ATO宣布严打房贷利息抵税

rogerze5046

原帖由 Martin_2F 于 2012-6-6 15:45 发表
你讲得不清楚，“一般都是？”那万一人家不是“一般都是”呢？很容易让不懂的人错误理解。

汗……这个也要较真？
澳洲的tax law都写得不清不楚，很多都有的argue，要不您多花点功夫跟他们说说？

Martin_2F

原帖由 rogerze5046 于 2012-6-6 15:57 发表


汗……这个也要较真？
澳洲的tax law都写得不清不楚，很多都有的argue，要不您多花点功夫跟他们说说？

不是跟你咬文嚼字。

特别是你下面这句话：
“如果之前是做investment用途那么结果refinance以后的loan依然是investment。”

误导太严重。

rogerze5046

原帖由 Martin_2F 于 2012-6-6 16:53 发表


不是跟你咬文嚼字。

特别是你下面这句话：
“如果之前是做investment用途那么结果refinance以后的loan依然是investment。”

误导太严重。

太可笑了……难道你要我发帖的时候还跟一个声明么？
home loan可以做成investment 和 owner‘s occupy，
我都说了一般情况下一开始是做investment 的依然还是做成investment，即使是在refinance以后。
毕竟从税收的角度上来看换成owner’s occupy并没有啥特别的好处。

Martin_2F

我说的是loan的实际用途，你说的是loan的种类。能不能扣税是看loan的实际用途，而不是loan的类别。更没必要纠结loan的种类是investment还是换成owner’occupy。investment种类的loan依然可以拿去做private用途。loan的种类都是银行定的，ATO只看loan的实际用途。你要还没明白你的话误导人的地方在哪里我们就没必要讨论了。That's it。

[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2012-6-6 17:55 编辑 ]

junniao

还是去 问问 thomas怎么说 。

lee2267

没什么 好争议的 30# 基本列出了所有的 假如

rogerze5046

原帖由 lee2267 于 2012-6-6 19:13 发表
没什么 好争议的 30# 基本列出了所有的 假如

呵呵～～～那个的确挺全面的说。

我在意的不是观点的对错，一个论坛，本身就是开放给大家互相交换意见的。

不过动不动就评论别人观点的对错，故作专家的样子实在让人受不了。

luluau

原帖由 rogerze5046 于 2012-6-6 19:27 发表


呵呵～～～那个的确挺全面的说。

我在意的不是观点的对错，一个论坛，本身就是开放给大家互相交换意见的。

不过动不动就评论别人观点的对错，故作专家的样子实在让人受不了。

如果是你理解错了一些条款， 别人给你指出来， 这有什么不好？  至少你自己纠正了一个错误的认识， 以后类似的情况你可以避免。  同时也避免了你的错误 误导别人。

论坛是交流， 不评论怎么交换意见 - 只要不是恶毒的人身攻击？  文过饰非的臭毛病， 要远比“故作专家” 更让人讨厌。 尤其是政策条款的理解， 一个误导可能造成别人的损失的。

rogerze5046

原帖由 Martin_2F 于 2012-6-6 17:53 发表
我说的是loan的实际用途，你说的是loan的种类。能不能扣税是看loan的实际用途，而不是loan的类别。更没必要纠结loan的种类是investment还是换成owner’occupy。investment种类的loan依然可以拿去做private用途。loan的种类都是银行定的，ATO只看loan的实际用途。你要还没明白你的话误导人的地方在哪里我们就没必要讨论了。That's it。

呵呵,如果误导你了,那真的不好意思.
其实冷静一点看看别人怎么说,也至于搞得这么鸡同鸭讲.
我打一开始都是在说loan的用途,意思是说绝大部分的人都是先有自主,再有投资房.
在有投资房的情况下把投资房的loan去做refinance,top up出来的钱多数也是继续投资.(除非是想改变自住房的住房条件,或其他)那么由top up产生的额外的利息是可抵税的.


顺便说一下,loan的种类是申请人定的,和银行无关.银行负责套用相关的条款来审批你的loan application.
loan的种类和税务关系不大,不过和申请first home buyer之类的是有关系的,当然这个可以电话去解释,只不过过程麻烦一点.

rogerze5046

我不介意自己有错被别人点出来,可以明说,问题是给个所以然啊.

