投资房啊投资房 （3４楼有”税务优惠小知识“更新）

水晶靴

２００６年３月

投资房产的步伐，不应该慢下来。这是我老公的想法。

从上一次之后，他一直没有停过搜索新的房源。
这两天被他等到一个BARGAIN，这不，他又去看房了。

如果要投资地产，每周花两三个小时做功课，足够了。因为有一个筛选公式，所以不会被大量的信息迷惑，只有选择符合自己的投资方向的，才要做进一步的调查。
这一处房子是在西边，走M5的话，到哪儿都很方便。
这个区有医院，TAFE，商场。这个小区的CBD内没有公寓，住客都得住在CBD的边缘，而这房子就紧挨着CBD。
交通也很方便，到火车站７００米左右。
房子附近有个大运动场。

业主因为急于出售，价格降得很低。同楼的另一户售价高１５％。
另外，租金和售价比是5.36%，比我们第一处投资房的Yield还要好。

当然我们不一定会买下来。但是在这里跟大家分享一下我们选择投资房的条件。

买自主房就没有那么理性了。看到喜欢的，很容易鬼迷心窍的。。。

hx

楼主没有想过在中国投资呢？北京CBD房子的出租回报率有7~10％了，起点比这边折合成澳币还低，升值趋势更好的。

水晶靴

在东三环倒是有一套房子。
但是人不在北京，管理很棘手。
什么物业管理费啊，暖气费啊，租客惹麻烦了啊。
把房子交给中介公司了，但是还要自己费心。

hx

LZ的经验先收藏学习啦。悉尼买投资房，回报率感觉很低的说，刚够养房子本身的，谈不上获利…… 在北京以前买的几套投资房涨了不少，中介管理的也挺正规，贷款利率更低以租养房更轻松。Anyway都是看个人的投资选择了。

水晶靴

那请教，象我们这样的已经移出国外的人，还能申请到贷款吗？

hx

偶没有入籍，拿身份证贷款的。入籍的话不太清楚，大概也没事吧，只要身份证还有效的－不过这个不确定。

水晶靴

没有身分证了。

不贷款的话，得不到借钱生钱的好处了。

花正红

好文,顶!

cynthia

今天又从头到尾看了一遍。谢谢LZ.
加分！

一阵风

不太明白的是，楼主的房子，租金和售价比是5.36%，还要减去coucil fee等费用，现在银行贷款一般是6。5%+，搂主岂不是亏了么？而且还没算亏掉银行的5。75%的利息

休

原帖由 一阵风 于 2006-6-9 01:13 发表
不太明白的是，楼主的房子，租金和售价比是5.36%，还要减去coucil fee等费用，现在银行贷款一般是6。5%+，搂主岂不是亏了么？而且还没算亏掉银行的5。75%的利息

投资房要的是资本增值，假设十年后翻倍，是不是大发了，

水晶靴

原帖由 一阵风 于 2006-6-9 01:13 发表
不太明白的是，楼主的房子，租金和售价比是5.36%，还要减去coucil fee等费用，现在银行贷款一般是6。5%+，搂主岂不是亏了么？而且还没算亏掉银行的5。75%的利息

而且亏掉的那部分，可以抵掉工资收入，相当于少交税。这个亏还是赚，要坐下来用笔算一算的。

还有就是赌，我赌它十年后一定会升值。如果房价平均每年升７％，不就把亏的挣回来了？

要是我赌它不会升值，就不买房了。

水晶靴

原帖由 休 于 2006-6-9 09:03 发表

投资房要的是资本增值，假设十年后翻倍，是不是大发了，

一阵风

如果按上面计算的，这个投资大概每年亏损2% ，加上银行利息，亏损7。75%。十年亏损77。5%。而按你计算，一年房子增值7%，十年70%。十年之后卖掉房子，不是还亏7。5% 。而且你的这些钱就算存在银行，每年5%利息，十年之后也赚了50%.....这样算，怎么觉得投资很离谱的呀~~~
如果用亏损来抵税，感觉是下下策。一年亏损3万，少缴税1.3万的话，也要亏损1。7万阿，，，这样算也是亏。。
而且，apartment,unit，很难增值，十年之后房子好旧，，又没有地皮。感觉townhouse ,house 还要好些。

休

原帖由 一阵风 于 2006-6-9 13:31 发表
如果按上面计算的，这个投资大概每年亏损2% ，加上银行利息，亏损7。75%。十年亏损77。5%。而按你计算，一年房子增值7%，十年70%。十年之后卖掉房子，不是还亏7。5% 。而且你的这些钱就算存在银行，每年5%利息，十 ...

