新州Baird政府准备继续出售30亿澳元的州有资产

victorche

vipwilford 发表于 2016-1-4 06:36
趁房市好，卖掉不是问题，卖了再租回来，感觉就是欺骗大众。这明显是亏本做法。那个借钱搞基建，是个很好的 ...

和中国政府的不同是，没有反对的情况，有你我也听不见，这里听的见就会惹得一群人唧唧歪歪，呵呵。

iLeac

希腊政府现在已经卖了相当于GDP的 25%的资产了，还得继续卖，不然政府就关门大吉了，继续卖下去 离卖国不远了，国际资本正积极游说政府，卖卖卖

ctal

Sale and Lease Back. 作为资金运作手段的一种无可厚非。从前大发展商买地建高层办公楼后就卖给信托基金，然后又租回来自用。

starau

silvers 发表于 2016-1-4 20:02
问：等你全卖光了之后还能卖啥？
答：反正那时候州长也不是我了HAHAHA

新的投资 新的产业

vipwilford

kaien123456 发表于 2016-1-4 12:26
１、这幢楼１５年的物业管理费和维护费用是多少？
２、政府融资１７０M，１５年的总成本是多少？ ...

1， 政府不是不可以卖，但是应当是缺钱的时候卖，或者为了集资办大事才卖。不然就是为了账面好看。但现在看看去年新州财政结余21亿，那么为什么要卖呢？新州政府不缺钱啊。

2，为什么说不应该这样卖呢。因为你没有考虑到很多因素：

a，房子的买家不是傻子，他们会亏本买么？商业地产的收益率起码要6%以上，一般来说是8%。这个就已经考虑到物业管理，维护的费用了。如果政府不卖，而是委托中介管理房产，租金交给自己，我敢肯定，不会比交房租到新房东手里差。

b,房子的升值你忽略了。
新闻里就举了一个例子：地产集团公司在2013年花了5300万从政府手中收购了Bligh House。今年他们将Bligh House卖了 6800万澳元。这个升值是非常非常大的。这个2年升值的钱就相当于卖价的28%多了。假设我来少算一点，就算是平均情况是升值20%好了。
再看另一个例子说The latest, the Parramatta Justice Precinct, sold for $170 million to Eureka Property. But the government will pay a minimum of $198 million back to the new owner over 15 years to continue to house the Department of Justice. 也就是15年付卖价的116%的租金，相当于2年就要付15%的租金。（租金=新买家的盈利+物业管理费+维护费用）

这样的话，我就粗略计算下，也就是说，不卖，，不把租金考虑进去的话的话，赚了20%多；算租金的话，两年其实是赚了5%。这个还没有包括新买家每年6%以上的盈利了呢，也就是说，不卖，这两年其实是赚了17%的。这个肯定远远超过你们说的银行利息+融资成本了吧！

另外之前有人说大公司不买只租，之前已经有高人photog回答过了，可以抵税啊。“Rents are tax-deductable. That's why banks rent offices to reduce tax paid. Why the gov does that? what for? Now the gov simply gives your taxes to the private owner of the offices.”政府这个不需要。不需要。不需要。重要的话说三遍。

starau

sushier 发表于 2016-1-4 12:11
简直是笑神啊

政府的一切都是人民赋予的，他们吃喝拉撒工资福利专车飞机，哪分钱是自己赚回来的了？人 ...

只是套现转移投资项目，现在的悉尼显然缺的是大型基建。

纽省议会是纽省选民选出来的。如你所说，如果大多数选民不喜欢的话，下届议会自然会有改变。大多数选民喜欢政府拥有房产的话，新政府自然也就投其所好。

vipwilford

starau 发表于 2016-1-4 21:13
只是套现转移投资项目，现在的悉尼显然缺的是大型基建。

纽省议会是纽省选民选出来的。如你所说，如果大 ...

