亚太集团iron fish有tz打过交道吗？southbank的期房，能投资吗？分分伺候！

icac

原帖由 atm 于 2009-10-14 12:24 发表
我非行业人士，也非专业人士，更非高人，但我看完整个帖子，给我的感觉是

icac一直争辩的是：投资房地产是正确的，而亚太做的是正确的事。

而大伙开始想说的是：亚太这公司的诚信有问题。但慢慢变成大家争辩亚 ...

我想说的是，它们投资观念是对的，它们出售的房子也不是随便挑的（多数都是CBD附近，有发展机会的地段)

尤其是对刚刚开始学习买卖房地产的人来讲,如果让它们自己去慢慢摸索其实风险更大(我身边有很多初次买房子的朋友因为没有经验,遇到了很多麻烦,就是我自己第一次买房前有一些长辈的提点,自己做了很多功课也一样遇到一些不大不小的麻烦)
如果说有人告诉你"这个房子一定赚",那这个人就很有可能是骗子
大家却一直认为说既然是投资顾问就一定的帮你赚钱
但不可能每一个它们介绍的项目都能赚钱（这就是为何它们提倡分散投资),

可是有些人运气不好,买了一个项目亏钱后就不信任地产投资公司了

我想转贴一个帖子,这个帖子非常中肯:

第一，销售中介和发展商是不同公司、不同职责的。他们的关系就好比“产品制造商将产品交给代理公司销售”。举个简单例子，就好像潘婷洗发水、海飞丝洗发水，还有其他日用品都交给P&G公司代理销售，仅此而已。这就跟Local Agent一样，如果你从Ray White买的房子，无论新房旧房，你会不会因为房子质量问题骂Ray White？所以不要因为是华人中介就心存敌意，除非开发商和销售商根本就是同一公司，不然因为施工问题乱责备agent就好像在Wool Worth买了没吃过的食品来“尝尝鲜”，结果发现不好吃，就大叫“超市是混蛋”一样的没道理。
我个人认为，讲这种话的人根本就是法盲。因为澳洲有明确法律规定，如果房子质量真的差到结构都有问题，买家有权不收房，并且对于施工质量造成的损失，买家对于建造商有相当长的追诉期。我想你们在买房子签合同的时候，律师是必须有解释这些给你们听的。
第二，收房前是有INSPECTION的，就是验收。律师在买家签合同前一定有解释合同、解释过如下几点：
1.购买OFF-PLAN，就是楼花的话，按照法律规定，5%以内的户型、面积变化是法律许可的。因为是楼花，发展商在没有建造、甚至建造过程中，都有可能因为施工原因要对要图纸的设计进行微量调整，这是完全合法的。也是楼花买家所需要承担的风险之一，但是也有可能是机遇。因为这5%不一定是减小面积，也有可能是增加面积。本人自己就知道有个楼盘的第三期因为调整，有3个户型增加了大约超过10㎡的面积，本人就是其中的幸运买家之一。O(∩_∩)O哈哈~
2.如果是砖结构的房子，一定会有细小的裂缝，这并不是质量问题，而是由于整个建筑建好以后，因为重量一定会有一个沉降期，这些裂缝就会显现，这是必然也不可避免的。
3.在Inspection，就是验收的时候，买家必须将出现的问题写在所提供的defects清单上交回给发展商。按照法律规定，发展商必须给以维修。买家也可以要求在维修后进行第2次Inspection。但是除非是严重到影响居住的问题，比如没有水供应、主体结构断裂，否则买家不可以因为比如“少个抽屉把手、一个电灯泡烧了”，或者“地上有一道划痕”什么的小问题而拒绝settle。而且买家在提交defects清单给开发商之后，开发商必须依法给予维修。买家在入住后最长可达半年的期间，都可对这些问题要求开发商维修，而不是agent。
就是开发商自己，也有可能因为将工程承包给不同的施工方而导致不可预见的质量问题，因而承担被卖家起诉的风险。主体结构还好，内部装修工程是最容易出现各种小问题的。对此，买家必须要有心理准备。而且这是和agent毫不相干的-----agent不是水管工。
第三，投资意识、风险意识、投资周期，一个理性的投资者一定知道投资是有风险的。要不然为什么明知道股票有可能赔钱，大家还会去买呢？高风险、高回报，低风险、低回报----这是Finance的理论。买房投资是较低风险的，但不是没风险，不然不成了天上掉馅饼了？但是也是需要时间来体现回报的。
一些华人地产开辟讲座讲投资意识，讲述一些地产知识，这对投资者来说是个免费的了解地产的机会，但是大家都知道，这就好比网上有无数免费信息提供，你需要辨别------世事无绝对，不然保险业是靠什么吃饭的？
第四，Good Service。有些Agent确实无良，过分夸大某个楼盘的增值能力，服务态度买房前后判若两人。但是买家要是因为根本不属于是agent的责任也要骚扰、甚至痛骂，我想是人都受不了吧？
我自己也是买家，因此建议大家要自己做功课，不要因为买了奶粉就要人家帮你喂孩子。你自己的权利和义务，你应当要问你的律师。而且对于楼盘的介绍，你要问“你们这样讲，根据是什么？” 从而自己做出判断。
华人agent还是有很专业的，至少我的agent给我看了权威机构的数据、地产杂志的诸多文章等等。所给出的都是第三方的材料，而非自己胡编乱造。并且对于楼盘所处地区的缺陷也有提及。我朋友的agent根据他的财力帮他选出适度价位的房产，警告他不可做超出经济承受能力的投资。
第五，人性弱点。有些人往往有如下心态：
懒惰------一味仰仗别人，自己不做功课。
贪心------以为投资很容易，总想一夜暴富，异想天开的乱杀价，往往坐失良机。现在的市场----你不买别人会买，agent才不愿意浪费时间在“mission impossible”上，难道你要人家把commission都给你吗？
幼稚-------容易被煽动，头脑发热，对自己的投资能力估计过高。
没有责任感------房价升了，租金好，立刻沾沾自喜，逢人宣扬自己英明神武，决策都是自己做的。一有问题出现，责任都是agent的错，不能承担半点风险。
讲话不客观-------过分夸大，即使之前的投资有好的回报也不会说agent做得好，一有意外出现就极度不满，四处宣扬全澳洲华人中介都是骗子------绝对非理性，也不是一个好的投资者。
炫耀------向外放话：“我再也不从XXX中介买房了”。有些人是因为对服务不满意一时生气，而有些人无非是想告诉别人“我很有钱做投资，就看我爽不爽了......”但是你要明白，一个agent公司有很多agent，服务必定参差不齐，而假如正好有个楼盘是这家agent公司全权代理，而且正好是你非常想买的优质楼盘，那你会不会死都不买呢？------楼盘又不是agent建造的，不喜欢这个人的服务可以跟他老板投诉，换人。放弃机会就是钻牛角尖了。
狭隘------只看眼前利益，不看长远得失。

