澳洲房价面临风险(续）

pan123au

昨天office 楼下棒子餐馆涨价。从$6 涨到$7

四毛

分析比较全，列出不少影响房价的因素。所谓房价风险，是指上涨或下行速度或额度太大太快，因为总体而言，都是坏处。利率和汇率也是一样。

waynepublic

rottii10 发表于 2015-1-5 20:42
三年前汇率6.5，六十万合rmb390万，现在涨到80万，合rmb400万，涨了2万澳币。年化收益1.1%。
你的朋友很 ...

谁说买房就一定要百分百换中国资金的？大部分那时买房的人即使国内有钱也只是付个百分之20的首付，剩下的贷款，澳币跌了再往offset换汇扔澳币。所以三年前的换汇也就只有最多百分之20，但是房价的涨幅是实打实的20几万澳币。杠杆的作用。

ermaodim

pan123au 发表于 2015-1-6 05:00
昨天office 楼下棒子餐馆涨价。从$6 涨到$7

好便宜呀

ermaodim

四毛 发表于 2015-1-6 05:32
分析比较全，列出不少影响房价的因素。所谓房价风险，是指上涨或下行速度或额度太大太快，因为总体而言，都 ...

哟，比我多两毛

ermaodim

samtheexpert 发表于 2015-1-5 20:03
2001年 1AUD: 0.47USD:4RMB
2008年 1AUD: 0.60USD:4RMB
2015年 1AUD:0.75USD:?RMB

这个是澳洲和中国的经济周期么？

二胖

砍不死 发表于 2015-1-5 18:07
1，对已经严重估价超值的墨尔本房家打击最大。穆迪公司报告中认为墨尔本房家已经严重泡沫，墨尔本房价将会 ...

人家的思路就是不管涨了跌了，1和2有一半应验，3和4有一半应验。

明年读者自己挖原坟的毕竟少数，届时人家可以说，作者在年初准确地预料到了这一趋势，以下部分节选自作者在2014年末发表的文章，一字未改。

如果不明所以，有这么两年很难不对作者产生崇拜。

就好像郎咸平说中国楼价太高了，肯定会跌，然后自己也买一个。涨了从楼市赚钱，跌了从更多听众那挣钱。

lumanman

samtheexpert

ermaodim 发表于 2015-1-6 09:24
这个是澳洲和中国的经济周期么？

这貌似叫7年之痒

iceberg2011

墨尔本人口越来越多 不可能降价
人气决定价格

william.song

砍不死 发表于 2015-1-5 18:07
1，对已经严重估价超值的墨尔本房家打击最大。穆迪公司报告中认为墨尔本房家已经严重泡沫，墨尔本房价将会 ...

澳洲中央银行和金融监管机构已经老长时间喊“狼来了”-  警告投机房产的，“不要以为房价会一直升"; 他们在磨刀霍霍，政策税收，限制借贷给投资，必然会压抑澳洲投机，但是，他们管不住海外资金，实际上欢迎外来资金，中国中产，高产都要来买：投资地产，买度假，买养老。小小澳洲那能经得起这样的大补，必然持续发烧，一边热的难受，一边叫爽。

william.song

不管怎么说，单元楼apartment最危险，据说 Melbourne 2016年大部分楼盘完工 推向市场。
也许办公楼还平稳。

fuleinist

william.song 发表于 2015-1-6 10:30
澳洲中央银行和金融监管机构已经老长时间喊“狼来了”-  警告投机房产的，“不要以为房价会一直升"; 他们 ...

Bitch & Arch 的完美诠释

foxioo

每个季度换个马甲喊一次，总有中的时候，反正申请帐号又没成本

打脸专用

2015年底再来看看

mdlp

等挖坟

bunny

自游自在 发表于 2015-1-5 20:13
3年前，60万可以买3-2-2公寓。去年，这个价格已经买不到同一个小区里的2-2-1了。我一个朋友就是拿着大把钞 ...

sydney Hao?

bunny

william.song 发表于 2015-1-6 11:36
不管怎么说，单元楼apartment最危险，据说 Melbourne 2016年大部分楼盘完工 推向市场。
也许办公楼还平稳。 ...

