我计算的Townhouse的投资回报比，结果令人难以置信，请教达人

xuankefeng

原帖由 jewar 于 2010-5-20 07:30 发表
楼主漏算了stamp duty，好几万

因为是off-the-plan的，就是说是楼花，应该是只要交地的税，这个地是300多平米，我中介跟我说是8K～1W。所以.....难道中介忽悠我～ 求解

gifox

原帖由 Sparky 于 2010-5-20 07:13 发表
利息什么的我也不会算，不过你还在读书，我理解为没有收入或者收入不高，75万的房子银行会贷60万给你吗？

就这条都够楼主头大了.前提条件都没有了.

xuankefeng

原帖由 Sparky 于 2010-5-20 08:36 发表

对哦，70万的房子，stamp duty不可能只是1万的，起码3万+

嗯，因为楼花，应该会省一些

xuankefeng

:)  呵呵，她们已经在这里了，而且现在就和我一起住着呢～要是不了解的，还真不敢一起住，谢谢你的提醒。我没有表达清楚，欢迎踊跃讨论

xuankefeng

原帖由 melbourneiris 于 2010-5-20 08:44 发表
Glen waverly 是非常成熟的社区，两年间好像一般了些，

确实是的，因为价格应该说已经比实际的价值高了，所以上涨的幅度确实不如新区。但是我的学校在这周围，而且自己总是喜欢赖在华人的圈子里面混，所以Glen Waverley成为了我的首选。那请问你觉得一年大概能涨多少呢？说10%，我自己都有点心虚呢～

xuankefeng

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2010-5-20 09:05 发表
什么乱七和八糟。真正投过资的不管股票还是房子都知道这纸上谈兵是哄自己哄小孩的。房子想攒钱，至少等三年。况且又没地别想太美。

不好意思，确实是第一次买房子，心理总是前怕狼后怕虎的，况且自己确实经济实力薄弱，又想住大房子还想赚钱，心理确实想的有点美:) 。希望知情的人是早日用数据戳穿我的梦想，让我现实一点。呵呵
不过纸上谈兵就没办法了，确实没有经验，不纸上谈兵又睡不好觉。所以，如果您有时间，一定来教教我实际经验。
另，这房子是unit，好像有300多平米的地是subtitle的。

蓝马

我认为lz过于保守了，glen这个区华人越来越多，房价10%的上涨幅度无论如何都是偏低的。计算其他区跌，这个区仍然会大长。

xuankefeng

原帖由 yn2000 于 2010-5-20 09:06 发表
房产是长线投资，不适合短线投机！lz的分析太理想化啦！房屋的空置时期，维修保养，印花税，房价走势，还款能力@如果有很强有力的资金后盾，那又是不同的情况！

是的，房产是应该buy & hold. 但是想我刚刚说的，有可能我毕业了没有工作就要卷铺盖走人，回国也要买房，所以不太可能还留在澳洲一套房，谁叫我不是煤老板
如果到时候我顺利找到了工作，我自然会hold的，呵呵，我现在以最差情况分析，我胆子小呀
至于房子的空置，主要是像我上面说的，我家朋友的两个小孩子会和我一起住，这样就不存在支出了。
维修保养：是噢。这个我还没有算，看来我还是不够细致，谢谢。那全新的房前两年维修费大概多少呢？
印花税：我好像说了，可能没有说明白，因为是楼花，就按照1W算的。中介给我这么说的。
房价走势：我估计是10%，是不是有点激进呀？
还款能力：现在来看，基本到头了。以后工作了可能会好一点，但是谁知道我能不能有工作呢？

总之，谢谢你的回复，欢迎大家一起来批评指正。

xuankefeng

原帖由 liedong 于 2010-5-20 09:23 发表
投资房产，主要一方面是Negative Gearing，抵税用的。如果你不能抵税，那肯定亏啊。而且房子是长期投资，7年一倍（Melbourne可能还不止）。2年，除非像去年那样疯涨。

经过分析，好像我的投资回报低就是因为我没有抵税的收益，因为我的收入基本不需要缴税（合法的哦）
我现在就是想说如果2年，不想08年那么跌，也不象09年那么涨，我的大体收益率是多少～
感觉您是专家，多说两句呗，现在去给你们加分，别着急，谢谢啦

xuankefeng

原帖由 nikyxin 于 2010-5-20 09:50 发表
“4房3卫4厕所双车库”，

only $780K????? I thought would be highher than that!