问题是：和我们一样，忧国忧民，能稍微看破政府愚弄大家表面的人是少数，绝大多数人的人不关心，看不穿，容易被各种宣传误导利用。所以真不能指望这个。。。。。。另外，不是说没钱搞基建，去年新州盈利21亿，那么政府可以少卖21亿的州政府资产啊。。。卖9亿就行了。。唉

TT

明年州盈利更多了，人民更欢乐了。

凯蒂猫

kaien123456

vipwilford 发表于 2016-1-4 21:13
1， 政府不是不可以卖，但是应当是缺钱的时候卖，或者为了集资办大事才卖。不然就是为了账面好看。但现在 ...

你写了那么大一段，却回避了我的问题，政府拥有物业时的维护支出是多少？ 新州政府现在的融资成本又是多少？

新州政府今年的盈余是一次性的，这些钱马上都会被投入到各种基建项目中去，出售资产以保证项目的持续进行以及债务的可控性，我觉得没有什么问题。

很多事情，政府做亏本，私人企业做就能大赚，因为两者的效率差别是很巨大的。所以不用去看买家能赚多少，关键是留在政府手上的时候，支出是多少？

至于物业增殖，这种事后诸葛亮的话就不用说了。市场是有升有降的，没有只涨不跌。而且，１３年到１５年赚２８％，你把数字拿去房版投资版，还不被人笑死？

最后，关于公司租房子是为了抵税，你们这是在说笑话吗？ 房租可以抵税，折旧不可以？物业支出不可以？开公司的不懂房产会增殖？公司大多租房子，最重要的理由是避免占用大量的流动资金，对企业来说，把资金投入到营运中的收益，大于投资不动产的收益。而对于个人，没有太多的投资渠道，所以买房成了首选。

vipwilford

kaien123456 发表于 2016-1-5 07:29
你写了那么大一段，却回避了我的问题，政府拥有物业时的维护支出是多少？ 新州政府现在的融资成本又是多 ...

维护成本我已经说过了，包括在了租金的构成中。租金中已经包括新买家的投资回报，维护成本，管理费等等等等了。

vipwilford

kaien123456 发表于 2016-1-5 07:29
你写了那么大一段，却回避了我的问题，政府拥有物业时的维护支出是多少？ 新州政府现在的融资成本又是多 ...

至于你说的房产升值不合理，我没有算28%啊，你肯定没有仔细看我的计算，我按照20%算的。其实往少里算，哪怕就算13%，每年6.5%，政府依然亏。

vipwilford

kaien123456 发表于 2016-1-5 07:29
你写了那么大一段，却回避了我的问题，政府拥有物业时的维护支出是多少？ 新州政府现在的融资成本又是多 ...

至于你说的融资去做投资包括基建，我之前也说过了，卖房不是不行，你缺钱搞投资可以卖，但去年结余21亿，政府完全可以少卖20亿房产啊。为了账面好看，政府多卖了多少！

kaien123456

vipwilford 发表于 2016-1-5 08:16
维护成本我已经说过了，包括在了租金的构成中。租金中已经包括新买家的投资回报，维护成本，管理费等等等 ...

买家维护成本关我什么事？ 政府持有物业时的维护成本，对比租金和卖价，才是卖方－－也就是政府－－决定是否应该进行交易的判断基准。

新州今年的盈余是建立在出售资产基础上的，不是靠税收实现的，是一次性的。１６年不继续卖或者融资，现在进行的工程就可能会出现问题。

kaien123456

vipwilford 发表于 2016-1-5 08:23
至于你说的房产升值不合理，我没有算28%啊，你肯定没有仔细看我的计算，我按照20%算的。其实往少里算，哪 ...

１，房产增值是一个不确定的因素，涨这么多完全是赶上了这几年的地产狂潮，后面几年你再看看能涨多少。把不动产捂在手里赌增值，不是政府应该干的事情。

２，这个大楼的增长，远没到这两年的市场平均增幅，老实说，是一个失败的投资。

政府缺钱的时候，应该做的是，衡量一下融资成本和自己拥有的资产收益率，然后确定应该借贷还是出售资产。很多人脑子都不太会转弯，政府卖资产变现，和一边拥有大量资产，一边债台高筑，总资产有什么区别吗？

Babuza

还真是有理想的政客啊！