买房跟我学-Lesson 2 利息/贷款/Refinance(再筹资)（1）

hi.sifanliu

买房跟我学 – Lesson 2 利息/贷款/Refinance(再筹资)

这节课因为知识点比较杂乱，所以可能我写出来的也很乱，大家就当杂谈看看好了~

1.        降息
最近对于购房者来说的一大利好消息就是澳洲又降息了。这次RBA（Reserve Bank of Australia 澳洲储备银行，相当于中国人民银行）再降25个基点，从3%降到了2.75%。央行一降息，意味着各家商业银行在其指导下，也会纷纷跟着降息，从而起到刺激消费的作用。
降息怎么就能刺激消费了呢？
1）降息 – 贷款利息下降 – 每月还款额减少 – 可支配现金流增多 – 民众消费力增强
2）降息 – 月供减少 – 买房热情上升 – 买房需求增多 – 开发商盖房兴趣增大 – 盖更多的房 – 需要更多的原材料和人工 – 就业岗位增多
3）降息 – 开发商贷款利息下降 – 盖房成本减少 – 盖更多的房
所以简单来看，降息很能够刺激消费，更能够促使一批不想买房的人现在开始打算买房的事情。另外，降息也导致汇率大减，澳元对人民币已经跌到6.15了。这样低的汇率，也会诱惑很多海外的投资人士在澳洲投资房产。因此，澳洲房价在一定时期内保持上涨趋势是可以预见的。

2.        Broker （贷款师）
有些人可能不太愿意找Broker做贷款，认为他们作为银行与买方的中间人，肯定是个两头骗钱的角色，所以更愿意跳过他们直接去银行贷。以前我也持有这种想法，直接去了CBA（澳洲第一大银行，应该是吧？）找贷款经理咨询，结果发现如果年薪在5万澳元左右的，撑死了能贷个35万（30年还清），这还买个P的房啊。不得已，找了Broker。当时的Broker给我的说法，让我一下理解了为何要找他们贷款。他说你一个人去银行贷，也就贷个几十万，我手上如果有10个客人，那就是贷几百万，你想想你的bargaining power（谈判力）能和我比么。而且好的Broker都是和银行有良好关系的，有一定的信誉度，去跟银行借钱当然要容易的多。另外，如果真的有本事找到很好的Broker，甚至可以在银行给出的利息上再拿一些折扣。

3.        房市泡沫
有很多人都认为悉尼的房价现在涨的有点离谱了，很快会出现泡沫，所以现在的房价是虚高，不应该买。且不说这个说法的对错，先想想大家什么时候认为房价便宜过了？或者说认为房价现在是合理合适的？应该没有吧，不管房价是什么样的，大家都会觉得房子太贵了。因为对于普通老百姓来说，买房子永远是最大的一笔钱，不嫌贵肯定不可能。那么，悉尼房市的一个保障是什么呢？答：房租够贵！现在悉尼的房屋空置率（某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率）只有1-2%左右，而北京的空置率则高达 近30%（以上数据均来自互联网新闻，我也只是在新闻上看到这些，并不是来源于国家统计局，搞不好是错的也不一定，不过话说国家统计局的数字大家信么？请理性对待这一数据哈~）。低空置率意味着租房市场的繁荣，只要是房子，没有租不出去的。普遍来讲，悉尼房子的房租与房价应该满足‘房租/周 = 房价*0.001’，也就是说，$600,000买来的房子，应该租到$600/周就对了。如果是贷款买房，这样的一个房租，基本可以抵掉贷款利息。
还是以$600,000的房子（两卧室）为例，假如贷款80%。
贷款利息：$600,000*80% = $480,000*5.7%（利率就按5.7%来计算了哈）= $27,360/年 = $526/周
水费：$130/季度 = $10/周
物业费：$1000/季度 = $77/周
市政费（每一区不相同）：$260/季度 = $20/周
合计支出：$526+$10+$77+$20 = $633/周
房租收入：$600/周
差额：- $33/周
当然，我以上的算法都是很理论的，实际情况会有很多不同的变化，也许贷款没那么多啦，也许物业费更贵啦（带游泳池和健身房就会贵一些），也许利率又下调啦等等，但基本算法是这样应该没错。我当时就是考虑到反正都是要给别人交房租，替别人养房子，那不如自己买了房子租出去，让别人来替我还房租，反正最坏每周也就多个几十块钱，少出去吃一顿饭就有了。
其实扯远了，回到房市泡沫这件事上。假设悉尼的房子，$600,000的只租$400块钱一周 - 大家都高高兴兴跑去租房了 – 悉尼租房市场空前火爆（买房市场空前冷淡） – 租金必须上涨（房价必须下跌） – 一直涨到$650一周（房价一直跌） – 租房没有买房还房贷合算 – 大家都高高兴兴跑去买房了。所以，目前来看，只要悉尼空置率保持住，房市即使有泡沫，也是在大家可以接受的范围里。

