Croydon with Clarendon 建房之路（最新更新入住一年后DIY前院&侧院LANDSCAPING进展）

西皮二黄

原帖由 hunterxiao911 于 2010-1-12 19:09 发表
上周末刚谈完贷款的事情， 我们的ADMIN 需要贷款经理填写一张表格，证明LOAN已经aproval了，这样他们可以把我们的图纸交给construction team，告诉我们开工日期。 我们的贷款经理，在周六的时候承诺，我帮你们周一填 ...

unconditional approval用不了12天的
我也是用的Westpac,好像一周左右就下来了。

sdsddddd

呵呵，等亲的豪宅建好了，有机会一定上门拜访讨教经验，到时候可要麻烦了。我们周围的朋友很少用west的，楼上西大的情况亲可以参考。不用太着急，造房是很麻烦的，只要心态放平就行了。有时候阿Q精神也是挺好用的，只要贷款下来，房子能建好，不出差错，其他的再坏的情况也都能慢慢克服。

blahblah

一个挺有用的网站，几乎可以查到所有builder的review。

http://www.productreview.com.au/showitem.php?item_id=51929

不过，LZ的builder似乎得分不太高。

西皮二黄

原帖由 blahblah 于 2010-1-13 14:07 发表
一个挺有用的网站，几乎可以查到所有builder的review。

http://www.productreview.com.au/showitem.php?item_id=51929

不过，LZ的builder似乎得分不太高。

这玩意儿用处不大，要是看这个，所有的builder都有差评，那就不造房子了？呵呵。
好多造过房子的TX不是都说了嘛，造房子运气占很大成分~

blahblah

哇。那造房子前，可要好好去烧香拜拜。:)

hhyhome

对于盖房质量，有时候的确有运气成分

hunterxiao911

的确， Clarendon在网上有许多负面的评价， 例如施工进度慢， 员工沟通差等等！

当初， 我们选择Clarendon也有仔细过浏览亲提供的这个网站， 心里也是七上八下的！但是诚如西皮大哥和stanley所说， 如何找到一个好的admin和SS才是关键的, 有时候的确有运气成分在里面！


之所以选择Clarendon觉得它standard inclusion包含的内容比较多， 每平方米造价比较低。所以就选择了它！但是我们建房也不能要求太多， 毕竟所有builder造完以后的裸房大同小异， 就看亲房子造完以后如何内部布置家具装饰，外部如何打理landscaping, decking等等, 离最后展示房效果我们还有很长的路要走！

[ 本帖最后由 hunterxiao911 于 2010-1-13 18:28 编辑 ]

hunterxiao911

原帖由 sdsddddd 于 2010-1-13 01:02 发表
呵呵，等亲的豪宅建好了，有机会一定上门拜访讨教经验，到时候可要麻烦了。我们周围的朋友很少用west的，楼上西大的情况亲可以参考。不用太着急，造房是很麻烦的，只要心态放平就行了。有时候阿Q精神也是挺好用的，只 ...

谢谢SD的安慰， 我们现在最急的就是银行能不能尽快拿出unconditional approval, 另外能不能兑现之前承诺的0.8%折扣！

等unconditional approval出来以后， 又要转过头来再去催Builder的许可证，真是折腾哟！

sdsddddd

我认为运气是有的,但是不能说占绝大多数.造房本来就不是一件小事,而且涉及到很多与我们不熟悉的领域.俗话说得好,内行看门道,外行看热闹. 可以说我们这里绝大多数的人都属于看热闹的那一群水平.世上没有十全十美的事,更何况我们大家在被builder的display迷花了眼后，往往会产生较高的遐想（就算心理老惦记着要以预算为主）。结果往往在建房过程中，在无意识的与display对比后，会产生或多或少的失落感。而当发生各种各样问题麻烦时，更容易产生的焦躁和不满。其实这些都很正常，遇到不合作或怠慢的builder，都会有情绪的。也很自然的会把这些不顺归结于运气上。而且看了那么多前辈们的经验帖后，时不时的感觉到：我们希望越大失望也可能会越大。所以我常提醒自己，以后建房时，要尽量花时间多看，多关心。但是我相信再麻烦再困难，黎明总是会来临。若干年后，再回首，相信这段经历（不管是好是坏）都会成为不可磨灭的深刻回忆。既然不能选择运气，那就尽量去改善运气，通过努力，来改变命运吧。大家

