调查：您认为悉尼在近两年内房产会升会降？

philgu

原帖由 gandu 于 2007-8-20 20:58 发表


if memory serves me right, it was about 14 yrs ago, not exactly 10 yrs ago.

Because my first landlord bought a house in Croydon, around 600sqm and bought at $320k in 1997. It wasn't nice house either. Was a quite old run down one and at least 15 min from station.

A number of streets in Burwood and Strathfield were considerred very nice for a very long time. They have those very large premium properties, which were build more than 50 yrs ago.  They were not cheap.

黑山老妖

原帖由 gandu 于 2007-8-20 21:00 发表
太开心了，分数突然上升， 多谢老妖。

好贴:si99

休

原帖由 gandu 于 2007-8-20 20:58 发表


if memory serves me right, it was about 14 yrs ago, not exactly 10 yrs ago.

92 年我看房的时候,Burwood or Strathfield 就已经比 Hurstville 贵,那时hurstville 一个500平方米地的板房20万.

degra

原帖由 休 于 2007-8-20 21:32 发表

92 年我看房的时候,Burwood or Strathfield 就已经比 Hurstville 贵,那时hurstville 一个500平方米地的板房20万.

不会吧， 我认识人93年在strathfield 买了间3房砖的， 17万 , 当然不是在火车站旁。

休

原帖由 gandu 于 2007-8-20 21:45 发表


不会吧， 我认识人93年在strathfield 买了间3房砖的， 17万 , 当然不是在火车站旁。

90年,HK 移民拥入,他们主要选三个区, chatswood, strathfield, hurstville.价格从左到右递减.

西门吹哨

原帖由 休 于 2007-8-20 21:57 发表

90年,HK 移民拥入,他们主要选三个区, chatswood, strathfield, hurstville.价格从左到右递减.

一休哥92年就看房了

水无痕

92年的钱值钱啊~

degra

原帖由 休 于 2007-8-20 21:57 发表

90年,HK 移民拥入,他们主要选三个区, chatswood, strathfield, hurstville.价格从左到右递减.

休大师说的有点道理.

degra

原帖由 水无痕 于 2007-8-20 22:56 发表
92年的钱值钱啊~

利息好像是17% 的说。有米啊

休

原帖由 西门吹哨 于 2007-8-20 22:50 发表

一休哥92年就看房了

应该是倍人看房

Consultant

原帖由 黑山老妖 于 2007-8-20 17:46 发表


投资者主导的市场说明几个问题：
1。澳洲贫富悬殊开始拉大。
2。房地产市场的价值被肯定。
3。因为购买能力下降，需求从买房转到租房。最终需求仍然在。

不愧是这边当家的阿~

Consultant

原帖由 黑山老妖 于 2007-8-20 09:32 发表


谢谢。和我看到的差不多。所以我也是觉得房价会升。

住房和吃饭一样是基本需求。属于非弹性需求。除非价格真的太太天价了，人们会减少其它的消费来满足住房需求。
所以affordability还远远不是问题。和中 ...

悉尼目前的规划是“ the city of cities", 所以老妖说的花一个小时上班可能在悉尼会有明显改善。

黑山老妖

原帖由 休 于 2007-8-20 21:57 发表

90年,HK 移民拥入,他们主要选三个区, chatswood, strathfield, hurstville.价格从左到右递减.

那时候还有两个地方也是香港人选择定居的比较多的地方：carlingford，castle hill

彼岸

诸位,是否有必要讨论一下,有没有自住房的 substitute ?从时间和空间等方面.

夢回唐朝

原帖由 黑山老妖 于 2007-8-20 17:46 发表


投资者主导的市场说明几个问题：
1。澳洲贫富悬殊开始拉大。
2。房地产市场的价值被肯定。
3。因为购买能力下降，需求从买房转到租房。最终需求仍然在。

这和偶的观点不矛盾，需求肯定存在，但要直接转化为房价上升需要其他条件支持，不应直接将需求量化为房价上升，应该说需求是房价上升的必要不充分条件。
以目前的形势，国际经济形势不稳定，又恰逢大选政治形势不明，因此保守观望，目前入市应该说是增加了风险成本。
个人愚见，望赐教。

黑山老妖

原帖由 夢回唐朝 于 2007-8-21 12:19 发表
这和偶的观点不矛盾，需求肯定存在，但要直接转化为房价上升需要其他条件支持，不应直接将需求量化为房价上升，应该说需求是房价上升的必要不充分条件。
以目前的形势，国际经济形势不稳定，又恰逢大选政治形势不明，因此保守观望，目前入市应该说是增加了风险成本。
个人愚见，望赐教。

