刚刚算了一下一些公寓出租的收益，发现只有4.8%左右，连银行利率都比不上，太牛了！

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-26 21:50
两套公寓卖了，还了贷款还剩下70万，三套联排找银行套现一共90多万。然后买了一套house自己住。 ...

所以你现在有三套联排没还贷款，用70万+套现的90万=160万买了一个house吗？

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-2-26 20:56
所以你现在有三套联排没还贷款，用70万+套现的90万=160万买了一个house吗？

对啊。

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-26 21:46
穷人没办法，只能积少成多，我最值钱的townhouse，就是唯一一套50多万买的，去年银行评估100万，和现在市 ...

12年的50多万，到现在的100多万，增值是可以的。但是政府很恶心的是，你卖的时候一次性要交暴高的税（也就是25万的收入加到你头上）。更可惜的是你这不是自住房，要不然就可以免CGT了。

你说你12年210万买个黄金地段自住house，现在就可以横着走了。净赚400万，没有任何CGT，全部落入口袋。

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-2-26 21:01
12年的50多万，到现在的100多万，增值是可以的。但是政府很恶心的是，你卖的时候一次性要交暴高的税（也 ...

这套是14年买的。当时还有个小故事，我本来想买一套两房公寓投资的，上午10点看了一套两房公寓挺满意，我出价43万并且表示很感兴趣，如果有人出价更高请中介通知我。看完后我再联系中介就一直打不通电话了，后来才知道中介故意的，以43万的价格卖给他朋友了。那天就很生气，下午正好有一个拍卖，我就去围观了，随手领了一个号，结果50多万买了一套四房townhouse。我也没想到能拍下来。这套房子我一次都没看过，就拍卖前扫了一眼，觉得值60多万。

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-26 22:10
这套是14年买的。当时还有个小故事，我本来想买一套两房公寓投资的，上午10点看了一套两房公寓挺满意，我 ...

你买的都是8年左右的房子吗？这好像是个好时机（8年之前完全不涨）8年的房子是不是没多少可以折旧了？

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-2-26 21:33
你买的都是8年左右的房子吗？这好像是个好时机（8年之前完全不涨）8年的房子是不是没多少可以折旧了？ ...

我买的是十多年的房子，我从来没用过折旧，不会玩啊。我负扣税也没怎么用过，租金太高用不上啊。

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-26 22:42
我买的是十多年的房子，我从来没用过折旧，不会玩啊。我负扣税也没怎么用过，租金太高用不上啊。 ...

不用折旧？

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-2-26 21:46
不用折旧？

从来没用过，谁规定一定要用折旧？我当年买房投资的目的非常朴素，根本没有想这么多技术性的东西。我就想着一套房子平均一年上涨两万，5套房子就是10万。我当时的年薪就是税前5万。我房子可以一年挣十万，就当我打第二份工作了。

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-26 22:54
从来没用过，谁规定一定要用折旧？我当年买房投资的目的非常朴素，根本没有想这么多技术性的东西。我就想 ...

不用折旧，就是少赚一点。

鬼面骑士

最扯淡的是物业！！！！
明明正现金流的公寓 硬是给你弄成负的！！！！

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-26 22:54
从来没用过，谁规定一定要用折旧？我当年买房投资的目的非常朴素，根本没有想这么多技术性的东西。我就想 ...

你的房都是非常老旧的。租客能看得上也是非常穷的租客。这类型的租客是不是总是玩出幺蛾子？拖着不交租，毁房子什么的？另外，房子老旧的话，维修也是个问题吧？

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-2-27 06:20
你的房都是非常老旧的。租客能看得上也是非常穷的租客。这类型的租客是不是总是玩出幺蛾子？拖着不交租， ...

问你一个问题吧，无论公寓还是联排，你觉的是2000年附近盖的双砖房子好还是2010年以后盖的那种一拳一个洞的房子好？我基本上没修过什么东西，物业费也不高，现在几套房子都是500到600多一个季度的水平。

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-27 08:09
问你一个问题吧，无论公寓还是联排，你觉的是2000年附近盖的双砖房子好还是2010年以后盖的那种一拳一个洞 ...

你出租这么多年觉得低端租客靠谱吗？

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-27 08:09
问你一个问题吧，无论公寓还是联排，你觉的是2000年附近盖的双砖房子好还是2010年以后盖的那种一拳一个洞 ...