[ 本帖最后由 sdsddddd 于 2010-1-13 19:10 编辑 ]

victorqu

我查了一下，得分都很低
porter davis 3
metircon 2.5
mirvac 2
simonds 1.5

hunterxiao911

Clarendon的得分也只有2分， 可怜啊！

网上好象没有人对哪一个builder好评大于差评的！ 都是抱怨多， 肯定的少！

hunterxiao911

原帖由 michrelle.guo 于 2009-12-31 03:17 发表
哥哥，恭喜你终于在异国有了自己的窝，建窝的过程也许很辛苦，但是我看的出来你还是很幸福的，这就是痛并快乐的。。。也许我不能给你很多建房的意见，但是我还是会关注你的贴，顶你到底啦。。。
BTW，把客房装的漂亮 ...

哈哈， 才看到老妹的回帖， 少不了你的， 房子盖完以后欢迎来下榻考察！

hunterxiao911

昨天晚上给ADMIN写信询问我们的building permit申请情况，想确认一下到底clarendon是通过private surveyor申请还是通过 council申请的 building permit

因为我们看网络上有些builder通过private surveyor申请，时间不会超过三周.

得到ADMIN回复如下：他们向我们确认，他们申请building permit是用的surveyor.并且确认我们的SITE STAR的时间已经book好了在二月，他们会掌握lodge building permit的时间，以fit我们site star的时间

现在他们唯一需要的就是银行的unconditional approval letter

Good Morning Linda and Jan

Thank you for the email.


Thank you for letting me know about the processing of your loan.  It can take ahwile for formal approval of the loan to come through.

That would be appreciated if the lender could send the formal bank approval letter as that is all we are awaiting from on your end.

Regarding your question about the building permit, yes it has been lodged this week and we do use a surveyor.

As I mentioned there is no need for you to worry about this, as we do all this and no when to lodge the permits to fit in with your site start.

When we lodged the permit we were still awaiting engineering, due to the Company we use for your engineering report had just gotten back from the Christmas/New Year break.

You are booked in for a site start in February.

If you have anymore questions, please do not hesitate to contact me.

Have a great weekend.


Kind Regards





今早先打了个电话问council我们的building permit申请情况, 但是council系统里没有我们地的lodgement记录!

我们详细问了一下council 关于直接通过council申请 和通过 surveyor申请的区别

他们说，这个building permit是 Building Commission统一管理的。

一般来说, 向council申请building permit需要3-4个星期 (这是Maroondah Council的审批速度, 但是每个council具体情况不一样, 最长审批速度不会超过6个星期!)

如果用的是private surveyor相对出building permit的时间较短, 一般最多只需2个星期!

各位TZ造房申请building permit留意一下, 可以向自己的builder和council询问以下相关building permit的申请方式和审批时间!


[ 本帖最后由 hunterxiao911 于 2010-1-15 11:08 编辑 ]

blahblah

原帖由 victorqu 于 2010-1-14 15:01 发表
我查了一下，得分都很低
porter davis 3
metircon 2.5
mirvac 2
simonds 1.5

不过PD的reviewer数量最多，所以应该比较客观。

hunterxiao911

原帖由 blahblah 于 2010-1-15 10:26 发表


不过PD的reviewer数量最多，所以应该比较客观。

PD的REVIEWER最多，但是也是基本是骂声。 我觉得也不能说多就客观代表了PD的整体水平

因为如果造房有HAPPY经历的人基本不会上来写评论，写评论的估计都是那些有怨言没地方出气的人

澳洲应该设一个管理机构，让每一个造完房子的人，对他们的builder在工期，SS的专业度，工程质量，客户服务 以及最终房子和display的一致程度等各个方面评分，那样才最准确

西皮二黄

补充一点就是, 每个造房子的客户对于质量,服务的要求也不一样.
同样的一个问题,如果客户马马虎虎的话,可能就没问题了;但如果遇上比较较真儿的客户,这一关就过不了. 如果让这两个客户对于这同一个问题去打分的话, 分数肯定也不一样,呵呵.

procoder

LZ，我准备进驻Croydon了。

卡落琳0000

爽快(paopaobing(11))

Tiger62

LZ, Make sure you understand what these 50 or 25 year structural guarantee mean, there are so many of exclusions make it impossible for you to make a claim, it is totally marketing, do not be fooled.

