实例分析你的投资房赚钱了吗？如何买投资房才能赚钱？（更新老公做的web版的软件。更新：修改年收益率为复利

rainy118

ddwwhhkk 发表于 2013-10-1 10:57
现在在分析低租金高升值的类型，你能在墨尔本帮我找个你觉得更有代表性的这一类的例子吗？我来计算。 ...

悉尼行不行？


如果可以的话，多多哥哥的老巢，宇宙中心我笨

I45/2-10 Susan Street,Auburn
Sold $419,000 in Sep 2013
Last Sold $255,000 in Mar 2007(Auction)
Rent $450pw in Jun 2013
Apartment: 2 Bed rooms 2 Bath rooms 1 Car spaces
Land size: 133 sqm


成交地址：
http://house.ksou.cn/p.php?q=Auburn&sta=nsw&id=1281799

租金参考：
http://house.ksou.cn/rp.php?q=Auburn&sta=nsw&id=29056


帮忙分析一下

alyssa

我觉得楼主的公式大体是正确的。
没有CG, 涨点租金，那就是亏钱。
没有7年或者10年翻一番， 投资房产就是勒紧裤腰带过日子。

即使悉尼今年这么大涨， 很多地区也没有实现10年翻一番。。

englishbay

rainy118 发表于 2013-10-1 12:34
悉尼行不行？

这个可以赚一点， assume这个租金和房价的增长势头可以保持下去

rainy118

englishbay 发表于 2013-10-1 13:32
这个可以赚一点， assume这个租金和房价的增长势头可以保持下去

赚一点？我怎么觉得赚大发了。

2007年投资100万，正好可以买四个这样的房子，现在卖出直接赚60万。就算扣除种种税费，40万肯定有的。

利息，物业什么的都被租金抵销了。

yinjiayi88

englishbay

rainy118 发表于 2013-10-1 13:47
赚一点？我怎么觉得赚大发了。

2007年投资100万，正好可以买四个这样的房子，现在卖出直接赚60万。就算 ...

07年你把100万现金存银行定期6年，到今天也有40万的利息。 正好跟你的卖出收益减去苛捐杂费抵消。

你的真正收益是这四套房6年的房租，10万。

lingyang

englishbay 发表于 2013-10-1 14:11
07年你把100万现金存银行定期6年，到今天也有40万的利息。 正好跟你的卖出收益减去苛捐杂费抵消。

你的 ...

房租不是用来cover利息了么， 这么说来是不是没收益纯属保值？

rainy118

englishbay 发表于 2013-10-1 14:11
07年你把100万现金存银行定期6年，到今天也有40万的利息。 正好跟你的卖出收益减去苛捐杂费抵消。

你的 ...

有两个错误：

第一，100万存银行，6年有40万利息？ 定期有7%？

第二，当年没有100万，只有30万，也可以买四个这样的房子，赚40万。所以应该是投入30万，6年赚40万，借贷的利息正好和租金抵销，基本上是翻倍了。


上面说的就是买房子的杠杆效应，好像很多同学没有明白这一点？

rainy118

lingyang 发表于 2013-10-1 14:12
房租不是用来cover利息了么， 这么说来是不是没收益纯属保值？

我晕，楼上说的是有100万现金，买4个这样的房子，和100万现金存银行对比。根本没有利息。

englishbay

lingyang 发表于 2013-10-1 14:12
房租不是用来cover利息了么， 这么说来是不是没收益纯属保值？

比保值稍微赚一点。

也就是说，不考虑通货膨胀，07年你有100万，放床底，到今天还是100万。 放银行，还本付息140万。投资这个房子，今天卖掉，可以拿150万。

所以还是不错的。

07年拿100万买悉尼的大部分地区的投资房到今天卖掉，还不一定能拿到140万

HappyRain

Mark. Thanks.

rainy118

englishbay 发表于 2013-10-1 14:26
比保值稍微赚一点。

也就是说，不考虑通货膨胀，07年你有100万，放床底，到今天还是100万。 放银行，还 ...

我更晕了，

你的假设，6年里存款利息都是7%，而4套房子每周租金一共才320元，可能吗？

大卫王

不懂

lingyang

rainy118 发表于 2013-10-1 14:28
我更晕了，

你的假设，6年里存款利息都是7%，而租金都是320元，可能吗？

定息5年的在降息周期之前有差不多7%的， 现在这种低利息RaboDirect还有5年5%的呢，07年到现在6年都是7%是很可能也有可能更高。

所以我看下来我的理解是自住房还清了以后投资房子更多是货币保值。

是在没搞懂的是那些自住房还一屁股债去买一套一套投资房的是怎么算的

rainy118

englishbay 发表于 2013-10-1 14:26
比保值稍微赚一点。

也就是说，不考虑通货膨胀，07年你有100万，放床底，到今天还是100万。 放银行，还 ...

