ATO宣布严打房贷利息抵税

花正红

原帖由 Martin_2F 于 2012-6-8 12:09 发表


同样是回复，你这几秒钟的字真的是很赚啊。我辛辛苦苦写了一大篇，得到的分结果不也跟你拿的一样。同样是骗分，你也太不敬业了吧。

给你简单指出来吧，说人家没有说个所以然；真的认认真真给你讲了吧，又说人家是回复挣分。

还好这个帖子大家都可以看得到，只要有别的同学，哪怕只有一个两个，看到我写的，有点帮助有点收获，那我也就满足了。

真心感谢！

我是房产投资公司会计，有时也帮客户做计划，对贷款用途的理解，和你一样。

网上不同见解很正常，别针对人就行了。

kr2000

这个问题从老妖的置顶贴就有答案了
这也是为什么大多网友都在自住房设置offset account的原因，包括我在内
再次感谢老妖

只是出了这个新闻，而30＃的tax accountant分析的东西让我怀疑这个offset的行为要被ato否定了。如果不是，应该是按400k算

原帖由 岁月留下的痕迹 于 2012-6-8 12:23 发表
同以为上面那个贴子应该是以400K计啊？！

诚请这方面的TX解答

lee2267

而30＃的tax accountant分析的东西让我怀疑这个offset的行为要被ato否定了..already被ato否定 in April 2012 and also published in news.
..........

ATO want to say NO OFFSET acc,,, NO Refinance ... 98 % of refince will be used for private purpose ...not for investment purpose.

[ 本帖最后由 lee2267 于 2012-6-8 12:59 编辑 ]

rogerze5046

原帖由 Martin_2F 于 2012-6-8 12:09 发表


同样是回复，你这几秒钟的字真的是很赚啊。我辛辛苦苦写了一大篇，得到的分结果不也跟你拿的一样。同样是骗分，你也太不敬业了吧。

给你简单指出来吧，说人家没有说个所以然；真的认认真真给你讲了吧，又说人家是回复挣分。

还好这个帖子大家都可以看得到，只要有别的同学，哪怕只有一个两个，看到我写的，有点帮助有点收获，那我也就满足了。

这个下去楼又要歪了。
言简意赅，最近忙，昨天把1年的adjustment都做掉了，所以不长篇大论了。
BTW,我从来没说你回复挣分啊……群众的眼睛是雪亮的.

至于你之前发的嘛，待我我家以后慢慢研究……

charmaine

原帖由 岁月留下的痕迹 于 2012-6-8 12:26 发表



你别说，这可能还真是个漏洞，你收了租金，虽然会申报收入，但是你没有去扣除投资房的利息和本金，而是去扣除自己自住房的本金，你不是多抵扣了利息了嘛！！不过这个漏洞应该不大吧？！

租金申报了收入，自然会扣除投资房的利息
但是如果还有剩，当然是去扣除自己自住房的本金，谁会去扣除投资房的本金啊？
如果ATO要严查这个，真心觉得他们很无聊，房价都这样了，还想再跌多一点吗。

Syaoran

学习了。。。

banzhiyan

学习怎么吵架拿分

Martin_2F

原帖由 lee2267 于 2012-6-8 12:58 发表
而30＃的tax accountant分析的东西让我怀疑这个offset的行为要被ato否定了..already被ato否定 in April 2012 and also published in news.  
..........

ATO want to say NO OFFSET acc,,, NO Refinance . ...

我看不下去了。你真的是accountant吗！？请你不要再误导人了！！

你要说ATO否定了offset account，请给出具体出处。

另外，既然说道这里了，我决定给你指出来，你在30楼里列出来的那些情况，只是一些最最基本的报税错误 （不过就是申请扣税的利息里包括了本金还款额，以及贷款有一部分是私人用途），你列的第三个情况，其实已经包括在了前两种情况里，根本就和offset account没关系（基于你对offset account的不了解，不意外）。这根本不是ATO这次要着重打击的重点。ATO要打击的是，通过某种特定的操作手法，在个人贷款总额没有改变，利息还款金额也不变的情况下，让可扣税贷款额本金（比如投资房贷款）升高，不可扣税贷款额本金（比如说自住房）降低，从而达到可扣税利息支出增加的结果。。。

[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2012-6-8 13:19 编辑 ]

xiaochahu

I agree with Martin_2F.
But for top-up loan from 300k to 400k, then use this $100k to buy another property for your own live.
Are you sure I can deduct 400k as interest?
But I know many people is doing it, how can ATO differentiate it?

Martin_2F

原帖由 lee2267 于 2012-6-8 12:58 发表
而30＃的tax accountant分析的东西让我怀疑这个offset的行为要被ato否定了..already被ato否定 in April 2012 and also published in news.  
..........

ATO want to say NO OFFSET acc,,, NO Refinance ... 98 % of refince will be used for private purpose ...not for investment purpose.

