请大侠给算算，20万如何买房划算？

holdenmcgorin

沒看懂
你說的30年付出為 212,400  只是利息吧  還有本金呢

bz4dfi

投资房产正解,

1. 没有负扣税, 租金收入-利息等所有支出>0

或者

2.  30年后,澳洲依然是发达国家,移民不断涌入,至少有1-2个大bubble 伴随着通货膨胀,澳币贬值.....

haoyuejiao

投资房不仅仅是只有利息可以用来低税,所有用于投资房的开销都可以来低税,房屋的修缮（每年有500的额度）,city concil rate,电费，还有装修房子的费用也可以分几年来做退税；还有中介费，甚至如果自己找租客的话，张贴广告；接送租客的车费油费，电话费；网络费；清洁费（如果自己打扫的话，清洁剂的费用）；贷款申请费的费用等等
还有一个技巧，我建议你首付5%买一个50万的投资房，用来自住。用剩余的钱买一个35万左右的自住房用来投资。这样你就有47.5万的贷款利息可以来低税。还可以把自己家用的清洗剂，房屋修缮费，电话费宽带费等等都放到投资房里低税。
另一个大头，但你不再想保留你的投资房（35万的那间），你卖出的时候由于它是自住房，所以盈利部分不用交税。这样就可以当价钱合适,或者手里有了更多的钱想要投资更好的房子时卖出,再买进新的房子,买买卖卖做个小地产商.至于50万的投资房，你反正自己住着，等到退休以后再卖，仍然不用交所得税。或者看上了更好房子自己住,把它真的变成投资房也不赔!
至于房价，只要通货膨胀存在（事实上政府需要他存在，而且也会存在），长期来看房屋价格只有一个趋势，上涨。因为土地是有限的资源。只是幅度快慢的问题。当然要在和平的前提下。

[ 本帖最后由 haoyuejiao 于 2008-11-30 23:11 编辑 ]

漫游

"还有一个技巧，我建议你首付5%买一个50万的投资房，用来自住。用剩余的钱买一个35万左右的自住房用来投资。"

这个怎么操作？

haoyuejiao

很简单,就是你买50万的房子,买的时候按投资房买,但是却不是投资,自己住进去
而买35万的房子的时候,以自住房的名义买,买完后用来出租,当然买的时候会损失一些印花税.但是如果不是短期操作的话,还是非常合算的.

bz4dfi

好像地址也要互换?    但有没有风险呢?

solid

想问一下，如果有一天我要卖掉投资房，那么卖房所得也要交税对不对？那么有人考虑过卖房所得交的税和投资房所抵掉的税，哪个更高呢？

haoyuejiao

这个要看市场行情,如果短期暴涨,那肯定是卖房交的税多,但是同时,你的获利也多,即使投资房没有帮你在免税方面省下钱,那么帮你在房地产市场上实实在在赚到更多钱.岂不更爽.如果房屋长期缓慢增长,那么当然是省下的税多了.还有人采取在卖房的这一财政年度不工作,休息或出去旅游.这样可以不用交很多税.其实也是不错的选择.

leng9708

我收藏了，对今后的投资很有启发~

freeangel

受益匪浅

wwwgjhxx

谢谢先。
本来以为自己看明白了，看到后来又糊涂了。
决定先去上个金融方面的课，补充一下相关概念，然后才开始投资。 不过自住房是要买的，正在看房中+跟银行以及BROKER 的交流中。。。 累呀（太缺乏这方面的知识哟）

西皮二黄

刚开始看，考虑买自住房了
这片贴子搞得我晕头转向的．．．．．

wil

哪里看不明白？楼主的帖子是9月份的，这几个月形势发生很大变化，也要把这个考虑进来

wwwgjhxx

看RINGWOOD EAST 一套房子，正在考虑是否买来自住，因为距离学校走路在15分钟左右，到RINGWOOD EAST TRAIN STATION也不到15分钟。。。。 考虑中（50W+，有点贵）

nancynancy

等最近利息降的差不多了，锁上个5年可不可行？

person1128

"还有一个技巧，我建议你首付5%买一个50万的投资房，用来自住。用剩余的钱买一个35万左右的自住房用来投资。"

这个怎么操作？


引用64楼的, 我觉得这么可行. 20万, 就好比21点拿到2张A一样. 13万买自主房子20%首府, 7万买个投资房子20%首府. 当然拉, 如果投资房子首府能低于20%, 或者10%啥的也好,这样避税效果明显点.
我用的例子是极端了点, 因为刚21点输钱了(好在是网上, 免费的) haha2

wwwgjhxx

谢谢 老妖，haoyuejiao, person1128。。。
同时从某个银行的业务员那里得知，也可以这么操作： 先买自住房，多余的钱在买投资房之前放在OFFSET的帐号上来减少支付的自住房的利息；在买投资房（举例说是40万），可以想办法，让这40万全部贷款，大概的意思是不投资房的首付款转入到支付自住房上， 而投资房则是全部贷款。

person1128

就是那个意思, 那样投资房子抵税效果大点了吧. 呵呵
还有, 投资房, 可以考虑买新点的房子, 就算出租汇报率低点,  前面几年的折旧很大.
以前会计实习时候, 有个华人老板名下永远保持5栋房子. 过几年就卖了, 然后再卖. 房子既升值了, 而且, 那几年里面折旧 也蛮理想. 比如, 明明房租收了2万, 最后折旧+贷款利息, 缺变成了-2万...

