到底买房、租房还是投资房？！（38楼更新）

patricb

原帖由 夢回唐朝 于 2007-10-18 12:55 发表


了解

看了许多分析，最后得出的观点是，计算买房租房投资炒股等等，都不是重点，且真正的参考价值不大，关键还是把握好时机，选好投资品种，因为在实际操作中太多的不定因素，因为你很有可能买了一只垃圾股 ...

是啊，何况买房还不单单是个投资决定。

不过，讨论一下没坏处，可以搞清一些疑问，至于答案，没有标准的，只是更便于每个人看了以后，作出符合自己的选择。

黑山老妖

原帖由 夢回唐朝 于 2007-10-18 12:55 发表


了解

看了许多分析，最后得出的观点是，计算买房租房投资炒股等等，都不是重点，且真正的参考价值不大，关键还是把握好时机，选好投资品种，因为在实际操作中太多的不定因素，因为你很有可能买了一只垃圾股 ...

同意。
所以我用的数值都是比较保守的中间值。只能粗略比较，具体操作可能会有很大差异。

典

很难有结论的吧
还要看市场上租/售比的变化

如果现在租房要450一周
买小房付贷款是400一周,
那是买好还是租好?

如果现在租只要250一周,买下来,付贷款是600一周,
那是买好还是租好?

garden_state

跟在高手后面偷偷学习中...

qqyang

只发表一个意见，以牺牲正常的生活质量换取账面资产的增值不是所有人都可以接受的。但这种事情，就经常会发生在房产投资上。感觉好多人并没有考虑家庭经济的抗风险能力和实际承受能力就贸然进入楼市，最后沦为房奴。

休

原帖由 qqyang 于 2007-10-18 13:22 发表
只发表一个意见，以牺牲正常的生活质量换取账面资产的增值不是所有人都可以接受的。但这种事情，就经常会发生在房产投资上。感觉好多人并没有考虑家庭经济的抗风险能力和实际承受能力就贸然进入楼市，最后沦为房奴。

在人生几十年里,有三到五年做房奴是可以接受的.

北风

原帖由 qqyang 于 18/10/2007 13:22 发表
只发表一个意见，以牺牲正常的生活质量换取账面资产的增值不是所有人都可以接受的。但这种事情，就经常会发生在房产投资上。感觉好多人并没有考虑家庭经济的抗风险能力和实际承受能力就贸然进入楼市，最后沦为房奴。

不太同意，我几乎没有看到过中国人买房后牺牲很多生活质量的

量力而为还是大多数人普遍遵守的行为准则，不用为他们太过担心的

黑山老妖

第二版。比较1)买住房、2)租房+不贷款投资、3)租房+投资房、4)租房+贷款投资。

结果是：4>1>3>2

但是4必须承担非常大的风险，因为刚开始的时候贷款比率为74%。作为margin loan来说这是非常可怕的。。。

patricb

thank's for your hard work!

patricb

总体来说，２最差是个容易理解的结果，因为是唯一没有贷款的方式. １》３倒是一个有趣的结果，因为有的人为了避税，会考虑３这种做法。

黑山老妖

其实买房不如投资股票的最大因素在于每年的maintainance cost。去掉那个还是投资房子合算。

patricb

原帖由 黑山老妖 于 2007-10-18 14:50 发表
其实买房不如投资股票的最大因素在于每年的maintainance cost。去掉那个还是投资房子合算。

That means a very handy man suits investing properties,while a very wise person can invest shares.
What can I do, if I'm neither handy nor wise.

黑山老妖

原帖由 patricb 于 2007-10-18 14:59 发表

That means a very handy man suits investing properties,while a very wise person can invest shares.
What can I do, if I'm neither handy nor wise.

Get a highly paid job or business?

VIP

请问老妖,是不是说税务还是首先要考虑的因素?
设想在几乎100%避税(别说完全不可能,不是有本书就讲这个嘛)的情况下:
如果你现在年收入40k-50k(这应该是大多数人的水平吧),没有房子,正在租房住,你会怎么选择呢?还是4>1>3>2吗?如果刚刚买了第一个房子,是自己去住呢,还是一边出租一边继续租房住?

黑山老妖

原帖由 VIP 于 2007-10-18 15:32 发表
请问老妖,是不是说税务还是首先要考虑的因素?
设想在几乎100%避税(别说完全不可能,不是有本书就讲这个嘛)的情况下:
如果你现在年收入40k-50k(这应该是大多数人的水平吧),没有房子,正在租房住,你会怎么选择呢?还是4>1>3>2吗?如果刚刚买了第一个房子,是自己去住呢,还是一边出租一边继续租房住?

考虑问题要全面。税务只是一钱方面的部分。但是讨论到住房就不光是钱的问题。还有很多个人和家庭问题在里面。我不能说我自己的选择也适合别人。就我自己来说我还是选择1的。4的风险实在是太大了。

能够给家人一个安全的居所是最重要的。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2007-10-18 15:39 编辑 ]

jl162401

安全稳定富足的生活最重要

VIP

没错,这问题很复杂,不只是投资.但是既然是在excel里看数字,能谈清楚这部分就不错了.所以我的问题只是从投资角度问的.年收入40k-50k,不上税,没有房子,正在租房住,还应该马上买房吗?刚了是自住还是一边出租一边租房?

