买房还是租房？算一算！（更新完成，到底是买还是租呢？）

hsmw

暂时看起来好像是说的全额付清的例子吧,大多数人都是贷款啊.
看看下文有何见解.

紫水晶

上節說到國際上用租售比（即房屋售价与月租金之比）來衡量住房的投資价值。房价/月租金的正常范圍應該在100至230之間。這個比值意味著，如果把房子按目前的市場租金出租，100個月至230個月（大致相當9年至20年）內能收回購房款，買房就是合算的。如果回收期長于這個時間，租房就更加划得來。

有的朋友會提出疑問了，房產投資失利，可以作負扣稅，7－8年以后房子漲了，就都回來了。真的是這樣嗎？

這一節請大家准備好計算器，算算這筆帳。因為算出來的結果會讓你完全不敢相信！

先看看買房：2007年澳洲全國平均House价格為$47万5，我們就以該价格購入一套，首付10％，就是4万7千五。貸款42万7千5，15年還清（為了節省利息）。假設15年內年通脹率平均為4％，貸款利息平均為9％（目前是8.5%左右，根据澳洲目前經濟高速發展的狀況，2001年至06年的低息狀況不太可能出現，如果年底央行漲息，貸款利息就還會高）。

計算： 買一套475000的房子，還款期限15年
       首付10％：  47500
       貸款額：    427500
       貸款利息： 286500
————————————————————
                       761500

但是，15年里還有“隱形”的開支不能忘記求求房屋需要保養，稅費不能不交。所以澳洲的男人都要會DIY，自己除草修房子。根据澳洲統計局ABS公布的數据，一個家庭每年花費在房屋保養上的時間，按照相應的家庭平均小時收入計算，大約是$18100，材料費平均為$1290。在15年的時間里，廚房廁所難免要重新裝修，牆壁也要粉刷，平均開支為每戶$11600（15年總計）。其他的費用有垃圾費，地稅，房屋保險（不包括財產）等，15年大約要付出$22500。

這樣總共的“隱形”開銷加起來是：（18100＋1290）×15＋11600＋22500＝324950。假設中國人比較愛護房子，我們在房屋裝修保養上的花費打個8折，最后一項稅費是不能變的，總共也要支出264460。

因此，要擁有一套自己的房子并還清貸款，15年的開銷總計需要761500＋264460＝102，5960！

這個价格是以今天的貨幣价值計算的，未加上通脹，我們取個整數103万。15年后，就是2022年，地點不變，房子大小不變，預期的房屋价格是123万。也就是說，你的房子47万5買的，15年后房子增值了，變成了123万。

現在賣掉，看看能賺多少錢？ 123万－103万＝20万。由于是自住房，增值部分不交稅，但是要扣除房屋轉讓的稅費，賣家出房价的3％，大約是36900，其他的律師費中介費廣告費等雜項就不計了。這樣淨收益大約只有16万，你滿意嗎？我們和同期租房的人做個比較。

租房：47万5的House，租金大約是每周400元，全年要付21375。

按15年平均計算，每年租金漲4％。這樣15年的開銷是：427975（和買房人的貸款額相當）。

42万多的租金也是比不小的數目了！但是別忘了，我們還有首付款47500，我們把它進行投資。

從長遠的角度來看，股票總是漲的，50年前購買了麥當勞股票的人，現在真的是百万富翁了。另一种方法是放進養老金的賬戶，讓它增值。根据15年股票指數的漲幅，和養老金投資的普遍收益，我們設定收益率為14.3%。再把還銀行貸款利息的286500也進行投資，15年后，它的投資總价值將達到140，2400。

2022年時，我們套現，扣去稅收后剩下119，2040，減去租房花的錢427975，收益是764065。76万的收益，是不是比16万多很多？

別忘了買房人15年中的的隱形開支26万，如果把這筆錢也進行投資，我們將獲得額外97万的投資收益，扣稅收后剩下83万。加上之前首付款和貸款利息投資的總和，15年后，租房的人會有159万的資產存在銀行。

現在，15年的時間過去了，買房人和租房人都有了投資回報，買房的賣了房子要再買，123万賣的，還得123万買。租房的有159万的錢，買了123万的房還有36万的存款，繼續投資，或者繼續租房，反正都是有個地方住。

