就我的理解说一下什么房子可以买，什么房子不要买

tld128

tlhfree 发表于 2012-10-20 10:10
很多院子后面都有easement的,几乎没看见过没有的啊

呵呵，所以我把它排到第6了阿

尽量避免，不过哪有百分百完美的house啊

cgz

其实，在fence下面的 stormwater pipe是没什么关系的，谁家没有污水管？自家的污水也要排呢。怎么会象楼主说的，老鼠打洞，蚂蚁建窝呢。

tlhfree

因为我准备买的房子的院子就有easement,也觉得会不会不好.结果跑去Actewagl那去查,几乎每家每户都有,就做罢了

tlhfree

对,就是在fence那儿

claire_syd

meriton的房子不少都有strata被坑的问题，特别是10年左右的...如果你没遇到运气算不错

个人感觉大builder房子质量都很一般，因为他们都靠名声和marketing，小builder分两种，一种质量非常好，以品质取胜，但也有质量很差烂尾的..但是通常盖好2年就能看出来了，楼花才有risk

污水easement这点要看，卖得时候被压价是肯定的，所以买的时候也要便宜就不会亏。横穿的不能买，如果只是在边边角角影响不大的可以考虑。

悉尼计程车

附近有中东人也不要买

悉尼计程车

离机场太近不要买， 因为需要天天考虑怎样去机场才不会被出租车司机鄙视， 造成心理上的压力， 久而久之， 发展成有人格上的缺失，从而变成精神病

H妈妈

okokok 发表于 2012-10-20 08:52
很有道理

这个娃娃好漂亮呀！

angangwy

楼主麻烦说说为啥悉尼东西向好？还是第一次听说，谢谢

moonstar

tlhfree 发表于 2012-10-20 10:23
因为我准备买的房子的院子就有easement,也觉得会不会不好.结果跑去Actewagl那去查,几乎每家每户都有,就做罢 ...

我们看过的很多房子都有pipe在后面, 只是大小位置差别, 见过一个横穿房子的, 这个我会避开.

yz3183

好东东， 照相存档，



正好最近有朋友问起，我就简单得说一下什么物业我觉得可以入手，什么最好不要碰。

首先是大原则：
1、周边环境不好的防治不要买；
2、走进去觉得不舒服的房子不要买（除非打算推倒重建）；
3、超过80年的旧房不要买；
4、少于5年的新APT不要买（除非是像mirvac、meriton之类的大型developer开发的）；
5、heritage list的不要碰；
6、有easement的不要碰；
7、flood zone范围的不要碰；

第一点很重要，如果周边环境不好，房子本身再好也没用。这个也是我们口中常说的：location, location, location。主路边的吵死，太安静的小路的吓死，eastment旁边的臭死。房子朝向，国内讲究南北向，澳洲悉尼讲究东西向，这个跟生活习惯有关。

房子周边没有树不行，太多树也不行。没有绿化没生气，太多绿化就变阴森了。

第二点，很容易理解，住的不舒服的房子，硬要住进去也只会生病。所以我买房，看房第一步，先看平面图，看朝向，看房间布局，布局合理的才去看其他的。所谓布局合理就是功能分布合理的房子，房间归房间，活动空间归活动空间，混合在一起的会破坏家庭和睦的。

第三点，超过80年的老house，保养得好的，政府随时盯着有可能会加入到heritage list里；保养的不好，分分钟要推倒重建，费时费精力

第四点，最近几年新起的apt貌似质量一般，主要是设计的房子面积越来越小，同样是两房，以前的2bed可以去到95sqm+，现在的缩水到80~85sqm。而且新起好的apt，有些隐蔽的结构性问题暂时看不出来的，例如结构性漏水，墙体开裂等问题，这些是要等有住户入住了一段时间才能发现的。

有人说新的apt有折旧退税，不是新的会亏了好多折旧退税。其实building depreciation也有不同算法的，新的apt，刚卖出来的时候楼价会有点虚高的，过2、3年基本价格就不会那么虚高，那个比depreciation退税回来的钱相比，我个人觉得比退税的多

而且如果一旦房子有结构性问题，这个维修的special levy就会很高的，虽然有的说builder应该负责维修，但是非大型developer可能选择直接破产倒闭，那么owner就会很吃亏

这个是一个风险平衡的问题，看个人选择了

第五点，在heritage list里的房子，即使你不打算改建，但是过几年你要出售的时候，下一手买家也会犹豫改不改建。即使可以让你改建，也要通过好几道关卡，费时费力，到头来可能得不偿失。

