过去6年墨尔本新房建成量25.5万套 人口增长17万多户 供过于求8万套

chinatom

看来大家要移民墨尔本了，欢迎

长安雪梨

原帖由 圆满的考拉 于 2011-7-22 20:30 发表
楼主有这些brisbane的数据么？

有，但还没有时间去整理。

Brisbane目前不是买房的timing，至少得等到2013年以后 才是上升的开始

现在如果买布市的房子，就得需要2年的耐心持有

二胖

原帖由 长安雪梨 于 2011-7-22 20:15 发表
墨尔本城区24000套公寓房的上市 将使墨尔本的房市雪上加霜
Mr Edwards believes Melbourne remains the market at most risk a pronounced slow-down, in part because of an excess of 24,000 properties mostly in the medium density markets of the city, while levels of immigration trend lower.

这一条特别符合个人的sentiment，最近去干活的路上，就和伙伴说，这apt早晚要跌，哪哪都在建，太多了，新来的人，旧人没买房的，应该消化不了那么多apt。
斗胆预测，deakin大学burwood一带投资apt出租比率可能会下降，太多太多了。

idontknow

为什么悉尼没觉得供过于求？

原帖由 二胖 于 23-7-2011 20:21 发表


这一条特别符合个人的sentiment，最近去干活的路上，就和伙伴说，这apt早晚要跌，哪哪都在建，太多了，新来的人，旧人没买房的，应该消化不了那么多apt。
斗胆预测，deakin大学burwood一带投资apt出租比率可能会下降，太多太多了。

cai76

原帖由 samtheexpert 于 2011-7-13 18:56 发表



Horsby的2房2卫38万，租金450.管理费500/季度。可以投资吗？

这是哪儿的啊，还真便宜。不是college cres 上的吧

二胖

原帖由 idontknow 于 2011-7-23 22:57 发表
为什么悉尼没觉得供过于求？

请完整阅读后发问，谢谢

长安雪梨

两个月内，已有超过400所房屋因屋主还不起贷款，而被维州最高法院强制收回。

这是维州最高法院近两年来发出的最大规模的一次收房，收房数量比半年前多了一倍。

上月，有206所房屋因按揭贷款中止，而被相关放款单位提起诉讼，要求强制收回。这一数量仅比五月份少了15所而已。

最近的一次大规模收房是在2009年的7月，当时有231所房屋遭强制收回，而在12月和1月的时候，这个数量分别仅有89所和90所。

虽然有很多屋主已经和银行达成了协议，但仍不能保证其房屋不被收回。

从2007年7月到2009年6月，中间只有两个月的收房数量是低于200所的。

消费者行动法律中心（Consumer Action Law Centre）负责人Gerard Brody表示，收房数量的猛增，其中一个原因就在于很多房主受经济压力影响，丧失了抵押品的赎回权。

Brody还指出，现在统计出来的收房数量其实是低于实际数量的，因为有很多房主在人家收房之前，就已经被逼卖掉房了。

他建议，借款人一定要未雨绸缪，在财务危机出现之初就要采取相关行动。他说，“如果等到收房的传票来了才想到解决，就为时过晚了。”

AMP首席经济分析师Shane Oliver则表示，收房数量的增加传递出一个强烈的信号，很多家庭的财务压力不断在增加，同时在银行不断增长利息的背景下，抵押的压力也增大了。而且，经济增长放缓，生活成本上扬也是凸显的问题。

他说，“自从去年11月升息以来，相关问题就出现了，只是因各种因素交杂，拖到现在才凸显出来。”

此外，Oliver还预测称，接下来，被强制收房的房主数量还将持续增加。

律师Ben Hardwick表示，现如今的局面是令人担忧的。他说，“消费者只能眼睁睁看着放款机构和最高法院一起将本属于他们的财产给抢走了。不过放款机构也有自己的风险，需要及时跟进，才能避免最坏的情况发生。”

圆满的考拉

原帖由 长安雪梨 于 2011-7-22 21:46 发表



有，但还没有时间去整理。

Brisbane目前不是买房的timing，至少得等到2013年以后 才是上升的开始

现在如果买布市的房子，就得需要2年的耐心持有

1.30万的townhouse，3房2卫1车库,周租360，10年新，物业2500/y，city council 1000/y
2.34万的unit，2房2卫1车库，周租400,8年新，物业2500/y，city council 1000/y
3.40万的house，4房1卫1车库，25年新，800平的地，周租未知，应该可以到400
这三个投资房选楼主倾向于哪个？。。