Martin_2F

"不过动不动就评论别人观点的对错?" ——如果你不想别人评论你的观点，你大可以后面跟个说明“此回复拒绝被评论”。。。不过我还真是第一次见到有人在论坛发表意见，然后对别人“动不动评论他的观点对错”很生气。。。

我只是指出你的话有容易误导人的地方，你就说我“故作专家”？——请就事论事，不要因为别人有不同的意见上来就给人扣帽子。我反倒觉得只有所谓的专家们最介意人家说他的观点不对。

“我不介意自己有错被别人点出来,可以明说,问题是给个所以然啊.”——上面刚对我“动不动就评论你观点的对错”很生气，现在又马上不介意了？后面半句我彻底无语了，搞半天我说了这么多原来你还不明白个“所以然啊”。。。

如果我前面哪里说得不对，你也可以指出来，我一点都不介意，如果能找到自己观点的不足或者不曾想到的地方，然后改变提升不是更好？

[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2012-6-7 01:09 编辑 ]

Martin_2F

原帖由 luluau 于 2012-6-6 19:45 发表



如果是你理解错了一些条款， 别人给你指出来， 这有什么不好？  至少你自己纠正了一个错误的认识， 以后类似的情况你可以避免。  同时也避免了你的错误 误导别人。

论坛是交流， 不评论怎么交换意见 - 只要不是恶毒的人身攻击？  文过饰非的臭毛病， 要远比“故作专家” 更让人讨厌。 尤其是政策条款的理解， 一个误导可能造成别人的损失的。

谢谢这位童鞋的理解！:)

rogerze5046

原帖由 Martin_2F 于 2012-6-7 01:06 发表
"不过动不动就评论别人观点的对错?" ——如果你不想别人评论你的观点，你大可以后面跟个说明“此回复拒绝被评论”。。。不过我还真是第一次见到有人在论坛发表意见，然后对别人“动不动评论他的观点对错”很生气。。。

...

这位仁兄，我指的是抓住小辫子不放，让人很不舒服。
你看看你又“引经据典”说了这么多，……算了……楼都歪了……
你净顾着评论我了，你要是对这个政策有啥想法，可以直接说。
虽然帖子大家搜搜还是可以找得到的，不过你有啥高见还是直接说出来比较好。

yybb

怎么吵起来啦。。。

kr2000

如果查每月的利息支出，下面这种情况怎么算：
自住房贷400k,offset里有100k，每月的利息是按300k算的
如果把offset里100k买房自住，以前的自住房做投资利息将按400k算
这样利息发生了改变，税局会查吗，不是应该查具体贷款额，而不是利息有没有改变吗
如果只查利息，那offset就没有含义了？

原帖由 lee2267 于 2012-4-27 00:01 发表


银行利息能抵扣 有且 只有1种状况。。用来产生 收入 的 投资房。。
ato打击以下几种人：
1. 1个 loan account 含投资房和自住房。。你申报抵扣了 该account里面的 所有 利息 的支出。。
2. 1个 loan account 含投资 ...

Traverse

吵来吵去的积分就上去了。

lee2267

原帖由 kr2000 于 2012-6-7 13:00 发表
如果查每月的利息支出，下面这种情况怎么算：
自住房贷400k,offset里有100k，每月的利息是按300k算的
如果把offset里100k买房自住，以前的自住房做投资利息将按400k算
这样利息发生了改变，税局会查吗，不是应该查具体贷款额，而不是利息有没有改变吗
如果只查利息，那offset就没有含义了？

自住房贷400k,offset里有100k，每月的利息是按300k算的---我们计算的时候用实际净贷款300k和 银行账单相同。

如果把offset里100k买房自住，以前的自住房做投资。。利息将按300K 算
偶们有专业的软件。。输入 300k。。直接得出每月的利息。。你实际银行账单 将是 400k的利息。。我们就忽视了 。。
如果你自己留心的话 。。就会发现 退税的时候 出租房的利息 和 你银行利息 是不match 的。。只少不多。。这个情况就是accountant 已经
adjust了 。。很多时候都是懒的和客户去说。。。

