买房和房屋维护常见问题解答（重返江湖，每周最多提供四次房屋检查服务）

chenhu2000

感谢楼主的回答，不知道楼主自己是builder吗？可不可以请你帮忙看房子或者修理房子？

sdsddddd

development plan overlay和public acquisition overlay是什么意思？ 谢谢楼主

雀之灵

请教专家：做PEST  INSPECTION是时发现FENCE上有白蚁破坏过的情况，当时没发现活的白蚁，但这个房子地基下面通风不好，卫生间防水不好，其它地方天花板也有发霉的地方，是不是白蚁的隐患很大？如何做进一步检查呢？如何检查建筑物破坏情况？花费大概有多少？这样的房子是否最好不要买？
问题很多，非常感谢！

Wangmingtaoau

原帖由 雀之灵 于 2010-2-23 10:02 发表
请教专家：做PEST  INSPECTION是时发现FENCE上有白蚁破坏过的情况，当时没发现活的白蚁，但这个房子地基下面通风不好，卫生间防水不好，其它地方天花板也有发霉的地方，是不是白蚁的隐患很大？如何做进一步检查呢？如 ...

我检查过两栋房子都是因为卫生间水管漏水招致白蚁的破坏，所以确保地板下干燥通风是预防白蚁的关键，要定期检查，如果管道漏水要立即修理。浴室通风不好通常会导致天花板发霉，但通常与白蚁无关。如果建筑内发现白蚁，需要请白蚁的专业人员先杀灭蚁后，然后对建筑进行修理，具体花费看情况，但我想一般会上万吧。

Wangmingtaoau

原帖由 sdsddddd 于 2010-2-17 19:32 发表
development plan overlay和public acquisition overlay是什么意思？ 谢谢楼主

前一个一般会在建新房的时候征收一些费用，后一个是土地可能会被政府收购。

Wangmingtaoau

原帖由 chenhu2000 于 2010-2-17 16:17 发表
感谢楼主的回答，不知道楼主自己是builder吗？可不可以请你帮忙看房子或者修理房子？

我可以看房子，但不修房子。

雀之灵

多谢专家的及时解答！再问一下：如果做了PEST INSPECTION后，报告说建筑物内没有白蚁，就没有问题了呢？（我的律师就是这样说的。）还是需要做进一步检查？
听朋友说有一种comprehensive的检查白蚁？另外如何对木结构是否破坏进行检查呢？因为在FENCE上发现有白蚁破坏的证据。还有这个房子除了浴室天花板发霉，别的房间天花板也发霉了，不知道为什么会这么潮。
再次感谢！
附上报告: Visible evidence of subterranean termite workings and/or damage was found in but not necessarily limited to:          
Timber fence.          
Due to the termite damage and / or activity noted above, it is recommended that a investigation be carried          
out to internal timber wall framing / ceiling timbers by Termatrac Device.

[ 本帖最后由 雀之灵 于 2010-2-23 13:47 编辑 ]

uty

LZ真专业。有个问题想请教下。
  我们家地基一直很潮湿（靠近门口的地方要干点，因为我们经常开着通风）。我有很多次爬进去观察，就是看不到下水管道在哪里（厨房浴室那边的地下层非常低，基本爬不进去了）
  我怎么知道是管道漏水呢？该找谁检查修理，是plumber吗？

sdsddddd

原帖由 Wangmingtaoau 于 2010-2-23 11:39 发表

前一个一般会在建新房的时候征收一些费用，后一个是土地可能会被政府收购。

谢谢楼主，那征收的费用多不多？土地被政府收购不是很亏吗？有没有相应的补偿呢?不是很懂，麻烦楼主了。

魅影妖瞳

我来顶一下
感谢LZ帮忙，我觉得LZ很专业，很细心，也很认真负责
而且收费也合理，性价比很高

Wangmingtaoau

问：我的房子已经买了，为什么中介还不把牌子拿走呢？

答：从中介的角度来说，有一个很大的牌子在那里是为他们打广告，特别是很快贴上一个 Sold的。这表示着他们在这个区域里面占有市场分额，提高他们的知名度和信任程度，所以从中介的角度来说，牌子在那里多树一天，就多一天给他们做一天免费的广告，为他们争取下一个售房的客户，以及一两万的佣金。不必担心别人会把你的房子抢走，只要你手里有一份卖主签了字的售房合同。不过倒可以借这个机会跟中介要两瓶香槟，为了将来有一天你卖房子找他们，他们也许会很乐意送你瓶香槟，让牌子立在那里为他们做广告。

