我们在澳洲这么辛苦的工作，攒钱，投资买房是不是很得不偿失

karaoke_oz

XiaoxianZ 发表于 2012-9-28 10:59
首先，你的那个30年后150W只能买相当于现在45W的房子的假设并不成立。德国，欧洲最健康的经济体，过去15 ...

澳洲 <> 德国
告诉你个活生生的例子，我同事家邻居在mw，1975年2万买的房子，上个月刚刚卖了87万。
希望现在45万的房子30年后不用150万。

jilly530

lljlll 发表于 2012-9-27 21:28
我认为楼上有位同志讲的挺对：明天的钱一定便宜过今天，概括点说就是钱是越来越贬值的。
但是2012一来，什 ...

同意

XiaoxianZ

eric_hl88 发表于 2012-9-28 11:06
LZ中文水平很高，英文如果更好，估计是很小移民来的。你用的数据论据许多都不堪一驳，但是你思考了，就很好 ...

问题时年代不一样了，现在40，5W的还能翻2，3翻？我之所以说投资房产不一定挣钱，也是基于现在的房价和未来的房事前景来讲的的，要是十年前我这样说，可以买块豆腐撞死算了

michael128

XiaoxianZ 发表于 2012-9-28 11:23
我明白了，但还是亏啊，40W买的房子，多少钱卖给自己的孩子？20W，还加税，21W-42W，还不是亏21W，孩子的 ...

40W买的房你20W卖给孩子，就算你同意估计政府也不干，40W买的当然按照当时的市价便宜一点卖了，至少不会低于40W。相比较他出去买房子还是划算了不少就行了。

喜欢地产

XiaoxianZ 发表于 2012-9-28 11:26
问题时年代不一样了，现在40，5W的还能翻2，3翻？我之所以说投资房产不一定挣钱，也是基于现在的房价和未 ...

楼主要是悉尼好的地段买个投资房，升值和租金回报肯定不错。。。反正都是投资，为什么不投资回报高的呢。。。墨尔本个人认为还是更适宜居住。。。投资的话，确实不如悉尼。

XiaoxianZ

karaoke_oz 发表于 2012-9-28 11:24
澳洲  德国
告诉你个活生生的例子，我同事家邻居在mw，1975年2万买的房子，上个月刚刚卖了87万。
希望现 ...

正常啊，但这只属于过去。这种东西时间会证明的，房地产这种东西本来就不应该作为一个国家的GDP增长产业或者老百姓发家致富的工具来做的，我们用不着去争执30年后的东西。你家的房子也不会因为我不看好房事，就跌了，我又没有这个能耐。
看明白我这个帖子的人，考虑的会是退休前如何安全的，合理的安排自己的资产，或者结合自身的能力和收入进行量力而行的投资，而不是只是考虑的自己的投资未来是否赚钱

eric_hl88

XiaoxianZ 发表于 2012-9-28 11:26
问题时年代不一样了，现在40，5W的还能翻2，3翻？我之所以说投资房产不一定挣钱，也是基于现在的房价和未 ...

那么就让时间决定答案，永远没有人知道未来的事。可是你投资你现在的生意的时候，你也知道一定赚钱吗？
1970年代，这里的老移民告诉我，羊排才1.75一kg，Nissan的datsun车（那时候的nissan的中级房车）才3500元新车。现在要三万五，羊排要25元一公斤。谁当时想的到呢。
我们来做个简单算数吧,为什么要想着涨幅呢，一分都不涨也没有关系。
你现在买一个35万的房子， 自己拿出7w首付，年通胀5%持续30年平均，这个7w如果放银行30年，会变成30w，不算缴税，你赚23w。
但买了这样的一个房子，开始几年你很可能退税后，还要每年付出几千，房租收入平均每年涨5%（是有记录的，最近的10年，每年何止涨5%），一个房子估计每周收400才开始保本，你的房租就假设从第五年可以收到400一周，那么共25年你都是在break even以上的，就是正收益的。那么第6年后你的房租每周比400元多收20正收益，第二年多收41，依次类推到25年，房租正收益是45w多。45w和23w比，你看如何。
另外我一分钱的capital gain 都不算，假设30年房子没有涨过一分，我也不care。
要是你也认可保守估计房子会涨个两三倍，那30年后你不悔死了，其实澳洲几十年来，基本每年房产上涨6%-7%，收益多少你自己算。
对了，房子建设费的 2.5%都可以退税退40年折旧的，算了，我都不想去算这些小钱了。一般过了第五-七年后，就是平衡点以后，再怎样想办法扣税都是正收益时候，多数人的做法就是再买个投资房逃避缴税。你如果30年中这样每五年拿出相当于现在的7w买个房子，到时候就有5，6个房子，30年后，每年每个房子光正收益平均5w一年，6个35w的小房子就是30w一年的收益，相当于现在的7w一年，哥哥，我都没有算capital增长呢。
请问你7w现金收入一年是否可以维持和现在一样的生活水平，何况你也有退行金的。那些原来想要领养老金的人，那一年1w多拿不到也罢了。
你告诉我，有哪个投资项目可以稳定的生钱的，你可以说股票债券，确实收益稍微超过房子，可是就算7%的年收益增幅，30年后就是45w元，和租金收益持平。如果一个房子涨了100元，那么我就认为房子投资就胜出了。当然从风险角度，投资组合里债券也是要些的。
我的看法，欢迎拍砖。

qianshachuang

同意LZ. 房产和任何商品一样,不可能无止境的上涨. 讨论30年后发生什么毫无意义. 个人认为投资房产和做股票一样, 需要见好就收.