我琢磨着那哥们是不是不用缴税了. . . good luck

qinyi

能具体说说新房折旧在税务上的优惠吗?谢谢!

person1128

我也不太懂怎么算, 但是肯定新点的房子折旧会大很多,

比如, 一个新房50万, 一年收租2.5万.  支付利息是3万. 那就是损失了5000, 算上新房子的折旧, 具体多少我不清楚, 但是房子越新, 折旧就越高. 折旧的钱比如1万+5000 就是15000奥比 , 可以从收入中deduct
但是几年后,  假设利息不变好了,  但是 由于本金减少了. 利息自然少了. 所以, 租金的收入大于支付的利息, 或者持平. 既都是2.5万,

再过些日子, 租金收入完全大大超过利息, 比如2.5万 - 1.5万 =1万. 当然拉, 折旧就相比新房子时候大大的少了, 可能就几千. eg, 5000, 这样以来, 1万-5000 =5000. 这个5000, 反而加重了税收负担. 不是吗?

我算的不号, 但是道理是这样的

xinxinzuji

2010年在考虑,因为2009年将大幅下跌.

Artcore

我建议你首付5%买一个50万的投资房，用来自住。用剩余的钱买一个35万左右的自住房用来投资.

这样不是建议LZ偷税漏税. 买个投资房自住, 你如何证明房租?

wwwgjhxx.w5

谢谢 person1128的分享。。。
关于折旧倒真是第一次听说，看样子真得去咨询一下，认证算算。。。最近也在开始读“富爸爸的投资指南”，感觉里边的名堂很多。。

顺便说一句，我以前没有自己的帐号，老是用老婆的帐号( wwwgjhxx)。。。 从现在开始用我自己的帐号在论坛中发贴。。。

person1128

圣诞节日, 你这样真没诚意啊, bs下. ^_^b
我也时候以前老板跟我说的,  到时候听lz 分享下你得到的成果拉, 互勉.

反正, 假设利率不便, 因为本金偿还多了, 利息是少了. 这几年, 特别悉尼地区, 哪里听过房租跌了? 所以嘛, 房租收入-利息支出 很多时候是 正数, 变成了你个人收入拉, 好在, 房子有折旧. 新店的房子折旧大些, 所以, 既然买投资房, 如果考虑到避税效果大一些, 潇洒些, 可以考虑购置稍微新点的房子.

我也就一学生, 不多嘴了, 讨论留给各路大侠, 小的静静观摩

wwwgjhxx.w5

呵呵。。。 以前老是认为工作太重要了。。。 不能丢工作呀。。。 应该被鄙视。。。
现在吗，工作要干，其他的事情也要干才行；尤其是都到了澳洲了吗，不能再像国内那样了。。。 老熬夜（DBA，系统性能调优方面的工作），伤身体呀。。。

尤其是到咱们坛子里转了转，发现有兴趣研究的地方还真不少。。。 尤其是跟买房子相关的。

DY668

还有一个技巧，我建议你首付5%买一个50万的投资房，用来自住。用剩余的钱买一个35万左右的自住房用来投资。这样你就有47.5万的贷款利息可以来低税。还可以把自己家用的清洗剂，房屋修缮费，电话费宽带费等等都放到投资房里低税。
This is absolutely illegal from ATO perpspective! It is not worth it. How can you show illegal ways to the new comers in this forum?

另一个大头，但你不再想保留你的投资房（35万的那间），你卖出的时候由于它是自住房，所以盈利部分不用交税。这样就可以当价钱合适,或者手里有了更多的钱想要投资更好的房子时卖出,再买进新的房子,买买卖卖做个小地产商.至于50万的投资房，你反正自己住着，等到退休以后再卖，仍然不用交所得税。或者看上了更好房子自己住,把它真的变成投资房也不赔!
You would have to pay 50% CGT when you sell the "50万的投资房", as from ATO it is for investment not owner occupied. Again, it would be illegal if you don't pay 50% CGT.

至于房价，只要通货膨胀存在（事实上政府需要他存在，而且也会存在），长期来看房屋价格只有一个趋势，上涨。因为土地是有限的资源。只是幅度快慢的问题。当然要在和平的前提下。
Much agreed.

mghui

同意楼上，这样做应该是非法的

wwwgjhxx.w5

我的感觉也是（还没有找会计师咨询过），投资房用于自主，自住房用于投资应该不是很好。
还不如采用哪种先买自住房，首付就20%；然后把多余的钱放到OFFSET账户，然后买投资方，因为有的银行可以提供一种方案，然投资房全部（100%）是贷款的，首付部分转到了自住房上。。。这样也充分利用资金了，投资房的利息最大限度去做退税处理了。

再次谢谢各位了

liquidator

所谓用负扣税买房的，一定是不懂金融的。当房子大涨的时候，利息一定也很高，而且股票涨得更多，无数种类的投资回报都比买房子高。当市场不好时，我们都知道买房子的，是最容易破产的了。弄明白了，就知道为什么房产中介要给大家免费上课（洗脑了）。

[ 本帖最后由 liquidator 于 2008-12-29 17:53 编辑 ]

margaretyy

保守的思想，为了最大规避风险，把钱全部用做买自住房好了，几年内就把贷款还清，落个清净，舒心。当然这就不算是投资了，呵呵。