刚刚算了一下一些公寓出租的收益，发现只有4.8%左右，连银行利率都比不上，太牛了！

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-2-26 19:32
那就要看你买的是什么房了，新公寓？老公寓？house？

公寓投资本质上是政府对土地用途的变更导致没有什么价值了。以前公寓，联排和house差别不大，政府为了应对人口增长，从十几年大量变更土地用途。以银行城为例子，公寓限高7层保持了很多年，我记得是2013年突破了7层。

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-2-26 19:45
你自己住的是哪套？

其中的一套townhouse啊，怎么了？这5套房子一共210万，我贷款了190多万。

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-26 20:41
一套两房，一套三房公寓，三套四房townhouse，我是城主，自然都买在一个城里了。 ...

你这种操作，不如买一套寸土寸金的好自住house。不需要现金流，卖的时候也不用交CGT。

你是神人，十几万买5套房，这个能力太牛了。那时候贷款可以这么玩吗

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-2-26 19:52
你这种操作，不如买一套寸土寸金的好自住house。不需要现金流，卖的时候也不用交CGT。

你是神人，十几万 ...

我说一个例子吧，2012年吧，chatswood的一套普通两房公寓就50多万了，是unit，不是高层。我朋友2010年在hurstville买了一套三房公寓50万。我的房子只有一套超过50万。

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-26 20:50
其中的一套townhouse啊，怎么了？这5套房子一共210万，我贷款了190多万。

十年前，210万可以买一套两房，一套三房公寓，三套四房townhouse。平均40万一套。这是什么区的房子？有点颠覆我的认知。

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-2-26 19:57
十年前，210万可以买一套两房，一套三房公寓，三套四房townhouse。平均40万一套。这是什么区的房子？有点 ...

应该是12到14年这三年。举个例子。

melinana

天涯浪客 发表于 2025-2-26 19:58
应该是12到14年这三年。举个例子。

那也很离谱了啊
我13年买的房子，正好在你说的这个时候。我在hv找个40万的两房根本找不到啊，kogarah都要40出头。后来买到了两房45万。
当然不到40的非要找应该也有，但基本上都是惨不忍睹的。

天涯浪客

melinana 发表于 2025-2-26 20:03
那也很离谱了啊
我13年买的房子，正好在你说的这个时候。我在hv找个40万的两房根本找不到啊，kogarah都要 ...

离谱在哪儿？我例子都找了。

melinana

天涯浪客 发表于 2025-2-26 20:06
离谱在哪儿？我例子都找了。

就是便宜的离谱啊

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-26 20:58
应该是12到14年这三年。举个例子。

这人买错地方了。这房子涨幅极低（年均涨幅（复合年增长率 CAGR）约为 3.46%）。又是townhouse，不好重建，一声叹息，什么租客愿意住这种地方。。。。买房真心要选好区。你看下图：

zxie8

c4pe 发表于 2025-2-26 15:45
你把区别说得太好玩了。这么跟你说，不管你贷不贷款，你亏了就有负扣税。赚了就要交税。一些人亏了，还因 ...

同意。当然有很多人负扣税的时候报了一堆不该报的开销，就是另外的话题了

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-2-26 20:09
这人买错地方了。这房子涨幅极低（年均涨幅（复合年增长率 CAGR）约为 3.46%）。又是townhouse，不好重建 ...

我当时买房的时候就感觉和足迹上的朋友是两个世界的人。你可以去CoreLogic查一下bankstown 的空置率，常年极低。因为很多租客不会动，一辈子租房。

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-26 20:58
应该是12到14年这三年。举个例子。

如果这房主是12年买的，涨幅还是可以的。从 2012 年的 $391k 涨到现在的 $780k，年均涨幅（复合年增长率 CAGR）约为 5.46%

zxie8

c4pe 发表于 2025-2-26 20:40
1.问题是买新公寓的人根本就没有capital gain.我看了一下很多公寓7，8年过去都没有涨。

2.钱的时效性， ...

卖房的时候，把负扣税的折旧部分加回去，很多就有capital gain了

c4pe

zxie8 发表于 2025-2-26 21:11
同意。当然有很多人负扣税的时候报了一堆不该报的开销，就是另外的话题了 ...