XiaoxianZ

eric_hl88 发表于 2012-9-28 12:39
那么就让时间决定答案，永远没有人知道未来的事。可是你投资你现在的生意的时候，你也知道一定赚钱吗？
1 ...

其实要是真的能在退休后有5，6套投资房，而且没有贷款，租金全拿的人，也已经不在本帖的讨论范围之内了。当然你说的要是房价不长，租金也是每年5%上涨，这个确实是投资房产的重要点。问题是以我的店铺为例，过去一直是按照CPI 4%的升幅率，今年的涨幅才26块一个月，连1%都没有，因为今年的CPI的几乎没有增长，所以这种东西也不是百分百的。

XiaoxianZ

eric_hl88 发表于 2012-9-28 12:39
那么就让时间决定答案，永远没有人知道未来的事。可是你投资你现在的生意的时候，你也知道一定赚钱吗？
1 ...

还得看地点，墨尔本这里35W的房子基本都是200块出头点，等涨到400不知道要多久了

喜欢地产

XiaoxianZ 发表于 2012-9-28 13:14
还得看地点，墨尔本这里35W的房子基本都是200块出头点，等涨到400不知道要多久了 ...

楼主到悉尼投资房地产吧，反正是投资

liz@aus

You made some really basic mistakes in your calculation. How can you draw a convincing conclusion if you make these types of stupid mistakes? Say you borrow 287,500.00, your total repayment to the bank would be $624,257 ($288,100 principal + $333,277 interest). The interest expense should be deducted from your rental income, resulting a approx +$70,000. Not to mention capital gain.

mxgong

XiaoxianZ 发表于 2012-9-28 13:14
还得看地点，墨尔本这里35W的房子基本都是200块出头点，等涨到400不知道要多久了 ...

还是悉尼好。

eric_hl88

XiaoxianZ 发表于 2012-9-28 13:11
其实要是真的能在退休后有5，6套投资房，而且没有贷款，租金全拿的人，也已经不在本帖的讨论范围之内了。 ...

你还是没有看懂我的计算。
什么时候要你还本金了，投资房你去还本金干什么？一直是80%贷款。收入高的人还能做100%贷款呢。
每个投资房除了20%本金7w，然后就是前几年每年贴个几千元。所以你觉得每几年入手一个房子很难吗？难的是你有本事hold住三十年吗？ 如果五年后都能正收益，对你有什么负担？你想象的负担大，实际操作成功的同学，根本不觉得有影响生活。
做生意店铺的purpsoe完全不同，是产生固定的大cash flow。你的bussiness 本身的增值根本不是固定的。做的不好，五年卖出去都不赚钱。

eric_hl88

XiaoxianZ 发表于 2012-9-28 13:14
还得看地点，墨尔本这里35W的房子基本都是200块出头点，等涨到400不知道要多久了 ...

你住mel，一定要投资到mel吗？现在Qld这么多到底的房产，有巨大涨幅前景的你不可以看看吗？特别前年洪水区的好房子，跌了好多，今年稳住了。
NSW的orange镇之类的房子，还便宜，这些快速扩张的未来区域中心城镇，不都是好的投资吗。那里现在的人口增加，工作机会增加，房产有好的机会，现在空房率非常低，房价又可爱，这样的投资你为何怕。
非看mel，现在那里处于刚开始跌的周期，跌跌停停，中间或有小反弹，但是远没有到周期底部，而QLD，阿德雷德之类地方已经见底了，悉尼都已经有反弹迹象了，你非去melbourne干什么。

豆包妈

XiaoxianZ 发表于 2012-9-27 20:47
我也只是以我计算下来的数字和目前所掌握的信息说话，如果有不充分的地方还是希望有大侠可以指正。
    先 ...

你忘了算房租涨了
房子出租30年
房租几乎是年年涨的

可是贷款额定死在你买房时的价格了

也就是说，贷款额不动了，可是房租是涨的，而且幅度还不小，这个，我曾在澳洲租房多年，深有体会
而且现在我也放租，反正我的房子是每年都涨房租的

投资房的可买性就是它的可出租性
没人会掏钱买不好出租的房子的
所以空置时间不会很长的

另外还有就是负扣税的优惠了
可以抵不少税哦
这点楼主也得考虑进去
不然那钱交给ato了，你也拿不到，花不了，还不如放自己房子里呢

丫丫ma

:) 这个讨论有意思，mark一下。

zjrlisa

如果不买房，租房，LZ的存款打算花在哪里呢？吃利息？ 炒股票？

看着房租每个月往外付，还要看房东中介的眼色，这个日子不好过啊。

两碗豆腐花

mark

Cooogeee

其实可以研究下近代社会是不是一直在通货膨胀，还是也有长期的通货紧缩存在过，毕竟房价和总的流通货币量还是息息相关的

hahawa_sapi

你计算中太多错误了，没有考虑房租增幅，而且房价自身涨不涨先不说，大部分起码跟着通胀. 你要知道正常人不可能说自己1升牛奶10c的时代买的房子，5块钱1升牛奶的时代了还原价卖给你.