好了，不用我再算下去。大家已經看出結果了。

過去人們說，租房是把租金扔到水里，現在我們要說把錢還房貸才是扔到水里了。還房屋貸款某种意義上更像是強迫儲蓄，對于不重視積蓄西方人是有效的方式。而積极存錢的中國人，則應學會正确的投資，把錢花在刀刃上，讓生活品質不降低的同時，能有好的投資收益。

這節的計算，估計很多朋友會有异議，但是，總歸一句話，在其他投資途徑的收益好于房產投資時，完全可以作其他投資。

把這些帳算算，心里有數，買房租房時自己知道自己的狀況更适合哪一种。當然對于富裕的千万人民幣身家的朋友是可以想買什么買什么的。

下一節，給大家一些澳洲官方的統計數据，說說目前百姓買房的狀況，和可能的解決方式。

（本節計算及投資回報假設參考7頻道Sunrise欄目10月9日的節目內容）

（网上唐人街Holly撰稿，轉載請注明出處及作者）

[ 本帖最后由 紫水晶 于 2007-10-17 20:14 编辑 ]

hsmw

有点诡辩哦,
整理维修房子的时间精力算出一大陀钱
为投资花费的时间精力就不算钱了?
这种自产自消的隐形GDP是很难说清楚的,整理维修房子过程中获得的乐趣,成就感又值多少钱呢?呵呵..

tyxzh

其实买房还有就是住着的那种安全和踏实的感觉，租的房子总是不容易找到这个是自己家的感觉

投资是不错，但是假如不会理财变成投资亏损岂不是房财两空

to_au

房价跌了怎么算

villa

2楼更新，算一算，吓一跳。。。。。。

紫水晶

原帖由 villa 于 2007-10-18 00:21 发表
2楼更新，算一算，吓一跳。。。。。。

:si109

黑山老妖

直觉2楼的算法不对。。。
让我自己做个表格算一下。。。

cynthia

买股票不可能都是赚的。做投资，如果按市场投资人员的成本算，花费岂不是更高！

休

按二楼的算法,时光倒流十年,还是买房的亏.但事实是十年前买了房的人比没买的财产不在一个层次.

蛇蝎

有点意思。关注

西边雨

检讨一下自己，昨天中午不该花2小时时间吃饭~~~按照每小时收入，吃饭2小时的成本太高~~~有没有一口吞的中饭？

哎，要是人能不睡觉就好了

[ 本帖最后由 西边雨 于 2007-10-18 09:19 编辑 ]

Eucalypt

原帖由 休 于 2007-10-18 09:13 发表
按二楼的算法,时光倒流十年,还是买房的亏.但事实是十年前买了房的人比没买的财产不在一个层次.

因为没有买房的人也没有按二楼说的去投资

江上往来人

原帖由 西边雨 于 2007-10-18 09:17 发表
检讨一下自己，昨天中午不该花2小时时间吃饭~~~按照每小时收入，吃饭2小时的成本太高~~~有没有一口吞的中饭？

哎，要是人能不睡觉就好了

，活不成了。

pangpang

"上節說到國際上用租售比（即房屋售价与月租金之比）來衡量住房的投資价值。房价/月租金的正常范圍應該在100至230之間。這個比值意味著，如果把房子按目前的市場租金出租，100個月至230個月（大致相當9年至20年）內能收回購房款，買房就是合算的。如果回收期長于這個時間，租房就更加划得來。"
I think this 前提 or 假设 is  wrong.

夢回唐朝

1。 希望作者不要带入太多的主观倾向，更中立一点
2。 计算的时候更精细点，比如第一部分：周租金350元，月租金即为350×4＝1400，房价380000除以月租金1400等于271。 其实应该：周租金350元，月租金即为350×52/12＝1516.67，房价380000除以月租金1516.67等于250.5。 虽然不影响结论但还是有第一点的嫌疑。
3。 把自住房和租房比不购恰当，忽略了自住的隐形优势而且很难用金钱衡量
4。 建议改为投资房与其他投资组合（银行，基金，股市。。。）比较，同样假设50k起步，10年为期限

patricb

这篇文章是有参考意义的，买方或租房，这也曾经是我和LD在买房之前反复讨论过的，当然最后决定的不仅仅是经济上是否划算的考虑，也有其他方面的考虑，诸如稳定性，安全感等等非量化因素。

