投资房折旧最大化之我见

yappariY

嗯，第一次看到关于折旧的帖子。谢谢分享，看是2010的帖子，那么想问说现在的税法还是这样的吗，ato有没有相关的网址可以看呢。(monkey23)

菲菲天空

yappariY 发表于 2013-1-16 13:30
嗯，第一次看到关于折旧的帖子。谢谢分享，看是2010的帖子，那么想问说现在的税法还是这样的吗，ato有没有 ...

Google "ATO Property"

It would come to one of ATO webpages

You need look for "Rental properties 2011-12"

yappariY

菲菲天空 发表于 2013-1-16 19:05
Google "ATO Property"

It would come to one of ATO webpages

Thank u Fay for your explanation .

hjmhyl

makr

goooooo

微胖儿

mark

Helenmark

diva

现在又到退税的旺季了，有投资房的朋友要注意利用好澳洲税务局的投资房折旧来实现合理的退税。 我们发现有相当部分的投资客，特别是首次买投资房的，很可能都不知道这个房屋折旧退税的概念， 有的甚至是都持有投资物业5,6年了，才了解到这个政策， 通常折旧退税只能往回追2年，而且刚开始的时候折旧的多， 所以没做投资房折旧的客户会有很大的损失。

我们已经做折旧退税很多年了， 这个帖子也很早了，最近也有很多的足迹的老客户还有很多新的客户找来， 不同的客户会有各种各样的问题，在帮助客户的同时，我建议他们来关注足迹的折旧帖子，我们也会及时回复足迹同学们的咨询和问题。

我们的业务覆盖墨尔本，悉尼，布里斯班，堪培拉。  欢迎足迹同学们的业务咨询，也希望我们的专业知识能给大家带来折旧的最大回报， 不仅仅是合理的费用， 重要的是专业的细致的服务，尽可能得做大折旧最大化。

彩虹深处

Mark

adelaide123

diva 发表于 2013-7-25 13:00
现在又到退税的旺季了，有投资房的朋友要注意利用好澳洲税务局的投资房折旧来实现合理的退税。 我们发现有 ...

请问：

我们有个UNIT，２年前买，刚买的时候换了全新地毯。约１０００元。现在出租，这个地毯的COST因为不大，不想做DEPRECIATION。可以以后卖时算CGT加入PURCHASING COST里面吗？

diva

adelaide123 发表于 2013-7-25 17:14
请问：

我们有个UNIT，２年前买，刚买的时候换了全新地毯。约１０００元。现在出租，这个地毯的COST因为 ...

Adelaide123, 你好, 不知道是因为这个unit很旧的原因还是因为CGT的原因你不想做折旧。 对于旧房子，是不是值得做，要从以下几个方面去理解：

-  如果房子是1985年7月之前盖的，而且之后没有任何大的装修（比如浴室厨房...)或者扩建或者更新昂贵设备（比如空调，ducted heating, hot water...),  ，这样的房子就不值得去做折旧。 反之，不管是前面owners做的, 还是你自己做的，基本上应该值得评测一下。  关于建筑年，你可以问老邻居，具体的可以查询Council.

- 如果你的列子是房子本身太旧了，而且你感觉没有后来大的装修和更新， 而只是花了1000多更新了地毯，那我们也不建议你去做。 很明显，这1000多的折旧后退不了什么税。  

- 对于旧的房子，我们会根据客户提供的信息(照片，房子的建筑年...)来免费评测，如果我们认为值得去做，我们的承诺是第一个财政全年的折旧值要超过我们服务费用的三倍，否则我们全额退款。  很多客户都只以为新房子（或者10年左右的）才可以做折旧， 这应该是个误区， 很多符合条件的旧的房子也可以， 只是退税比新房子少。

- 如果不做折旧的话，我个人认为这1000多地毯的花费是不会加到purchase cost.  但这应该是税务的问题，我建议你应该咨询专业的税务会计师，得到更确切的回答。  另外一种可能是，如果这是单项折旧(地毯），你的会计师应该可以按照ATO的相关折旧规定去做。

希望我的回答能帮助到你。

yunzaitianya

diva 发表于 2013-7-25 13:00
现在又到退税的旺季了，有投资房的朋友要注意利用好澳洲税务局的投资房折旧来实现合理的退税。 我们发现有 ...