same in Sydney

william.song

bunny 发表于 2015-1-6 12:28
same in Sydney

谢谢。

lubber

william.song

下面是10月份发到微信上的评论，那时我认为加息和像中国一样的宏观调控将对房价打击，但风云激变，11月底欧日中都出乎意料的弱，大宗商品石油价格下跌不止，澳洲不敢再称“Lucky country"了， 澳元掉到了“舒适”地步，澳洲中央银行从要升利息到最可能降息，只有两个星期时间。
谁也不敢说，一定怎样怎样，只有天晓得。人在做，天在看。
这片帖子的图在拷贝中丢了，我不知怎样把图加上，请执教。


澳洲三大支柱，房地产，金融服务，和自然资源。
澳洲财长说：澳洲房产的纠结在“没有足够的供给来满足需求。”
悉尼去年一年来房价上涨14%。没有在买房的在焦急看着房价每个月涨，澳洲年轻人被投资买房的生生挤出了住房市场。澳洲中央银行一直焦虑关注这澳洲主要城市的房家快速上升趋势，行长从去年年底 放话 ： 说澳洲目前房假上涨太快，产生泡沫，警告投资者“不要期望房家一直会上涨”。
如果不是美国央行迟迟按兵不动，维持零利息，澳洲中央银行早就开始升利息了，如新西兰已经连续四次升利息。
但澳洲不敢贸然：如果为了抑制房产投机，现在就升息，那么澳币刚刚下降的趋势可能会逆转，造成对出口和教育旅游的打击。
加息也会对打击除了悉尼和墨尔本以外市场增长平缓的其他城市房产市场，进而影响这些地方商业信心。
各城市的房价变化图（ANZ）

各城市的房价高峰和低谷图

是什么推动房价快速上涨？首先是全球化的历史性低利息，澳洲目前利息是历史上最低利息，并且人们押注利息长期走低；中国投资移民继续涌入，带来大量资金，中国传统买房习惯致使资金注入房产；五百万特殊贡献投资移民，项目资金进入房产；澳洲人均住房面积世界第一，人口增加，（90%新移民进入悉尼和墨尔本），因没有足够的土地相应供给，短缺和预期升值推动房价。
10年来平均每年澳洲房产投资回报率为6%，现金回报率为3.7%.
有建议禁止退休金贷款投资房产，建议如此会产生金融危机。
但是各个放贷机构有不同说法，如ANZ 首席执行Mike Smith说澳洲房市只是小泡沫；自主退休金协会主席Duncan认为房价上涨是因为历史低利息和长期供给不足。
风险提示：
1澳洲央行很可能提前加息，如年底加息0.25点，给出强烈信号，没有免费午餐-利息不会一直维持历史最低。

william.song

继续（）
2 如澳币仍维持在0.88以上，澳洲央行不加息， 则必会宏观调控，像中国一样，要求银行提高风险管理，苛刻投资贷款条款。
3 墨尔本的新楼盘已供过于求，大量楼盘将于2016年完工，出租面临考验。
4 热钱流入越快，央行调控时间越近

emily321927

跌涨都

yingm

拭目以待

自游自在

bunny 发表于 2015-1-6 12:27
sydney Hao?

不认识。

砍不死

bunny 发表于 2015-1-6 12:28
same in Sydney

是得都知道HOUSE好，都在侮辱APRATMENT. 我都有就是从客观的说一句（你买个垃圾偏远山区的HOUSE就一定会比那些市区近的购物生活工作都方便的APRAMENT好吗？？？？？？？？？？？？）总结 HOUSE你得看你是哪里的HOUSE---------------要不挨着学区要不挨着市区。。。。。。。。。。。。偏远山区的HOUSE我就呵呵了。。。。。。。。。。你看看掉的话那个掉的快！！！！！1按百分比

CNY

william.song 发表于 2015-1-6 11:50
下面是10月份发到微信上的评论，那时我认为加息和像中国一样的宏观调控将对房价打击，但风云激变，11月底欧 ...

可惜没图

emily-dd

自游自在

rottii10 发表于 2015-1-5 21:42
三年前汇率6.5，六十万合rmb390万，现在涨到80万，合rmb400万，涨了2万澳币。年化收益1.1%。
你的朋友很 ...

真实情况是我那个朋友后悔得要死当时没买房。

billqxy71

谢谢分享