黑山老妖

原帖由 VIP 于 2007-10-18 16:07 发表
没错,这问题很复杂,不只是投资.但是既然是在excel里看数字,能谈清楚这部分就不错了.所以我的问题只是从投资角度问的.年收入40k-50k,不上税,没有房子,正在租房住,还应该马上买房吗?刚了是自住还是一边出租一边租房?

40-50k收入。应该是31.5%税率。正好是计算的数据啊。数字显示 1>3
不缴税就把excel里面的税率改成0%。数据显示1=3。我觉得还是1好点，稳定。

吃喝拉撒睡

对老妖的敬仰犹如滔滔江水连绵不绝。

我的一点观点：
投资地产可能开始于投资，刚开始的阶段是用leverage来扩大自己受益面，enjoy capital growth，tax benefit等等，到后来可能就变成开发或者合作，加入物化劳动。毕竟开发要比投资本身的资产增长速度快2~5倍depend on不同的规模，

之前我考虑问题只是想找The Next Wave，找那些一买到就大涨的区。买了半天最后发现不是我买的水平高,而是市场整体情况和地区内的sub-market决定升值的大小,i can't beat the market.所以现在是只看inner地区有开发潜力的大地，虽然后悔之前浪费的机会，可也算明白了投资和投机的区别。

所以我觉得，投资还有一个因素就是未来用于开发的可能性，算是option吧。

其实，我认为住宅地产是least grwoth sector，但可以说是最safe的sector。it's like bread and butter, we don't make much and we don't loss much either.

[ 本帖最后由 吃喝拉撒睡 于 2007-10-18 18:00 编辑 ]

VIP

没错,1=3.房租相抵,地产增值和银行存款区别不大.
还有一点也许应该考虑的是:如果选1,手里存款和收入大幅减少,可能可以领到更多的福利.

黑山老妖

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-10-18 17:04 发表
对老妖的敬仰犹如滔滔江水连绵不绝。

我的一点观点：
投资地产可能开始于投资，刚开始的阶段是用leverage来扩大自己受益面，enjoy capital growth，tax benefit等等，到后来可能就变成开发或者合作，加入物化 ...

对你的敬仰也是犹如滔滔江水连绵不绝。
说得太对了。说到底低风险、低回报，高风险、高回报。
开发才是创造了财富。买房只是在市场和通膨的波浪上随波逐流，虽然有些人的冲浪水平比其他人好点。

黑山老妖

原帖由 VIP 于 2007-10-18 17:08 发表
没错,1=3.房租相抵,地产增值和银行存款区别不大.
还有一点也许应该考虑的是:如果选1,手里存款和收入大幅减少,可能可以领到更多的福利.

还是你想得周到。

tracy@syd

先给老妖加分！

另外有一点不明白，领福利难道没有区别对待么？不管有没有自住房。如果用offset account，理论上大家不就都是1分钱储蓄都没有，都可以领福利了？

原帖由 VIP 于 2007-10-18 17:08 发表
没错,1=3.房租相抵,地产增值和银行存款区别不大.
还有一点也许应该考虑的是:如果选1,手里存款和收入大幅减少,可能可以领到更多的福利.

黑山老妖

原帖由 tracy@syd 于 2007-10-18 18:50 发表
先给老妖加分！

另外有一点不明白，领福利难道没有区别对待么？不管有没有自住房。如果用offset account，理论上大家不就都是1分钱储蓄都没有，都可以领福利了？

Offset account里的钱算是你的存款。

Crazynumber

原帖由 黑山老妖 于 2007-10-18 16:13 发表


40-50k收入。应该是31.5%税率。正好是计算的数据啊。数字显示 1>3
不缴税就把excel里面的税率改成0%。数据显示1=3。我觉得还是1好点，稳定。

老妖辛苦了～
我大不开啊，是不是因为我用mac 的问题

如果有时间，小节一下吧。这样不懂经济学 投资 的TZ门好理解一些（可能就我一个人）

Crazynumber

我怎么才能给老妖加分啊？？哪位帮助一下！

vmaya

这问题太复杂，看得头痛，先收藏，明日在看

黑山老妖

原帖由 Crazynumber 于 2007-10-18 21:30 发表



老妖辛苦了～
我大不开啊，是不是因为我用mac 的问题

如果有时间，小节一下吧。这样不懂经济学 投资 的TZ门好理解一些（可能就我一个人）

如果看不到数据真的不太好解释。
附件是excel spreadsheet。考虑安装ms office或是openoffice.org。
基本上就是：1)买住房、2)租房+不贷款投资、3)租房+投资房、4)租房+贷款投资。
结果是：4>1>3>2

小雨林

表中的红色数字是负数是吗？另，请教为什么区分PV和15年？

小翘翘

不好意思啊，什么是RBA?