地产投资的若干谎言

大江东去

风神膀 发表于 2019-1-2 21:28
据我的观察，不投资的人总是显得比投资人聪明。

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... E6%95%8C&page=1

当年刘翻译号称在足迹第一篇原创

越想越聪明

哈哈哈

pan123au

楼主没有在悉尼买过投资房吧。就虚心点 听有经验的大江说。还是自己去买个投资房，你的那几个问题，都会有答案。
在这里没有人有义务教你怎么投资。看看银行城的城主的以前的文章，所有问题都会迎刃而解。

自游自在

到目前为止，我都不碰楼花。

glk47

大江东去 发表于 2019-1-2 23:19
什么是104%利息负扣税，了解一下

不懂就要虚心

能不能有点新意啊。这么多年，您就一直叫嚣着“负扣税正现金流”和“104%贷款”。这两招的确有很多人不太懂，但你这次用错人了。

虽然你的鞋比我华丽，但不一定代表你比我懂的多。虽然你是足迹地产界名人，但这不一定代表现实生活中，你的投资房产经验比我多。

glk47

pan123au 发表于 2019-1-3 11:01
楼主没有在悉尼买过投资房吧。就虚心点 听有经验的大江说。还是自己去买个投资房，你的那几个问题，都会有 ...

我承认我的鞋子烂，但不代表我是新手。只是看的多，说的少。银行城主的帖子我更是烂熟于心，还有很多其他牛人的帖子也是。至于投资房产么实践操作么，不见得比您少。

pan123au

glk47 发表于 2019-1-3 22:59
我承认我的鞋子烂，但不代表我是新手。只是看的多，说的少。银行城主的帖子我更是烂熟于心，还有很多其他 ...

如果你买卖过10 套以上的悉尼的投资房，你肯定不会问这几个没有技术含量的问题。

1，肯定知道正现金流负扣税问题和卖了投资房怎么处理税务问题。
2，肯定知道那里房子涨的快的问题


你以上的问题都不知道答案，怎么可能比我还懂在悉尼怎么买投资房。

AlienwareR14

就喜欢半夜看有钱人吵架，一边吃瓜一边看，真香。

大江东去

glk47 发表于 2019-1-3 22:50
能不能有点新意啊。这么多年，您就一直叫嚣着“负扣税正现金流”和“104%贷款”。这两招的确有很多人不太 ...

负扣税其实是个谎言，但是是一个高级的谎言，比较难揭穿。所谓负扣税，就是你投资房子亏损了100刀，政府退给你32.5刀的税。很多人因此特别开心说是抵税了。其实还是亏了67.5刀。换个说法，A给B100刀，B去帮A交32.5刀的税，剩下的钱B拿。A会这么同意么？


投资房产经验比我多的人会这么理解负扣税？

这叫懂？？

哈哈哈

P.B

不错

逆风而上

大江东去 发表于 2019-1-4 08:51
负扣税其实是个谎言，但是是一个高级的谎言，比较难揭穿。所谓负扣税，就是你投资房子亏损了100刀，政府 ...

说句实话，一直以来 对你的这个 付口水的说法， 一直不认同， 只是理论上可以， 实际情况中， 是很不好的一种操作方式。 任何人来问我的话， 我都是极力反对你 这个用付口水的方法的。

这个方法 只是理论上的实现了利益最大化。 其实被忽略的是这么做的风险系数的叠加效应。 真的非常不好

showme

可能，主张负扣税的人主要在意的是cgt减半的优惠

用折旧的费用全额抵减

卖房的时候相应的额外增值可以减半征税

大江东去

逆风而上 发表于 2019-1-4 11:42
说句实话，一直以来 对你的这个 付口水的说法， 一直不认同， 只是理论上可以， 实际情况中， 是很不好的 ...

不是理论

是实际

你不是连增值税如何计算都没搞清楚吗？我会需要这种水平的人认同？

大江东去

showme 发表于 2019-1-4 12:29
可能，主张负扣税的人主要在意的是cgt减半的优惠

用折旧的费用全额抵减

不光是折旧

看站短吧

大江东去

逆风而上 发表于 2019-1-4 11:42
说句实话，一直以来 对你的这个 付口水的说法， 一直不认同， 只是理论上可以， 实际情况中， 是很不好的 ...