第六点，很多人不觉得这是一个问题。easement到底是什么，这个也要具体看，有的是污水渠，有的可能是高压电线，easement只是一个统称，而政府的规定就是easement范围里不能建任何东西。华人有的胆子大，说起了也没问题，是，确实没问题的时候一点问题都没有，但是一旦政府需要搞基建，例如增大water supply需要挖开easement，就可以直接走进你家开挖，如果上面有建筑的，政府可以二话不说把它给拆了，还有可能罚款。这个绝对就是得不偿失的事情

easement这个不挖，可能几手房东都不会遇到要开挖的；但是一旦要开挖，那可是倒了八辈子的霉，市场上潜在买家对这个不可能不顾忌。

easement有前面的也有后面的，99%的房子都不会起在easement上的。但是不排除某些人要起GF。。。。。。。。

easement，如果是污水渠，自己的地下面有污水渠心理会舒服吗？虽然说是应该是密封的，但是如果有老鼠打洞，蚂蚁搬泥什么的弄出一两个小口，臭气天天在后院里飘会不会对人有影响呢？

如果不是地下的，是高压电线，一抬头就看到，刮风下雨什么的都要担惊受怕。或许某些人说我年轻力壮不怕，但是老人家呢？小孩呢？即使你家不怕，那潜在的下一手买家呢？别人会不会拿这个来压价呢？

第七点，flood zone。通常在flood zone都会有个牌子竖着的。虽然悉尼遭水淹的可能性现在看来不会很大。但是曾经是flood zone的地区，土壤情况不会太好，泥土太多，rock 太少，这样的房子做地基就会贵很多。flood zone通常都是低洼地带，易招蚊虫，阴气重，对老人孩子特别不好

以上说的，都是一些我自己的个人看法


我对房产投资的看法是，如果那套房自己都不喜欢，别人也不一定会喜欢。自己很喜欢的，以后卖出去别人也会喜欢

当然，我的投资方式不一定是正确的，我只是一个保守的投资者

我之所以说meriton和mirvac的apt，因为他们的apt通常location都很好

有一些我没说清楚的，我举得meriton和mirvac来说是因为他们是大型developer，不会由于一个楼盘出了问题就申请破产然后逃避责任。

新的楼盘，质量如何没人知道，万一质量出了问题，大型的developer还是能找到人去修的。我也知道meriton的质量不算好，漏水的问题我也听说过。我买过的meriton就有这个问题，然后业主打官司赢了，meriton还是要负责维修。

小型的developer我知道的一个例子，在waterloo那边，开发一个楼盘，结果出事了，政府停了那个项目，一停就是10年，developer直接申请破产，当初买楼花的小业主亏惨了


大马路旁边的不能买
三角地不能买
政府公屋旁不能买

redpill27

写的很专业，值得一看，但是买房子这事真是，总没有完美。有时候就是个缘分。呵呵。

amu

yz3183 发表于 2012-10-20 16:31
好东东， 照相存档，  

你太有才了

tianlin

才七项啊。足迹原来有一个清单，都列到20多项了呢，LZ你这个out了。

站直了

看着差不多就行了。

chuobo3

学习了

garysu

cgz 发表于 2012-10-20 10:21
其实，在fence下面的 stormwater pipe是没什么关系的，谁家没有污水管？自家的污水也要排呢。怎么会象楼主 ...

有的easement在前面。有的从侧面直接进屋，然后就不再往另一侧走了

夏夜的月儿

不错。

okokok

H妈妈 发表于 2012-10-20 10:37
这个娃娃好漂亮呀！

谢谢，八个月大

newtoall

Good concise summary - agree

srand123456789

谢谢分享:)

宏少

很有道理！

yuanguixi

实用、详细。

tld128

angangwy 发表于 2012-10-20 10:52
楼主麻烦说说为啥悉尼东西向好？还是第一次听说，谢谢

就日照的情况来说，悉尼在南回归线以南，南面的房间基本不会得到日照，而北面的房间常年日晒。而东西向的房子能极大避免南北面，让全间房屋都能得到日照

narenee

学习了

angangwy

谢谢伟大的楼主

narenee

lz，看中一个100年的老房子，怎么查在不在heritage list上呢

ssyang

买个房子真麻烦啊

seven_mild

很有用的建议，谢谢楼主。

ruolinmo

楼主说的挺好的， 都是high level principle. 我相信楼主要真的分析具体案例的话能列出很多很细的东西。