长安雪梨

原帖由 圆满的考拉 于 2011-7-25 00:00 发表


1.30万的townhouse，3房2卫1车库,周租360，10年新，物业2500/y，city council 1000/y
2.34万的unit，2房2卫1车库，周租400,8年新，物业2500/y，city council 1000/y
3.40万的house，4房1卫1车库，25年新，800平的地，周租未知，应该可以到400
这三个投资房选楼主倾向于哪个？。。

3>1>2

卡落琳0000

Lidcombe的房子 这么高的回报率 真不错

stunner

LZ对于布里斯班MARDEN这个区怎么看？

cnlancer

LS指的是Marsden？

居民以蓝领居多。夜晚有人飙车。

inkfish85

我没有长安雪梨的数据支持，只是谈谈我个人经历，墨尔本和我8年前来的时候已经不一样了，这个网站上的网友可能很多都是后来才来墨尔本的。

墨尔本现在就是个大工地。如果说以前墨尔本比悉尼适宜居住这个我信。现在到处脏了吧唧的，暴土扬尘的。不信的同学可以比较一下墨尔本和悉尼路上跑的汽车的干净程度。这还是在墨尔本提供那么多自助洗车的前提下，悉尼没多少自助洗车的地方。原因肯定是墨尔本现在到处盖房修路引起的，从小的house到south melbourne的apt.墨尔本一片热火朝天的景象。当然，悉尼也有脏的，火车肯定比墨尔本的脏。

我相信墨尔本是供大于求。以前总觉得悉尼city比墨尔本大，现在觉得墨尔本也不小。city loop本身提供的apt数量就不小于悉尼city，再加上dockland，south bank,south melbourne, port melbourne那是远远超过悉尼近city的apt数量。可惜我没数据支持。

很多人从国内直接冲过来可能不太了解情况。墨尔本新移民数量不少，但是这个不代表墨尔本有能力消化这么多房子。移民政策一改，很多学商科的留学生就呆不下去了。墨尔本大学的master是2-3年的，国内过来读master的不会想花那么多时间，跟美国一样还不如去美国呢，物价更便宜。monash大学排名在Group of 8里又是一般，名气也不能算大，但是学费奇高无比。只有deakin相比近年来还比较红火，7,8年前在墨尔本上学的没什么人去deakin的。 总而言之就是墨尔本的留学生数量肯定比悉尼会少，而且还是下降趋势。这肯定影响租房市场。

所以我觉得，纯投资的话，悉尼应该比墨尔本更好。从生活环境（悉尼水多），租房情况，还有供求市场来说。

圆满的考拉

其实就想知道过去几年布市的建房量和人口增长。。。

宜兴紫砂壶

大部分的房价都不是硬需求，都是炒出来的高价。 欢迎拍砖。

二胖

原帖由 长安雪梨 于 2011-7-24 18:39 发表
两个月内，已有超过400所房屋因屋主还不起贷款，而被维州最高法院强制收回。

这是维州最高法院近两年来发出的最大规模的一次收房，收房数量比半年前多了一倍。

上月，有206所房屋因按揭贷款中止，而被相关放款单位提起诉讼，要 ...

见过周围有的人那房子买的，真是胆子太大了，一样弄到了贷款，就是不知道所有的算盘能否如意，慢慢看吧。

aussie2150

再来一次移民潮就ok了

长安雪梨

墨尔本的移民潮刚退潮 2年后就知道谁在裸泳了

长安雪梨

墨尔本内城区是买房距离普通人最遥远的地方，这里的房价收入比高达10.2。
墨尔本人每周的税后收入比悉尼人少了175澳元。

过去10年来悉尼的房价增长已经是州府城市中最差的，才83%，与柏斯的222%根本不能比。

长安雪梨

RP Data 2011年7月29日的报告：

Home	Median Price	% Change in index value, Year on year
Sydney	$515,000	0.5%
Melbourne	$485,000	-2.0%
Brisbane	$420,000	-6.3%
Adelaide	$385,000	-3.1%
Perth	$461,000	-4.7%
Darwin	$445,000	-2.7%
Canberra	$485,000	-0.3%
National	$462,500	-2.0%