最后奉劝大家，作为投资者不是“我拿钱出来，你给回我更多钱”这么简单。凡事有利有弊，你从投资讲座知悉一些地产知识，总比一无所知强吧？你买楼花，一般是比现房便宜吧？而且还有时间上的周转。那么这些都是Local Agent不能给你的，而且华人agent往往预先免费提供了一些service、information。但是您自己也要知道有“风险”这回事的存在啊。
关于拿一两篇报道就说华人agent如何如何，可是即便排名前10位的发展商建造的楼盘，各个都有过各种问题出现过，哪个从未被人complain过？我就不信有本事您可以说这排名前10位的发展商的楼，您以后一个都不买？！那我才真是佩服呢。(*^__^*) 嘻嘻……所以-------calm down，批评别人的时候先检讨自己，客观点儿吧！

fangxiang

http://www.freeoz.org/bbs/viewth ... p;extra=&page=1
刚在那边看到的，lz自己看看吧。

gentleboy

如果一个人讲你坏话你可以置之不理，如果一群人说你的不是，你就要反思一下自己是不是人品有问题了，不停的狡辩只会让大家更厌烦。

人在做，天在看，铁鱼&周X能有今天的口碑，不是空穴来风。

icac

原帖由 fangxiang 于 2009-10-14 23:37 发表
http://www.freeoz.org/bbs/viewth ... p;extra=&page=1
刚在那边看到的，lz自己看看吧。

这个就是一个很好的例子,如果他在2003年买进楼花,通常是在2005成交(楼花大概是2年才成交)
这篇帖子的主人大概2006-07年卖出st kilda
可是如果你们有看报告的话

st kilda 的unit3年的average growth 是23%, 5年average growth 是30%(就是说2004-2006涨幅不大)
就是median rental yield 也有5%
这些都是在"your investment property"杂志上拿到的资料,不信可以去买一本来看

如果他当时以低一点的价格租出去,然后等等再卖,今天可能就是不一样的状况了

icac

原帖由 gentleboy 于 2009-10-14 23:56 发表
如果一个人讲你坏话你可以置之不理，如果一群人说你的不是，你就要反思一下自己是不是人品有问题了，不停的狡辩只会让大家更厌烦。

