楼花/Auburn碎碎念－10月21二楼正召开新闻发布会，欢迎旁听。

hsqhugh

lemonmagee 发表于 2012-10-22 12:21
自住，所以比较关心。最近悉尼太乱了。难道是因为2012.。。

欲望街车的理论很有道理。好区与差区，是0.02% 0.2% 至多2%的区别，不是20%

hsqhugh

netstat 发表于 2012-10-22 12:52
多多哥还是一如既往的强悍呀

是夸我呢哈？

lemonmagee

hsqhugh 发表于 2012-10-22 16:00
欲望街车的理论很有道理。好区与差区，是0.02% 0.2% 至多2%的区别，不是20%

查到具体数据了http://myboot.com.au/2144/Auburn/crime.aspx

hsqhugh

lemonmagee 发表于 2012-10-22 13:18
查到具体数据了http://myboot.com.au/2144/Auburn/crime.aspx

感谢分享！投资的话，我更关注房价和房租的数据。
见125#

LinuxXp

jennychen

学习了。

pkcz

去 realestate.com.au 或 msn.com.au 去看看对Auburn的评价，90%是负面的，还有10%是极其负面的。
一直住在西区，说实话 Liverpool, Blacktown 比Auburn便宜，可是市容要强太多，中东人也没有那么多，租金回报更高。
对于这个区，一句话，Always Bad !

theyears

pkcz 发表于 2012-12-9 11:59
去 realestate.com.au 或 msn.com.au 去看看对Auburn的评价，90%是负面的，还有10%是极其负面的。
一直住在 ...

比较看好Liverpool

theyears

请教多多哥哥及投资高手一个问题，

如果TH楼花，开发商提供 3年5%Rental 保证，
本人首次置业，想拿15K政府津贴以及免印花税（估计有3万多一点），就是说我的购买成本要比普通投资者要低3万，计划先自住半年再出租，现在比较纠结，不知这一投资是否值得？请高人指点

lovepanpan

又见多哥～～

joy328

flyingf4u 发表于 2012-10-20 19:43
你戳中了多多哥哥的要害，要被扇耳光的。
版主应该封了这种帖子，自己的AUBURN房子卖不出去，还在论坛 ...

有人居心叵测,亏不亏心只有天知道.

640

楼上的要不你推荐一下你不是 居心叵测不亏心的建议？

ccpanda

为什么从来没看到wolli creek的业主或者推荐

hsqhugh

theyears 发表于 2012-12-11 19:21
请教多多哥哥及投资高手一个问题，

如果TH楼花，开发商提供 3年5%Rental 保证，

越是租金保证的，越不要碰

hsqhugh

640 发表于 2012-12-11 19:38
楼上的要不你推荐一下你不是 居心叵测不亏心的建议？

只有推荐merryland 或homebush west楼花的人居心是好的，你懂的

theyears

hsqhugh 发表于 2012-12-12 03:05
越是租金保证的，越不要碰

谢谢多多哥哥及时回复，但是有点不是很明白，“有租金保证的不能碰“

1) 是觉得开发商的定价过高吗？--------这点我比较过, 比同区的二手房要贵一节, 可能也是现在的建筑成本过高的原因. 以后卖也会比那些贵啊
2) 还是 "租金保证" 本身不靠普? 以后如果租房市场不好了, 开发商不履行这个承诺? 有没有先例? ------- 据我搜索的数据, 目前控制率很低, 而且租金回报很接近5%.
3) 还是说只要楼花都不能买, 不管是APT, TH, Unit 还 House, 我很认同你说的APT有很多弊端, 但是其他产品的楼花也不行吗? 特别是TH和House, 我个人觉得这两种建筑出问题的概率应该很小吧, 因为建筑简单不象APT, 主要风险就在于定价是否过高???不知道还有哪些需要考虑的风险因素, 请多指教.......

对于首次置业者该如何操作??? 政府的优惠政策真的是给我们挖的陷阱吗???  

test1ok

hsqhugh 发表于 2012-10-22 16:00
欲望街车的理论很有道理。好区与差区，是0.02% 0.2% 至多2%的区别，不是20%

区别2%是说两个紧挨的区么？

hsqhugh

theyears 发表于 2012-12-12 04:50
谢谢多多哥哥及时回复，但是有点不是很明白，“有租金保证的不能碰“

1) 是觉得开发商的定价过高吗？--- ...

1) 是觉得开发商的定价过高吗？--------这点我比较过, 比同区的二手房要贵一节, 可能也是现在的建筑成本过高的原因. 以后卖也会比那些贵啊-----

当你买的房有朝一日成为二手房了，是不是一定能比别人卖得贵？

2) 还是 "租金保证" 本身不靠普? 以后如果租房市场不好了, 开发商不履行这个承诺? 有没有先例? ------- 据我搜索的数据, 目前控制率很低, 而且租金回报很接近5%.－－－－

如果你经过调查发现这个区的房子的确很容易出租的话，就不必担心空置的问题了，也不必在意有没有租金保证。不要只看网上的数据，最好到附近的中介去打听一下，看看实际情况。不得不承认，“租金保证”是常见的伎俩，容易使多多哥哥产生反感，这一点上我有一些成见。

3) 还是说只要楼花都不能买, 不管是APT, TH, Unit 还 House, 我很认同你说的APT有很多弊端, 但是其他产品的楼花也不行吗? 特别是TH和House, 我个人觉得这两种建筑出问题的概率应该很小吧, 因为建筑简单不象APT, 主要风险就在于定价是否过高???不知道还有哪些需要考虑的风险因素, 请多指教.......