Tiger62

LZ make sure you understand what these 50 year or 25 year structual guarantee means, there are so many exclusions to make it impossible for you to claim, virtually it is useless, just a marketing point, don't be fooled.

rainvegie

一般来说，如果银行经理答应了的，就不会变卦的。
毕竟名字在那里，在澳洲，口头承诺是成立的（挠头，其实我也不明白为什么会这样）。
所以不用担心0.8%会跑了。
我是1年半前贷款westpac的，直接跟银行financial经理贷，65多万的贷款，拿到的是0.9的终身折扣。（其实我一直不知道0.9%很高 ）
去年年底卖了一个房子，然后当初帮我贷款的经理已经离职了，我就跑去另外一家westpac问，说如果我再买房子，还跟westpac贷款，他们还给我这个折扣吗。
然后branch manager 来接待我，跟我说还是可以给我0.9%的折扣的。
只是现在westpac那么高，0.9%也没有优势了。
每年还要付395

babylanghuang

顶一顶，希望LZ一切顺利！

hunterxiao911

原帖由 Tiger62 于 2010-1-16 22:16 发表
LZ, Make sure you understand what these 50 or 25 year structural guarantee mean, there are so many of exclusions make it impossible for you to make a claim, it is totally marketing, do not be fooled.

的确，这个structural guranttee很tricky。问题在于这个定义很模糊，哪些属于人为破损，哪些属于折旧，哪些属于structual问题，没有一个统一标准
我现在唯一确定的一点是，如果几十年后clarendon这个公司消失了，我们还可以从保险公司claim，他们会派有LICENSE的builder帮我们修。有机会总比没有的强一点

并且这个50年的结构保证也没有写在HIA CONTRACT里面，我们签合同的那天有注意到，问为什么不把结构保证写在合同里面，ADMIN只是说已经从保险公司给我们买了保险，最好打电话给他们，他们有具体的保修条款

clarendon网站上是这么定义的他们的承保范围。估计各大builder都差不多

首先是the frame, roof trusses, slab, piers and footings.这些才属于结构问题。其他的不算

保修失效的情况包括
（1）如果你把房子卖了，转到了别人的名字下
（2）如果自己对房子进行扩建，
（3）如果自己更改房子的结构
（4）人为维护不当

(5)房子的折旧不属于保修范围，包括小的裂缝，缩水，磨损

看了以后只觉得说，如果房子变成危房了才有机会claim保修。总之对这种building warranty的理解，没人心里有数。我想也是大多数人并不以保修时间长短作为选择builder依据的原因吧。否则保修只有6年的builder就没人选啦



[ 本帖最后由 hunterxiao911 于 2010-1-17 22:51 编辑 ]

hunterxiao911

原帖由 procoder 于 2010-1-16 18:48 发表
LZ，我准备进驻Croydon了。

亲， 终于要入住啦， 好事多磨不容易啊！ 有没有房子的链接， 发给我们看看啊！

BTW， 以后聚会可以叫上你了， 希望2月6日的聚会看到你， 一定要来啊！

[ 本帖最后由 hunterxiao911 于 2010-1-17 23:07 编辑 ]

hunterxiao911

原帖由 rainvegie 于 2010-1-17 19:15 发表
一般来说，如果银行经理答应了的，就不会变卦的。
毕竟名字在那里，在澳洲，口头承诺是成立的（挠头，其实我也不明白为什么会这样）。
所以不用担心0.8%会跑了。
我是1年半前贷款westpac的，直接跟银行financial经 ...