小生

圆满的考拉 发表于 2012-9-27 20:57
论点部分同意，论据一塌糊涂。。。

如果用现在的眼光看是这样，那在十年前你买的房子的价钱能和现在比吗？LZ有没有考虑到房子本身的价钱还是升，当然现在全球性的经济危机，如果在过十年全球走出经济危机后，在经济腾飞的年代这个想法还会成立吗？

yl001

leeshine 发表于 2012-9-28 10:33
租金400的投资房大约值55万这样，现在存款利息不到4%，一年利息也就不到2万。

我不是说买投资房不好，我 ...

。。。应该不是说SYD吧？
SYD几个有名华人区 40万的房子可以租550，还不说分租呢。

至于存款，NET BANK SAVER，利息5.5%的大把抓。利息不到4% 你是怎么算出来的？扣去利息税了？

lljlll

如果买投资房，不考虑租金有效比率的话，那个后果，呵呵。
房价很大一部分是有租房市场支撑的。

XiaoxianZ

哎，好好一个关于在澳洲生活理念的帖子，硬生生的各位大侠扒成了房地产投资研讨会，华人真是爱房胜过一切。我也不去强调我的对于房地产投资的个人理解，因为这不是我发这个帖子的目的。
大家既然都认为房价将来会长，房租将来会长，好的，我就依大家。
举个例子，足迹上的A君和他的妻子，现在买了两套房，一套自住，一套投资。自住房随便，投资房价格是50W，周租400，30年后两套房子同时还清本金，房价房租同时翻倍，赚钱了吧，租金800一周，一个月3467块，不错了吧。反观隔壁的同事印度阿三夫妇，两家人的收入差不多，平时赚少花多，退休后只有一套付清的自住房，两人假离婚后依然住在同一屋檐下，拿着今天的Pension 712块两周一个人，一个月3085.33。 （大家想想，30年后的养老金可能还是这个数吗）
看到这里，希望大家不要再和我讨论什么房地产是涨还是跌了，这真不是我关心的问题。我要说的是，在现在的养老金政策下，你的投资净资产在你退休后如果是相当于现在100W的话，你的投资就是在白做。你真的赚钱了吗

lljlll

XiaoxianZ 发表于 2012-9-28 17:41
哎，好好一个关于在澳洲生活理念的帖子，硬生生的各位大侠扒成了房地产投资研讨会，华人真是爱房胜过一切。 ...

lz我来瞎凑个热闹
如果30年后有自住房之外的还有相当于现在100万资产，那应该是投资成功了。
可有以下几种方式

1.收租，不靠天不靠地不靠儿女不靠政府，自给自足。
2.卖掉，100万完全可以过10年好日子（有自住房）。
3.卖掉，周游世界 ，最好一年花完所有的钱，然后申请政府补助（不太了解具体是否可行）同邻居三哥。

其他的可能性还有很多啊

XiaoxianZ

lljlll 发表于 2012-9-28 18:11
lz我来瞎凑个热闹
如果30年后有自住房之外的还有相当于现在100万资产，那应该是投资成功了。
可有以下几 ...

第一个是最笨的，我是不会去做的，说穿了就是白白辛苦一辈子，白忙活
第二个可行，但是100W用完之后的日子会比较惨
第三个则是政府不会同意的。
其实，到这里的问题是，等你退休有了100W的现金后，把钱堆在房地产里是不是还是一个很好的选择？以现在利息来算，100W也能拿回4W5，可比那800一周的租金要多点，而且稳定，少操心的多

花花小米

mark~~

XiaoxianZ

其实我的这个帖子是专门针对那些挣平均工资的家庭的，比如我之前说的13W一年的家庭，多么不多，少么不少，手里嘛总是有点闲钱，肯定想做些投资，又做不了大的投资，要想挣大钱，又需要时间和心血的累积，但怕的就是因为不了解政策，最后落得个A君夫妇的下场。
说到底，大家量力而行，真的想老了有个体面的晚年，年轻时就得拼命去挣钱，退休时至少有想当于现在2M的净资产，完全和centerlink撇清关系，做一个独立的人。如果自己觉得退休时挣不到那么多钱的，也就不必强求，多花的时间在生活上和家人上，多多享受，老了就算拿你政府的养老金，也不可耻，可悲，毕竟在我能工作的时候，我工作了，我交税了，没有浪费国家资源，现在我也理应得可以享受你的福利

gwang

XiaoxianZ 发表于 2012-9-28 21:03
第一个是最笨的，我是不会去做的，说穿了就是白白辛苦一辈子，白忙活
第二个可行，但是100W用完之后的日 ...

第二个也惨不到哪，顶多和领救济的一样。不过至少过了10年舒服日子。