看你后面这句，就知道你真的混淆了很多东西。Offset Account和Refiance根本没有必然联系。你看我上面那个讲offset account的例子有任何refinace的东西吗？

至于是不是有98%的人refinacne出来做私人用途，我对此持保留意见。其实就算是又如何呢？只要refinace出来的是做私人用途，那该部分贷款的利息就不能扣税；如果是投资用途，就可以扣税。ATO规定得很清楚。这和offset account有什么关系！？

Martin_2F

原帖由 xiaochahu 于 2012-6-8 13:28 发表
I agree with Martin_2F.
But for top-up loan from 300k to 400k, then use this $100k to buy another property for your own live.
Are you sure I can deduct 400k as interest?
But I know many people is doin ...

这里Top up出来的100K其实效果就和redraw出来是一个效果 （只不过top up出来的是房子的增值部分，我例子里redraw出来的是原来还进去的钱），如果拿去买了新自住房，那这100K的利息就不能扣税。

花正红

原帖由 Martin_2F 于 2012-6-8 13:17 发表

ATO要打击的是，通过某种特定的操作手法，在个人贷款总额没有改变，利息还款金额也不变的情况下，让可扣税贷款额本金（比如投资房贷款）升高，不可扣税贷款额本金（比如说自住房）降低，从而达到可扣税利息支出增加的结果。。。

哈哈，着就是我们在做的，尽量从自住里拿最多的钱，去付投资房的首付和其他的费用，整个贷款额可能达到投资房的105％

[ 本帖最后由 花正红 于 2012-6-8 13:36 编辑 ]

Martin_2F

Top up其实就是refinace，完成后再把多出来的贷款额，redraw出来。（这样能不能扣税要看这部分贷款的用途了）

offset account的使用完全不涉及top up和refinance。（估计前面这位专家 就是弄混淆了这两个东西，从而得出了错误结论）

xiaochahu

Thank you for your reply.  I think you are right and professional.

unprofessional accountant can cause you forture. eg. only deduct 300k of interest, but client allow to duduct 400k due to offset

Martin_2F

谢谢理解！

lee2267

Source: http://theage.domain.com.au/home ... 20120525-1z8e3.html

Some investors make the mistake of linking their personal home loan to a property investment loan. They need to watch out because the Australian Taxation Office (ATO) is cracking down on taxpayers who claim deductions for interest expenses on certain kinds of loan arrangements.

Since the start of the year, the ATO has been actively rejecting claims by property owners who use some or all of the rental income from an investment property to pay off their own home loan.

These investors mix up their private home loan with an investment loan, then add the interest from the investment loan to the principal and claim it as a deduction.
Advertisement: Story continues below

In a determination made in March, the ATO effectively put the kybosh on any loan arrangement that leads to the capitalisation of interest on an investment loan while the loan repayments are used to pay down the principal of a private loan.

The government is cracking down on arrangements that tie home borrowings to other types of debt.

It's not surprising the ATO looks closely at the tax returns of investors. More than 1.5 million Australians own investment properties and the tax benefits associated with buying all this real estate accounted for a big percentage of the $24.7 billion in tax refunds paid out last financial year.

When claiming deductions, investors should err on the conservative side and avoid claiming any compounding interest on investment loans. They also need to be familiar with the tax system.

lee2267

Confirmed: A Said:

If you borrowed $400k initially there are two scenario as follow:

    1. You saved $100K in your offset account then the interest is calculated on $300K but the loan balance is still 400K. Offset account won't affect the loan balance.

    2. If you repaid $100k to the loan, the balance is reduced to $300 permanently. It won't increase when you refinance or doing anything else. So, if you refinance for $450K, the deductible amount is still $300k.

EG: the rent income is $1500/month but the repayment required is $1000/month. You can't use the $500 to repay your home loan or personal expenses. It has to be used for the rental property.ATO is now only targeting for those people use the rental income to pay their home loan or personal expense.

[ 本帖最后由 lee2267 于 2012-6-8 16:20 编辑 ]

rogerze5046

原帖由 Martin_2F 于 2012-6-8 13:37 发表
Top up其实就是refinace，完成后再把多出来的贷款额，redraw出来。（这样能不能扣税要看这部分贷款的用途了）

offset account的使用完全不涉及top up和refinance。（估计前面这位专家 就是弄混淆了这两个东西，从而得出了错误结论）

呵呵～补充一下

REFINANCE的概念是重新做一个LOAN，等于把下面的资产重新估价，也就是一般说的revaluation。如果估价以后有增值，那么可以选择增加贷款金额。
所以也就是解释了TOP UP以后钱会多出来。

至于redraw，一般是不refinance的情况下，将之前的repayments （principal的部分）取出.

rogerze5046

弱弱的问一下：

假如一个investment property， 有400k 的loan，另外有100k在offset account，

那么银行在计算loan repayment的时候是按照300k （net）来计算，诚如之前得出的结论，利息是按照400k计算，那么那个在offset 账户里面的100k是不是带来了interest income？

rickinclayton

投资房的offset里面一般不会有钱。
即使有，税务局不管利息是从400k还是300k产生的，只需要看loan的balance，以及是否纯投资贷款账户。
offset里面的100k可以做任何用途。