你首先需要分清的是什么是104%贷款，什么是104%负扣税

ds1024

大江东去 发表于 2019-1-4 13:18
你首先需要分清的是什么是104%贷款，什么是104%负扣税

这些应该是你自己发明的说法吗？恐怕ATO或者专业会计没有这种说法！

大江东去

ds1024 发表于 2019-1-4 14:50
这些应该是你自己发明的说法吗？恐怕ATO或者专业会计没有这种说法！

夏虫不可语冰

ds1024

大江东去 发表于 2019-1-4 15:09
夏虫不可语冰

另外拜读了你的大作，很容易被忽悠！可惜的是你不是专业退税的会计师！

xiwu

如果取样错误，任何统计学结论，都是谎言！

ds1024

另外又花了的时间看ATO的文章，capital gain 要加上所有的负扣税和所有的折旧，所以这些退税，卖房时如果有获利，还是要交税！

zunreal

Pippa 发表于 2019-1-2 19:12
七年翻倍肯定不准，因为房地产在过去几十年已经高涨了，土地价值和价格已经趋平，因而未来翻倍的年数肯定要 ...

一起通胀高利息高达15%还多，光算利息不翻倍都是赔本，现在通胀趋近于0，想翻倍就难多了

pentaur

Pippa

ds1024 发表于 2019-1-4 15:35
另外又花了的时间看ATO的文章，capital gain 要加上所有的负扣税和所有的折旧，所以这些退税，卖房时如果有 ...

你这句话有语法问题。什么叫所有负扣税和所有折扣？已经作了税务抵扣的资本性折扣项目在出售房产的时候确实要剔除出来。这部分负扣税其实是提前实现了。有些资本性折扣项目是不能做收入的税务抵扣的，这部分费用项目在出售的时候才做税务抵扣。另外，如果你不出售房产，负扣税对你来说就是一种现金收入。

Pippa

showme 发表于 2019-1-4 12:29
可能，主张负扣税的人主要在意的是cgt减半的优惠

用折旧的费用全额抵减

我使用负扣税一个很主要的原因是，在我每年应税收入很高（举个例子，足迹平均）的年份，负扣税可以让我的应税收入降低到非常低的水平（比如ATO定义的低收入人群）。如果投资组合是理性的，就能做到投资负扣税但正流量的效果。当我老了，即使我被迫出售投资房产，需要把之前的抵税费用剔除在房产增值税之外，我在现金流方面还是抢先一步获得实际利益的。现金的时间价值，相信所有懂投资的人都知道我在说什么。

北国雪人

Pippa

ds1024 发表于 2019-1-4 14:50
这些应该是你自己发明的说法吗？恐怕ATO或者专业会计没有这种说法！

有的。我们的税务师也采用100%+贷款这个说法。就是把购房所需的杂费，比如律师费，还有啥忘了一并放在房贷里面。是不是最好的财务方案？未必。如果你家里大把现金，没有人愿意为了几千块律师费付贷款利息。对于现金流紧缺的投资客，他们就得到了这个投资的机会。各取所需，无所谓好不好，聪明与否

大江东去

Pippa 发表于 2019-1-4 16:16
你这句话有语法问题。什么叫所有负扣税和所有折扣？已经作了税务抵扣的资本性折扣项目在出售房产的时候确 ...

他应该是看的盗版的ato文章

他的意思是只要你用于负扣税的费用，都要吐回去，包括贷款利息，council这些

我在足迹已经回答过很多次这种问题，我也很奇怪这些人都是在哪看的这些盗版ato文章

比如这个

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... 1154&highlight=

还有这个

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... 8155&highlight=

大江东去

Pippa 发表于 2019-1-4 16:16
你这句话有语法问题。什么叫所有负扣税和所有折扣？已经作了税务抵扣的资本性折扣项目在出售房产的时候确 ...

不好意思，他原来和你看过一样的盗版ato文章

ds1024

is the following url the fake ATO website?
https://www.ato.gov.au/General/P ... -a-rental-property/

Pippa

大江东去 发表于 2019-1-4 16:56
不好意思，他原来和你看过一样的盗版ato文章

不太懂你的意思。我的税务问题都有税务师去处理。我读研的时候选修过澳洲税法，略知一二。我认为交给专业税务师去做是最好的，不要自己随意去解读税法，深究下去蛮复杂的。

glk47

ds1024 发表于 2019-1-4 15:35
另外又花了的时间看ATO的文章，capital gain 要加上所有的负扣税和所有的折旧，所以这些退税，卖房时如果有 ...

只有capital work部分的折旧要吐出来。