人在做，天在看，铁鱼&周X能有今天的口碑，不是空穴来风。

对,有很多人不喜欢,但同时也有很多人赚了钱现在挺感谢亚太的

click

5年才30%，不能说是成功的投资

icac

原帖由 click 于 2009-10-15 00:21 发表
5年才30%，不能说是成功的投资

可是你要知道

2003-2008年时澳洲地产（特别是syd）的低峰期

如果在syd，30%恐怕比较难实现

Melbourner1978

原帖由 icac 于 2009-10-15 01:07 发表


可是你要知道

2003-2008年时澳洲地产（特别是syd）的低峰期

如果在syd，30%恐怕比较难实现

上面的你举的例子是Mel的，别的城市不敢说，你要说05-08Mel的房地产低迷，30%算多的就是胡扯，如果05年买房，稍稍有些眼光，07年都能赚一倍，没眼光的也至少是50%。

hou931

原帖由 icac 于 2009-10-15 01:07 发表


可是你要知道

2003-2008年时澳洲地产（特别是syd）的低峰期

如果在syd，30%恐怕比较难实现

你丫简直是在胡扯...

RAYS

原帖由 icac 于 2009-10-15 01:07 发表


可是你要知道

2003-2008年时澳洲地产（特别是syd）的低峰期

如果在syd，30%恐怕比较难实现

There is a low point in Australia realestate market over the last 10 years?? you talking about the same australia which you said 900% return?? did you accidently search on Austria or something?

GPS

忍不住站出来说说...
从来没有买过他们的房子, 但是在大概2004,还是2005听过ZHOUHUA的讲座,当时推销的是北京的房子,在很好的地段,大概1WRMB一平方米(精装修),是以北京奥运会为推销点,贷款什么一条龙服务, 当时真的很心动,但是因为同时也在SYDNEY物色自住房, 没有那么多资金就放弃了, 那个房子留到今天, 真的是快三倍的价格了...最初的投资理念确实是从那个讲座开始的.

olicc

边蓝还不是照样拿了一个什么新移民杰出精英奖励,得奖理由是: 帮助广大华人共同致富.

olicc

原帖由 icac 于 2009-10-14 01:46 发表
的确，没有一家房地产投资公司能保证一定赚钱，他们的投资策略也不一定赚钱，看来oursteps真的是有很多"高人"

既然这样，要不那位高人告诉我们有什么房地产投资是稳赚的？

每个“高人”只懂得发表一些没有实际 ...

你能提供一定赚钱的方法和一定赚钱的楼盘？
亚太无非是针对一些原来的老移民,那些20年前左右过来的,辛辛苦苦开小店赚钱,对投资不太了解的人,然后就蛊惑他们买房.
我原来有个朋友,夫妻两个开milk bar的,被周某说服买了2套dockland的房子(VP),结果后来租也租不掉,物业又贵,最后是亏了卖掉的.
他当时是哭着和我说的.
卖房子没问题,但是投资理念是有误导的因素在内,很多人其实没有能力负担,就像我上面说的朋友,其实以他的能力买一套房子已经可以了,但是周某非要让他买2套,说这样能够更快的到达经济独立.这也是为什么口碑不好的原因.

dofu

我朋友被某人忽悠两年前,买的塔内的房子.
当时,任谁都告诉他必能相信.

现在,呵呵...
他如果投资别的地方是不是会比那里多很多呢?
哥们,您说说.

billwong999

原帖由 icac 于 2009-10-15 00:06 发表


这个就是一个很好的例子,如果他在2003年买进楼花,通常是在2005成交(楼花大概是2年才成交)
这篇帖子的主人大概2006-07年卖出st kilda
可是如果你们有看报告的话

st kilda 的unit3年的average growth 是23%,  ...

50多万买的新房子，配齐家电家具，只租450，你还说要再低一点？50多万的apartment,即使空房也应该租500吧，要不然投资apartment干吗？如果你也是这样卖房子的，只能送你4个字：“令人发指”！再送4个：丧心病狂！

billwong999

原帖由 GPS 于 2009-10-15 13:43 发表
忍不住站出来说说...
从来没有买过他们的房子, 但是在大概2004,还是2005听过ZHOUHUA的讲座,当时推销的是北京的房子,在很好的地段,大概1WRMB一平方米(精装修),是以北京奥运会为推销点,贷款什么一条龙服务, 当时真的很 ...