大家谈的都是自己的看法，一起切磋互相交流才能进步。你的观点我觉得非常不错的。

我认为对住房的需求已经体现在房租的急剧上升，也就是说投资房地产有利可图了。这就是为什么房产价格上升。房地产投资的回报通常是用discounted cashflow算。肯定是大量投资者觉得有利可图了才会买进。
如果说买自住房带着感情色彩，那么投资房应该没有受那么多的个人感情影响。投资是为了赚钱，大家都是仔细考虑过、算过账的。

大选在即是不错。上次我已经说过了可能所有政府都会把房屋购买能力放在嘴上，但是没有一个政府会愿意看到房价大幅下调的。其中关系我想你也能明白。所有通过补贴来缓解购买能力下降的方案只能是短期的，最终的作用只能是把房价继续往上推。

vbuzzer_06

澳大利亞房地產監管部門的總經理Michael McNamara認為，這個月央行提高利率對房地產拍賣市場似乎沒有什么影響。
房屋買家對全球金融市場的動蕩也不屑一顧，上個周末房屋拍賣成功率是2003年以來都少見的。
上個周六，悉尼放到拍賣市場的房子成交率達69%，阿德萊德為80.4%。

在墨爾本，成交率達84%。墨爾本內城區一家房產中介，Kay & Burton在一天內賣掉七處房產，獲益2900万元。成交价最高的是Maple Grove 14號的一幢古老的房屋，售价911万澳元。

在布里斯班，房產中介說拍賣市場异常火爆，Woolloongabba河邊的一處房產拍得100多万澳元。

但McNamara也呼吁大家保持警惕，利率升高對中等收入家庭的影響可能會晚些時候才顯現出來。由于央行可能再次調高利率，有意購買房屋的人要慎重。

BIS Shrapnel的首席經濟學家Frank Gelber預測，房地產市場會安然度過目前的股票市場危机。

實際上，由于股票市場動蕩，很多人可能轉而把錢投進房地產市場。

夢回唐朝

原帖由 黑山老妖 于 2007-8-21 12:35 发表


大家谈的都是自己的看法，一起切磋互相交流才能进步。你的观点我觉得非常不错的。

我认为对住房的需求已经体现在房租的急剧上升，也就是说投资房地产有利可图了。这就是为什么房产价格上升。房地产投资的回 ...

对，这就要看房租升到多少了，而且当时利率又是多少了，目前的情况回报率远不够，大家还是必须期待本身的增值，但如果房租继续升另一个问题就产生了，买房子的负担能力差可以租，如果租房都租不起了就有社会问题了，“全澳公屋轮流名单已增至18.7万人”，到时逼得政府必须有所行动，这里真的是环环相扣，不可预知性太大。

原帖由 黑山老妖 于 2007-8-20 09:32 发表
悉尼正在慢慢得向其他西方国家的大都市，如伦敦、巴黎，靠拢。那些大城市的房价远远高过悉尼，买不起房的人每天单程花一个多小时去上班。悉尼也正在向这个方向发展。

不好意思，又盯上了老妖的观点。
不认同将悉尼与伦敦、巴黎比较，因为光按城市的人口及面积就不是一个级别的，因此也使得悉尼的城市规划与其他完全不同
就拿巴黎来比较，狭义的巴黎市区人口密度24,971/km² 而大巴黎都会区要816/km²，而内悉尼4,900 / km²，悉尼350.3/km² （2003）
再看看面积：
105.4km² (巴黎市区)14,518km² (大巴黎都会区)
25 km² (内悉尼)12,145 km² (悉尼)
如果在5公里的范围内，悉尼还是有不少独栋HOUSE而巴黎却难觅

城市规划上巴黎市区和内悉尼，悉尼和大巴黎都会区完全是两个概念，因此真的量化的比较差别更大，悉尼的城规是不会也没有必要向他们靠拢的，因此从这个层面比较房价不太恰当。

夢回唐朝

原帖由 vbuzzer_06 于 2007-8-21 13:46 发表
實際上，由于股票市場動蕩，很多人可能轉而把錢投進房地產市場。

‘ 很多人可能。。。‘ 很有倾向性的观点

感觉是把股市的泡沫在向房市转嫁，短期是稳定了房价，长期却增加了房市的不稳定性

夢回唐朝

目前足迹多方优势略有下降，空方与中间派持平，另有接近十分之一的迷糊派（包括本人）

黑山老妖

原帖由 Consultant 于 2007-8-20 23:29 发表
不愧是这边当家的阿~

一起讨论啊。
不要光看。

Simplelife

I want to vote as well, but do not know how. I think the market will go up.

黑山老妖

原帖由 Simplelife 于 2007-8-21 15:56 发表
I want to vote as well, but do not know how. I think the market will go up.

you need 50 points before you can vote.