如果没有贴 Sold 的标签，会吸引一批潜在的购房者来询问，这对增加该公司和该中介的知名度也是好事，而且同时可以借机推销其他的房子。

Wangmingtaoau

原帖由 魅影妖瞳 于 2010-2-25 14:58 发表
我来顶一下
感谢LZ帮忙，我觉得LZ很专业，很细心，也很认真负责
而且收费也合理，性价比很高

谢谢！恭喜乔迁新居！

Wangmingtaoau

原帖由 sdsddddd 于 2010-2-23 16:55 发表



谢谢楼主，那征收的费用多不多？土地被政府收购不是很亏吗？有没有相应的补偿呢?不是很懂，麻烦楼主了。

我所了解这边征收土地的过程相对而言是比较公正合理的，但是具体细节你可能要向律师咨询。

Wangmingtaoau

原帖由 uty 于 2010-2-23 14:55 发表
LZ真专业。有个问题想请教下。
  我们家地基一直很潮湿（靠近门口的地方要干点，因为我们经常开着通风）。我有很多次爬进去观察，就是看不到下水管道在哪里（厨房浴室那边的地下层非常低，基本爬不进去了）
  我怎 ...

下水管道一般在厨房/浴室/洗衣房/厕所的下面，也有从外墙出去的。

yangjinpangzi

为啥不在堪培拉呢？

芝麻绿豆

[quote]
原帖由 lovesydney 于 2010-1-16 14:26 发表
请问这种房子，能不能请人把Easement改道呢？

原帖由 Wangmingtaoau 于 2010-1-16 21:23 发表

我了解在墨尔本第一种情况几乎不可能做到（咨询过律师），第二种情况不现实，其他州的法律不是很清楚。 [/quote]

这种情况确实很罕见，只见过一例：easement下面没有任何管道，正在申请取消easement。

pinkscooter

原帖由 Wangmingtaoau 于 2010-2-11 09:57 发表

最常见的原因是木地板中的水分处理不好，以及下面的stump支撑不好。如果要除掉地毯做木地板，首先要了解下面stump的情况。

What's the difference between Stump and Pier? are they same?

I might need to replace three piers, is it something major or really bad?

Thanks

nini09

先收藏了慢慢看。

grass

请问楼主 pest report中有以下两项 问题大不大？
5. Fungal Decay
Was evidence of Fungal Decay found? Yes. Details & location: Slight decay at base of left hand side of exit laundry door frame.
The extent of any visible damage appears: moderate.

7.5 Other Conditions Conducive to Timber Pest Attack
Was evidence of any other condition conducive to timber pest attack found? Yes. Details & Location: HWS & A/C overflows.

jtop

请问，如果是TOWNHOUSE,DUPLEX，而且是水泥地面看不到基础的HOUSE要做BUILDING /PET INSPCTION吗？
另外，这种房子10年旧，墙壁上的细纵向裂痕有大问题吗？谢谢

Wangmingtaoau

问：有Heritage Overlay 的房子如果不能拆，能够扩建吗？

答： 一个实例：

http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... p;page=1#pid3540285

这个房子之所以建成这样是因为上面有 Heritage Overlay，不能完全拆除重建，所以保留了原来的立面在后面扩建。否则一定会推倒重建。一般有 Heritage Overlay 的房子要比同等房子便宜。

chenhu2000

楼住为什么那么确认这个房子有heritage overlay呢？说不定房主不想推掉原来的房子，只是扩建呢？难道楼住看过这处房子的sec32?

虎虎生威

我看中大路边的一栋115年的双砖维多利亚房子，房子经久未修，其中有个房间有一条挺大的裂缝，是这个房间的进口这里，旁边也没有树木什么影响的，天花是彩色的古香古色的雕花，agent说不能touch外面，可以touch里面，那是不是天花可以全部油成白色？因为价钱和位置还能接受，因为孩子学校的原因，想买那个房子，不知该不该买。还有前面没有drive way，agent说了不可以有，车子只能从后面的小巷里出入。谢谢回复！

Wangmingtaoau

原帖由 虎虎生威 于 2010-3-18 10:48 发表
我看中大路边的一栋115年的双砖维多利亚房子，房子经久未修，其中有个房间有一条挺大的裂缝，是这个房间的进口这里，旁边也没有树木什么影响的，天花是彩色的古香古色的雕花，agent说不能touch外面，可以touch里面， ...