投资房如果是redraw了100k，理论上要看这100k的用途。用于投资用途的可以申报。如果是自住转投资的话，偷偷的先redraw再转投资，问题不大。

投资房如果是top up了100k，绝对要看这100k的用途。用于投资用途的可以申报。

说的不对请拍砖。

lalaladog

投资用途是怎么定义的，除了买投资房，是否只要产生了assessable income，就可以算？

岁月留下的痕迹

原帖由 rogerze5046 于 2012-6-8 16:17 发表
弱弱的问一下：

假如一个investment property， 有400k 的loan，另外有100k在offset account，

那么银行在计算loan repayment的时候是按照300k （net）来计算，诚如之前得出的结论，利息是按照400k计算，那么那个在offset 账户里面的100k是不是带来了interest income？

你只付了300K的利息，怎么可能按照400K的利息来抵税呢？？只能抵300K的税吧！！

那100K如果你做了其他用途了花掉了，那这个时候你就可以抵400K的税了，而且这个时候你也是在付400K的利息！！

我的理解不知道对不对？！

rebeccamy222

mark

lee2267

原帖由 rickinclayton 于 2012-6-8 16:45 发表
投资房的offset里面一般不会有钱。
即使有，税务局不管利息是从400k还是300k产生的，只需要看loan的balance，以及是否纯投资贷款账户。
offset里面的100k可以做任何用途。

投资房如果是redraw了100k，理论上要看这100k的用 ...

对的。。对的。。今天 为了这个事情 还请教老板 来着。 。被骂了哇。。说怎么这个都不懂啊。。。balabala说了偶半小时的哇。。。
到下班了。才停下来。。。可怜的说。。的过一个郁闷的长假啊。。。

岁月留下的痕迹

原帖由 lee2267 于 2012-6-8 15:56 发表
Confirmed: A Said:

If you borrowed $400k initially there are two scenario as follow:

    1. You saved $100K in your offset account then the interest is calculated on $300K but the loan balance is still 400K. Offset account won't affect the loan balance.

    2. If you repaid $100k to the loan, the balance is reduced to $300 permanently. It won't increase when you refinance or doing anything else. So, if you refinance for $450K, the deductible amount is still $300k.

EG: the rent income is $1500/month but the repayment required is $1000/month. You can't use the $500 to repay your home loan or personal expenses. It has to be used for the rental property.ATO is now only targeting for those people use the rental income to pay their home loan or personal expense.

这第二点好象一直都理解为：如果你TOP UP的钱是用于投资用余额的，那多出来的150K还是可以抵税的是吧？？

是不是说这个单独的LOAN只有300K可以抵，然而另一个新的投资的LOAN可以抵多出来的150K呢？？

rogerze5046

原帖由 lee2267 于 2012-6-8 19:19 发表


对的。。对的。。今天 为了这个事情 还请教老板 来着。 。被骂了哇。。说怎么这个都不懂啊。。。balabala说了偶半小时的哇。。。
到下班了。才停下来。。。可怜的说。。的过一个郁闷的长假啊。。。

额 我查了一下，基本上是说针对于投资房，interest是通过loan amount计算，即loan x interest rate，但是因为有个offset，所以你的利息会按照（loan - offset）x interest rate.
也就是一般loan statement上面的利息

Benji

原帖由 lee2267 于 2012-6-8 19:19 发表


对的。。对的。。今天 为了这个事情 还请教老板 来着。 。被骂了哇。。说怎么这个都不懂啊。。。balabala说了偶半小时的哇。。。
到下班了。才停下来。。。可怜的说。。的过一个郁闷的长假啊。。。

小魚真是好同學，知錯就改！

butterflydancer

原帖由 MaxJay 于 2012-4-26 21:57 发表
今天经高人指点，发现我原来的理解可能有偏差。又读了一遍原文，好像意思是如果把投资房的收入用来降低自己自住房的本金，而不用来降低投资房的本金，那么税局是不会放过的。
还有，原文里有这么一段话:
Property investors sh ...

还是没明白，投资房里如果是POSTIVE GEAR， 那租金收入不能OFFSET，或者偿还自住房？？？

一粒米

个人理解是ATO关注于那些把private和investment混在一起的。比如说有500k private 和500k investment loan，每个月还款金额应该平分给两个loans, 可是有些人就当成还private的，investment的loan都一直不变。
如果两个不同loan accounts,各自有不同的offset。investment loan account加 investment offset的总和利息，就可以扣税。如果每月租金多于investment loan 利息，剩余的钱的用途，ATO 应该不能强迫你怎么用这个钱吧。

kk0106

看了大家的讨论，现在我突然想到自已是不是对之前老妖的房地产投资 - 之四：资金管理和利用的帖子有了误解，希望有高手能帮我解惑一下, 当中举的例子是

当两人还住在老的unit里时，6万放在account-1里面，把account-1设置为account-2的offset。把所有的收入包括收到的房租打入account-1。所有的利息也从account-1支出。如果house要维修或是有费用支出就从account-2里面支付，一直到额度快要到14万。因为house是投资房所以有关支出和贷款利息都是可以扣税的。

其中是不是把新房子的租金也打入account-1來抵扣自住房的利息，而这也是ATO所要捉的重点呢?