投资讲的是贡杆原理,比如30万的房,自己出6万,借24万,十年翻倍赚的是30万,明白?
还有房子每年升7%,十年后房价是(1+7%)的十次方乘房价,是原来的1.97倍.

花正红

原帖由 休 于 2006-6-9 13:47 发表

投资讲的是贡杆原理,比如30万的房,自己出6万,借24万,十年翻倍赚的是30万,明白?
还有房子每年升7%,十年后房价是(1+7%)的十次方乘房价,是原来的1.97倍.

休懂的可真多,我都看晕了!

一阵风

哦，好像有点谱了。

不会游泳的鱼

其实好多中国人的投资房，是直接放租，收CASH的。这样帐目上只有支出，没有收入了，大幅度扣税

风中旗

原帖由 不会游泳的鱼 于 2006-6-10 08:01 发表
其实好多中国人的投资房，是直接放租，收CASH的。这样帐目上只有支出，没有收入了，大幅度扣税

这是个好办法，哈哈

水晶靴

昨天收到AGENT一封信，说“鉴于目前租房市场活跃，我们决定帮你们把房租上涨XX元”，并已发信给租客云云。

感觉是个BONUS。

也说明目前的租房供需平衡，是往有利于投资者的方向发展。。

风中旗

原帖由 水晶靴 于 2006-6-10 11:57 发表
昨天收到AGENT一封信，说“鉴于目前租房市场活跃，我们决定帮你们把房租上涨XX元”，并已发信给租客云云。

感觉是个BONUS。

也说明目前的租房供需平衡，是往有利于投资者的方向发展。。

未必有用，如租客不同意，也没办法。总不能为了那10快20块把人家撵走吧。

水晶靴

１、租客是拖家带口的，有两个孩子；
２、房子本身离教会学校近。
３、中介只涨了一点点。
４。房子自他们入住就没有涨过房租。
５、最近把他们要求的修缮做完了。

综上所述，应该不会走。嘻嘻！

一阵风

如果你再加上1年之内不会再涨，他们比较放心。
我现在租的房子两年了，还是原价，看着周围的房子都比我这套贵，我都觉得房主太好人

PeterWay

原帖由 水晶靴 于 2005-10-19 18:44 发表


　　加分了吗？

恩

什么东西

原帖由 休 于 2006-6-9 14:47 发表

投资讲的是贡杆原理,比如30万的房,自己出6万,借24万,十年翻倍赚的是30万,明白?
还有房子每年升7%,十年后房价是(1+7%)的十次方乘房价,是原来的1.97倍.

我不是很懂，问一下
如果我投资40万的房子，自有10万，贷款30万，那么月供要2100左右，管理法等杂费不知道多少，就算抵消减掉的税，10年翻倍，则付出2100×12×10＝252000，盈利15万AUD。

如果自有10万在国内投资，等于60万，基本可在国内买套房。在澳洲的月供2100＝12600RMB，5年＝756000RMB，可买第二套房。10年翻倍，5年减半，则国内10年后可得60＋30＝90万RMB。

如果算上出租受益，那么是在澳洲利润大点，但是在国内买得话，规避了利率风险，也有人民币升值带来得好处。

所以，还是国内买房保险点，大家怎么看呢？

格美

好文，收获很多，谢谢。
是白雪公主的水晶靴吧。

louislu

绝对不能让这个贴子沉了!!!

stoval

着真是个好贴,谢谢LZ.

最近也在看房, 和LZ形容的那样, 一会儿一个主意. 把主要的问题集中了一下, 大家接着讨论讨论.
[1]米有限, 先买自主房还是投资房?
[2]投资房, 买没有地权的appartment/unit还是有地权的house? 个人想买前者, 因为贷款压力小, 有利于现金流, 比较灵活, 不用等长期的capital gain.

大家的意见怎么样? 欢迎讨论...

休

买投资房而没自住房,那自己还得付租金.不如买个自住房,分租一房出去,可减轻一下负担.

水晶靴

原帖由 stoval 于 2006-11-1 10:56 发表
着真是个好贴,谢谢LZ.

最近也在看房, 和LZ形容的那样, 一会儿一个主意. 把主要的问题集中了一下, 大家接着讨论讨论.
米有限, 先买自主房还是投资房?
投资房, 买没有地权的appartment/unit还是有地权的house? ...

年轻无孩子，先投资也无所谓。
悉尼的话，公寓房啦。主要是投资HOUSE，OUT POCKET的费用太高。