亲说的没错啊， 刚才看到2月央行又要准备加息， 就希望westpac到时候涨幅相对小一点， 否则真的没有优势了！不过现在银行收紧放贷，都没可能要到这么高的折扣啦
亲真是幸运，考虑到是终生折扣，相当不错啦。
我们建房的LOAN是两个分开的，要退出要叫两笔discharge fee，一共两千多，我们都没有机会再和他们谈判了，因为他们也知道我们肯定不可能转

[ 本帖最后由 hunterxiao911 于 2010-1-17 23:31 编辑 ]

hunterxiao911

原帖由 sdsddddd 于 2010-1-13 19:04 发表
既然不能选择运气，那就尽量去改善运气，通过努力，来改变命运吧。

SD的这句评价，太经典了。 当初选择造房， 许多身边的朋友，家人，包括贷款的broker都提醒我造房是个很复杂的过程！千万要慎重，不建议我们造房
包括现在父母还经常念我们，说你们走了一条最危险，最不确定的路

之后， 我和LD在造房过程中碰到了许多问题， 痛苦过，心烦过， 困惑过， 有时候真的不知所措，毫无头绪， 但是这些问题都一一被克服过来从另一个角度来看正是在这样不断的出现问题解决问题中我的自身能力得到了锻炼，也觉得欣慰。就当是用造房来锻炼自己的处事能力和心态把。 我相信在接下来的时间还会有许许多多的问题等着我， 但是就像SD所说的， 既然不能选择运气，那就尽量去改善运气，通过努力，来改变命运吧！


我会牢记亲的这句话， 以后也会用这句话来勉励自己面对人生中的其他问题！

[ 本帖最后由 hunterxiao911 于 2010-1-17 23:36 编辑 ]

hunterxiao911

经过了悠长假期后的等待， 房子终于要在2月开工啦， 这几天又经历了一些开工前的小插曲！

昨天去了地的现场， 意外发现了一些新的东西， 我们地上接通了一根水龙头， 如图





估计是coucil给我们接通的， 以后新房子的总链接水管！ 我和老婆心中暗暗窃喜， 终于有动作了！


另外， 还发现了地上有人用粉色的paint spray highlight mark了一下， 不知道这是干嘛用的？ 如图





还是LP细心， 去highlight的地方仔细看了一下， 发现凡是highlight的地方水泥全部都有裂痕或者有脏印啥的， LP以为是builder做的记号， 不过我以为是council标注的记号,  讨论了半天也不是很确定到底是谁画的这些记号！

（1）Asset Protection Permit Bond

带着疑问回到了家， 刚巧发现信箱里有来自Maroondah Council的一份信和一份账单， 大致内容是说为了避免造房过程中对coucil公共设施的人为破坏， 现在需要我们交一笔Asset Protection Permit Bond, 其实就是一笔押金，

开工之前，COUNCIL派人来MARK已经损坏的部分（自己需要PHOTO还有描述在开工之前已经crack的道路

开工之后，Council再次派人来查看，如果和当初一致，退我们BOND


万一建房过程中把属于council的公共部分损坏了， 需要从押金里扣除修补的钱， 最后房子造完以后再按比例返还给我们！ 看到这个账单有点傻眼，我们应该怎么记录下开工之前的损坏，最后怎么把BOND CLAIM回来？

再次上万能的HOMEONE寻找答案，发现各BUILDER的处理方式不大一样，如CARLISLE就需要你自己去申请，PD就是BUILDER去申请


第2天带着疑问拨通了我们的admin的电话， 出乎我们意料， admin很爽快的说这个账单他们会负责来付不需要我们担心， 因为这个是在建筑合同里写明的， 所以让我们放宽心不要有顾虑！


接下来， 我们的admin和我们阐明了几个开工前的注意事项：

（2）re-establishmen survey 到底谁负责


1. 因为我们前后的邻居现在都已造完房子了并且建起了篱笆，PEGS已经MISSING 现在需要做一个re-establishmen survey以重新测量我们地的boundary（边界）， 以保证邻居建立的BOUNDARY是正确的。 当初这个在我们的合同里已经注明这是一个额外的费用， 可能需要做的！