小心驶得万年船

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-26 21:16
我当时买房的时候就感觉和足迹上的朋友是两个世界的人。你可以去CoreLogic查一下bankstown 的空置率，常 ...

你当时12年210万买个自住house不香吗？现在早变成600万以上咯。

kiddkidd

c4pe 发表于 2025-2-26 21:26
“你全款买公寓得到4.8% 但是你买5套呢？那你就有500万的资产了”

500万全款买五套房出租，利润只有4.8% ...

都有500万，你存银行5%，一年多少钱？你是不是忘记还有税收？400万存银行，100万当首付买5套，你不是有900万资产了嘛？

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-2-26 20:18
如果这房主是12年买的，涨幅还是可以的。从 2012 年的 $391k 涨到现在的 $780k，年均涨幅（复合年增长率  ...

收租就够了，40万买的，800到900一周的租金。不是钱吗？

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-2-26 20:21
你当时12年210万买个自住house不香吗？现在早变成600万以上咯。

你要是连这个问题都想不明白，我很难和你解释啊？

c4pe

zxie8 发表于 2025-2-26 21:18
卖房的时候，把负扣税的折旧部分加回去，很多就有capital gain了

对。这样可以有capital gain。可惜的是，这个capital gain是在一个财年里突然加到你的收入上的，会导致税率极高。

c4pe

kiddkidd 发表于 2025-2-26 21:22
都有500万，你存银行5%，一年多少钱？你是不是忘记还有税收？400万存银行，100万当首付买5套，你不是有90 ...

900万的资产不是你的哇。是银行的。房契都压在银行那里。银行在贷款未还清前对房子有抵押权。现金流一断，房子就要拍卖，银行收走属于它的钱。

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-26 21:23
你要是连这个问题都想不明白，我很难和你解释啊？

是指你12年的时候现金流不够吗？日常收入cover不了房贷？所以只能买现金流可以cover贷款的房？

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-2-26 20:32
是指你12年的时候现金流不够吗？日常收入cover不了房贷？所以只能买现金流可以cover贷款的房？ ...

我买一套200万的房子，贷款谁还？我买5套一共200万的房子，贷款谁还？很难理解吗？

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-26 21:35
我买一套200万的房子，贷款谁还？我买5套一共200万的房子，贷款谁还？很难理解吗？ ...

那你这真的非常不容易，顶着压力上。只要收入能cover 利息就算赢，比如利息3%，你收益有4%，你就能还1%（210万的房产，你贷款了190万，就是有90%的贷款）。就这样一点一点慢慢还，还90年还清是吗？这是瞎估的哈。实际收益能超过利息多少？

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-2-26 20:32
是指你12年的时候现金流不够吗？日常收入cover不了房贷？所以只能买现金流可以cover贷款的房？ ...

穷人没办法，只能积少成多，我最值钱的townhouse，就是唯一一套50多万买的，去年银行评估100万，和现在市场上的这套差不多。这个小区的房子我看过，中介把townhouse给标成house了。

yl001

天涯浪客 发表于 2025-2-26 21:35
我买一套200万的房子，贷款谁还？我买5套一共200万的房子，贷款谁还？很难理解吗？ ...

思路大点，他的意思可能是，200w的房子，房东自己住车库，剩下的4房隔成8间，后院再弄个GF，大概就跟你5套房子一个意思

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-2-26 20:44
那你这真的非常不容易，顶着压力上。只要收入能cover 利息就算赢，比如利息3%，你收益有4%，你就能还1%（ ...

两套公寓卖了，还了贷款还剩下70万，三套联排找银行套现一共90多万。然后买了一套house自己住。

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-26 21:46
穷人没办法，只能积少成多，我最值钱的townhouse，就是唯一一套50多万买的，去年银行评估100万，和现在市 ...

你现在贷款还得怎么样了？本来90%的贷款现在呢？

天涯浪客

yl001 发表于 2025-2-26 20:49
思路大点，他的意思可能是，200w的房子，房东自己住车库，剩下的4房隔成8间，后院再弄个GF，大概就跟你5 ...

可能这样玩能收益最大，但是我没玩过。

c4pe

yl001 发表于 2025-2-26 21:49
思路大点，他的意思可能是，200w的房子，房东自己住车库，剩下的4房隔成8间，后院再弄个GF，大概就跟你5 ...

你这是最正确的操作