要提供具体楼盘才有说服力，2004年买北京的房子，大都涨得很猛，只有和平均涨幅作比较才有意义。

icac

原帖由 olicc 于 2009-10-15 17:41 发表


你能提供一定赚钱的方法和一定赚钱的楼盘？
亚太无非是针对一些原来的老移民,那些20年前左右过来的,辛辛苦苦开小店赚钱,对投资不太了解的人,然后就蛊惑他们买房.
我原来有个朋友,夫妻两个开milk bar的,被周某说 ...

这就是我在争议的地方

不管是谁都没有一定赚钱的方法，但投资公司通过更科学的方法找楼盘出售

当然这些楼盘也不一定每个都赚钱，就像股票一样

股票专家教你买的不一定赚钱，但他们都是经过分析才推荐

icac

大家一直对亚太有争议

但不管大家说得它有多负面，无可否认的是它越做越大

如果每一个投资的都亏钱，为何它越做越大呢？

winsion

原帖由 icac 于 2009-10-15 22:49 发表
大家一直对亚太有争议

但不管大家说得它有多负面，无可否认的是它越做越大

如果每一个投资的都亏钱，为何它越做越大呢？

哈哈，越做越大就是越好？貌似华尔街那个大骗子做的更大，结果如何？

kingkongfei

原帖由 icac 于 2009-10-15 22:49 发表
大家一直对亚太有争议

但不管大家说得它有多负面，无可否认的是它越做越大

如果每一个投资的都亏钱，为何它越做越大呢？

这就像为什么F-L-G很大程度的忽悠，却还有众多信奉者呢？上次melb multi-culture 游街，，那个队伍叫壮观。
靠忽悠愚昧的人的确能把公司越开越大，但是倒起来也是无比迅速的。美国的次级贷就是个例子。

knox

愿打愿挨，谁也不是刀架脖子上签字的。

Melbourner1978

铁鱼的忽悠对象都是刚来的新移民，要不就是老头老太太，赚的都是昧心钱，过了100年然后宣称自己的房子涨了

olicc

原帖由 icac 于 2009-10-15 22:47 发表


这就是我在争议的地方

不管是谁都没有一定赚钱的方法，但投资公司通过更科学的方法找楼盘出售

当然这些楼盘也不一定每个都赚钱，就像股票一样

股票专家教你买的不一定赚钱，但他们都是经过分析才推荐

那么你们推荐的楼盘都是经过分析的吗? 我看不见的把.
房产中介就是房产中介,不要把自己包装成投资公司.
开发商把房子拿给你们卖,你们就推销给客户,哪个项目的佣金高就推哪个,这个行业就是这样.
卖房子赚佣金很正常,但是为了多赚点佣金就让客户购买超出自己能够负担的,这样还能叫投资顾问?

hou931

珍惜生命,远离铁鱼...

panada

原帖由 icac 于 2009-10-15 22:49 发表
大家一直对亚太有争议

但不管大家说得它有多负面，无可否认的是它越做越大

如果每一个投资的都亏钱，为何它越做越大呢？

其实绝大部分人对铁鱼是没有争议的，那就是它的确是个骗子公司。

dilbert

铁鱼骗我没有成功，就试图欺骗我的父母。他们甚至于有胆量要求我不干预.

一群骗子

dilbert

一个好的方法区分骗子和一个诚实的推销员，看看他们是否真的懂得你真正需要的

速办党员

"保证3年租金回报X%"这样的话值得去相信吗?

为什么即使没有租客的情况下, 某兄台仍然能有收入每月进帐呢?

羊毛出在羊身上,买成50W, 实际真实价格也就值40W,额外付的钱除去中介费,这费,那费,假设还剩8W, 这8W按照每月租金的形式再反给买家.真是皆大欢喜啊

paladinyw

我觉得：
1. 中介的水平基本都很差（不管是ray white, lj还是铁鱼什么的），这个行业的门槛很低，大多数都是找不到专业工作的，他们的能力根本就不能帮你办成任何事。
2. 买楼盘的话直接去找开发商，买二手房的试试直接联系房东（绝对有可能）。
3. 必须找中介的情况下，也不用和他们啰嗦（问房子状况，投资回报等），直接往死里砍价。需要信息找别的无利益相关渠道或第三方独立机构。

基于这几点，所有的讨论根本没有意义。中介们说啥也无所谓。你只用考虑两个问题：
基于自己的独立调查是不是一定要买这处房产
是不是非得通过该中介买
如果答案是肯定的，那除了往死里砍价别的全是废话

myaboy

freeoz上的那篇文章一看就是非常不真实，稍微有点投资理念的人就能看出来了。
铁鱼的投资理念不错，错在不应该push大家买房，有些没有能力也没有投资理念的人买了后果很严重。
还是之前一句话 要买对的房 别买错房