House	Median Price	% Change in index value, Year on year
Sydney	$580,000	-0.4%
Melbourne	$520,000	-2.3%
Brisbane	$440,000	-6.3%
Adelaide	$400,000	-2.7%
Perth	$475,000	-5.5%
Darwin	$460,000	-2.2%
Canberra	$555,000	-1.2%
National	$487,000	-2.6%

Unit	Median Price	% Change in index value, Year on year
Sydney	$463,500	2.3%
Melbourne	$430,000	-0.9%
Brisbane	$379,250	-6.3%
Adelaide	$340,000	-4.5%
Perth	$400,000	-1.1%
Darwin	$422,250	-4.1%
Canberra	$410,000	3.3%
National	$420,000	0%

长安雪梨

APM 7月28日公布的地产市场季度报告指出，佩斯独立屋和单元房的中间价持续下坠中，过去一年的跌幅为全澳之最。

APM报告指出，包括矿业经济红得发紫的西澳在内，绝大多数地区市场都感觉到了房价的下行压力。APM的季度统计结果与7月29日RP Data描绘出的月度走势不谋而合。

APM指出，全澳独立屋House中价第2季度下跌0.6%至54.6121万澳元，单元房Unit中价则是降低了0.8%至40.4753万澳元。

2季度佩斯独立屋价格环比下跌了1.5%，从1季度的54.3万澳元降至53.5617万澳元，这一数据已连续4个季度下跌。佩斯单元房也在上季度中贬值了1%至35.1887万澳元。

若是与2010年同期相比，佩斯地产市场的恶化程度是全澳最激烈的。佩斯独立屋中价全年重挫5.8%，单元房中价的跌幅达到6.1%。

APM高级经济学家Andrew Wilson表示，全澳房产中价连续4个季度负增长，反映出了绝大多数州府城市在过去一年中买家活动都相当疲弱的事实。

2季度布里斯本和佩斯都继续倒退，独立屋House中价分别下降了1.3%和1.5%，单元房也都贬值。

然而，澳洲两个最大的州府市场却表现出了积极的活力，达尔文、悉尼和墨尔本都没有随大流地沦陷，它们是这一年来表现最佳的市场。

悉尼是APM二季度报告中唯一见涨的州府，房价增长了0.1%至64.4658万澳元，比全澳房产中价明显高出10万澳元。

墨尔本上半年独立屋价格连续保持不动，但比2010年同期下跌2.1%。单元房价格二季度下跌0.7%。

Wilson博士称澳房市前景可期，因为春天销售旺季一来，买家活跃度肯定会骤然升高，绝大多数市场已经看到了首置业和投资行为逐渐显现，尽管程度还很低，但这有助于鼓舞市场活动和信心。

forestlevy

墨尔本的房价跌了不假，悉尼的恐怕也是长不了

长安雪梨

2011年5月全澳新屋销售下降0.2%。其中House下跌2.4%：NSW下跌7.8%，VIC下跌6.7%。

但5月份Unit新屋销售大涨23.3%。



2011年6月全澳新屋销售下降8.7%，这是自2006年5月份以来最大的跌幅。
6月份house新屋销售下跌8.8%：其中NSW下跌1.8%，VIC下跌10%，昆士兰下跌17.1%，西澳下跌6.3%。南澳House销售持平。


6月份 unit新屋销售下跌 8.1%。


Sales of detached homes fell for a 2nd consecutive month, down 8.8% in June 2011, HIA said.
Multi-unit sales fell 8.1% in June, after they rose by 23.3% in May.


In June, detached new house sales fell 1.8% in NSW, 10% in Victoria, 17.1% in Queensland and 6.3% in Western Australia. Sales were flat in South Australia.

lisahong

长安大哥我来澳二年不到我是pr，最近有点烦心事，儿子马上要考大学了不知道在澳洲读什么专业好，什么专业工作好找，他自己估计大约考90分左右，请长安大哥指点，谢谢。

gifox

原帖由 lisahong 于 2011-8-2 11:10 发表
长安大哥我来澳二年不到我是pr，最近有点烦心事，儿子马上要考大学了不知道在澳洲读什么专业好，什么专业工作好找，他自己估计大约考90分左右，请长安大哥指点，谢谢。

在澳大利亚,首先要问的是你儿子想读什么.甚至说是不是想上大学.