4.        贷款与杠杆原理
有的人想，老子就是有钱，何必贷款，一次付清没问题！这样做也不是不可以啦，只是这种全款买房的方式，有点浪费了‘钱生钱’这个功能。中国人和西方人对待房子的态度是有很大区别的，对于中国人来讲，房子就是家，是自己的东西，必须攒在自己手里才安心。而对于澳洲这个市场来讲，很多房子其实只是一个投资赚钱的工具。卖房子的和卖安利的有什么区别？卖安利的，卖的只是一些产品，吃吃喝喝，洗洗涮涮；而卖房子，很大程度上卖的是一种投资。安利产品你买的再对，用完了就完了；可是如果房子买的好，能帮你赚不少钱。就说国内的那些炒房团，哪个买了房子自己住进去了？只不过是用房子来赚别人的钱罢了。
还是看$600,000的这个房子。我们假设它5年后涨了$200,000。现在分析一下全款买房和贷款买房在投资角度上的区别。
•        全款$600,000。
        房租收入：$600/周 – 总支出$107/周（按上面的计算） = $493/周 = $25,636/年*5 = $128,180
        5年总收入 = $200,000 + $128,180 = $328,180
        投资回报：$328,180/$600,000 = 54.7%
•        贷款80% = $480,000，首付 = $120,000
        每周总支出（按上面的结果）= -$33/周 = -$1,716/年*5 = -$8,580
        5年总收入：$200,000 - $8,580 = $191,420
        投资回报：$191,420/$120,000(首付) = 159.52%
大家可以看到，贷款方式的投资回报是不贷款的3倍啊！那有的人好说了，不管投资回报是多少，我5年拿到了30多万，怎么也比20万不到要多啊。注意！这种贷款模式是可以复制的嘛，你只要再多拿出12万，再去干同样一件事情不就好了嘛。你要是有60万，这件事你都能干5次了，收益就是100万啊。
当然，这些都是纸上谈兵！实际操作起来，肯定没有理论上这么简单啦。比如你根本就没有60万现金，又或者你有60万的现金，但是不可能贷出5套房子的贷款。我只是给大家提供一个考虑投资的思路。看到现金，一定不要只想着这是一笔钱，这一定是好几笔钱！因为银行可以借钱给你做更大的事情！这就是投资里的杠杆原理啦。你只付了12万的首付，但实际上却是用了60万的钱来帮你赚钱，拥有了5倍杠杆的力量。

传送门：
买房跟我学 - Lesson 1 房屋合同细节(1)
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panadol89

LZ。怎么谢谢你呢。最近想着买房的事情。不懂啊，头发都白了几根。你就出现了！！！及时雨啊

hi.sifanliu

panadol89 发表于 2013-5-13 15:27
LZ。怎么谢谢你呢。最近想着买房的事情。不懂啊，头发都白了几根。你就出现了！！！及时雨啊 ...

千万不要客气！需要帮忙就大声说粗来！ 我回答不了的，肯定也有大家能帮忙回答哈哈哈~ 祝购房愉快！！话说购房是不可能愉快的，因为太多烦心的事了……

ch3399

学习了，收藏了。慢慢消化。

渔妇

Frozenworld

收藏

golden100

发表点个人意见：第一，如果是600，000刀的house,能租到600一周，那是高手。第二，如果是apartment的话，租金有可能达到，但是capital gain,也就是所谓涨价，他也涨不出5年200，000刀。第三，不是说房租贵了都去买房子了。租房者是一个群。第四，那些算法都是基于的那些数据，都是一厢情愿

hi.sifanliu

我很赞同你的说法~
第一，House的话，肯定是不在我讨论的范围里，因为没有买过，而且未来10年内也都没有想要买的意思。House在地上花了太多的钱，从出租角度看，很难达到千分之一房价这个水平。如果硬要把好好的一个House格成10间来租的话，那就是糟蹋东西了。
第二，我所说的5年涨20万完完全全只是为了举一个例子，至于Apartment能涨多少，这些年来也是变来变去。我纯粹是为了解释贷款带来的杠杆效应。这个数字换成5万，10万，20万都无所谓。
第三，关于房租贵了都去买房子这件事，我也是以偏概全了，我自己就是因为感觉房租太贵，所以打算买房来做房东。我的行为应该是代表了一部分人，但肯定不是全部啦~
第四，我的这些算法，也只是想要给大家提供一个考虑投资的思路，大家完全可以根据自己所在区域的真实情况进行调整。但是这些计算方法的基本道理，我想应该是没错的。

hi.sifanliu

golden100 发表于 2013-5-13 16:47
发表点个人意见：第一，如果是600，000刀的house,能租到600一周，那是高手。第二，如果是apartment的话，租 ...