[ 本帖最后由 lee2267 于 2012-6-7 19:45 编辑 ]

applew

路过

Martin_2F

原帖由 lee2267 于 2012-6-7 19:41 发表

自住房贷400k,offset里有100k，每月的利息是按300k算的---我们计算的时候用实际净贷款300k和 银行账单相同。

如果把offset里100k买房自住，以前的自住房做投资。。利息将按300K 算
偶们有专业的软件。。输入 300k。。直接得出每月的利息。。你实际银行账单 将是 400k的利息。。我们就忽视了 。。
如果你自己留心的话 。。就会发现 退税的时候 出租房的利息 和 你银行利息 是不match 的。。只少不多。。这个情况就是accountant 已经
adjust了 。。很多时候都是懒的和客户去说。。。

利息按40万算。不想再多解释。有疑问的同学可以去问自己的accountant。

lee2267

恩。。利息按30万算。不想再多解释。有疑问的同学可以去问自己的accountant。

Martin_2F

楼上，我不得不说，虽然你是一个accountant，但我认为你对property相关的一些税务并不是很熟悉。你把offset account的最重要的用途和优点直接抹煞掉了。

下面我们就事论事，nothing personal


我们可以看看下面这个例子（分别使用offset account和repay first and redraw later两种方式）：

自住房，有400K贷款，有100K余钱。那么可以

1. 100K放进offset account，总贷款额400K被Offset掉100K，那么每月支付利息按300K贷款额计算；

2. 100K直接repay到loan account里，loan balance降到300K，每月支付利息也是按300K计算；

到这里两种情况都还一样。



那么接下来：

1. 把offset account里的100K取出来去买新的自住房，原自住房转变为投资房；（此时由于原自住房的offset account里的balance已降为0，那么原自住房贷款每月还款利息将是按400K贷款额计算）

2. 从原loan account里redraw出100K去买新自住房，原自住房转变为投资房；（redraw后原自住房 loan account balance从300K升高到400K，那么自住房贷款每月还款利息也是按400K贷款额计算）



从这里开始，差别就出现了：

1. 在这种情况下，所有资金的操作都是在offset account里完成的，原自住房loan account balance从始至终都是400K；这原始的400K贷款额始终都是支付在购买原自住房的款项里，那么从原自住房转变成投资房的时候开始，这400K贷款产生的全部利息将得到税务抵扣；

2. 在这种情况下，原自住房loan account balance在repay100K之后从400K降到了300K，然后再redraw出100K买新自住房，那么loan account balance又从300K升到了400K；从这里可以看到，原400K贷款额在repay之后是降到了300K，之后redraw出来的100K，在ATO的角度看来，是一个新的贷款，这部分贷款产生的利息能不能扣税，将取决于这100K的用途——这里这100K被用于购买了新的自住房（自然就是私人用途），那么这100K产生的利息将不能扣税，只有原300K贷款额产生的利息可以扣税。



从上面可以看到，通过把100K多余资金放入offset account而不是当作repayment还入loan account中，避免了对原loan account balance造成变化，从而也就避免了以后可能会出现的任何影响原loan account 用途变化的情况（这里就是购买了新自住房）。这就是使用offset account的最大优点。

[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2012-6-7 21:36 编辑 ]

Martin_2F

其实我举的例子，在互联网上随便搜一搜关于Offset用途和优点的文章，或者对比redraw方式的文章，都可以找到很多。比如下面这个，只不过是是把原贷款额变成350K，放入offset的还是100K不变。

The big differences between redraw and offset accounts

Funds paid into loan and then redrawn for personal purposes such as for a deposit on an owner occupied home or for general spending will affect the tax deductibility of the loan interest going forward. If for example the loan is an investment loan or if the intention is to convert it to an invest loan in the future using redraw for personal purposes is a mistake that can't be undone.

For example the if you had a home loan balance of $350,000 and you paid $100,000 into the loan thereby owing $250,000 on which the interest would then be calculated. If you then decided to redraw that $100,000 your loan balance would again be $350,000 and the interest on the loan would be calculated accordingly however and this is the kicker... down the track if you wanted to turn the underlying property into an investment this loan would become an investment loan however the interest that is tax deductible on the loan would have to be apportioned over the total interest charged as the $100,000 redrawn was not used for investment purposes. Effectively meaning you could only claim interest on $250,000 going forward.