第一：这是期房
第二：这是unit，不是house
第三：不在Glen waverley的校区内
如果您还觉得便宜的话，我就会很开心，呵呵

xuankefeng

原帖由 fengcoolzi 于 2010-5-20 10:05 发表
从property investment角度讲，投资回报是年租金除以购买的房价（不考虑stamp duty等，在这里就是78万）
一个房子，年增长率正常6%
楼主你再考虑考虑吧

而且你没PR，这个是自住，卖的时候不用交capital gain
除 ...

是的，我也刚刚发现好像我一会儿投资一会儿自住的，确实思维混乱。唉，就这样还买房子呢～ 真是。
如果说6%的增长率，这个房子应该就是平手了。那我确实需要考虑考虑。
希望多回复，给我点资料，我确实是太没概念啦。

xuankefeng

原帖由 mantou 于 2010-5-20 09:30 发表
投资的杠杆原理, 放大效应. 很正常 不然怎么有人会倾家荡产.

我不想倾家荡产～～这就是为什么我在这里忧心忡忡的纸上谈兵，唉呀，我这颗脆弱的心灵～

olicc

(monkey36) 投资有风险,入世需谨慎.

xuankefeng

原帖由 lol 于 2010-5-20 10:11 发表
校区房和非校区房差很多
楼主这个计算方式基本上不成立
投资的利息是可以抵税的
另外如果钱要回中国，汇率的差别绝对不能不考虑
两年这个房子要涨到95万，还是相当有压力的
楼主自己斟酌

我这个房子在非校区里面。还有综合大家想法我可能还是自住，因为我没有收入需要抵税，这方面的收益就没啦。
因为前几年也挣了点钱，所以目前资金不是从中国汇来的。所以汇率基本不考虑，考虑起来也头大，08年年底要买房，一个Mount Waverley的四房Townhouse，才58W，而且当时汇率是4.2，我竟然没买（我在等PR），我就想着我的PR下来了，可以拿bonus，谁知道现在还没有下来。

我也觉得10%的涨幅，确实挺难达到，那要是5%，我基本就是持平，略有亏损。唉，我怎么这么纠结～

谢谢你的回复，希望和我一起讨论，我自己想脑袋要炸了

xuankefeng

原帖由 MelCity 于 2010-5-20 11:00 发表
一年涨8万？可能只有在2009年

唉，那是一去不复返了～

gifox

原帖由 nikyxin 于 2010-5-20 09:50 发表
“4房3卫4厕所双车库”，

only $780K????? I thought would be highher than that!

是哦.这价格,新房子,即使是TH即使是校区外都是不错价格.难道房间都很小?

xuankefeng

原帖由 二级木匠 于 2010-5-20 11:18 发表
你算的很有问题，19.3W首付不能作为头两年的支出，只有这些钱的利息才是你的支出。因为首付是房子价值的一部分，还是你的。

哦？难道投资回报比是这样算的？可惜我不是学accounting的，我自己都快晕啦～

olicc

LZ心态不好,这样要真投资了,估计每天晚上都睡不着.

xuankefeng

在此声明，因为我只有一双草鞋，好像不能给你们加分哦，实在是对不住大家了。希望大家谅解。
我一定尽快升级，说了加分的，先白条，一定补上。真是不好意思，以前只知道别人给我加分，原来俺还没有这个ability。哈哈

snowbird

得有其他的资金后盾。否则资金链过于紧张。
房子嘛，自己住2年，将来还能卖个好价钱，还是可以考虑的。

chenyi1976

“房产7年涨一倍”，说起来好听，其实7年以后，什么东西都涨了一倍了，特别是生活必需品，米，肉。

ameng

只要你的cash flow能保证，应该没什么问题。
增值是肯定的，只要你hold时间长些。
我04年在Glen Waverley买的52万，现在大概120万，08年71万买的，现在95万；邻居93年13万买的，现在120万；07年91万买入，上周六卖120万。大概6，7年翻一倍，每年10%增长。
Unit: 02年27万，05年40万； 07年40万，现在65万；07年65万，现在85万，也差不多每年10%。

mvp-leon

还没拿到PR  你能买房子嘛？   前段时间政府不是出台了新政策 ？？

xuankefeng

百忙之中抽出时间来回帖，我真是感激涕零呀～:)