实际上不考虑通货膨胀，07年你有100万，放床底，到今天还是100万。 放银行，5%存款利息，还本付息134万。投资这个房子，每年收租金8万，6年一共收48万，今天卖掉，拿160万现金，付掉税费10万，一共入手198万，比存银行多收入64万，平均一年多收入6万多。

rainy118

lingyang 发表于 2013-10-1 14:33
定息5年的在降息周期之前有差不多7%的， 现在这种低利息RaboDirect还有5年5%的呢，07年到现在6年都是7%是 ...

我觉得你还没有理解杠杆原理。

你可以试着分析一下，07年你有30万现金，情况1。放床底，2。存银行，7%利息，3。现金买一套这个房子，租金算350吧，4。贷款80万买4套这样的房子，租金一套350吧。

多算算，看到底投资房是怎么赚钱的。

carolyn

rainy118 发表于 2013-10-1 14:39
我觉得你还没有理解杠杆原理。

你可以试着分析一下，07年你有30万现金，情况1。放床底，2。存银行，7%利 ...

楼主每年租金才26k,你这个8万租金是哪里来的？

lingyang

rainy118 发表于 2013-10-1 14:35
实际上不考虑通货膨胀，07年你有100万，放床底，到今天还是100万。 放银行，5%存款利息，还本付息134万。 ...

每年租金8万？一套房子还是4套房子？

nali

楼主又开新帖了，你要不来悉尼吧，墨尔本的数据表现根本无法做投资。

135万的房子，才500的租金，悉尼的银行都不可能批给你贷款。 除非你首付40%。 所以说，你找的例子的主人是个有钱人，能拿出54万的做首付的，多半也不愁租金回报的。

englishbay

rainy118 发表于 2013-10-1 14:22
有两个错误：

第一，100万存银行，6年有40万利息？ 定期有7%？

全澳洲哪个地方的房子的租金收益能到8%，我很想知道。

悉尼除去中介费只有3%，墨尔本更低。 就是那位同学说的新移民集中营我笨，大概也只有5%

花花和花花

100万存银行4年利息40万要交多少税？

click

carolyn 发表于 2013-10-1 14:57
楼主每年租金才26k,你这个8万租金是哪里来的？

撸哥糊涂了。
一会100万现金买房，一会又买4个，晕了，

乱三天

这个帖子写的目的是什么，脑残贴。

乱三天

你没有钱去买什么BALWYN的房子，在BALWYN赚钱的都是买个破房子，100多万，推到建法式豪宅，或者2栋TOWNhouse，300万以上处理掉才能赚钱，时间得从你买破房子到卖掉算足2年。那是有资金的人玩的，投资140万的房子等升值那是怎么都赚不到钱的。

rainy118

carolyn 发表于 2013-10-1 14:57
楼主每年租金才26k,你这个8万租金是哪里来的？

2007年auburn一套房25万，100万买了4套房阿，2013年租金已经450一套房一周了，算这几年平均租金400一套房一周吧，那么一年就是2万一套房，4套不就8万了么？

怎么不对啊？

rainy118

englishbay 发表于 2013-10-1 15:31
全澳洲哪个地方的房子的租金收益能到8%，我很想知道。

悉尼除去中介费只有3%，墨尔本更低。 就是那位同 ...

发展眼光阿，比如我说的那个例子，auburn的房子07年25万买入，租金300多吧，现在已经450了，网站上写的。

这几年平均400吧，你算算租金收益多少？

catties

ddwwhhkk

rainy118 发表于 2013-10-1 12:34
悉尼行不行？

好啊，完全没有问题，我帮你算下。但是我目前可能不会放到顶楼里，因为我在墨尔本，老公坚持买投资房要就近，所以我得先找出墨尔本投资房赚钱的规律，如果最后实在不行说服了LG才能考虑悉尼。

我对悉尼的政策之类的完全不了解。你能提供下这个房子每年总共的维护费用吗？可能包括council fee，land tax, strata, repair, water等。还有我看这个房子是07年买入的，那时候利率好像相当高，你觉得过去几年的平均利率按照多少计算合适呢？

还有这个房子你觉得每年折旧能有多少呢？因为这个不比顶楼的老房子，可能折旧比较多些。

ddwwhhkk

nali 发表于 2013-10-1 15:17
楼主又开新帖了，你要不来悉尼吧，墨尔本的数据表现根本无法做投资。

135万的房子，才500的租金，悉尼的 ...

这样的，因为我在墨尔本，老公坚持买投资房要就近，所以我得先找出墨尔本投资房赚钱的规律，如果最后实在不行说服了LG才能考虑悉尼。

Adelee

很有意思的帖子。mark