买房和房屋维护常见问题解答（重返江湖，每周最多提供四次房屋检查服务）

cyyiyang

楼主真是热心肠啊，如果还需要作building inspection就要找楼主了。

xjwang

先谢谢LZ的热心解答，让我学到很多知识。
我刚看到一套比较喜欢的房子，但屋里有股霉味，估计是地板透风不好，地板也有些霉变的痕迹，这样的房子能买吗?能够改善整修吗？

Wangmingtaoau

原帖由 xjwang 于 2009-10-17 22:21 发表
先谢谢LZ的热心解答，让我学到很多知识。
我刚看到一套比较喜欢的房子，但屋里有股霉味，估计是地板透风不好，地板也有些霉变的痕迹，这样的房子能买吗?能够改善整修吗？

霉味的直接原因是地板下通风不好，应当检查有无水管渗漏问题，否则可能增加发生白蚁的可能性。如果搞清原因后，这样的房子是完全可以买的。

Robbie2018

我看过一个房子，里面有莫名的臭味，agent解释说是新地板的油漆味，我觉得那种臭味明明是那种厕所类的味道，不是建筑的臭味。
最终我没买，这个房子很久以后终于卖出去了。
我疑惑没准是下水管破裂，可房东为什么不修呢？

俞安甫

房屋科普工作者。

[ 本帖最后由 俞安甫 于 2009-11-9 22:29 编辑 ]

Wangmingtaoau

原帖由 sunnykelly 于 2009-11-9 21:24 发表
我看过一个房子，里面有莫名的臭味，agent解释说是新地板的油漆味，我觉得那种臭味明明是那种厕所类的味道，不是建筑的臭味。
最终我没买，这个房子很久以后终于卖出去了。
我疑惑没准是下水管破裂，可房东为什么不 ...

我也不明白，如果我是房东肯定会修卖个好价钱。

xwh123

谢谢LZ,全部COPY下来了

Wangmingtaoau

原帖由 xwh123 于 2009-11-11 14:18 发表
谢谢LZ,全部COPY下来了

等你可以加分的时候要回来给我加分付稿费哟！

jo_gugu

好帖
楼主狠专业

开到荼蘼

谢谢楼主的好贴，非常实用。以后请你来做inspection!

passionboy

看了一房 什么都满意，就是在右边离院墙2.5米处有下水管，而且是从后院墙一直到前院的边缘，老公就不想要了，结果2天就卖掉了。挺后悔的。

Wangmingtaoau

问：根据你的经验，降低房屋价值最大的潜在因素是什么？
答：同等条件下的房屋，即类似的地段、土地面积和房屋构造，有两个因素可能严重降低房屋的价值：
1.  Single Dwelling Covenant
即在这块地上只能建一栋房子；
2. Easement 从土地中部穿过。
与其他的因素相比，这两个因素更为隐蔽，而且通常中介不会跟你提，甚至Section 32 (Vic) 中没有，须特别留意。

北风

这个是啥意思啊？能具体解释一下吗？
2. Easement 从土地中部穿过。

Wangmingtaoau

原帖由 北风 于 2010-1-13 16:04 发表
这个是啥意思啊？能具体解释一下吗？
2. Easement 从土地中部穿过。

很多土地/房屋都有Easement，（我就不在这里解释什么是Easement了），通常这些Easement都在地块的内侧一条。但是由于种种原因，一些地块的Easement从土地中间穿过，下面有污水管，这为未来建造房屋带来了很大的麻烦。

[ 本帖最后由 Wangmingtaoau 于 2010-1-13 16:26 编辑 ]

北风

谢谢解释

Wangmingtaoau

问：您在您自己的帖子里有提到有一些房地产开发商将大块土地分成小块，修建道路，作成小区的样子或是retirement village，但这种看上去像是house的房子不是一般的Torrens title，有自己的body corporate,须留意。
Torrens title under community是不是就是您说的这种情况？
请问是不是这种房子即使是HOUSE也不能全算自己的地呢？
还有这种房子的坏处有哪些？？

答：我相信您的理解基本是正确的。这种土地产权要分摊community的一些费用，但同时也享受一些公共设施。对于一般居住，除了每年要交一些钱，基本没有什么区别。关键是这种土地没有办法再开发，不能再做subdivision，如果要加建的可能性也很小。

lovesydney

请问这种房子，能不能请人把Easement改道呢？或者在上面加建二层？我们看到很多的房子都是这种情况。

Ronny

在auction之前，是否有必要building inspection和pest inspection都做？
或者building inspection会提及白蚁方面的问题，如果认为有必要再做pest inspection？
请问楼主是否两样都做？
能否请pm我收费情况？
谢谢！

Wangmingtaoau

原帖由 lovesydney 于 2010-1-16 14:26 发表
请问这种房子，能不能请人把Easement改道呢？或者在上面加建二层？我们看到很多的房子都是这种情况。

我了解在墨尔本第一种情况几乎不可能做到（咨询过律师），第二种情况不现实，其他州的法律不是很清楚。

Wangmingtaoau

原帖由 Ronny 于 2010-1-16 17:51 发表
在auction之前，是否有必要building inspection和pest inspection都做？
或者building inspection会提及白蚁方面的问题，如果认为有必要再做pest inspection？
请问楼主是否两样都做？
能否请pm我收费情况？
谢谢 ...