这个数字有低估，还需要加上房产保险、水电煤接通等等，如果是投资房，需要offset account，需要年费，所以估计你需要付的费用应该在19.5万左右。

哦，我明白了。

每周还款应该是864，所以（864-400-167）*52*2=30888,因此两年总共支出是19.5+3.1+0.2=22.8万。 嗯，支出成为了22.8W

Capital Gain计算不正确，你的3万应该是私下给的吧？所以基数是75万，但是你要减去所有的购房卖房成本，结果应该是小于8万的。更何况如果你没有报租金收入，估计是以自住房的方式，应该是不用交CGT的。所以答案应该是94.38-60（interst only）-1.4-0.1=32.88  嘿嘿，那就自住吧，没有CGT

32.88-2.3=30.58

（30.58-22.8）/22.8=34%

这样算起来确实还可以接受哦～ 呵呵

当然如果能够拿到18000的FHOG就完美了。 可恶的移民局，我等了一年半了，真的是花儿都谢了

谢谢Stu，真是个好Broker，耐心又专业。

xuankefeng

原帖由 luckynumber 于 2010-5-20 11:36 发表
你太有才了，白条

我那个美呀～
转头想想，不会是说反话呢吧～

xuankefeng

原帖由 password 于 2010-5-20 11:51 发表
顺便问一句，LZ 还没毕业？学生吧，怎么解决贷款，78万是工作 N 年都未必买得起的价位

我还在读书，不过有Casual的工作。贷款正在调查中，据说有戏，不会是空欢喜一场吧。
你说工作N年都未必买得起，真的让我汗颜呀，我这个没啥收入天天做白日梦的人呀，醒醒吧

xuankefeng

嗯，是的，这个就是期房

tomwu

原帖由 ameng 于 2010-5-20 13:40 发表
只要你的cash flow能保证，应该没什么问题。
增值是肯定的，只要你hold时间长些。
我04年在Glen Waverley买的52万，现在大概120万，08年71万买的，现在95万；邻居93年13万买的，现在120万；07年91万买入，上周六卖 ...

那你觉得还有多少上涨的空间呢？‘邻居93年13万买的，现在120万’， 20年后涨成1000万？到时的工资的涨幅能跟上吗？找这些年来工作的增长速度，我不认为房价能永远这么翻下去。我觉得如果房价涨一倍，房租涨一倍，而工资只涨20%的话，绝大部分租房的人都要租不起的。

stumbby

感觉楼主被类似以房养学的思维忽悠了， 很多人口上说的7年翻倍只是前几年资本疯狂增长下的畸形产品， 未来的可复制性很低， 因为结果你也看到百年一遇的金融危机。 况且按西方标准， 澳洲的房价/收入比例已接近峰顶，在金融危机的笼罩下我不认为 短期内收入能有显著增长来刺激房价。

另外按你的家庭收入是搞不到80%的贷款， 你们必须大幅度提高首付比例。 还有用townhouse来命名的房产一般是没有自主地， 还有strata fee所以增幅跟house/unit完全不一样。

coin_king

原帖由 stumbby 于 2010-5-20 16:21 发表
感觉楼主被类似以房养学的思维忽悠了， 很多人口上说的7年翻倍只是前几年资本疯狂增长下的畸形产品， 未来的可复制性很低， 因为结果你也看到百年一遇的金融危机。 况且按西方标准， 澳洲的房价/收入比例已接近峰顶， ...

用收入和房价比例肯定是不正确的，中国就是最好的例子，即使中国房价跌了50%，还是很多人买不起。有太多因素决定房价了，如果还是有那么多移民到Melbourne或悉尼而没有那么多地release出来，房价当然会涨。资本主义社会只能是富人越富，穷人越穷。为什么？因为穷人买不起房，而富人可以以房养房，借给穷人。现实就是这样。