APT楼花的确风险最大，至于TH ，如果确定定价比较合理，我个人感觉风险还是比APT低的。对TH我没有深入思考过，只是一种感觉。
对于首次置业者该如何操作??? 政府的优惠政策真的是给我们挖的陷阱吗???  

ZF一定不是故意挖陷阱，ZF一定是好心，但好心不一定能办成好事。 ZF希望用这个政策刺激新房市场，既 救活了开发商，也让新房市场活跃，老百姓的资产升值。只不过市场不一定按ZF设计的走，特别是新建APT。

rdlcs

hsqhugh 发表于 2012-12-12 07:43
1) 是觉得开发商的定价过高吗？--------这点我比较过, 比同区的二手房要贵一节, 可能也是现在的建筑成本 ...

theyears

hsqhugh 发表于 2012-12-12 08:43
1) 是觉得开发商的定价过高吗？--------这点我比较过, 比同区的二手房要贵一节, 可能也是现在的建筑成本 ...

我的理解是房产投资主要有两点关键点，
1）价值，但前买入价是否合理，我非常困惑不知道这个衡量标准是什么？比周边相似旧房高出多少比例才合理（持平或低的情况估计不可能，我是没见过），现在新房的建筑成本比较高（人工和材料），当然你说我们买家不管那些因素，只比较产品本身和价格。我看过样板间，各种配套设备及用料标准都很高，高于市面上很多公寓用料，很多还是德国的产品，这些都是成本高的因素，所以在这种情况下就能难找到标准来和旧房对比，差距多少才合理。如果镂花价格比周边的旧房高出15%-20%合理吗？比如说楼花55万左右，旧房要便宜8-10万，

--------请坛里高人多说说 “怎样衡量楼花的价格是否合理“ 这点，相信很多首次置业者都很困惑这一问题，


2）收益，开发商有3年5%租金保证........这点可以不用顾虑了

hxsh2000

谢谢多多哥哥的文章，买投资房的最后目的是为了赚钱，Negative Geering是锦上添花的，而不能作为主要的投资手段。最近看了布里斯班放出来的新Apartment，很多买主都是直接拿到房子就放到市场上了，而且降了好几万在卖的也有。

test1ok

hsqhugh 发表于 2012-10-22 16:00
欲望街车的理论很有道理。好区与差区，是0.02% 0.2% 至多2%的区别，不是20%

看了，

感觉auburn是高风险高租金回报的地方。看个人偏好而已了。买盘应该不强，但好租？

cncsman

bluesknight 发表于 2012-10-20 21:11
一贯支持多多哥哥。不过提个意见，你比较升值潜力的时候不能老拿06/07年的数据和现在比啊。那时候房价正是 ...

说得好，多哥再挖几个潜力区出来撒

FELIX0162

flyingf4u 发表于 2012-10-20 19:43
你戳中了多多哥哥的要害，要被扇耳光的。
版主应该封了这种帖子，自己的AUBURN房子卖不出去，还在论坛 ...

真的，我朋友卖他一auburn的房子已经半年对了，都没卖出去。

hsqhugh

FELIX0162 发表于 2012-12-14 08:06
真的，我朋友卖他一auburn的房子已经半年对了，都没卖出去。

又一个57号女皇街的受害者

password

theyears 发表于 2012-12-12 20:17
我的理解是房产投资主要有两点关键点，
1）价值，但前买入价是否合理，我非常困惑不知道这个衡量标准是什 ...

--------请坛里高人多说说 “怎样衡量楼花的价格是否合理“ 这点，相信很多首次置业者都很困惑这一问题，

跟着感觉走

FELIX0162

hsqhugh 发表于 2012-12-14 11:11
又一个57号女皇街的受害者

多多哥哥，没有做过调查就不要瞎猜。我朋友的房子不在女王街。

是个三层的unit

菜刀v小姐

Pluto06 发表于 2012-10-20 21:01
房价是不错, 可是貌似那边不安全吧.
之前老是有看到网上统计枪击案的分布...
不知道是不是杜撰的? (monkey2 ...

haha，这不是打楼里某个同学的脸么，有4起是merrylands

hsqhugh

FELIX0162 发表于 2012-12-14 08:23
多多哥哥，没有做过调查就不要瞎猜。我朋友的房子不在女王街。

是个三层的unit ...

哦。抱歉啊 。

对了，几年新的UNIT？

话说你朋友的眼光也够可以的。UNIT竟然还半年没卖出去。我去oldlistings搜搜看，看看到底是哪一个。

hwdmq34

学习中。