刚刚算了一下一些公寓出租的收益，发现只有4.8%左右，连银行利率都比不上，太牛了！

northwind79

idlepoison 发表于 2025-2-26 15:25
肯定是你会呀，会除法可了不起了

贷款可以NG,可以做折旧，可以做到正现金流+NG

NG 有这么好吗？ 我怎么算来算去都省不了几个钱。

社区

NG是少亏，交税是少挣

idlepoison

northwind79 发表于 2025-2-26 16:54
NG 有这么好吗？ 我怎么算来算去都省不了几个钱。

近10年的房子基本都没戏

大部分现在的公寓都是大坑，特别是墨尔本的

阿毛

公寓出租的收益，发现只有4.8%左右

请问你怎么算的？

mzha18

idlepoison 发表于 2025-2-26 15:16
你算错了

谁全款买公寓

如果是现金的 就是5比4.8， 如果是贷的 就是6比4.8, 你能看懂吗 哈子。

idlepoison

mzha18 发表于 2025-2-26 17:18
如果是现金的 就是5比4.8， 如果是贷的 就是6比4.8, 你能看懂吗 哈子。

什么玩意就来回帖

还给自己留个名字倒是有点讲究

idlepoison

你们有闲工夫顺手搜下4楼那两房子不行么

现在买亏钱不代表以前买的亏钱，你亏钱不代表大家都亏钱，有这个市场肯定有投资的道理。

公寓不是第一天有，也不是第一年有。

光靠骗你觉得满大街的都是傻子么？每个人都亏钱谁还继续投？

好家伙，说一句反对意见公寓不一定真亏钱，一下炸了啥玩意坑了么，满地满地的

c4pe

idlepoison 发表于 2025-2-26 17:24
你们有闲工夫顺手搜下4楼那两房子不行么

现在买亏钱不代表以前买的亏钱，你亏钱不代表大家都亏钱，有这个 ...

老旧公寓早就回归市场价值，上面的建筑已经都烂掉了，但是下面的地还在增值，所以能涨。

一个房能不能涨，要看地的增幅，和房的降幅，哪个大。你说的老公寓，上面的房已经跌得不能再跌了，所以地的涨幅超过了房的降幅。

新公寓的溢价太高，房子到手后疯狂贬值，和地的增幅一致，这样就导致了房价不涨不跌。

地上面的建筑其实和车一样是消耗品，在不停的贬值。

mzha18

idlepoison 发表于 2025-2-26 17:20
什么玩意就来回帖

还给自己留个名字倒是有点讲究

一看你就是中介。

idlepoison

c4pe 发表于 2025-2-26 17:28
老旧公寓早就回归市场价值，上面的建筑已经都烂掉了，但是下面的地还在增值，所以能涨。

一个房能不能涨 ...

不是说老旧公寓，我说的是投资时机

https://www.domain.com.au/suburb-profile/melbourne-vic-3000

墨尔本市区公寓全国公认最烂了把？

你自己看，哪怕是这么烂的地方，3房公寓均价多少, 2020开始走势

4楼贴的那两房子都涨了10来万，虽然和house比不行，但是毕竟需要资金少，而且现金流没压力

你看这区的1 2 3 房公寓走势

https://www.domain.com.au/suburb-profile/merrylands-nsw-2160

这个市场没有傻子

以前没有，以后也没有，如果谁要觉得自己是唯一市场的聪明人，那么恭喜离被坑不远了

idlepoison

mzha18 发表于 2025-2-26 17:30
一看你就是中介。

那劳烦您多看看

您那签名真别致，特别写实

天涯浪客

我也不太懂，进来学习一下。

idlepoison

天涯浪客 发表于 2025-2-26 17:35
我也不太懂，进来学习一下。

城主谦虚了。。。。

maxinfang

c4pe 发表于 2025-2-26 16:36
悉尼公寓几乎不可能有地税。你是在堪培拉吗？

只买一套是没有了 一般地价是有点的 可以买四五套公寓 不交地税

xq052b

northwind79 发表于 2025-2-26 16:54
NG 有这么好吗？ 我怎么算来算去都省不了几个钱。

只有折旧的NG是划算的，其他NG都是骗人的

kiddkidd

你有100万，存银行得到5%利息，你全款买公寓得到4.8% 但是你买5套呢？那你就有500万的资产了

c4pe

xq052b 发表于 2025-2-26 19:55
只有折旧的NG是划算的，其他NG都是骗人的

你如果永远不卖，就真划算了，要不然要还回去，当然不用还利息。

c4pe

kiddkidd 发表于 2025-2-26 20:17
你有100万，存银行得到5%利息，你全款买公寓得到4.8% 但是你买5套呢？那你就有500万的资产了 ...