一群虎

我认为贵区越来越贵，穷区越来越贱，原因是新移民如果有一个小孩，太太在家看孩子，一个人打工，年薪6-7万的话，连买一个30万的房子都是梦，所以，穷区30万的房子也令中等收入的人望房兴叹，可贵区是已经有房子的人在调整，所以会有上升空间，这就是越有钱越容易发家的道理。当然，投资房的因素也考虑了，但总的来说，是这样的。

jewar

原帖由 一群虎 于 2007-8-21 16:10 发表
我认为贵区越来越贵，穷区越来越贱，原因是新移民如果有一个小孩，太太在家看孩子，一个人打工，年薪6-7万的话，连买一个30万的房子都是梦，所以，穷区30万的房子也令中等收入的人望房兴叹，可贵区是已经有房子的 ...

Consultant

原帖由 夢回唐朝 于 2007-8-21 13:48 发表





对，这就要看房租升到多少了，而且当时利率又是多少了，目前的情况回报率远不够，大家还是必须期待本身的增值，但如果房租继续升另一个问题就产生了，买房子的负担能力差可以租，如果租房都租不起 ...

您说得很好，不过，从我所知来看，决定悉尼住宅地产价值的可能并不完全取决于国家经济大环境，我也认为是供需矛盾。这也是为何老一代的地产投资专家fred jonson准确地预测出了上次房地产booming是在1997，他的根据就是房屋空置率，开工率和供需矛盾。那么现在来看，房屋空置率又创历史新高，开工率严重下降，悉尼每年50000多的新移民不断涌入，而政府每年只能释放大约4000套新居供人们居住，这种不断增加的供需矛盾正在不断给政府压力。但是政府又必须对房地产进行控制，不能让他升得太快，因为人们的承受能力已经越来越低。这种矛盾又如何解决呢？

当很多人在感叹房价过高的时候，我想还是会有人认为并不过分吧，我买不起房子，不等于您买不起房子;我买不起house，也不等于我买不起unit; 我在burwood买不起，也不等于我在merryland买不起。

悉尼的居民买房的承受能力的确是在下降，但是一个问题似乎并不是今天才有的。我们在从历史的角度来看这个问题，过去aussie们是老公买房养房，老婆看孩子；后来变成了老公老婆一起买房一起养房；最近又开始老爹老妈，亲戚朋友开始帮助买房；——房子总是要买的，只不过是如何在买了。

所以在下愚见认为，悉尼房价的决定因素应该还是供需矛盾，这个解决不了，悉尼房价必然看涨。
记得，几个月前有记者采访老霍，说现在居民买房的承受能力已经如此之低了，政府是否有办法解决这个问题么？是否可以考虑提高首次置业金贴，来帮助人们首置呢？老霍曰，这个问题政府正在想办法，但是不可能依靠提高首次置业金来解决，因为一旦提高了它，就会导致更多的人涌入房地产市场，造成房价上涨！那么政府有办法么？我看很难，要不然，老霍就不会前脚接受完采访，后脚就帮助他儿子买房了吧。

个人愚见，仅供参考。

Consultant

原帖由 一群虎 于 2007-8-21 16:10 发表
我认为贵区越来越贵，穷区越来越贱，原因是新移民如果有一个小孩，太太在家看孩子，一个人打工，年薪6-7万的话，连买一个30万的房子都是梦，所以，穷区30万的房子也令中等收入的人望房兴叹，可贵区是已经有房子的 ...

那么如果由于政府的规划，要把一个现在所为的穷区规划成一个新的CBD，那么会出现什么结果呢？

cattor

原帖由 Consultant 于 2007-8-21 16:51 发表
那么如果由于政府的规划，要把一个现在所为的穷区规划成一个新的CBD，那么会出现什么结果呢？

愚见，结果就是富人们不答应。政府不是万能地，数十年来自然经济规律形成的格局不是说凭政策就能改变了。

windsor

现在全球货币都在贬值，这是大趋势，通胀么，嘿嘿。所以前越来越不值钱。所以固定资产的价格应该只会往上走。估计大趋势应该是这样的。(纯属个人意见，大家别骂~~~)

sweetpotato

觉得供求关系不是主要矛盾。
越贵的区涨得越凶，不是很多人非得住那么贵的地方，增殖效应在吸引投资，每个人（至少绝对多数）都觉得能买好点的、贵点的就尽可能买，既能居住又能升值。只有当现实改变才能让人们改变固有的思维。
如果人们愿意往新区去，保证有越来越多的新区以极快的速度被推出，当然这涉及的方面太多了，政府做得太差。
现政府是为富有阶层服务的，提高首次置业津贴，受益的反倒不是首次置业者，问他敢不敢在增殖税上面加一点点，保证立杆见影，其他都是隔靴搔痒。