这个房子肯定是有 Heritage Overlay, 坚决不建议购买。

Wangmingtaoau

原帖由 pinkscooter 于 2010-2-26 22:33 发表


What's the difference between Stump and Pier? are they same?

I might need to replace three piers, is it something major or really bad?

Thanks

Pier一般是用砖砌的， Stump一般是混凝土或是木材。
老的房子更换 pier或是 stump 并不稀奇。

Wangmingtaoau

原帖由 chenhu2000 于 2010-3-4 16:44 发表
楼住为什么那么确认这个房子有heritage overlay呢？说不定房主不想推掉原来的房子，只是扩建呢？难道楼住看过这处房子的sec32?

这个房子确实是有 Heritage Overaly。这里的房子列为 Heritage 按照受保护的程度可以分为： National Trust （如墨尔本的 Hotel Winsor, Ripponlea), State Heritage Register, Heritage Overlay (又根据保护的程度分为 A, B, C).

Wangmingtaoau

原帖由 jtop 于 2010-2-28 15:40 发表
请问，如果是TOWNHOUSE,DUPLEX，而且是水泥地面看不到基础的HOUSE要做BUILDING /PET INSPCTION吗？
另外，这种房子10年旧，墙壁上的细纵向裂痕有大问题吗？谢谢

买房子做不做 Inspection 见仁见智。

Wangmingtaoau

问：你对墨尔本的高端地产有何看法?

答：墨尔本的优质高端地产基本上有两大流派，一派我称之为为海派，是以 Brighton 为代表的 Nepean Hwy 以西的物业，一派我称之为城派， 是以 Stonington 和 Boroondara 为代表的近城贵区。这两派都是优质物业，都有非常好的投资回报。如果要我选择，我更倾向于城派，因为更能满足大多数人工作，生活，子女入学等需要，因为地 理位置居中，东西南北皆可到达。所以同等条件下， 在 Sandringham 和 Camberwell 之间，我会选择后者。

虎虎生威

我想了好多天，在不买和买之间取舍不定，有房子有 in a residential 1 zone is within a heritage overlay (ho159) ,and a  Public axquisition overlay5, and abuts a  public axquisition overlay 5,  and a Road zone category 1,一个烂房子，主要是第一个房间的门上面的墙和天花板都有裂缝，连门都有些变型，据旁边看房的人说可能是屋顶问题。这样的房子修理复原要多少钱，确实太喜欢那个房子的骨架了。

Wangmingtaoau

给建房者的一点意见，仅供参考

1.        如果资金许可，尽量选择在成熟的社区买旧房子推倒建新房，但要注意房子上面有无任何的规划限制；
2.        大多数人认为最佳的地块是长边南北向，位于马路的北侧，这样自家后院有最佳的北向采光；
3.        尽量将起居室，family room等主要活动空间布置在北侧或东侧，将厕所，卫生间，洗衣房布置在南侧或是西侧；
4.        如果有必要的话， Crossover 车道的位置是可以改的，以适应你所中意的户型，同时满足采光朝向的要求。有的Builder 图省事将平面翻转，但可能换来是客厅西晒的永久的遗憾；
5.        如果预算许可，建议使用中空玻璃窗 double glazing, 至少要有300-600 的檐口，tile roof, 而且坡度不能太低，要有 brick infill over windows, 而且户型的开窗面积不能过大，层高最好是2700， 如果决定自己长久住可以考虑做 double brick 双砖墙。
6.        就住宅而言，目前中国的建筑造价和建筑产品优于澳洲许多，但是由于操作性和达不成规模经济，以及 Australian Standard 的问题，很多人最终还是选择了由本地的 builder 来做，但是厨房，门窗，地板，卫生洁具等许多产品已经是中国制造了。
7.        一般请 builder 签订的建房合同是偏向于 builder 的 （HIA contracts）,如果请注册建筑师设计，招标施工，所使用的合同对于 Builder 和业主相对是公平的 （ABIC contracts）。
8.        住宅类注册建筑师一般收取的设计费是建筑造价的 10%-15%, 包括从最初的方案设计，深入设计，施工图设计，招标和工程合同管理整个过程，直到竣工业主入住。