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楼主:大江东去

[其他讨论] 悉尼正现金流负扣税的投资房实例 [复制链接]

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发表于 2017-6-12 11:07 |显示全部楼层
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还有一个问题请教大哥:如何自己管理property,不请中介?
详细问题如下
1.怎么发广告招租
2.怎么拟合同
3.是否能收现金租金
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发表于 2017-6-12 11:14 |显示全部楼层
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非常喜欢这大江发的这贴。那么我就来细细研究一下,这个投资项目
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发表于 2017-6-12 11:31 |显示全部楼层
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根据我的调查Merrylands这个区比较难找租客。。可能空置期是个问题。

如果自己管理,自己特别善于招租客的话可以忽略这个问题
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发表于 2017-6-12 11:39 |显示全部楼层
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这个区的人口组成非常差。。已经被中东的Lebanon黎巴嫩人民占领

可以预见的问题出来了。。房屋价值增长一定巨慢。
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发表于 2017-6-12 11:40 |显示全部楼层
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发表于 2017-6-12 11:41 |显示全部楼层
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发表于 2017-6-12 12:16 来自手机 |显示全部楼层
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becoset 发表于 2017-6-11 15:16
大江你自己咋不买,这节骨眼怂恿别人投资太心黑了,这可是一辈子的事。

干这行这么多年了,现在是啥周期假 ...

又拿楼花撒气

发表于 2017-6-12 12:22 来自手机 |显示全部楼层
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nmanz 发表于 2017-6-11 18:01
个人感觉还是比你出息大,投资房至少比你多且都在Chatswood



楼主主帖分析的很好,而且是二手房不是楼花,你有反对意见可以一起讨论,你自己就是mortgage broker还说别人中介?用不用我把你短信我的内容贴出来?

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参与人数 1积分 +10 收起 理由
大江东去 + 10 感谢分享

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发表于 2017-6-12 14:31 |显示全部楼层
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thx1 发表于 2017-6-12 10:39
这个区的人口组成非常差。。已经被中东的Lebanon黎巴嫩人民占领

可以预见的问题出来了。。房屋价值增长一 ...

你看帖也太马虎了吧

没见图片上的下面2013年卖的另一个价格是32.5万吗?

不到4年涨16万,50%的增值

涨的真够慢的!
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发表于 2017-6-12 14:35 |显示全部楼层
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thx1 发表于 2017-6-12 10:39
这个区的人口组成非常差。。已经被中东的Lebanon黎巴嫩人民占领

可以预见的问题出来了。。房屋价值增长一 ...

顺便再说一句,你的记性也真够差的

前不久你才说merrylands是价格的低洼

你这属于精神分裂啊,还是打字不经过大脑啊
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发表于 2017-6-12 14:38 |显示全部楼层
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thx1 发表于 2017-6-12 10:31
根据我的调查Merrylands这个区比较难找租客。。可能空置期是个问题。

如果自己管理,自己特别善于招租客的 ...

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... read&tid=969404

打你脸,啪啪的
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发表于 2017-6-12 14:42 |显示全部楼层
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u1021234 发表于 2017-6-12 09:50
请问今年折旧6600是怎么算出来的,一定要做depreciation report吗?每年都要做? ...

我看过这个房子的折旧报告

做一次使用40年(新房)
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发表于 2017-6-12 14:51 |显示全部楼层
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thx1 发表于 2017-6-12 09:38
首先,非常感谢大江分享。你的算法我全知道。有如下问题你没有考虑:

持续的支出

首先,非常感谢大江分享。你的算法我全知道。有如下问题你没有考虑:

持续的支出
1.property management fee 10% 365
这个费用一年2346.428571刀(如果有便宜靠谱的请推荐)

悉尼收5.5%管理费的公司多了去了,很多华人中介抢客,一周只收十刀(前半年)。

450*52*5.5%=2346?我数学真不好

2.landlord insurance 365
这个费用1年1,231.92刀(如果有便宜靠谱的请推荐)

一看你就是没买过保险的,还是你头太大,给宰的这么厉害

初始费用
1.律师费2200刀(如果有便宜靠谱的请推荐)

悉尼880全包的律师站短我还过不知多少,过户师更便宜

2.depreciation report 费用770刀(如果有便宜靠谱的请推荐)

385包税的站短,我不知道发过多少

3.Title Search fee费用150刀(如果有办法可以便宜请告知,谢谢)

你不search,又能如何

4.property management fee 4week rent 费用1800刀(如果有办法可以便宜请告知,谢谢)

看你给宰的血淋淋的,真开心。

根据我的万能公式计算你这个投资的现金流是:-3,138.25每年!