关于brick veneer和double brick的问题，我看了很多。其实brick veneer更好，主要原因是隔热更好。双砖上一般也是加石膏板的，都是易损的。只是double brick和石膏板紧贴着，backup更好。而brick veneer后面是保温棉，会一拳一个洞。其实你出租给低端租客的话，double brick比brick veneer还是更好，舒适性次要的，免维护不易损才是最重要的。

澳洲现在都不怎么建双砖房了，而是brick veneer，为什么
ChatGPT said:
澳大利亚现在更倾向于建 brick veneer（砖贴面） 而不是 double brick（双砖墙），主要是因为以下几个原因：

1. 成本因素 ????
材料成本更低：双砖墙需要两层砖，而砖贴面结构只在外墙使用一层砖，内部用木框架（timber frame）或钢框架（steel frame），节省大量砖材。
人工成本更低：砌砖是一项技术要求较高的工作，而澳洲的砌砖工（bricklayer）工资高，双砖墙需要更多的砌砖工作，因此施工成本更贵。
2. 施工速度更快 ⏳
砖贴面结构比双砖房建造更快，尤其是在澳洲建筑工期长、人力紧缺的情况下，这个优势更加明显。
轻质框架结构（木或钢）能更快搭建，而双砖墙则需要更多时间砌筑和晾干。
3. 更好的保温和节能效果 ????️
双砖墙：虽然坚固，但导热性强，冬天不保温，夏天吸热快，导致室内温度波动大。
砖贴面 + 木框架：木结构有更好的保温性能，可以更容易加入保温层（insulation），提升能效，降低空调和供暖费用。
澳洲建筑法规越来越强调节能（energy efficiency），brick veneer 更容易达到标准。
4. 适应现代建筑设计 ????
砖贴面结构更轻，可以建造更大的开窗设计、开放式空间和更现代的建筑风格，而双砖房由于重量较大，设计上受到一定限制。
现在越来越多新房使用轻钢框架（steel frame）+ brick veneer，不仅更耐火，还能减少白蚁（termite）问题。
5. 地震安全性 ????️
虽然澳洲地震不频繁，但在一些地区（如墨尔本、阿德莱德等）仍然有一定地震风险。
双砖结构比较脆，地震时容易开裂或倒塌，而brick veneer 由于框架结构更灵活，抗震能力更强。
6. 开发商和市场需求 ????
现代开发商更倾向于选择性价比更高的建造方式，以降低成本、加快工期、提高利润。
购房者更看重房屋的外观、室内布局和节能性能，而不是墙体材质，因此市场需求也推动了brick veneer 的流行。
总结 ????
✔ 砖贴面（brick veneer）更经济、高效、节能、适应现代建筑需求，所以现在成为主流。
✔ 双砖墙（double brick）虽然坚固耐用，但成本高、建造慢、隔热效果一般，因此逐渐减少。
✔ 但在一些高端住宅、传统区域（如珀斯、阿德莱德部分地区），双砖房依然受欢迎。

你是打算盖房还是买房？????

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-2-27 07:30
你出租这么多年觉得低端租客靠谱吗？

我很难说低端啊，因为现在的租客都是十几万年薪，我自己目前才8万一年。实在不好意思说人家低端啊。你可以算算，800到900一周的租金，还要养活一家老小。

wxm611

楼主就是小马过河，听了亏钱的小松鼠、小兔子们说 河水很深，会淹死人的。楼主又听了 银行镇镇长说 河水很浅，才到小腿。楼主 很纳闷儿，到底谁说的才是事实呢？ 公寓是否赚钱，那要看自己的本事了。想学，就虚心请教，想嘲笑大象，让他们别过河。那真是太无聊了～

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-27 09:55
我很难说低端啊，因为现在的租客都是十几万年薪，我自己目前才8万一年。实在不好意思说人家低端啊。你可 ...

十几万年薪住下面这种吗？我三观都碎了。会不会给你报的假收入？实在不行才会住这种。

xinjiegu1

c4pe 发表于 2025-2-26 21:21
你当时12年210万买个自住house不香吗？现在早变成600万以上咯。

这么好？发出来开开眼。。

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-2-27 09:10
十几万年薪住下面这种吗？我三观都碎了。会不会给你报的假收入？实在不行才会住这种。

...

