能说是 长租型的 相对现金流稳定  换成酒店型的 一样是随淡旺季大幅波动

idea_lee

hellochina 发表于 2023-2-13 23:14
消极的人看到的是问题；积极的人看到的是好处

只是 实事求是 客观描述事实 而已

生意没有好坏 但是鸡汤喝多了 也容易伤身子

hellochina

idea_lee 发表于 2023-2-14 10:10
只是 实事求是 客观描述事实 而已

生意没有好坏 但是鸡汤喝多了 也容易伤身子

我喝了十年鸡汤，感觉不错。生意不可能没有好坏，你要是说生意没有好坏做哪个都一样，只能说你根本没做过生意吧

hellochina

玄武真人 发表于 2023-2-14 09:24
有资产抵押贷款利率现在能有多少呢

跟房贷利率差不多

idea_lee

hellochina 发表于 2023-2-14 11:16
我喝了十年鸡汤，感觉不错。生意不可能没有好坏，你要是说生意没有好坏做哪个都一样，只能说你根本没做过 ...

哦 如果连买物业管理权 贷款其中会包含一套 物业经理用房 这都不知道 那也就不知道到底是谁没做过生意了

这里是投资论坛 生意的底层逻辑和客观条件  是理性讨论的第一位   

hellochina

idea_lee 发表于 2023-2-14 12:42
哦 如果连买物业管理权 贷款其中会包含一套 物业经理用房 这都不知道 那也就不知道到底是谁没做过生意了
...

我点评的是你说生意没有好坏，你转移到知不知道物业管理权是否包含经理房，真是鸡同鸭讲。

每行每业每个生意各有不同，你倒是说说看生意怎么能没有好坏？

你说“ 生意的底层逻辑和客观条件  是理性讨论的第一位 ”，这个底层逻辑和客观条件，难道不就是生意的好坏？

zhangwei7461

idea_lee 发表于 2023-2-13 21:53
不是这个算法 物业管理权里都需要购买包含一套物业用房的  按现在的行情 20万的收入 （其实物业管理还有 ...

看你这个。。你就太不了解布里斯班的租房市场了。。。

首先疫情之间对物业经理来说，收租压力瞬间减少。。欠租率直线下降， 并且疫情期间房子也并不难租。。

现在就更不用说了。。一般小区的房子都是很适合出租维护较好的房子。 租金和疫情之前相比普遍涨幅在30%-50%。

twas

是一个不错的生意，做得好的都很好。新手上手需要过程，投资回报一般般，胜在不太绑人，灵活。贷款比例高

weaknet

虽然近些年有些经理遇到了问题，但是从行业整体性上看，获得稳定回报，比较顺利经营的百分比，还是远远大于其他行业的，比如饭店，建筑，理发美容，超市，零售商店等。

100个物业生意，和100个其他生意类型随机组成的组合比，物业行业的持续经营，盈利占比绝对是多数的。

归根结底，个人情况不同，还是适不适合的问题。

总体感觉，论坛里看不上物业生意的人，都是个人能力强、有本事挣大钱的朋友，无论打高薪工还是做其他行业生意，有更好的选择的话，确实没必要在物业行业挣着辛苦钱。但是对于某些移民家庭来说，物业可能算是安全系数较高，收益也可以满意的不错的选择了。做的有点规模了，甚至可以拿到足迹平均薪水以上了，这还不够好么，知足常乐。

WACT

中国人忽悠中国人上套，收割后来的韭菜，这样的教训要牢记。