请问我的投资房是今年６月２４号settle 的， 今年有必要做折旧报告吗？
多谢了！

diva

yunzaitianya 发表于 2013-7-29 10:52
请问我的投资房是今年６月２４号settle 的， 今年有必要做折旧报告吗？
多谢了！ ...

yunzaitianya, 你好， 折旧报告是只做一次， 计算出从Settle之日起的每个财年的折旧，然后每个财年报税的时候用。你的房子6月24号Settle, 说明这个财年2012-2013你可以Claim 24/6/2013 - 30/6/2013这7天的折旧。 无论什么时候做折旧，都要从Settle的时候来计算.   我个人认为是折旧报告应该做(今年不做， 明年也要做， 只要你持有投资房并通过折旧来抵税） ， 只是你决定是否要申报今年的折旧。   希望我的回复能帮助到你。

yunzaitianya

diva 发表于 2013-7-29 11:12
yunzaitianya, 你好， 折旧报告是只做一次， 计算出从Settle之日起的每个财年的折旧，然后每个财年报税的 ...

感谢回复。

能说说你们的收费标准吗？

我刚有投资房，一片白啊。

benson15

好文章

diva

yunzaitianya 发表于 2013-7-29 11:19
感谢回复。

能说说你们的收费标准吗？

yunzaitianya，不客气， 已短信给你，费用具体要看投资房的综合情况。 特别是很旧的房子， 我们会事先免费评测是否值得去做折旧。

安妮

墙贴留名

diva

benson15 发表于 2013-7-29 11:26
好文章

谢谢 benson15, 能得到足迹朋友们的肯定是我们最大的欣慰。 希望我们ATR的专业折旧经验和知识能帮助到大家。

diva

安妮 发表于 2013-7-29 12:11
两房两卫apartment，17年新,15 层楼，有网球场gym等，室内无特别装修

请给个quote以及每年大概的折旧费

安妮， 你好， 已给你发消息。

bibili

Mark

icetea2007

你好，我想请问一下，十年左右的house，跟townhouse,还有unit的折旧差不多么?
折旧是跟房子的造价有关是么。就是说不管房子现在买来多少钱，只能拿当年造房的成本价来折旧，对吗？

global123

最近看一house，里面看起来还蛮新，外面普通，也不算很旧。但问中介说不知哪一年建的，可能1980年以后。若不知年份，需要怎么确定呢？你能做吗？

diva

icetea2007 发表于 2013-8-1 10:40
你好，我想请问一下，十年左右的house，跟townhouse,还有unit的折旧差不多么?
折旧是跟房子的造价有关是么 ...

icetea2007, 你好，不管是house, townhouse, unit, 折旧的方法概念都一样， 具体的折旧与建造年代，建造结构成本(structure)和房子里面的plant&equipment (比如地毯，空调，炉灶，热水器....)有关 （你也可以笼统的说的房子造价，也就是当年的建造成本）。 折旧与土地的大小和价值无关。 十年左右的house还是非常值得去做的。  另外对于multiple units, apartments，需要分摊common area的折旧。

diva

global123 发表于 2013-8-1 13:01
最近看一house，里面看起来还蛮新，外面普通，也不算很旧。但问中介说不知哪一年建的，可能1980年以后。若 ...

global123， 你好，具体的建筑年代，可以向当地政府查询。 依据你的信息，房子很可能后来装修过，所以还是可以去做的。对于老房子，我们在做之前会依据照片，房子的建筑年代来评测是否值得去做，你可以给我们提供相关的信息来免费评测一下。而且我们的承诺是第一年或者第一个全年的折旧额要是我们费用的三倍，否则我们全额退款。

diva

对于旧房子，第一年或者第一个全年的折旧额要最少超过我们费用的三倍，这样你做折旧才会值得， 否则我们也不建议你去做。

global123

diva 发表于 2013-8-1 13:59
global123， 你好，具体的建筑年代，可以向当地政府查询。 依据你的信息，房子很可能后来装修过，所以还 ...

那你具体需要什么信息和那些方面的照片呢？谢谢

diva

global123 发表于 2013-8-1 14:26
那你具体需要什么信息和那些方面的照片呢？谢谢

不好意思，有时候业务忙，不能及时回帖，主要还是要集中精力把客户的折旧报告做好，如果没有及时回帖，请理解。
主要是需要以下信息：
- 房子的地址
- 房子的建筑年代  （你可以查询当地政府）
- 房子的大概面积
- 房子外观和里面的照片 （比如浴室，厨房， 地板， 各房间...).
通过以上信息，我们就能基本判断你的房子是否值得去做。

global123

diva 发表于 2013-8-1 21:17
不好意思，有时候业务忙，不能及时回帖，主要还是要集中精力把客户的折旧报告做好，如果没有及时回帖，请 ...

好的，谢谢，你能消息我你的email吗

PacificCCR

楼主，能否短信您的联系方式，谢谢。

cdq0001

折旧应该什么时候做，是房子settle之后吗，还是下一个财政年度报税之前，还是装修之后，如果自己装修（自己刷墙，装地板），折旧怎么算。