就说一下我卖掉的两套unit的租客吧。两房租金520一周，租客是夫妻俩无小孩。男的是bankstown Tafe 老师，女的是bankstown Hospital的护士，租了十年，最后被我卖房赶走了。三房是单妈加一个小孩和男朋友。她在bankstown 神特灵工作，工资加上单妈补贴就超过十万了，男朋友替补。600一周的租金压力不大。我三房公寓卖给在西悉尼大学bankstown city campus的学生了，他今年上大学，过两年他弟弟也要来，父母一想，60多万买下来就不用交租金了，位置很方便，走路三分钟上大学。

c4pe

wxm611 发表于 2025-2-27 10:05
楼主就是小马过河，听了亏钱的小松鼠、小兔子们说 河水很深，会淹死人的。楼主又听了 银行镇镇长说 河水很 ...

银行镇镇长没挣到什么钱。他杠杆太高，90%贷款太多了。大部分利润都交给银行了。要是他这种模式能赚钱，他不会2014年之后到25年完全不买投资房扩大经营。

这种高杠杆是风险超级高的。

蜡笔小旧

公寓设施越来越旧，有钱人肯定都跑了，慢慢的就变成贫民窟了。所以高层建筑一无是处。套用潘冬子旁白：“别看你现在闹得欢，小心将来拉清单”

tigeriscoming

c4pe 发表于 2025-2-27 11:45
银行镇镇长没挣到什么钱。他杠杆太高，90%贷款太多了。大部分利润都交给银行了。 ...

别这么说

我相信他已经超过百分之九十的劳苦大众了

只有这么多的本金，又不靠父母的接济

就算不是最优解也接近最优解了，活在当下，谁都不能预测未来

现在回头看所谓的最优解当时210万买个大豪宅，对刘德华来说简直就是走钢丝

如果人生可以重来，我依然愿意选择刘德华的策略，我不愿意富贵险中求，最好能够让我从贫穷平稳过度到有钱人

平稳过度胜过一切

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-2-27 10:45
银行镇镇长没挣到什么钱。他杠杆太高，90%贷款太多了。大部分利润都交给银行了。要是他这种模式能赚钱， ...

谁说2014年后不买房了？

天涯浪客

tigeriscoming 发表于 2025-2-27 10:55
别这么说

我相信他已经超过百分之九十的劳苦大众了

我觉得他是不太理解贷款规则，所以误解很多。十几万本金，不要说200万的房子，买一套80万的房子就歇菜了。要是我当年有买一套200万的能力，最少买个500万的资产组合没问题。

eurekana

天涯浪客 发表于 2025-2-27 12:23
谁说2014年后不买房了？

连我远在墨尔本的都知道镇长后来至少买了自住的townhouse

xq052b

天涯浪客 发表于 2025-2-27 12:27
我觉得他是不太理解贷款规则，所以误解很多。十几万本金，不要说200万的房子，买一套80万的房子就歇菜了 ...

那位仁兄应该是有点家底的，所以大家在不同的世界里

"你当时12年210万买个自住house不香吗？现在早变成600万以上咯。"

天涯浪客

xq052b 发表于 2025-2-27 11:31
那位仁兄应该是有点家底的，所以大家在不同的世界里

那倒是，像那些从国内拿个两三百万现金的年轻人，听我在这里瞎扯纯属浪费时间。

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-27 12:23
谁说2014年后不买房了？

那可能我理解错了。你说是2012-2014买的那五套，后来卖了两套公寓套现70，三套townhouse refinance套现90万,用这些买了一个自住house.

20万能拿下210万的项目，相当于自己出一块钱借9块多钱。而你有70+90=160万后，按道理应该可以撬动1,680万的项目。但你没有继续了，为什么？你这种模式（高杠杆90%贷款买10年旧房的模式），如果能赚钱为什么不继续？

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-2-27 11:49
那可能我理解错了。你说是2012-2014买的那五套，后来卖了两套公寓套现70，三套townhouse refinance套现90 ...

那我的启动资金有多少呢？你对贷款基本不了解。不太适合这种游戏。

wmxu

c4pe 发表于 2025-2-27 12:49
那可能我理解错了。你说是2012-2014买的那五套，后来卖了两套公寓套现70，三套townhouse refinance套现90 ...

天时、地利和贷款政策变化了，见好就收吧……