“你全款买公寓得到4.8% 但是你买5套呢？那你就有500万的资产了”

500万全款买五套房出租，利润只有4.8%。

500万全部存银行，利润都有5%。

wxxnxs

c4pe 发表于 2025-2-26 15:55
空置期我都算进去了。算每年只出租50周，空2周

special levy就看运气了。遇上这个就太倒霉了。 ...

如果只有special levy还算好的了，悉尼公寓市场的崩溃完全是因为质量问题导致了买家完全不信任公寓，现在悉尼的公寓质量属于只要不塌就算过关了，万一碰上个mascot或是opal tower那种，资产价值一夜归零.

天涯浪客

对于我这种十年前拿着十几万买5套房的穷人，要是把账算仔细了，估计现在只能更穷了。。。

c4pe

wxxnxs 发表于 2025-2-26 20:28
如果只有special levy还算好的了，悉尼公寓市场的崩溃完全是因为质量问题导致了买家完全不信任公寓，现在 ...

确实不靠谱。现在很多house builder都提供lifetime warranty了。而买公寓却只提供5年。

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-26 20:29
对于我这种十年前拿着十几万买5套房的穷人，要是把账算仔细了，估计现在只能更穷了。。。 ...

那就要看你买的是什么房了，新公寓？老公寓？house？

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-26 20:29
对于我这种十年前拿着十几万买5套房的穷人，要是把账算仔细了，估计现在只能更穷了。。。 ...

你这个也太牛了。十年前十几万能买一套都不错了，你怎么办到5套的？

xq052b

c4pe 发表于 2025-2-26 20:21
你如果永远不卖，就真划算了，要不然要还回去，当然不用还利息。

首先cgt有50%折扣的

最重要的，钱有时效性的，今天的100块和20年后的100块是不一样的

c4pe

xq052b 发表于 2025-2-26 20:35
首先cgt有50%折扣的

最重要的，钱有时效性的，今天的100块和20年后的100块是不一样的 ...

1.问题是买新公寓的人根本就没有capital gain.我看了一下很多公寓7，8年过去都没有涨。

2.钱的时效性，在买公寓还是存银行这个问题上，有什么关联？

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-2-26 19:34
你这个也太牛了。十年前十几万能买一套都不错了，你怎么办到5套的？

一套两房，一套三房公寓，三套四房townhouse，我是城主，自然都买在一个城里了。

wxxnxs

c4pe 发表于 2025-2-26 20:30
确实不靠谱。现在很多house builder都提供lifetime warranty了。而买公寓却只提供5年。 ...

什么lifetime warranty全是噱头，澳洲破产太容易了，一个builder建好一个项目破产一个公司，利润全带走了，风险全部买家承担.

c4pe

wxxnxs 发表于 2025-2-26 20:41
什么lifetime warranty全是噱头，澳洲破产太容易了，一个builder建好一个项目破产一个公司，利润全带走了 ...

很多大builder提供，不是小builder。比如metricon,Clarendon Homes,Simonds Homes都提供。倒闭概率极低。疫情下都没倒。

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-26 20:41
一套两房，一套三房公寓，三套四房townhouse，我是城主，自然都买在一个城里了。 ...

你自己住的是哪套？

yl001

kiddkidd 发表于 2025-2-26 20:17
你有100万，存银行得到5%利息，你全款买公寓得到4.8% 但是你买5套呢？那你就有500万的资产了 ...

4.8% LZ说的是出租回报率而已。。。如果贷款，你的资金成本就是6%，那就是倒亏

如果你是全款，那你100万也只能买一套而已