实例分析你的投资房赚钱了吗？如何买投资房才能赚钱？（更新老公做的web版的软件。更新：修改年收益率为复利

sushier

房小地点好，价格便宜租金高，这才能挣钱

big_beast

墨尔本大伟 发表于 2013-9-29 18:41
假定100%贷款  ，最后 还能赚1万多。很爽阿。

空手套白狼，不算失败了。 还是以首付20% 来分析比较好

人家每年还算了2万2的负扣税，也就是说，一定得是高收入人群才可以……如果是靠家里的富二代，把这个四年小九万的负扣税去了，那是纯亏七万多-_-b

southstar

moody

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花花和花花

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小小强

觉得还有另外一种算法是有两套房， 一套自住一套投资， 两个一起搞最后的结果。。 不知道有没有高人算过？

lubber

finally saw some reasonable analysis

Hello4321

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xinmoke

楼主的这两贴都是难得一见的好帖，具备科学实证精神，条理非常清晰，观点明确，文笔优秀。

110211

mark

jiangmin

万火留

xinmoke

李嘉诚曾说过的一段“商业圣经”：一个产业，当5%的人知道时你赶快做，做早了就是先机；当50%的人知道时，你做个消费者就行了；当超过50%的人都知道时，你连看都不要看了。
现在房产投资与前15年完全是两码事了，境况完全不一样。

clyychris

投资是一部分，但是贵的区不仅仅是价格吧，在有限的生命里享受更多的时间也是贵的原因，如果单纯投资角度，买个高租金低房价的区，租出去，自己租低租金高房价的去住，这样的投资，是投资自己的生活，比钱来的划算太多了，钱是赚不完滴，生命是有限滴~~~~
来澳时间不长，看房2个多月，觉得莫纳什附近的出租屋，10-20年的TH价格还可以，租金不低，可以cover掉利息。租的话就根据实际情况实施吧。
个人还是坚持有钱就买好区，不看投资（单只金钱），看生活，积极的生活会给我们带来更多的动力，会赚更多的钱~~~共勉！

xyz58

空麻袋背米，不错啦。

wells1688

mark

ddwwhhkk

墨尔本大伟 发表于 2013-9-29 18:41
假定100%贷款  ，最后 还能赚1万多。很爽阿。

空手套白狼，不算失败了。 还是以首付20% 来分析比较好

如果是首付20%也就是27万，那么每年的利息支出少了1.62万，利息总支出少了6.48万，负扣税的收入少了2.4万，所以利润会在18871.25的基础上增加40800也就是6万。
这笔首付如果放银行能产生6%的利息的话那就是6.48万，但是这笔钱还要扣税，如果按照37%的税率去扣税的话，存银行的利润是大约4万
所以在付20%首付的情况下，投资此房产会比放银行多赚大约2万。

xinmoke

楼主有了这两个高质量的贴，足可以笑傲江湖，横行足迹了。

Gladwin

好东西

墨尔本大伟

ddwwhhkk 发表于 2013-9-29 22:12
如果是首付20%也就是27万，那么每年的利息支出少了1.62万，利息总支出少了6.48万，负扣税的收入少了2.4万 ...

Return on Equity = 60 K/ 270K= 22%

Annualized return  = 7%

这算失败的项目吗？ 呵呵。
从历史规律来看，能稳定年均增值7%的项目很少。

爱因斯坦说的好， 复利是最伟大的力量。 这也是我为什么对新足迹里面那个号称月增值 8%的投资大师无比膜拜的原因。

lemontreeww

应该最后减去 personal income tax liability, 才实在反应有多少钱入袋。

墨尔本大伟

另外：
楼主你现在采用的都是最general的算法。比如税率的设定 ，比如CGT 的算法。

如果人家能做到 用Family trust或者 其他更好的结构来避税呢？

Also ， 楼主忘记了Value of Enjoyment
同样的投资，投资在Burwood/ Mticham 种铞丝地区，完全可能投资回报率更高，但是对于Investor来说， ENJOYMENT 完全不一样。  这也是为什么 现代金融学里面 行为金融Behavior Finance  方兴未艾的原因。

Also , 楼主忘记了Risk ， 任何投资都是risk return trade-off. 不把Risk 考虑进去的 算法从来都是站不住脚。
我推荐你看看澳洲上市Reit 的投资报告书。 里面有一个Var （ Value at risk) 的算法。 在极端不利的情况下，风险敞口 （ Exposure ）是多大。

ddwwhhkk

墨尔本大伟 发表于 2013-9-29 22:40
Return on Equity = 60 K/ 270K= 22%

Annualized return  = 7%

你是不是按照hold了三年算的？
这个房产是hold了四年， 你看顶楼我post的软件计算结果，年回报率是5.527%

ddwwhhkk

小小强 发表于 2013-9-29 20:35
lz你找一个location好点的unit来算这种可能可以最大利润... unit租金回报率比house高， 升值速度不比house ...

好的，这个会放在to-do list里的，我们的目的就是找出什么样的投资房能赚钱

ddwwhhkk

garysu 发表于 2013-9-29 20:35
lz的这个手机app是收费的么，或者有收费的想法么？

免费的

墨尔本大伟

ddwwhhkk 发表于 2013-9-29 22:59
你是不是按照hold了三年算的？
这个房产是hold了四年， 你看顶楼我post的软件计算结果，年回报率是5.527% ...

OPPS...
Anyway
After tax YoY return 5%以上不算差了吧

墨尔本大伟

clyychris 发表于 2013-9-29 21:24
投资是一部分，但是贵的区不仅仅是价格吧，在有限的生命里享受更多的时间也是贵的原因，如果单纯投资角度， ...

Clayton 那块的th的确不错。
物美价廉完全不用担心租不出去。

ddwwhhkk

墨尔本大伟 发表于 2013-9-29 22:48
另外：
楼主你现在采用的都是最general的算法。比如税率的设定 ，比如CGT 的算法。

哇，你讲话好深奥啊。。。

我现在只是按照最general的算法来算个大概，只是想知道这个投资房对于如我的一般人来说赚钱还是不赚钱，我觉得这个算法目前能够满足我这个purpose，所以目前我觉得没啥问题，如果你觉得这个会对结果产生很大影响的话能否给些建议？我可以来改进。

至于你说的family trust，我没有，所以就没有算啦，我的目的不是算别人赚钱不赚钱，而是计算如果我和如我一样的普通人买了这个房子赚钱不赚钱的。

你说的Burwood，Mitcham投资回报更高，完全有可能啊，这就是我思考这个问题的目的啊，就是想找到投资回报高的房子，谢谢你给的建议啊，以后一定来算算。

还有risk，我是觉得投入这么多钱（20%的首付的话），最后赚了这么点（我是算得宽松，实际收益没有那么高），我又要操大量的心，影响了我的生活质量，至少这个房产对于我来说是失败的投资的。但是这个完全是个人人生观问题，也许别人认为这个收益已经很高了，仁者见仁，智者见智吧。

墨尔本大伟

ddwwhhkk 发表于 2013-9-29 23:27
哇，你讲话好深奥啊。。。

我现在只是按照最general的算法来算个大概，只是想知道这个投资房对于如我的 ...

AMP Capital Core Property Fund - Off-platform Class H
Inception: 12 Apr 2006

Total return - after fees
1 month        3 months        1 year        2 years        3 years        5 years        Since  Inception       
-1.10%        -1.35%        8.62%        11.04%        9.81%        2.42%        3.67%       

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