再算算!!

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参与人数 2积分 +7 收起 理由
yutoubao + 4 大侠 你真够酷的 哈哈哈
u1021234 + 3 感谢分享

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发表于 2017-6-12 15:04 |显示全部楼层
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来来来,哥哥给你们个计算器



http://calc.qsun.me/calculator.html

发表于 2017-6-12 15:57 来自手机 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2017-6-12 13:42
我看过这个房子的折旧报告

做一次使用40年(新房)

折扣报告都可以看到的吗??现在做的话,(7年新unit) 前几年的折旧可以今年一起退吗?

发表于 2017-6-12 16:00 来自手机 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2017-6-12 13:51
首先,非常感谢大江分享。你的算法我全知道。有如下问题你没有考虑:

持续的支出

求好的385包税 私信 谢谢
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发表于 2017-6-12 17:19 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2017-6-12 13:31
你看帖也太马虎了吧

没见图片上的下面2013年卖的另一个价格是32.5万吗?

你看看从现在起5年后的涨幅,再来说这话。
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发表于 2017-6-12 17:34 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2017-6-12 13:31
你看帖也太马虎了吧

没见图片上的下面2013年卖的另一个价格是32.5万吗?

后面涨幅我赌,达不到悉尼平均水平。过5年,来看结果
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发表于 2017-6-12 17:36 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2017-6-12 13:35
顺便再说一句,你的记性也真够差的

前不久你才说merrylands是价格的低洼

你今天吃炸药了? 说话好冲
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发表于 2017-6-12 17:37 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2017-6-12 13:35
顺便再说一句,你的记性也真够差的

前不久你才说merrylands是价格的低洼

好好说话,别骂人
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发表于 2017-6-12 17:48 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 jack9889 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 jack9889 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
挺好的,悉尼的unit投资也不错,尤其是71新政,低价房的春天来了。
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发表于 2017-6-12 18:03 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 dedge 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 dedge 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
Merrylands这区可以啊,属于未来几年的潜力区,现在还需要养两年,所以低价拿房的机会还有。等到某个现象似的阀门被打开的时候,就会出现一波大涨。

不过我是从House角度看
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发表于 2017-6-12 18:13 |显示全部楼层
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u1021234 发表于 2017-6-12 14:57
折扣报告都可以看到的吗??现在做的话,(7年新unit) 前几年的折旧可以今年一起退吗?  ...

折旧只能上追一年,这个unit前几年也是你名下的投资房吗
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发表于 2017-6-12 18:14 |显示全部楼层
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u1021234 发表于 2017-6-12 15:00
求好的385包税 私信 谢谢

我2016年的时候不是发过给你吗?
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发表于 2017-6-12 18:17 |显示全部楼层
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thx1 发表于 2017-6-12 16:34
后面涨幅我赌,达不到悉尼平均水平。过5年,来看结果

unit有能达到平均水平的?

我也可以赌你妈肯定是女的。
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发表于 2017-6-12 18:19 |显示全部楼层
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thx1 发表于 2017-6-12 16:36
你今天吃炸药了? 说话好冲

我只是奇怪

有人的记性能这么差,前不久还说这个区是价格低洼
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发表于 2017-6-12 18:22 |显示全部楼层
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thx1 发表于 2017-6-12 16:37
好好说话,别骂人

那请你解释一下,对一个问题,不久的时间内怎么会有两个不同的结论?

发表于 2017-6-12 18:24 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 kajia321 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 kajia321 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
大江东去 发表于 2017-6-11 20:25
去merrylands的购物中心看看,是华人多还是包头的多

虽然这个投资房看起来算账面收益可以。但那儿肯定是包头多的多啊……还是只露俩眼的那种,还有眼上也盖了个罩子的,第一次见就是在那儿。还有黑人难民,家家带着6,7,8个孩子。华人大都是东南亚的,说普通话的国内来的很少见。
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发表于 2017-6-12 18:27 |显示全部楼层
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kajia321 发表于 2017-6-12 17:24
虽然这个投资房看起来算账面收益可以。但那儿肯定是包头多的多啊……还是只露俩眼的那种,还有眼上也盖了 ...

你有多久没去merrylands的购物中心了

发表于 2017-6-12 18:38 |显示全部楼层
此文章由 Kennygu888 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Kennygu888 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
我的merrylands房子在招租,放上网一小时有7个电话要看房,而且居然都是国人。对那些键盘侠说的话何必当真

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