长安雪梨

储行后悔加息过火 8月利率不变 降息有戏了

澳洲储备银行于澳洲东部时间8月2日下午2点半再次作出了维持利率不变的决定。自2010年11月至今，官方利率一直保持在 4.75%。

联邦银行货币策略师Joseph Capurso表示，市场都在关注储行行长Glenn Stevens的有关声明，希望从中找到判断利率会否在未来数月上升的迹象。他说：“如果储行在声明中提及利率需要在某阶段上升，那么就有可能刺激澳元上升。”

然而事与愿违，储行的评论打击了汇市，澳元兑美元汇率失血超过半美仙，从1.0978美元跌至1.091美元，投资者降低了对储行很快加息的期待。

虽然上周公布的通货膨胀数据较预期更高，但大部份经济学家都猜中储行本月会维持利率不变。二季度的基础民生通胀率高达3.6%，是自2008年以来的最高纪录，远超储行2-3%的目标区间。

然而，储行董事会成员却也不得不考虑抬高借贷成本将给问题丛生的本地经济造成的不利影响。美国刚刚以毫厘之差闪过了债务超限的可怕灾难，绝大多数发达国家也才摆脱经济衰退而已，全球经济前景距离迎来曙光还有很远。

“近几个月的信贷增长不断缩小，按历史标准来看正处于非常低落的水平，即使有证据显示人们借贷的意愿更加膨胀。” Stevens在声明中说道：“绝大多数资产价格，包括房价，也都在近几个月中走软。”他解释道，董事会判断，“保持现有的货币政策安排更为谨慎，尤其是考虑到最近几周国际金融市场的不稳定性十分突出”。

Stevens提到，储行十分留心海外事件可能对本地经济造成的影响。“不管怎么说，市场对欧洲和美国公共财政前景的担忧加剧了，经济的下行风险也增加了。”

GAIN Capital Group驻伦敦研究主管Kathleen Brooks察觉：“全球市场的不确定性似乎让储行瘫痪了。尽管他们有提到在更长远的时期内基本通胀的发展趋势是向上的，可这却并没有让他们担心到发动加息的地步，他们强调的反而是澳元升值已经替代了加息，成为一股收缩经济的力量。”

Brooks表示：“除非澳元明显疲软，同时通胀也保持高位或者信贷增长拉升，否则我不认为利率会进一步升高。”


加息过火  Stevens表悔意
此前预测储行会采取降息行动的西太银行周二毫无悔意地表示，储行在声明中承认信贷增长缓慢，房价下滑，汇率高企，就暗示出当前的金融环境“偏紧”。“这似乎是在承认当前的货币政策可能已经超出储行过去声明中描述的‘温和紧缩’水平了。”西太首席经济学家Bill Evans说，“储行承认当前利率可能已超出中性水平，给了我们不少信心。要不了多久，它大概就该承认，基于当前的经济环境，利率实际上是太高了。”

市场又重新拾起了未来一年储行降息两次的希望，而在利率政策公布前，瑞士信贷的债券期货数据显示市场仅指望一次减息。

长安雪梨

Auction result on 13 Aug 2011

Sydney 215 properties, 145 sold, 61$  avg 778k
Mel.        117 properties, 61 sold,   51$.  Avg 582.5k

长安雪梨

墨市楼市“由盛转衰” 部分地区房价缩水三成

自从楼市在2010年年底出现最鼎盛的时期后，墨尔本的房价大幅缩水。

自2010年12月墨尔本中位房价触及52.1万澳元高位后，现在房价已经下跌了约2.3万澳元为49.8万澳元。

房地产研究公司RP Data表示，墨尔本独立房屋及公寓房价格在2010年11月触顶，自2010年12月起，独立房屋价格下跌4.4%，公寓房下跌3.4%。

2010年11月，墨尔本平均的公寓房价格曾达到44万澳元的最高水平，此后下降了1.5万澳元到42.5万澳元。

跌幅最大的有Tarneit和Ivanhoe East的单元房以及Langwarrin South的独立住宅，这些地区的房价跌幅超过30%。而位于Altona North、Notting Hill和Mount Eliza的单元房跌幅也超过20%。

不过不景气却并非遍布全市。Kooyong、Hampton East和Seddon的房价却略有增长。从2010年11月至2011年6月，Kooyong的平均房价上涨超过40%，Hampton East和Seddon的单元房价格也上升约35%。

RP Data高级分析师Cameron Kusher表示，由于最近几年墨尔本楼市表现一直强劲，房价下滑是不可避免的。

另外，让墨尔本楼市雪上加霜的是当地房屋出现供过于求的局面。SQM Research的数据显示，在2011年7月底，共有4.57万套房屋在市场待售，月比增加6%，年比增加45%。