So you can see redraw has the capacity to really complicate the tax deductibility status of your loans interest. You can also see how redraw could get very messy very quickly from an accounting point of view especially if you redrew and paid extra funds into your loan repeatedly and those redraws had mixed uses.  Each redraw and additional repayment would have to be looked at individually. For those that used their loan like an offset account by having their salary paid into their loan and using redraw to access day to day spending money the complications are even more dramatic.

The benefit of an offset account over redraw

In the example above all the complications could be avoided by using an offset account. Using the above example if you instead opted to leave your $100,000 in an offset account rather than pay the funds into your loan and then used the full $100,000 (for whatever you liked) the interest on the full $350,000 would remain tax deductible as the loans balance would not have changed at any time. The only change would have been to the offset account balance and resultant interest calculation.

原文全文：http://mortgageexpertsonline.com ... ost/offset_account/

[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2012-6-7 21:32 编辑 ]

lee2267

morgage expert 不是tax expert。这个没什么好争论的。。
对于究竟是 能用哪个。。请自行 咨询 自己的 accountant。。。。没有必要争论啦。。
如果你对accountant A 不满意。。可以找  accountant B嘛。。

rogerze5046

原帖由 Traverse 于 2012-6-7 14:46 发表
吵来吵去的积分就上去了。

被发现了咩？！

lee2267

原帖由 rogerze5046 于 2012-6-8 08:35 发表


被发现了咩？！

被发现了...

Martin_2F

楼上，你觉得我上面举的例子哪里不对，请指出来。我欢迎有不同意见，欢迎讨论。

至于我后面找的那篇文章，类似的网上一大堆，要找个tax agent写的也不是什么难事。最主要是你要觉得人家说得不对，请就事论事，不要说人家只是morgage expert，说的就一定没tax expert对。你把话往说话人的身份方面扯，就偏离主题了。只要人家说的对，管人家是什么身份。

你不想多争论，没关系，你只要google到哪怕是一篇结论相反的例子贴上来，我都不胜感激。

offset account这个东西，出来又不是一天两天的了，local forum，property magazine上讨论过不计其数，其中很多也是accountant撰文讨论或者Q&A答疑的。

你最后一句话说得对，accountant很多，不见得每个accountant说出来的都是对的。拿几十万上百万年薪做A&M的accountant有，帮人报报税做做小生意帐目的accountant也大把，他们的水平，经验和学识可能会差十万八千里。对每个领域的了解更不可能面面俱到。希望大家不要迷信专业人士。也希望每个专业人士不要只因为有个头衔，就认为凡是自己领域内的东西自己说的都是对的，结果固步自封。

你如果真的是一个对自己的客户负责任的accountant，请花点时间好好研究下offset account。

[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2012-6-8 12:01 编辑 ]

gwang

Offset里的钱，怎么用都行。不过如果放到homeloan里的钱，拿出来需要解释。

Martin_2F

原帖由 rogerze5046 于 2012-6-8 08:35 发表


被发现了咩？！

同样是回复，你这几秒钟的字真的是很赚啊。我辛辛苦苦写了一大篇，得到的分结果不也跟你拿的一样。同样是骗分，你也太不敬业了吧。

给你简单指出来吧，说人家没有说个所以然；真的认认真真给你讲了吧，又说人家是回复挣分。

还好这个帖子大家都可以看得到，只要有别的同学，哪怕只有一个两个，看到我写的，有点帮助有点收获，那我也就满足了。

岁月留下的痕迹

同以为上面那个贴子应该是以400K计啊？！

诚请这方面的TX解答

岁月留下的痕迹

原帖由 MaxJay 于 2012-4-26 21:57 发表
今天经高人指点，发现我原来的理解可能有偏差。又读了一遍原文，好像意思是如果把投资房的收入用来降低自己自住房的本金，而不用来降低投资房的本金，那么税局是不会放过的。
还有，原文里有这么一段话:
Property investors sh ...

你别说，这可能还真是个漏洞，你收了租金，虽然会申报收入，但是你没有去扣除投资房的利息和本金，而是去扣除自己自住房的本金，你不是多抵扣了利息了嘛！！不过这个漏洞应该不大吧？！