买房子是否要作Building 或 Pest Inspection 见仁见智，没有标准答案。大多数人买房子请人检查是买个放心。
我在检查房子的时候会检查房子地板下（Sub floor)的情况(如果有Sub floor的话），会建议客户是否有必要再做进一步的检查。

fang1819

才看到这么好的贴,加分加分

myangel

写得太好了，学了很多东西：）

megajet

有一个问题请教一下。在看过的一些房子中，有些房子的地板走上去吱吱嘎嘎的响，因为铺的地毯也看不到下面是什么样的。我知道具体原因要视具体情况而定，只是想请教LZ在你遇到的各种情况中，最常见的原因是什么？ 如果在这样的地板上面掀掉地毯做木地板，是不是需要先修好地板响的问题才能铺上面的地板？ 谢谢啦！！:)

Wangmingtaoau

原帖由 megajet 于 2010-2-10 10:48 发表
有一个问题请教一下。在看过的一些房子中，有些房子的地板走上去吱吱嘎嘎的响，因为铺的地毯也看不到下面是什么样的。我知道具体原因要视具体情况而定，只是想请教LZ在你遇到的各种情况中，最常见的原因是什么？ 如果 ...

最常见的原因是木地板中的水分处理不好，以及下面的stump支撑不好。如果要除掉地毯做木地板，首先要了解下面stump的情况。

Wangmingtaoau

问：什么是Heritage Overlay? 以及要注意什么？
答：Victoria 的一些具有历史风貌的建筑在规划上增加了Heritage Overlay，就是说这类房屋的拆除、维护和改建都可能需要申请有关当局的许可，甚至包括涂油漆。不同的房屋有不同的等级，最高的是在Heritage Register上，还有 A, B 等级等，控制的程度不同。最近遇到的一个案例是一位朋友买了一栋房子想推倒重建，但没有对Heritage overlay 了解清楚，目前获准拆除的可能性很小，非常棘手。

chenhu2000

请问楼主，在单砖的town house里，内墙有一条从房顶垂直向下，大约有一米长的裂缝，宽度有0.5毫米。这样的裂缝会不会是结构的问题，还是其他问题引起的？

chenhu2000

自己顶一下，楼主新年快乐！

Wangmingtaoau

原帖由 chenhu2000 于 2010-2-13 23:33 发表
请问楼主，在单砖的town house里，内墙有一条从房顶垂直向下，大约有一米长的裂缝，宽度有0.5毫米。这样的裂缝会不会是结构的问题，还是其他问题引起的？

这个裂缝很有可能是石膏板接缝做得不好。一般而言，石膏板接缝做得不好不是结构问题，但是我曾经遇到过因为屋架的问题导致石膏板出现裂缝的问题。

Wangmingtaoau

原帖由 chenhu2000 于 2010-2-15 00:00 发表
自己顶一下，楼主新年快乐！

同乐同乐，虎年虎虎有生气！

Wangmingtaoau

6. OVERALL ASSESMENT OF THE PROPERTY:
6.1 Where the evidence of live termites or termite damage or termite workings (mudding) was found in the building(s) then the risk of a further attack is extremely high. Where evidence of live termites or termite damage or termite workings was found in the grounds but not in the buildings then the risk to buildings
must be reported as high to extremely high.
这句话是讲如果房屋内有活的白蚁的迹象的话，白蚁风险等级列为“extremely high". 如果室外，而不是房屋内部发现活的白蚁的话，白蚁风险等级列为”high 到 extremely high."

6.2 At the time of the inspection the DEGREE OF RISK OF SUBTERRANEAN TERMITE INFESTATION to the overall property was considered to be moderate.
这句话是说，检查的时候，白蚁的风险等级被列为“moderate". 换言之，如果室内或室外有白蚁的话，风险等级就不是 moderate了，所以没有活的白蚁的迹象。

6.3 SUBTERRANEAN TERMITE TREATMENT RECOMMENDATION: A management program in accord with AS 3660-2000 to protect against subterranean termites is considered to be not essential but 6 to 12 monthly inspections are recommended.
6.4 FUTURE INSPECTIONS: AS 3660.2-2000 recommends “regular competent inspections should be carried out at least on an annual basis but more frequent inspections are strongly recommended”. It goes on to inform that “regular inspections will not prevent termite attack, but may help in the detection
of termite activity. Early detection will allow remedial treatment to be commenced sooner and damage to be minimized”.
Due to the degree of risk of subterranean termite infestation noted above and all other findings of this report, we strongly recommend that a full inspection and written report in accord with AS 4349.3 or AS 3660.2-2000 is conducted at this property every 6 months but not more than 12 months.
防范白蚁的关键是保持地板下的干燥通风。