我听完以后觉得第2条我能理解， 就是这个第一条有点牵强附会总觉得这个费用付得不甘心！ 又平白无故的多花了1300元。回家后看了看网络上的讨论贴， 多数人其实还是比较赞成做这个re-establishment survey， 认为这个钱花的是应该的. 原因是邻居已经先于我们盖好了房子和篱笆， 原来的subdivision的时候各自的pegs(边界木桩）已经被挪走！做这个survey的目的在于看看邻居有没有占用我们的地， 万一真的占用的话， 有证据可以和council申诉一下让邻居后撤自己的篱笆

虽然这样做的话可能会间接影响自己的开工进度， 但是总比稀里糊涂被别人占用了自己空间都不知道要好吧，因为我们的地小，其实如果地大也就不用麻烦这么多了。 有人的例子是，土地被邻居占用了10SQM

大家一致意见还是keep in peace of mind, 花钱买个放心！

我们的ADMIN很好，说让clarendon的surveyor做，需要交1300元，给了我们几个号码，说我们也可以找便宜的surveyor做。但是这个报告是COMPLUSORY的。 所以明天的任务是找surveyor了，希望价钱能控制在500元


（3）开工之前的除草


builder和我们说开工前需要确保我们的地没有杂草和垃圾以便他们顺利开工， 而且builder说这是我们owner责任去清理这些杂草和垃圾！

看很多筒子的建房贴并没有提到这个问题，大家建议下，我们应该自己清除杂草和垃圾吗？




[ 本帖最后由 hunterxiao911 于 2010-1-22 21:20 编辑 ]

XR8

第一个问题不太了解,没遇到过,每个council要求不同把
第二个很简单，邻居不是作了吗，地上不是有peg吗，拿卷尺连成线，跟你买地的时候拿到的Plan对比，4个peg就有4条边了阿，误差小于1厘米之间都算准确，毕竟的卷尺和地上的草啊，石头会影响结果。如果邻居已经花钱请专业人士作了，你为何要花冤枉钱呢？不是吗？
第三个问题，不用管，挖土机上去啥都没了，不要浪费这个钱，原因是 site不可能是绝对水平的，哪怕很小的倾斜，builder也是会要做site cut的（一般standard包括半米以内的cut and fill，挖土机上来就把土往后推，杂草就都没了。有可能留下的是两侧的一些杂草，但这个跟地基铺设没有任何关系了。建筑过程中只要下雨野草就会长出来，没开工就花冤枉钱，没意思。

hunterxiao911

原帖由 XR8 于 2010-1-22 21:44 发表
第一个问题不太了解,没遇到过,每个council要求不同把
第二个很简单，邻居不是作了吗，地上不是有peg吗，拿卷尺连成线，跟你买地的时候拿到的Plan对比，4个peg就有4条边了阿，误差小于1厘米之间都算准确，毕竟的卷尺 ...

谢谢XR的回复，builder说需要除草，我就奇怪，从来没听说过有谁开工前要自己除草的啊，而且也不便宜，起码自己找人要300元。 SITE CUT如果能全部铲平那我们自己就清理一下垃圾就OK了。这个我们需要在和BUILDER商议下

PEGS现在只有一根了，其他三根可能被邻居盖房时拿掉了，因为两边已经造好了FENCE，另外一家和我们是zero boundary,车库紧挨着。他们说这样PEGS MISSING的情况必须做个re-establishment survey确保slab准确无误！



[ 本帖最后由 hunterxiao911 于 2010-1-22 22:00 编辑 ]

xujie

原帖由 hunterxiao911 于 2010-1-22 21:56 发表


谢谢XR的回复，builder说需要除草，我就奇怪，从来没听说过有谁开工前要自己除草的啊，而且也不便宜，起码自己找人要300元。 SITE CUT如果能全部铲平那我们自己就清理一下垃圾就OK了。这个我们需要在和BUILDER商 ...

都是这样的 你合同里面写着的。。 你去看看