随着春季销售季节的到来，SQM Research的总裁Louis Christopher预计到2011年10月底待售房屋达到6万套。

Linda最近把她的一套整齐的3居室、2浴室单元房放盘。尽管看房的人不断，但至今仍没有人出价。这与她在2008年出售位于Roxburgh Park的住宅的状况截然不同，当时房屋在网上放盘前已经卖出。

First National房地产公司的经纪人Rob Westwood表示，Wyndham的生意减少了10%至20%。

不过，墨尔本部分地区的楼市依然表现不俗。自2010年11月起，Hampton East单元房价格上升36.1%，独立房屋房价升6.3%

公主

经典文章，重新拜读

长安雪梨

House prices to slide further in 2012: report

http://www.smh.com.au/business/house-prices-to-slide-further-in-2012-report-20110907-1jwns.html#ixzz1XFMHkowr

根据SQM今天发布的报告，2012年澳洲房价将进一步下跌 悉尼将逆势上涨

在RBA在2012年之前维持利率不变的前提下

到2012年年底之前，

悉尼的房价将上涨0-4%

墨尔本的房价将下跌5%-7%

布里斯班的房价将下跌4%-7%

佩斯的房价将下跌2%-4%。

到2012年年底，墨尔本、布里斯班、佩斯的房价将比2010年高峰时期下跌15%。

2010年6月，墨尔本、布里斯班的房价达到了最高峰。

2010年3月，佩斯的房价达到了最高峰。

到目前为止，墨尔本2011年的房价已经下跌5%。

如果RBA有一次降息，可能阻止房价下跌。

While an economic catastrophe in China or a second credit crunch could spark massive falls in Australian home values, it's more likely that prices will continue their orderly decline into next year as wary buyers stay out of a falling market, says a new report.

Louis Christopher, managing director of SQM Research, predicts that by June 2012 home prices in Melbourne, Brisbane and Perth will be as much as 15% below their 2010 peaks, assuming no rate change from the Reserve Bank. Sydney's outlook is more positive.

"If rates are left on hold, house prices are likely to keep falling well into 2012 with no market bottom until at least the middle of the year," Mr Christopher said in a report from SQM, a property research group.

The group estimates that one rate cut could halt the decline in house prices. Brisbane and Perth house prices had dropped about 6%so far this year, according to SQM, while Canberra's house prices were essentially flat. Sydney houses were down 2% while Melbourne's had fallen by about 5% so far in 2011.

The Reserve Bank kept rates on hold yesterday for the 10th consecutive month, pointing to a clouded view on local and growth growth prospects.

"A key question will be the extent to which softer global and domestic growth will work, in due course, to contain inflation," RBA governor Glenn Stevens said in yesterday's statement on monetary policy.

SQM said the catalyst for a house price crash could take the form of higher interest rates, slower growth triggered by weakening demand for Australian commodities from China, or a massive over supply of new housing stock. In another possibility, bank failures overseas could cause a credit crunch similar to the one in 2007-08, driving up loans costs and cutting their availability, sending prices lower.

"It is, however, important to note that one trigger could bring on another," Mr Christopher said, giving the example of a slowdown in China, which could see unemployment jump from its current 5.1%.

Analysts will get a clearer picture of the overall health of the economy when second quarter growth figures are released today, with analysts predicting a rebound of 1%in the gross domestic product, following a 1.2% contraction in the first quarter of 2011, following the Queensland floods.

Although SQM said homes prices were "overvalued" in some cities, it did not expect a house price crash at the national level, "just modest price falls for houses in most cities".

To date, the median national city home price has lost 3.4% in value according to RP Data-Rismark.

As a result, activity in the housing market has cooled but signs of life remain. Home loans increased by a lower-than-expected 1% in July, according to the Australian Bureau of Statistics. But the weaker pace of growth in the sector has the banks tipping flat or lower house prices for some time come.

Of the capital cities, Sydney stood out as a being on track for house price growth of between zero and 4% by the end of 2012, factoring in no rate change, SQM said.

Melbourne prices are tipped to drop between 5 and 7% over the same period.

Brisbane's prices are expected to sink between 4 and 7%, while Perth's are expected to drop between 2 and 4%.

Melbourne and Brisbane homes hit their peak prices in June 2010, while Perth's were at their highest in March 2010, SQM said.

[ 本帖最后由 长安雪梨 于 2011-9-7 16:57 编辑 ]