回到文章本身来说，我粗粗看，从基本的计算过程和比较上来说，没有什么大问题。但是，任何计算模型都是基于很多假设之上的，最重要的就是其中用到的一些增长率，要知道如果其中任何的设定率发生变化，都会对最后的结果产生极大的影响。例如说，作者“根据15年股票指数的涨幅，和养老金投资的普遍收益，我们设定收益率为14.3%”，这个假设我相信是有来源依据的，但有谁能保证达到这个收益率？炒股票的人知道，一天涨停板赚个10％也许很容易，一年到头却未必能赚10％。

不过总体来说，我基本也相信，算经济帐，租房大多划算一点，如果你有比较好的投资能力的话，因为房产投资总是相对稳定但增速缓慢。

[ 本帖最后由 patricb 于 2007-10-18 10:02 编辑 ]

Cindy_zheng99

说的很有道理！顶！

suosuo

原帖由 patricb 于 2007-10-18 09:57 发表
这篇文章是有参考意义的，买方或租房，这也曾经是我和LD在买房之前反复讨论过的，当然最后决定的不仅仅是经济上是否划算的考虑，也有其他方面的考虑，诸如稳定性，安全感等等非量化因素。

回到文章本身来说，我 ...

yeah, i saw the program on national seven that morning, then took a glace at the article from seven's website. in author's opinion to achieve high return from renting is depending on one can choose very good investment project which can provide high yield. however, majority of the investors do not possess the skills to recognise which kind of investment can provide high return forever. i dont think it is applicable to all walks of lifes.

夢回唐朝

原帖由 patricb 于 2007-10-18 09:57 发表
这篇文章是有参考意义的，买方或租房，这也曾经是我和LD在买房之前反复讨论过的，当然最后决定的不仅仅是经济上是否划算的考虑，也有其他方面的考虑，诸如稳定性，安全感等等非量化因素。

回到文章本身来说，我 ...

非常中肯，赞一个

horseanddragon

holly的文章，友情一顶

黑山老妖

nnd花了我一上午就做出了这个。大家看看吧：http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=73055

toysrus

首付只有10%，显然要准备多给银行打工了。还有租房子的时候哪里有那么多钱搞投资（特别是开始几年），就是有，也是滚动发展的，不能直接按比例加收益，所以最后那么多百万也值得怀疑（很少听说一直租房子到现在百万的）。还有一个投资房产也是投资，并且收益也不错（已经证实），只不过要聪明财智加时候运气，风险有一些。
以本人意思，有两个原则，一个是尽量少付房租，二是尽量少付利息，这两个宗旨是一样的，但相互制约。想找平衡不太容易，想找长期的平衡更难。最理想是辛苦几年挣个差不多，好房子买下，下半辈子就不愁了。

patricb

说到底，以我个人来说，最后决定买房更多的是考虑非投资因素，毕竟自己的房子住着舒心。而且，运气不错的是，买了房的同学最近大多数都享受到了不错的账面增值，所以应该是算“双赢”了。

vmaya

原帖由 黑山老妖 于 2007-10-18 11:40 发表
nnd花了我一上午就做出了这个。大家看看吧：http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=73055

vicky0105

看了后还是决定买房，且不说买自住 房心理上的满足和稳定，对我等大多人来说不太懂投资，如果投也是随波逐流，特别是股票，这辈子估计不敢去碰，基金倒是可以考虑。还不如买个自住房，平时存个小钱，再有多余的钱就做个小投资，即使亏了也不至于血本无归，平时也不用费太多血力花在研究投资上。

vicky0105

原帖由 黑山老妖 于 2007-10-18 11:40 发表
nnd花了我一上午就做出了这个。大家看看吧：http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=73055

真是敬业，佩服这股精神！！！

VIP

哈哈,分数都那么高了还到处发要分帖呀
今天的都加给你了,明天再来加.

Crazynumber

经典贴啊～

最近关心的问题！也是大多数新移民最关心的问题哦。

Crazynumber

计算： 买一套475000的房子，还款期限15年

       首付10％：  47500
       贷款额：    427500
       贷款利息： 286500
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                       761500



贷款利息 286500， 有没有这么夸张啊，那起不是前10年都还利息啦。有这28万，我的小日子应该过的不错哦。