我很赞同你的说法~
第一，House的话，肯定是不在我讨论的范围里，因为没有买过，而且未来10年内也都没有想要买的意思。House在地上花了太多的钱，从出租角度看，很难达到千分之一房价这个水平。如果硬要把好好的一个House格成10间来租的话，那就是糟蹋东西了。
第二，我所说的5年涨20万完完全全只是为了举一个例子，至于Apartment能涨多少，这些年来也是变来变去。我纯粹是为了解释贷款带来的杠杆效应。这个数字换成5万，10万，20万都无所谓。
第三，关于房租贵了都去买房子这件事，我也是以偏概全了，我自己就是因为感觉房租太贵，所以打算买房来做房东。我的行为应该是代表了一部分人，但肯定不是全部啦~
第四，我的这些算法，也只是想要给大家提供一个考虑投资的思路，大家完全可以根据自己所在区域的真实情况进行调整。但是这些计算方法的基本道理，我想应该是没错的。

sydney2

肉黄鸡

买Investment property，由于negative gearing, 也有tax benefit 的。好比你的投资房替你挣了2万房租，但还房贷加物业费什么的你交了3万，你的付出和所得差额1万(negative gearing)，假如你年收入是6万，但缴税的时候是按照6-1=5万缴税的，会少点哦

wowmygame

说得挺好

panj

学习了

kid122

mark,搞的我都想去买投资房了

liangpi1234

谢谢分享

richiz

肉黄鸡 发表于 2013-5-13 21:34
买Investment property，由于negative gearing, 也有tax benefit 的。好比你的投资房替你挣了2万房租，但还 ...

如果按你这么算，我买投资房，是每年都要损失一些钱，赚的就是将来房价的升值。我这么理解对吗？

encoding

只想说两句：
杠杆投资，股市汇市房市都有，不是房市独大。
任何投资都有风险因素存在，不是房市独赢。

alee79

hi.sifanliu

肉黄鸡 发表于 2013-5-13 21:34
买Investment property，由于negative gearing, 也有tax benefit 的。好比你的投资房替你挣了2万房租，但还 ...

对的对的，抵税这部分我之后也会好好跟大家分享一下哈哈哈~

hi.sifanliu

richiz 发表于 2013-5-14 06:02
如果按你这么算，我买投资房，是每年都要损失一些钱，赚的就是将来房价的升值。我这么理解对吗？ ...

首先呢，还是那句话，我只是提供一个计算的思路，具体情况还是要看房子。比如说Rhodes这一区，我认识的一个人，在2006年的时候以$380,000的价格入手了一套公寓（两卧室加书房，真是便宜的没边儿了啊），他的房子现在已经租到700左右一周了，你说他亏么，他一点都不亏！因为房租是要不断涨价的，我只是按照最最保守的方式来算这个房租，以免有人说我故意夸大收入。但是跟房屋的增值相比，房租这块儿一定是小头儿，大的增长还是要靠房价的增长。

hi.sifanliu

encoding 发表于 2013-5-14 06:57
只想说两句：
杠杆投资，股市汇市房市都有，不是房市独大。
任何投资都有风险因素存在，不是房市独赢。 ...

是，只要是投资，肯定是要利用到杠杆的，不单单只有房市。而且房子的投资，很大程度上要靠眼光和运气，肯定是有风险啦~
投资有风险，入市须谨慎啊……

花花小米

感谢分享~

richiz

hi.sifanliu 发表于 2013-5-14 10:54
首先呢，还是那句话，我只是提供一个计算的思路，具体情况还是要看房子。比如说Rhodes这一区，我认识的一 ...

所以说，最理想的是买个house,然后租金能够cover利息，这是理想的，返税只是在租金不能cover利息的情况下。

肉黄鸡

richiz 发表于 2013-5-14 06:02
如果按你这么算，我买投资房，是每年都要损失一些钱，赚的就是将来房价的升值。我这么理解对吗？ ...

如果只有一套投资房，你这么说也行吧，不过真正特有钱的，有好多套投资房的，是有negative 也有 positive 的＂所以从cash flow上讲是不会亏滴。我知道有些人和银行借钱时特意交mortgage secure (一般银行借80%，多借银行风险增高，不爽就让customer交一部分保险，万一房子卖不出那么多钱，银行不亏），但搞投资的特别是鬼佬，他们宁可交，然后很快又买房，再买房。反正还款的话只要记得先还自住房就行了

twins7

mark

伊莲

占坐〜慢慢看

hewho

Mark下，留个慢慢看，谢谢分享

monchichi0115

arlin8

2006年的时候以$380,000的价格入手了一套公寓

公寓嗎?OR Apartment for $380,000 2007

悉尼小伙

lz竟然用rhodes 2006的数据来说事，真是忽悠到没边了。2006到2009的房价不能以正常的市场关系来解释，政府出台的政策，外来资金的影响，导致澳洲房市的畸形增长。用以点盖面的技巧。说话要厚道。用2010到现在的增长率来比较还差不多。